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一、河南最強釘子戶拆遷賠償2026,95%同意即可拆遷2021年對“釘子戶”出手，老房子不香了

物業(yè)專項維修資金使用指南
      一、物業(yè)專項維修資金的用途
      1、維修資金是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。
      2、物業(yè)共用部位和設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的部位和附屬設施設備。一般包括:建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主共有的道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱(房)、公益性文體設施、物業(yè)服務用房、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、附屬設施設備使用的房屋等。單幢房屋內(nèi)相關業(yè)主共有的外墻面、屋面、落水管等。單幢房屋涉及一個單元業(yè)主共有的門廳、樓梯間、電梯、電梯間、走廊通道、照明、消防設施等。
      二、物業(yè)專項維修資金正常使用1、維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，由全體業(yè)主或相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積比例共同分攤。3、房屋自然損壞，使用維修資金按以下原則區(qū)分分攤:(1)單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，由單幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積比例共同分攤。(2)單幢房屋涉及一個單元的維修、更新和改造，由單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例共同分攤;涉及兩個或者兩個以上單元的維修、更新和改造，由兩個或者兩個以上單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例共同分攤。(3)單幢房屋涉及外墻面的維修、更新和改造，由單幢房屋內(nèi)各業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例共同分攤。(4)屬全體業(yè)主共有的物業(yè)用房等房屋的維修、更新和改造，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備的維修、更新和改造，由全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例共同分攤。業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會決定，或者維修、更新和改造涉及范圍內(nèi)相關業(yè)主另有約定維修資金使用分攤的，從其決定或者約定。利用房屋從事經(jīng)營活動的，是否需要增加維修資金分攤比例，由業(yè)主規(guī)約或者由涉及范圍內(nèi)相關業(yè)主約定。4 、未建立維修資金制度或者已建立維修資金制度，但維修資金賬戶余額不足的，發(fā)生應分攤維修、更新和改造費用時，由涉及范圍內(nèi)共有或者共用關系的業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積承擔。5、未售出的房屋維修、更新和改造，由建設單位或產(chǎn)權(quán)單位按照房屋專有面積的比例分攤相應費用。6、申請使用維修資金，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會向管理部門提出申請;未成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會或業(yè)主大會、業(yè)主委員會不提出申請的，由所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指定社區(qū)居民委員會代為申請。7、向管理部門申請使用維修資金，應提供下列資料:(1)申請書;(2)維修資金使用方案;(3)相關業(yè)主同意實施使用方案的書面決議;(4)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)出具的關于上述材料真實性的證明。8、 維修資金使用方案應當包括維修項目基本情況、施工預算、使用維修資金分攤清冊、維修資金不足時的工程款補足方案、建設工程施工合同等內(nèi)容。維修資金使用方案應當經(jīng)專有部分占使用維修資金物業(yè)面積三分之二以上的業(yè)主且占使用維修資金人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過。使用方案和相關業(yè)主同意的書面決議應當在物業(yè)管理區(qū)域和維修項目的顯著位置同時公示7天。9、使用維修資金維修工程的預結(jié)算編制與審核、施工監(jiān)理費用明細分攤等，業(yè)主委員會或者相關業(yè)主可以委托具有專業(yè)資質(zhì)的中介機構(gòu)代理。中介機構(gòu)代理費用，可以按照國家規(guī)定標準在維修資金中列支。10、管理部門對申請材料做書面審查。對符合維修資金使用條件并履行規(guī)定手續(xù)及程序的，管理部門應當自受理申請之日起7個工作日內(nèi)予以劃撥。不符合維修資金使用條件和規(guī)定手續(xù)及程序的，應當書面說明原因或者書面要求申請人修正或者補正。11、業(yè)主大會或業(yè)主委員會按照維修資金使用方案，組織相關業(yè)主或委托物業(yè)服務企業(yè)組織并監(jiān)督工程施工和驗收。未成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的，經(jīng)業(yè)主同意后，可由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代行業(yè)主委員會職責，負責組織相關業(yè)主按照維修資金使用方案，組織并監(jiān)督工程施工和竣工驗收。