#什么是拆遷評估基準(zhǔn)日#

拆遷評估必須有一個(gè)估價(jià)時(shí)點(diǎn)，即為拆遷拆遷基準(zhǔn)日。如不確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房屋價(jià)值就無法確定。因?yàn)閮r(jià)值會隨時(shí)間變化而變化。拆遷評估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為拆遷許可證頒發(fā)之日。

#拆遷評估時(shí)間一般很長，如果估價(jià)基準(zhǔn)日是2010年10月1日，但是項(xiàng)目延期了一年，出報(bào)告日期是2011年11月1日#

有效期從出報(bào)告日期開始算，一般為1年。到2012年10月31日。

#資產(chǎn)評估日基準(zhǔn)日與評估報(bào)告提出日能隔多久#

那要看你評估的東西是什么了。也可以是同一天。也可以是好幾年。比如，你評估的住宅房子，當(dāng)天看當(dāng)天就可以出報(bào)告。例如，拆遷評估，你當(dāng)天看完了，要等到這個(gè)拆遷項(xiàng)目全部完事才可以出大報(bào)告，這個(gè)時(shí)間就要看征收持續(xù)時(shí)間了。沒有明確的規(guī)定，這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)間隔。一般報(bào)告里都會寫按基準(zhǔn)日一年內(nèi)有效，你只要不違反這個(gè)就行。

#北京辦營業(yè)執(zhí)照好辦嗎#

好辦到工商局辦就可以了

#企業(yè)取得土地使用權(quán)的賬務(wù)處理#

如果是土地使用權(quán)計(jì)入無形資產(chǎn)1、購入借：無形資產(chǎn)－土地使用權(quán)貸：銀行存款2、攤銷借：管理費(fèi)用－無形資產(chǎn)攤銷貸：累計(jì)攤銷－土地使用權(quán)土地使用權(quán)（Land Use Rights）是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二條劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)。第三條劃撥土地使用權(quán)(以下簡稱“土地使用權(quán)”)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押活動(dòng)，適用本辦法。第四條縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押活動(dòng)進(jìn)行管理監(jiān)督檢查。第五條未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。第六條 符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;(二)領(lǐng)有國有土地使用證;(三)具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明;(四)依照《條例》和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府交付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。第七條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。原擁有土地使用權(quán)的一方稱為轉(zhuǎn)讓人，接受土地使用權(quán)的一方稱為受讓人。第八條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式包括出售、交換和贈與等。（1）出售是指轉(zhuǎn)讓人以土地使用權(quán)作為交易條件，取得一定收益的行為。（2）交換是指土地使用者之間互相轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的行為。（3）贈與是指轉(zhuǎn)讓人將土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受讓人的行為。第九條土地使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。原擁用土地使用權(quán)的一方稱為出租人，承擔(dān)土地使用權(quán)的一方稱為承租人。第十條土地使用權(quán)抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權(quán)作為按期清償債務(wù)的擔(dān)保的行為。原擁有土地使用權(quán)的一方稱為抵押人，抵押債權(quán)人稱為抵押權(quán)人。擴(kuò)展資料土地使用權(quán)作為非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資必須經(jīng)過評估，評估需要如下文件：1、提供專土地使用權(quán)證，房地產(chǎn)證，土地平面位置圖，與無形資產(chǎn)出資有關(guān)的轉(zhuǎn)讓合同，交接證明等。2、填寫無形資產(chǎn)出資驗(yàn)證清單。要求填寫的名稱，有效狀況，作價(jià)等內(nèi)容符合合同，協(xié)議，章程，由企業(yè)簽名或驗(yàn)收簽章，獲得各投資者認(rèn)同，并在清單上簽名。3、無形資產(chǎn)應(yīng)辦理過戶手續(xù)（知識產(chǎn)權(quán)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)；非專利技術(shù)簽定技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同；土地使用權(quán)辦理變更土地登記手續(xù)）但在驗(yàn)資時(shí)尚未辦妥的，填寫出資財(cái)產(chǎn)移交表，由擬設(shè)立企業(yè)及其出資者簽署，并承諾在規(guī)定期限內(nèi)辦妥有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；交付方式，交付地點(diǎn)合同，協(xié)議，章程中有規(guī)定的，應(yīng)與合同，協(xié)議，章程相符：“接收方簽章”欄，由全體股東簽字蓋章。4、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的評估目的，評估范圍與對象，評估基準(zhǔn)日，評估假設(shè)等有關(guān)限定條件滿足驗(yàn)資要求的評估報(bào)告和出資各方對評估資產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)文件。5、一般無形資產(chǎn)出資最高可達(dá)企業(yè)注冊資本的70%。6、以劃撥土地使用權(quán)出資的，提供經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門辦理的土地使用權(quán)出讓手續(xù)。參考資料來源：百度百科——土地使用權(quán)

