未產權登記合作建房房屋拆遷補償2025,宅基地糾紛166講：合作建房協議約定了拆遷補償如何分有效嗎,廣州張靜律師解答：很可能被法院認定為有效。宅基地合作建房糾紛中，如果協議沒有約定如遇拆遷補償如何分割的話，法院一般會按照現金補償的標準，按過
廣州張靜律師解答：很可能被法院認定為有效。宅基地合作建房糾紛中，如果協議沒有約定如遇拆遷補償如何分割的話，法院一般會按照現金補償的標準，按過錯責任比例（可能五五，也可能六四）來判決出地人對出資人的補償金額。但如果合作建房協議有約定拆遷如何分割補償的話，很多時候法院都是認定該約定有效的。如下面這個案件，合作建房協議約定，如遇拆遷補償，第三層房屋的所有補償歸出資人所有。法院審理后，判決第三層面積的拆遷補償款，按放棄產補償標準，由出地人支付給出資人，共172萬。另外，第三層的所有獎勵款及補償款共90多萬也全部歸出資人。出地人共需支付出資人260多萬。張律師提醒：這個案子中如果沒有相關拆遷約定，則第三層全部補償款260多萬，如果大家過錯責任五五分的話，出地人僅需支付出資人130萬。
判決書節選：
關于周地主應否向梁出資人支付拆遷補償款以及應支付的數額的問題｡ 本案《合作建房協議書》雖然無效,但該協議書中明確約定“在甲乙雙方使用新建房屋的過程中遇到國家建筑需要進行征用,由征用單位補償第三層所得多少平方均由乙方所有”,《補充協議》亦約定“甲方處分該樓房時,應當以本《補充協議》作為遺囑繼承或贈與、抵押、債務、拆遷等民事行為的先決條件,或先協商處分,以確保乙方投資使用的合法權益”,可見雙方當事人對于房屋遇到拆遷時可能涉及的拆遷權益已有預見并相應作出約定,該約定可作為當事人一方請求分配補償款的參照｡ 現涉案房屋已經被拆除,原物返還已無法實現,梁出資人出資建設房屋的成本已轉化為被拆遷人基于與拆遷人所簽拆遷補償合同可取得的拆遷補償權益｡ 農村房屋拆遷時的補償對價是涉案房屋價值的重要衡量標準,因此,因合同無效給梁出資人造成的損失可參照涉案房屋征地拆遷關于貨幣補償的標準進行計算｡ 梁出資人明確表示其二人選擇棄產補償,故梁出資人主張其二人對被拆遷房屋拆遷所得享有權益并要求按照《“城中村”改造非村民房屋補償安置方案》中載明的對非村民房屋的貨幣補償標準作為計付房屋補償款的標準,合理有據,本院予以支持｡ 周地主雖主張梁出資人實際使用第四層房屋且第四層房屋部分面積系按無證面積補償,但對此未能提供充分證據證明,且表示無法區分梁出資人所分得合建房屋面積部分按無證面積補償的具體數額,本院按實測有證面積部分計算梁出資人所分得合建房屋面積部分并判令周地主向梁出資人支付拆遷補償款1722560元｡
關于周地主應否向梁出資人支付簽約獎勵、臨遷補助費、搬遷獎勵、搬家補助費的問題。《合作建房協議書》約定“在甲乙雙方使用新建房屋的過程中遇到國家建筑需要進行征用,由征用單位補償第三層所得多少平方均由乙方所有”｡ 本院根據梁出資人被拆遷房屋的面積,判令周地主向梁出資人支付簽約獎勵861280元、臨遷補助費38757.6元、搬遷獎勵1614.9元、搬家補助費363.63元。
法律分析：
甲方、乙方。乙方宅基地原屬甲方所有，現在乙方要求改建住宅，經甲乙雙方協商，達成以下協議：1、乙方宅基地(包括宅前曬坪、宅后菜園，四界：東抵幸精祥滴水，西抵吳大方房屋，南抵公路，北抵古井坎上小路，自簽訂協議后，永遠歸乙方所有。2、乙方一次性補償甲方土地款壹萬肆仟元整，協議簽訂時，乙方一次性現金付清。
法律依據：
《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
農村拆遷宅基地賠償標準如下：1、草房每平方米補償1900元；2、磚瓦房每平方米補償2400元；3、搗制或預制磚砼結構房屋每平方米補償2800元；4、樓房每平方米補償3300元；5、地上附著物使用等價補償標準；6、異地安置補助費每戶2萬元。拆遷糾紛訴訟流程是什么：1、要確認案件的被告者。個人的話，可以到對方的戶籍所在地派出所打印戶籍證明，單位的話，可以到工商行政管理局打印該單位的基本注冊資料；2、由原告具狀到房產所在地人民法院起民事訴訟；3、人民法院在收到起訴書后7日內決定是否立案；4、立案后，人民法院可能會有舉證期，要求在期限內提交全部證據資料；5、立案后，人民法院可能會有舉證期，要求在期限內提交全部證據資料；6、庭前調解；7、開庭。【法律依據】：《中華人民共和國土地管理法》第二十六條國家建立土地調查制度。縣級以上人民政府自然資源主管部門會同同級有關部門進行土地調查。土地所有者或者使用者應當配合調查，并提供有關資料。第二十七條縣級以上人民政府自然資源主管部門會同同級有關部門根據土地調查成果、規劃土地用途和國家制定的統一標準，評定土地等級。第二十八條國家建立土地統計制度。縣級以上人民政府統計機構和自然資源主管部門依法進行土地統計調查，定期發布土地統計資料。土地所有者或者使用者應當提供有關資料，不得拒報、遲報，不得提供不真實、不完整的資料。統計機構和自然資源主管部門共同發布的土地面積統計資料是各級人民政府編制土地利用總體規劃的依據。第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。