竣工驗收材料應當交管理部門備案。12、下列費用不得在維修資金中列支:(1)依法應當由相關單位承擔的供水、排水、供電、燃氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備的維修、更新和養(yǎng)護費用。(2)保修期內(nèi)應由建設單位履行保修義務，原則上不得動用業(yè)主的維修資金。經(jīng)業(yè)主大會同意的方可列支。(3)根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)從物業(yè)服務費用中支出的日常維修養(yǎng)護費用。(4)房屋共用部位、共用設施設備屬于人為損壞，應由責任人承擔的修復費用。13、使用維修資金的相關檔案，應由管理部門統(tǒng)一存檔備案。14、當發(fā)生危及房屋安全等應急情況，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、更新和改造的，按照國家有關規(guī)定，經(jīng)相關主管部門認定后，按照維修資金應急使用程序辦理。維修資金應急使用是指當物業(yè)共用部位、共用設施設備發(fā)生危及業(yè)主生命安全以及嚴重影響業(yè)主正常生活的情形時，不需履行正常表決程序情況下的維修、更新和改造行為。保修期內(nèi)發(fā)生應急情況需要維修共用部位、共用設施設備的，由相關責任主體負擔維修、更新和改造的費用;保修期滿的由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤維修、更新和改造的費用。
      三、物業(yè)專項維修資金應急使用
      1、物業(yè)專項維修資金應急使用是指當物業(yè)共用部位、共用設施設備發(fā)生危及業(yè)主生命安全以及嚴重影響業(yè)主正常生活的情形時，不需履行正常表決程序情況下的維修、更新和改造行為。
      本條適用于建立維修資金制度的物業(yè)管理區(qū)域。
      2、當物業(yè)共用部位、共用設施設備發(fā)生下列危及業(yè)主生命財產(chǎn)安全和嚴重影響業(yè)主正常生活的情形時，可以啟動應急程序。
      (1)屋頂因不可抗力發(fā)生突發(fā)性滲漏，影響業(yè)主正常使用和居住的;
      (2)樓體外立面及玻璃幕墻有脫落危險，危及業(yè)主生命財產(chǎn)安全的;
      (3)電梯出現(xiàn)突發(fā)性故障、危及人身安全的，主要包括電梯主板、模塊，轎門安全裝置(光幕、安全觸板等)，制動器、限速器、變頻器、安全鉗故障，曳引輪繩磨損斷絲斷股，磁鋼失磁、報警裝置及三方通話失效等，經(jīng)特種設備管理部門認定需要立即進行維修、更新和改造的;
      (4)下水主管道嚴重堵塞、破裂，影響業(yè)主正常生活的;
      (5)公共陽臺、曬臺、平臺、樓梯等各種扶手欄桿松動、損壞的;
      (6)安全監(jiān)控設施出現(xiàn)故障，不能運行，經(jīng)相關專業(yè)技術部門鑒定需要立即修復的;
      (7)按照有關法律、法規(guī)、規(guī)章及強制性技術標準規(guī)定，需對物業(yè)共用部位、共用設施設備及時進行維修、更新、改造的。
      3、維修資金應急使用按以下程序進行:
      (1)報告。發(fā)生第二條規(guī)定情形的，實施物業(yè)管理的，由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會立即將情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府);未實施物業(yè)管理的，由業(yè)主委員會或業(yè)主立即將情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。
      (2)認定。物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)收到報告后，應第一時間到達現(xiàn)場，將有關情況以書面形式通知相關部門到實地查勘認定，并出具證明。
      (3)申請。業(yè)主委員會或街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)持相關部門出具的證明和申請材料，向維修資金管理部門申請使用應急維修資金。申請人對申報材料的真實性和合法性負責。
      (4)資金撥付。申請材料齊全符合要求的，維修資金管理部門應當在接到申請后的2個工作日內(nèi)作出決定;情況特別緊急的，應當場作出決定。申請材料不齊全或者不符合要求的，應指導申請人抓緊補正相關材料。維修資金管理部門首次撥付應急使用資金一般不超過應急維修資金總額60%。
      (5)搶修。由申請人負責組織實施。也可由業(yè)主委員會委托本小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)實施。
      (6)驗收。應急維修工程完工后，由申請人和物業(yè)服務企業(yè)及涉及范圍內(nèi)的業(yè)主代表負責驗收，并在驗收單上簽字。
      (7)公示。申請人應在搶修工程完工后15日內(nèi)，應將應急維修資金使用有關情況在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置進行公示，公示期為7日。
      公示內(nèi)容包括:施工單位編制的維修費用清單，維修費用分攤明細表，需要補交分攤費用的業(yè)主名單、金額、時限及未按時限補交分攤費用的法律責任，其他需要公示的資料等。
      業(yè)主對公示內(nèi)容提出質(zhì)疑的，申請人和工程造價機構(gòu)應當給予明確答復。維修項目竣工驗收合格并公示無異議的，申請人持工程造價單位的維修費用清單和工程驗收單等資料辦理余額劃轉(zhuǎn)手續(xù)。
      4、維修資金應急使用按照“誰受益、誰承擔”的原則分攤，從受益業(yè)主維修資金賬戶直接劃撥。未交維修資金的，分攤費用由申請人負責清收，對拒不履行義務的業(yè)主，通過法律手段追繳。
      公主嶺市物業(yè)管理服務中心