#拆遷補(bǔ)償比例怎么計(jì)算#

拆遷補(bǔ)償是在征地過程中對住宅或者非住宅房屋的價(jià)值評估后對該房屋合法拆除并給予房屋產(chǎn)權(quán)所有人一定補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償計(jì)算方式如下：1、住宅房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格包含兩部分內(nèi)容，即房屋的重置成新價(jià)和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)由被拆遷房屋的基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房價(jià)構(gòu)成，重置成新價(jià)是被拆遷房屋的重置價(jià)格和成新折扣的結(jié)合。計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=（基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房價(jià)）×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。其中，K為容積率修正系數(shù)，按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》確定。房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式中的住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房價(jià)和土地級別范圍。現(xiàn)階段按《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房價(jià)和土地級別范圍》的規(guī)定確定。土地級別為七至十級的地區(qū)的基準(zhǔn)房價(jià)，由區(qū)、縣人民政府在市國上房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定。并報(bào)市國土房管局備案。2、非住宅房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格包含兩部分內(nèi)容，即房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和地上物補(bǔ)償價(jià)。計(jì)算公式為；非住宅房屋拆遷價(jià)格=區(qū)位價(jià)格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià)。其中，K1為容積率調(diào)整系數(shù)；K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù)；K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)，當(dāng)規(guī)劃用途為市政府確定的市政公益事業(yè)等重點(diǎn)工程時(shí)取0.7，其他情況取1.0；地上物補(bǔ)償價(jià)的計(jì)取按各市、地、縣有關(guān)規(guī)定采取成本估價(jià)法，用房屋重置成本結(jié)合成新進(jìn)行計(jì)算。3、住房困難戶申請拆遷補(bǔ)償安置必須符合以下兩個(gè)條件：一是在拆遷范圍外別無正式住房，二是住房困難戶獲得的補(bǔ)償款低于規(guī)定的補(bǔ)償?shù)拖蕖τ诜弦陨蟽蓚€(gè)條件的住房困難戶，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予其拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按以下公式進(jìn)行計(jì)算：拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)=規(guī)定補(bǔ)償?shù)拖?被拆遷房屋的補(bǔ)償款。其中，規(guī)定補(bǔ)償?shù)拖?經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)×規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)。4、自建房從法律性質(zhì)上講屬于違章建筑，按照《新條例》的規(guī)定，拆遷時(shí)，拆遷人對違章建筑不予補(bǔ)償。但由于自建房有其存在的特殊客觀歷史原因，如果對自建房居民不支付任何費(fèi)用，可能會給社會帶來不穩(wěn)定因素，導(dǎo)致拆遷工作無法正常進(jìn)行。因此，對自建房居民按戶給予帶有福利性質(zhì)的拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)十分必要。所以對拆遷范圍內(nèi)符合規(guī)定條件的自建房居民，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)和規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)給予拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按以下公式進(jìn)行計(jì)算：拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)=經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)×規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)。5、拆遷住宅房屋，搬遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)被拆遷正式房屋的建筑面積計(jì)算，市、地、縣的搬家補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)均有不同。由拆遷人出車搬遷的。不予補(bǔ)助。拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，按照被拆遷正式房屋建筑面積×單價(jià)計(jì)算；無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。6、因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的，對被拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)，按照每平方米建筑面積500元至1500元給予一次性停產(chǎn)、停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。具體標(biāo)準(zhǔn)由各市、地、縣房屋拆遷行政主管部門制定。屬出租非住宅房屋的，對承租人的停產(chǎn)、停業(yè)損失，由被拆遷人按照雙方協(xié)議約定給予補(bǔ)償；雙方?jīng)]有約定的，由被拆遷人參照前款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對承租人給予適當(dāng)補(bǔ)償。7、被拆遷私有房屋和已購公有住房的所有權(quán)人或者租賃房屋的承租人在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)按照提前的日期計(jì)算。每戶可得500到50000元不等，具體標(biāo)準(zhǔn)由各市、地、縣房屋拆遷行政主管部門制定。

