一、城市綜合體開發(fā)有哪些時序

正確的開發(fā)時序?qū)τ趯?shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)價值的最大化有著極為重要的意義。

首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時機(jī)的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后；而為了樹立項(xiàng)目品牌形象，酒店或?qū)懽謽琼?xiàng)目一般先期入市。

其次，不同物業(yè)之間的影響也對入市時機(jī)有一定選擇。如寫字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動公寓的銷售。

綜合體物業(yè)價值的最大化包含幾個方面的含義：

1、最大限度的實(shí)現(xiàn)各個物業(yè)自身的價值；

2、最大可能實(shí)現(xiàn)各功能間關(guān)聯(lián)帶動價值；

3、避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響。

一、物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)是什么？

1、目前，我國已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了住房商品化，物管糾紛是伴隨著住房商品化和住房管理市場化的出現(xiàn)而產(chǎn)生的一種新類型案件。近幾年來，人們對居住條件和生活環(huán)境的要求越來越高，帶動房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)不斷升溫，各地房源出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，房價也不斷翻新，隨之而來的是購買房屋后引起的物管糾紛案件逐年增多。這種趨勢在各地法院都已普遍地表現(xiàn)了出來。

2、從訴訟主體上看，相對于業(yè)主個人來講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個企業(yè)還是屬于強(qiáng)勢主體，其一般都有相對較為固定的專業(yè)律師來負(fù)責(zé)企業(yè)的法律業(yè)務(wù)，因此，無論是在法律知識和證據(jù)收集上，還是在訴訟經(jīng)驗(yàn)方面，甚至是在合同中對責(zé)任的規(guī)避等方面都比業(yè)主更有優(yōu)勢。因此，對于物管糾紛這種新類型案件，由于其在我國產(chǎn)生的時間并不長，無論是審理案件的法官，還是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，都還僅僅是處于不斷地探索階段，那么出現(xiàn)業(yè)主在訴訟中敗多勝少的現(xiàn)象也并不奇怪。

3、就案由來分析，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告提起訴訟的案由相對較為單一，107起案件的案由幾乎全部為拖欠物業(yè)管理費(fèi)，而由業(yè)主作為原告提起訴訟的27起案件則在案由上呈現(xiàn)出多樣化趨勢，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)不符合合同的要求而產(chǎn)生的違約、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自增收管理費(fèi)或私自占用綠地、共有區(qū)域，以及在財產(chǎn)、人身等方面對業(yè)主的侵權(quán)等。

二、房改房全產(chǎn)權(quán)算什么性質(zhì)

從法律性質(zhì)上講，部分產(chǎn)權(quán)的房改房實(shí)際上是代表國家行使國有資產(chǎn)管理權(quán)的住房單位和購房職工間的特殊共有關(guān)系。該“共有”表現(xiàn)在：

1.購房者所購住房的價值構(gòu)成上包含有售房單位的出資部分，并且各自占有一定比例。詳言之，部分產(chǎn)權(quán)的房改房的標(biāo)準(zhǔn)價是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工齡折扣等方法后的優(yōu)惠價格，故其低于成本價，更低于市場價，不再是房屋商品價值的完整體現(xiàn)。實(shí)際上，標(biāo)準(zhǔn)價低于成本價的部分，是作為對職工的優(yōu)惠補(bǔ)貼而由售房單位負(fù)擔(dān)的，由此就形成了售房單位和購房人對住房的不同產(chǎn)權(quán)比例。(這一點(diǎn)在產(chǎn)權(quán)登記時應(yīng)有記載)

2.購房者將住房轉(zhuǎn)讓、出租所得收益在補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金、交納有關(guān)稅費(fèi)后，由售房單位和購房者按各自產(chǎn)權(quán)比例分配。