二、拆遷房子“釘子戶”問題

農(nóng)村集體土地宅基地建房是比較特殊的一個情況，宅基地建房不是由建設公司統(tǒng)一建造的商品房，而是由村民根據(jù)自己的經(jīng)濟實力自己購買材料，請建筑工人一磚一瓦蓋起來的。條件好的人家可以用更多的水泥和鋼筋建造防震性能更好的房子；而條件比較差的家庭建造的房子與條件好的人家建造的房子在用料等方面的投入相差可以達到幾十萬元呢。而這巨大的建造差價，是農(nóng)村房屋拆遷“釘子戶”感覺補償不合理的主要原因所在。另調(diào)查發(fā)現(xiàn)《農(nóng)村房屋拆遷管理條例》至今還沒有出臺，這就造成了農(nóng)村房屋拆遷的法律空白。由于農(nóng)村房屋的建造不是統(tǒng)一的商品房，外觀相同的2棟房子卻很有可能因為用料的不同而差距很大。就像是城市房屋拆遷，2個面積相同的房子卻由于室內(nèi)裝修成本的不同，而補償標準不同。城市房屋拆遷對于裝修的補償標準解決辦法只能是拆遷方與被拆遷方坐下來繼續(xù)協(xié)商。由于農(nóng)村私人自己建房的成本不同，隨著城鎮(zhèn)開發(fā)速度的加快，農(nóng)村房屋拆遷的補償糾紛問題會越來越多，“釘子戶”問題也會越來越普遍。農(nóng)村房屋拆遷應盡快建立“公平合理”的房屋造價評估補償機制和相應的法律法規(guī)。一刀切的統(tǒng)一補償標準不適合農(nóng)村，政府紅頭文件的強硬態(tài)度也只會加劇矛盾，導致“釘子戶”的繼續(xù)增加。本細則所稱房屋，是指各類房屋建筑及其配套的管線、設備。本細則所稱房屋附屬物，是指房屋用地范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其他有價值的附著物。第三條自治區(qū)建設行政主管部門，對本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。州、市（地）、縣（市）人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門，對本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《城市房屋拆遷管理條例》細則第一章總則第一條為了實施《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》），結(jié)合自治區(qū)實際，制定本細則。第二條在自治區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，應當遵守本細則。本細則所稱房屋拆遷，是指拆遷人對被拆遷人進行拆遷動員、組織簽訂并實施拆遷補償安置協(xié)議、組織拆除房屋及其附屬物等行為。