#房屋拆遷有糾紛的評估，估價(jià)師點(diǎn)會變么？#

時(shí)點(diǎn)是公告之日，征收時(shí)間并不影響評估時(shí)點(diǎn)，這是新的征收規(guī)定，建議多看看法規(guī)

#是不是用成本法算建筑物只算出房子的價(jià)格#

對的，是這個(gè)。估價(jià)技術(shù)路線就是明確了估價(jià)對象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，應(yīng)該怎么著手來做，具體作業(yè)的技術(shù)思路就是技術(shù)路線。如：非住宅營業(yè)性用房比較法估價(jià)技術(shù)路線：1. 確定房屋類別。根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別。非住宅營業(yè)性用房一般劃分為商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、商業(yè)寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑。2. 2. 搜集可比實(shí)例。按照比較法的評估要求，在拆遷項(xiàng)目周邊或項(xiàng)目內(nèi)搜集交易實(shí)例。3. 3. 測算評估價(jià)格。按照比較法評估的應(yīng)用要求，將3個(gè)以上可比實(shí)例分別修正后計(jì)算平均值得出標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的基準(zhǔn)價(jià)格，再測算出非住宅營業(yè)用房的拆遷評估價(jià)格。4. 非住宅非營業(yè)用房成本法估價(jià)技術(shù)路線：5. 1. 成本法的內(nèi)涵：成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新建造價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場價(jià)格的方法，其“成本”含義并不是通常意義上的實(shí)際成本，而是以成本為基礎(chǔ)的客觀市場價(jià)格。6. 2. 成本法的基本公式：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，考慮到城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的特點(diǎn)，成本法估價(jià)的基本公式為：7. 拆遷補(bǔ)償評估價(jià)格＝土地重新取得價(jià)格＋建筑物重置價(jià)格－建筑物折舊＝土地重新取得價(jià)格＋扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值。土地重新取得價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地取得價(jià)格。8. 3. 參數(shù)確定：除另有規(guī)定外，土地重新取得價(jià)格（或國有土地使用權(quán)市場價(jià)格）可采用成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、比較法等確定。

#石家莊拆遷 樓房 一般怎么補(bǔ)助的呀#

過渡費(fèi)每個(gè)月18元。還要看你的樓房是什么時(shí)間評估的，評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)格是，每平方米補(bǔ)助100元，很多細(xì)節(jié)問題都要看補(bǔ)償安置手冊。

#常建規(guī){2010}5號文件《常州市稱市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)細(xì)則》#