3.購房者將該房進(jìn)入市場交易時，售房單位享有優(yōu)先購買權(quán)和承租權(quán)。但部分產(chǎn)權(quán)所體現(xiàn)的共有又不同于民法中的一般共有，而呈現(xiàn)出“特殊性”：首先，部分產(chǎn)權(quán)中的售房單位在該房屋進(jìn)入市場交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。其次，部分產(chǎn)權(quán)的購房者依約定，如住滿五年、付清房款等，勿須經(jīng)售房單位共有人的同意即可處分該房屋。再次，部分產(chǎn)權(quán)中的售房單位只有在購房者將該房屋進(jìn)行交易時才有權(quán)就該收益依產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分割，否則，購房者享有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，售房單位不能就其享有的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分割。

二、城市化四個基本階段

法律分析：第一階段是緩慢發(fā)展期

第二階段是停滯發(fā)展期

第三階段是平穩(wěn)發(fā)展期

第四階段是快速發(fā)展期

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市規(guī)劃法》

第五條 城市規(guī)劃必須符合我國國情，正確處理近期建設(shè)和遠(yuǎn)景發(fā)展的關(guān)系。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)，必須堅持適用、經(jīng)濟(jì)的原則，貫徹勤儉建國的方針。

第六條 城市規(guī)劃的編制應(yīng)當(dāng)依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃以及當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)，統(tǒng)籌兼顧，綜合部署。城市規(guī)劃確定的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照國家基本建設(shè)程序的規(guī)定納入國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃，按計劃分步實(shí)施。

三、城市開發(fā)時序原則是什么

（一）近、遠(yuǎn)期相結(jié)合原則

城市規(guī)劃和建設(shè)必須符合國家和城市的實(shí)際情況，科學(xué)預(yù)測城市的發(fā)展?fàn)顩r，正確處理近期建設(shè)和遠(yuǎn)景發(fā)展的要求。應(yīng)當(dāng)使城市的發(fā)展規(guī)模、各項(xiàng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、定額指標(biāo)、開發(fā)時序同國家和城市的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。

（二）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展原則

城市規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)當(dāng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展，綜合提高人民的生活質(zhì)量，堅持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益相統(tǒng)一。

（三）環(huán)境保護(hù)原則

城市規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)當(dāng)保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，防止污染和其他公害，保護(hù)現(xiàn)有綠地、行道樹和古樹名木，提高城市綠化水平，加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生和市容建設(shè)，促進(jìn)城市走上可持續(xù)發(fā)展的良性軌道。

（四）節(jié)約用地、合理用地原則

城市規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)當(dāng)貫徹勤儉建國的方針，堅持適用、經(jīng)濟(jì)，合理用地，節(jié)約用地的原則，綜合開發(fā)利用城市地下空間。

（五）保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)及城市傳統(tǒng)風(fēng)貌原則

城市規(guī)劃和城市建設(shè)應(yīng)當(dāng)保護(hù)具有重要?dú)v史意義、重要文化藝術(shù)價值和科學(xué)價值的文物古跡、建筑物和構(gòu)筑物，保護(hù)有特色的歷史風(fēng)貌和自然景觀。

（六）安全防患原則

城市規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)當(dāng)保障社會公眾利益，符合城市防火、抗震、防洪、人民防空等要求，維護(hù)公共安全、公共衛(wèi)生和市容景觀。

（七）統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則

新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建應(yīng)當(dāng)相互促進(jìn)，要基礎(chǔ)設(shè)施先行，開發(fā)一片、完善一片、收效一片。

一、城市綜合體開發(fā)有哪些時序

正確的開發(fā)時序?qū)τ趯?shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)價值的最大化有著極為重要的意義。

首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時機(jī)的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后；而為了樹立項(xiàng)目品牌形象，酒店或?qū)懽謽琼?xiàng)目一般先期入市。

其次，不同物業(yè)之間的影響也對入市時機(jī)有一定選擇。如寫字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動公寓的銷售。