三、釘子戶為什么不能強拆

法律分析：因為釘子戶是人民政府在拆遷時，給予的補償條件等沒有得到一致的協(xié)商而拒絕拆遷的；因此任何單位和個人都不得采用暴力、威脅或違反法律法規(guī)等非法方式迫使拆遷戶搬遷。若拆遷戶在法定期限內(nèi)不行政復議、不提起訴訟，甚至也不搬遷的，由人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十七條　實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第二十八條　被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料

四、2023拆遷遇到釘子戶應該怎么辦

法律分析:

1、拆遷人依法提出強制拆遷申請。提出強制申請時，應當提交7種資料，行政強制拆遷申請書；裁決調(diào)解記錄和裁決書；被拆遷人不同意拆遷的理由；被拆遷人房屋的證據(jù)保全公證書；被拆遷人提供的安置用房、周轉(zhuǎn)用房或補償資金證明。被拆遷人拒絕接受補償資金的，應當提交補償資金的提存證明；市、縣人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定的其他材料。

2、作出行政強制拆遷決定。市、縣人民政府收到房屋拆遷管理部門的行政強制拆遷申請后經(jīng)過審查，對應當實施行政強制拆遷的，應作出書面的準予行政強制拆遷決定書，同時責成被拆遷人所在地的有關部門（執(zhí)行部門）實施強制拆遷，強制拆遷決定書應載明行政拆遷的日期，該日期不得少于15日，以便督促其自動履行搬遷義務。該裁決書已按送達方式送達。

3、進行執(zhí)行證據(jù)保全。實施強制拆遷時，應當組織街道辦事處（居委會），被拆遷人單位代表到現(xiàn)場作為強制拆遷證明人，并由公證部門對拆遷房屋及房屋內(nèi)物品進行證據(jù)保全，并作好執(zhí)行筆錄。該筆錄應由執(zhí)行人、見證人（在場人）、公證人簽名。

法律依據(jù):

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、釘子戶的房子能重建嗎

法律分析：釘子戶的房子不能夠拆了自己重建，修建房屋必須要到房屋管理處上報，經(jīng)批準后才可以在去修建。既然是釘子戶就是不被批準的，自然也不可以在基礎上就行修建。無論是重建還是翻建，都必須到房管報批，否則就是違章建筑。

法律依據(jù)：《公路安全保護條例》

第五十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列情形之一的，由公路管理機構(gòu)責令限期拆除，可以處5萬元以下的罰款。逾期不拆除的，由公路管理機構(gòu)拆除，有關費用由違法行為人承擔：（一）在公路建筑控制區(qū)內(nèi)修建、擴建建筑物、地面構(gòu)筑物或者未經(jīng)許可埋設管道、電纜等設施的；（二）在公路建筑控制區(qū)外修建的建筑物、地面構(gòu)筑物以及其他設施遮擋公路標志或者妨礙安全視距的。

第五十七條 違反本條例第十八條、第十九條、第二十三條規(guī)定的，由安全生產(chǎn)監(jiān)督管理部門、水行政主管部門、流域管理機構(gòu)、海事管理機構(gòu)等有關單位依法處理。

六、2023年釘子戶不超5%,開發(fā)商可申請強拆? -法律知識

法律分析：

釘子戶不超5%，開發(fā)商沒有法定理由的不可申請強拆。對違法的建筑物、構(gòu)筑物、設施等需要強制拆除的，應當由行政機關予以公告，限期當事人自行拆除。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國行政強制法》 第四十四條 對違法的建筑物、構(gòu)筑物、設施等需要強制拆除的，應當由行政機關予以公告，限期當事人自行拆除。當事人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機關可以依法強制拆除。

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投稿：孫然

內(nèi)容審核：王四新律師