常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)細(xì)則 第一章 總 則 第一條 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，制定本細(xì)則。 第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，從事房屋拆遷估價(jià)（以下簡稱拆遷估價(jià)）的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的估價(jià)技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。 第三條 拆遷估價(jià)的對象為拆遷范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場查勘認(rèn)定的被拆遷房屋及其附屬物（含其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)）。 第四條 拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格”。 拆遷估價(jià)的時(shí)點(diǎn)為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。 拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 第五條 被拆遷房屋分為住宅和非住宅兩類，其中，住宅分為成套住宅和非成套住宅兩類。成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造的，一梯二戶或二戶以上多層單元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分為營業(yè)用房和非營業(yè)用房兩類。營業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I賣并進(jìn)行直面服務(wù)活動(dòng)的合法場所；非營業(yè)用房是指除營業(yè)用房以外的所有非住宅。 第六條 市區(qū)住宅和非營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的拆遷區(qū)位等級，市區(qū)營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的路線等級。具體劃分參見附件一、附件二。 第七條 拆遷估價(jià)以市場比較法為基礎(chǔ)。一般被拆遷房屋適用基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)，其基本公式為： 被拆遷房屋估價(jià)價(jià)格 為基準(zhǔn)價(jià)格，對住宅是標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格，非營業(yè)用房是分區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格，營業(yè)用房是路線基準(zhǔn)價(jià)格； 為市場比較修正綜合系數(shù)。 對其它較為特殊的被拆遷房屋可采用其它市場化估價(jià)方法估價(jià)。 第八條 基準(zhǔn)價(jià)格是被拆遷房屋市場化評估價(jià)格的基礎(chǔ)。住宅的基準(zhǔn)價(jià)格以選取的標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場評估價(jià)格為基礎(chǔ)；非住宅中的營業(yè)用房按照各路線不同類型限定條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋測算并公布時(shí)的房屋市場價(jià)確定路線基準(zhǔn)價(jià)格；非住宅中的非營業(yè)用房主要按照各分區(qū)內(nèi)不同類型限定條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋測算并公布時(shí)的房屋市場價(jià)確定分區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格。非住宅的基準(zhǔn)價(jià)格以市場比較法為主，結(jié)合收益還原法、成本法等方法測算得出。 第九條 拆遷估價(jià)的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。 第二章 住宅拆遷估價(jià) 第十條 成套住宅的拆遷估價(jià)價(jià)格測算的技術(shù)路線為： 1．確定估價(jià)基準(zhǔn)。一般應(yīng)在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為估價(jià)基準(zhǔn)。“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。 2．測算基準(zhǔn)價(jià)格。采用市場比較法估價(jià)出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參見附件五。其計(jì)算公式為： 標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價(jià)格 = 可比實(shí)例價(jià)格 ×××× 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格= （n為可比實(shí)例數(shù)，n≥3） 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層系數(shù)100%）的價(jià)格。 —交易情況修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100。 —交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。 —實(shí)體因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實(shí)體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 —區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 3．確定估價(jià)價(jià)格。各被拆遷房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實(shí)體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被拆遷房屋的估價(jià)價(jià)格。 