綜合體物業(yè)價值的最大化包含幾個方面的含義：

1、最大限度的實(shí)現(xiàn)各個物業(yè)自身的價值；

2、最大可能實(shí)現(xiàn)各功能間關(guān)聯(lián)帶動價值；

3、避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響。

二、城市更新的三種開發(fā)模式

城市更新的開發(fā)模式主要有三種類型，即政府型、政府主導(dǎo)下的開發(fā)商參與型和開發(fā)商主導(dǎo)型。

1、政府型

是指在城市更新項(xiàng)目開發(fā)由政府政府直接組織，掌握控制權(quán)。政府通常負(fù)責(zé)規(guī)劃、提供政策指引，由政府建設(shè)部門與承擔(dān)更新任務(wù)的國有企業(yè)簽訂土地開發(fā)合同。政府作為甲方，確定改造范圍，規(guī)定改造期限，辦理劃撥用地手續(xù)，籌集所需的全部資金，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)在更新項(xiàng)目地段內(nèi)各單位之間的關(guān)系，幫助乙方解決開發(fā)過程中的有關(guān)問題，監(jiān)督檢查規(guī)劃的開發(fā)實(shí)施和竣工驗(yàn)收。開發(fā)企業(yè)作為乙方，按照規(guī)劃要求，負(fù)責(zé)拆遷安置工作，組織各種樓宇公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。

2、政府主導(dǎo)下的開發(fā)商參與型

是指城市更新項(xiàng)目開發(fā)由政府主導(dǎo)下的開發(fā)商參與。市區(qū)兩級政府共同做好居民的搬遷安置，進(jìn)行總體規(guī)劃、土地開發(fā)和市政設(shè)施建設(shè)，然后實(shí)行土地招牌掛，由開發(fā)商組織進(jìn)行設(shè)計、建造和運(yùn)營。開發(fā)商可以是由一家具有良好的資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和舊城改造經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)獨(dú)立完成，或是分片區(qū)由不同的開發(fā)商完成。

3、開發(fā)商主導(dǎo)型

是指在城市更新項(xiàng)目開發(fā)過程中政府通過出讓用地紅線，由開發(fā)商按規(guī)劃要求負(fù)責(zé)項(xiàng)目的拆遷、安置、建設(shè)的一種商業(yè)行為，是一種完全的市場化運(yùn)作方式。更新過程中政府不參與，發(fā)展商可根據(jù)自身利益去進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

通過城市更新的實(shí)踐證明，完全依靠政府或市場導(dǎo)向的政策合理解決城市更新問題是困難的，因?yàn)楝F(xiàn)代城市不是某個人或某個集團(tuán)的城市，而是個人、家庭、社區(qū)、志愿組織、非政府組織、私營企業(yè)、投資商和政府機(jī)構(gòu)大量投入資本、技術(shù)和時間的產(chǎn)物。政府的介入是為了補(bǔ)充個人積極性的不足，而不是替代之。因此，在城市更新中，通過政府賦予能力，可以使低收入者有能力改善自身的居住環(huán)境，保持社區(qū)社會結(jié)構(gòu)的延續(xù)，控制開發(fā)商對舊城區(qū)造成的破壞，保持中小型經(jīng)濟(jì)活動，從而增加傳統(tǒng)社區(qū)的活力，實(shí)現(xiàn)舊城區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境等方面的可持續(xù)發(fā)展。

h3>四、城市化四個基本階段

法律分析：第一階段是緩慢發(fā)展期

第二階段是停滯發(fā)展期

第三階段是平穩(wěn)發(fā)展期

第四階段是快速發(fā)展期

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市規(guī)劃法》

第五條 城市規(guī)劃必須符合我國國情，正確處理近期建設(shè)和遠(yuǎn)景發(fā)展的關(guān)系。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)，必須堅持適用、經(jīng)濟(jì)的原則，貫徹勤儉建國的方針。

第六條 城市規(guī)劃的編制應(yīng)當(dāng)依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃以及當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)，統(tǒng)籌兼顧，綜合部署。城市規(guī)劃確定的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照國家基本建設(shè)程序的規(guī)定納入國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃，按計劃分步實(shí)施。

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內(nèi)容審核：劉偉濤律師

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