法律分析：農村宅基地和房屋拆遷是可以分開進行補償的。分開補償是指土地補償與土地附著補償分離開。農村的宅基地產權屬于村集體，由村集體向村里的村民分配，村民們在宅基地上蓋房子。我國現行的農村房屋征收，實行的是房地一體化的政策，房子和宅基地是一體的，補償了房子就不會再補償宅基地。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條，國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
法律分析：甲方、乙方。乙方宅基地原屬甲方所有，現在乙方要求改建住宅，經甲乙雙方協商，達成以下協議：1、乙方宅基地(包括宅前曬坪、宅后菜園，四界：東抵幸精祥滴水，西抵吳大方房屋，南抵公路，北抵古井坎上小路，自簽訂協議后，永遠歸乙方所有。2、乙方一次性補償甲方土地款壹萬肆仟元整，協議簽訂時，乙方一次性現金付清。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
依據我們國家的土地基本制度，農村的房屋一旦出現坍塌，村集體要收回來同時要履行一定的手續，如果說在沒有履行手續的情況下，相當于宅基地的使用權其實并沒有全部收回。換一個角度來說，即使宅基地的使用權被村集體收回，也應該對舊房屋的所有權人，給予一定的補償。
一、土管局宅基地審批多久內有效
1、兩年內。
2、法律依據：《農村宅基地管理辦法》第十五條有下列情形之一的，報經縣人民政府批準，可以注銷其土地使用權證或有關批準文件，由村集體收回宅基地使用權：
(一)自批準宅基地之日起滿二年未動工興建的(特殊情況除外)；
(二)報批宅基地時向村集體承諾建新拆舊而又不自行拆除舊房的原宅基地的；
(三)經批準實施舊村改造或下山移民的村，已遷入新居(村)居住的原宅基地的；
(四)騙取批準或非法轉讓宅基地的；
(五)其他應收回宅基地使用權情形的。
二、現在新農村宅基地政策
1、非農村戶口不能建房如果農村戶口已經落戶到城市的，是不享有農村建房權利的，而且在村集體經濟組織也是申請不了的。國家規定，農村宅基地所有權是屬于農村集體經濟組織，而農民是只擁有使用權的。如果說父母是農村的戶口，但是你又落戶到城市，那么父母在去世后，你是不能繼承宅基的。具體來說，就是你只可以繼承宅基地上建造的房屋，但是不能對繼承的房屋進行修建。等到房屋倒塌后，該宅基地就會被農村集體經濟組織收回。
2、對宅基地超出的面積進行征稅。宅基地超出的面積要征稅早在2018年已經在某些地區開展了，到后期會真正落實到各個省份地區。以前國家沒有農村宅基地面積的規定，所以那時候很多人對宅基地周邊進行擴大建房，從而造成宅基地的面積大范圍超出。至于具體的征稅標準，不同的地區會一定的差異，舉個例子，某省的宅基地超出面積是按照200/㎡來計算。
3、宅基地有償退出國家為了有效利用、盤活農村土地資源，對出現一戶多宅、空心村、空心房等有關問題會進行整治。關于這些滿足任一種就可以向當地政府申請宅基地，都會給與相關補償，具體的補償費用標準會按照當地的年均收入水平來定。大部分的地區是按8000-12000元進行補償，補償年限為30年，一般是一次性補償完整。
三、“一戶多宅”在征收時可以獲得合理補償的四種情形：
(一)合法繼承獲得的房屋：已擁有一處宅基地的村民由于繼承房屋而占用農村宅基地的，在繼承房屋后，應當向宅基地所在地縣級以上人民政府土地行政主管部門申請土地變更登記。此類登記文件是日后征收過程中獲得合理補償所需要的重要材料。城鎮居民繼承房屋后，由于其不屬于村集體成員，不可以申請土地變更登記。在征地拆遷過程中，也應予以補償。
(二)合法買賣得到的房屋：宅基地的轉讓人與受讓人在同一集體經濟組織內，雙方的房屋交易在合法范圍內，其房屋買賣應受法律保護，此種情況下造成的一戶多宅也應當予以確權登記，在征地拆遷過程中，也應予以補償。
(三)面積總額符合規定的房屋：一戶人家在本村具有兩處或者兩處以上的宅基地，但是其宅基地面積總和并沒有超過本地明文規定的宅基地面積。該種情形是合法的，可以進行宅基地確權，在征地拆遷過程中，也應予以補償。
(四)符合當地分戶建房條件，未分戶而另行建房：此種情形下形成的“一戶多宅”，在經過村集體同意，并在公告期間沒有異議的，按照規定補辦相應的用地手續后，可以依法對其進行確權登記，在征地拆遷過程中，也應予以補償。
這四種情形下出現“一戶多宅”，在征地拆遷時可以要求按照公告要求合理公平的征收補償。同時政府部門不能以任何理由強行收回宅基地，其強收行為沒有任何法律法規的依據，宅基地使用權人可以依法向上級機關提起行政復議或向法院提起行政訴訟。
【本文關聯的相關法律依據】
《中華人民共和國土地管理法》第十六條土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決。”據此規定，公民之間發生的宅基地糾紛，應當先通過協商的方式加以解決。
個人之間，個人與單位之間爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。”該法還規定，侵犯土地的所有權或者使用權爭議，由縣級以上地方人民政府土地管理部門責令停止侵犯、賠償損失。
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