其計(jì)算公式為： 被拆遷房屋估價(jià)價(jià)格 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格 ×××F K i 31 ─實(shí)體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的實(shí)體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 K i 32 —區(qū)位因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 F—樓層系數(shù)，按首次買賣或房改優(yōu)惠購房時(shí)所對應(yīng)的樓層系數(shù)進(jìn)行調(diào)整或按附件六中成套房樓層系數(shù)表確定。 成套住宅的評估價(jià)不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級的非成套住宅的評估價(jià)。 第十一條 非成套住宅的拆遷估價(jià)價(jià)格測算的技術(shù)路線為： 1．確定估價(jià)基準(zhǔn)。一般應(yīng)在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為估價(jià)基準(zhǔn)。“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。 2．測算基準(zhǔn)價(jià)格。采用市場比較法估價(jià)出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參見附件五。其計(jì)算公式為： 標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價(jià)格 = 可比實(shí)例價(jià)格 ×××× 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格= （n為可比實(shí)例數(shù)，n≥3） 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層系數(shù)100%）的價(jià)格。 —交易情況修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100。 —交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。 —實(shí)體因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實(shí)體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 —區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 3．確定估價(jià)價(jià)格。各被拆遷房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實(shí)體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被拆遷房屋的估價(jià)價(jià)格。 其計(jì)算公式為： 被拆遷房屋估價(jià)價(jià)格 = 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格 ××× K i 31 ─實(shí)體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的實(shí)體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 K i 32 —區(qū)位因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被拆遷房屋的區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 ─非成套綜合修正系數(shù)0.98。 第十二條 閣樓高度（指閣樓樓面與屋面之間的凈空高度）低于2.2米部分的，按其水平投影面積乘以閣樓最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以2.2米計(jì)算）與檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面積乘以重置價(jià)的1.5倍進(jìn)行補(bǔ)償。 閣板與室內(nèi)地坪凈高低于2.6米的，以閣樓高度抵沖層高不足部分后計(jì)認(rèn)閣樓高度。無法上人居住使用的閣樓、浮閣和自拆遷范圍確定之日起搭建的閣樓均不計(jì)算。 第三章 非住宅拆遷估價(jià) 第十三條 非住宅中的營業(yè)用房的拆遷估價(jià)價(jià)格測算的技術(shù)路線為： 1．明確區(qū)位路線。被拆遷營業(yè)用房的區(qū)位路線參見附件二。 2．確定基準(zhǔn)價(jià)格。被拆遷營業(yè)用房的路線基準(zhǔn)價(jià)格參見附件二。 3．確定估價(jià)價(jià)格。各被拆遷房屋分別與確定路線基準(zhǔn)價(jià)格對應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行時(shí)間因素、房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被拆遷房屋的估價(jià)價(jià)格。“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。 其計(jì)算公式為： 被拆遷房屋估價(jià)價(jià)格 = 路線基準(zhǔn)價(jià)格 ×× —時(shí)間因素修正系數(shù)。該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。 —實(shí)體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件七。 營業(yè)用房的評估價(jià)不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級的辦公用房的評估價(jià)。 第十四條 非住宅中的非營業(yè)用房的拆遷估價(jià)價(jià)格測算的技術(shù)路線為： 1．明確區(qū)位。被拆遷非住宅非營業(yè)用房區(qū)位參見附件一。 2．確定基準(zhǔn)價(jià)格。被拆遷非住宅非營業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格參見附件三。 3．確定估價(jià)價(jià)格。各被拆遷房屋分別與確定區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格對應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行時(shí)間因素、房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被拆遷房屋的估價(jià)價(jià)格。 其計(jì)算公式為： 被拆遷房屋估價(jià)價(jià)格 = 區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格 ××× —時(shí)間因素修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。 —實(shí)體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。 —區(qū)位因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。 第四章 其它拆遷估價(jià) 第十五條 獲得市級以上榮譽(yù)稱號的名店、名品所在的營業(yè)用房，其路線基準(zhǔn)價(jià)增加5%。 第十六條 對經(jīng)規(guī)劃部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造的土地性質(zhì)為出讓和劃撥的營業(yè)用房，其路線基準(zhǔn)價(jià)格分別增加30%和20%；土地性質(zhì)為出讓的辦公、醫(yī)療、教育等非營業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格增加10%。 第十七條 被拆遷底層營業(yè)用房距離高價(jià)街在0-15m(含15m)的，其路線基準(zhǔn)價(jià)格增加15%；距離高價(jià)街在15-30m(含30m)的，其路線基準(zhǔn)價(jià)格增加10%；距離高價(jià)街在30-50m(含50m)的，其路線基準(zhǔn)價(jià)格增加5%；距離高價(jià)街在50m(不含50m)的，其路線基準(zhǔn)價(jià)格不再增加。低價(jià)街修正后的路線基準(zhǔn)價(jià)格不高于高價(jià)街的路線基準(zhǔn)價(jià)格。 被拆遷底層營業(yè)用房兩面臨街(兩面以上臨街，按兩面臨街計(jì)算)的，次臨街面寬未達(dá)到主臨街面寬的50%的，其路線基準(zhǔn)價(jià)格增加5%；次臨街面寬達(dá)到或超過主臨街面寬的50%，不足100%的，其路線基準(zhǔn)價(jià)格增加10%；次臨街面寬達(dá)到或超過主臨街面寬的100%的，其路線基準(zhǔn)價(jià)格增加15%。 被拆遷底層營業(yè)用房同時(shí)符合前兩款規(guī)定的，其路線基準(zhǔn)價(jià)格只可按其中一種規(guī)定進(jìn)行修正；第二層及以上的營業(yè)用房不適用前兩款規(guī)定。 第十八條 取得工商營業(yè)執(zhí)照并作為營業(yè)用房使用一年以上的非營業(yè)用房和住宅，按以下規(guī)定估價(jià)： (1) 1990年4月1日前取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至今的，按照營業(yè)用房路線基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)。 (2) 1990年4月1日以后取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至今的，按以下公式計(jì)算： 估價(jià)價(jià)格=營業(yè)用房路線基準(zhǔn)價(jià)估價(jià)價(jià)格×營業(yè)年限權(quán)重+住宅（或非營業(yè)用房）估價(jià)價(jià)格×（1-營業(yè)年限權(quán)重） 營業(yè)年限權(quán)重=（拆遷年份-取得營業(yè)執(zhí)照年份）/（拆遷年份-基準(zhǔn)年份1990） 第十九條 采用收益法估價(jià)的，房屋收益應(yīng)按照類似房屋的租金收益或經(jīng)營收益確定，類似房屋必須是同一類別房屋。房屋的租金收益或經(jīng)營收益按照其同一經(jīng)營用途、同一區(qū)位的社會平均收益水平修正確定。應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的相關(guān)要求進(jìn)行收益法估價(jià)。 第二十條 采用成本法估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別估價(jià)的方式，估價(jià)出房地產(chǎn)市場價(jià)格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格應(yīng)采用成本法等方法求取；建筑、安裝工程費(fèi)應(yīng)運(yùn)用工料測量法或分部分項(xiàng)法求取，建筑物重置價(jià)格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，可參見附件十二、十三。房屋折舊可以成新折扣法計(jì)算，不適用成新折扣法的，也可使用直線折舊法計(jì)算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨(dú)計(jì)算折舊。 第二十一條 國有土地使用權(quán)證載明的土地使用面積大于被拆遷房屋建筑面積且有圍護(hù)、獨(dú)立使用部分的補(bǔ)償金額為：“地大于房”的土地面積 ×土地區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)） 土地區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）參見附件九。 第二十二條 未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法估價(jià)其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行估價(jià)，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地補(bǔ)償以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。 第二十三條 凡拆遷估價(jià)中涉及原始成本測算、機(jī)電設(shè)備估價(jià)、工程造價(jià)分析等專業(yè)技術(shù)工作的，可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)單獨(dú)估價(jià)。 第二十四條 拆遷估價(jià)中，室內(nèi)裝飾裝修部分為獨(dú)立的專項(xiàng)性質(zhì)估價(jià)作業(yè)。測算中涉及的裝飾項(xiàng)目重置價(jià)格綜合單價(jià)、綜合成新率等指標(biāo)的取值，均視估價(jià)具體情況，參照本細(xì)則附件十、十一的規(guī)定選取。 第五章 附 則 第二十五條 本細(xì)則未能涵蓋的其它拆遷估價(jià)情況，按市房屋拆遷管理部門會同有關(guān)部門提出的意見處理。 第二十六條 武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格、路線基準(zhǔn)價(jià)格由區(qū)建設(shè)、物價(jià)、房管、國土等部門參照本細(xì)則擬定并報(bào)市建設(shè)、物價(jià)、房管、國土等部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。 各轄市可參照本細(xì)則，結(jié)合本地實(shí)際情況制定具體細(xì)則。 如有疑問可加QQ22577175免費(fèi)詳詢

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投稿：穆儀

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