嵊州市房屋拆遷補償重置標準,浙江省農村房屋買賣是否合法

雖然浙江省進行了不動產的改革深化，但是浙江省農村房屋買賣不同于城鎮房屋買賣一樣自由，雖然，法律允許農村房屋買賣，但是農村房屋買賣會受到較多的限制，接下來，圣運將為大家講解一下浙江省農村房屋買賣的相關法律規定和注意事項。

《物權法》草案第十五章規定了宅基地使用權，從草案規定可看出，草案允許農村房屋出售。該草案第272條：建造在宅基地上的住房所有權轉讓的，宅基地使用權同時轉讓。第273條：建造在宅基地上的住房所有權抵押的，在實現該抵押權時，宅基地使用權同時轉讓。由此可見，草案對房屋所有權與宅基地使用權的關系采用地隨房走。

《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬農民集體經濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權;農村村民一戶只能擁有一處宅基地;農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。

從上述規定來看，法律雖未禁止農村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。農村房屋買賣的出售方一般為農村集體經濟組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經濟組織內部成員，二是集體經濟組織以外的成員。

1、集體經濟組織內部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標準;二是已有宅基地，但尚未達到國家規定的標準;三是已在集體經濟組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規定，對已有宅基地且符合國家規定標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規定標準的，也不應得到批準。至于第三種情況，則可依法申請建房用地。

2、如果是集體經濟組織以外的成員，會出現兩種情況：

(1)城鎮居民。根據1999年國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

(2)本集體經濟組織以外的農民。根據國家土地管理法的相關規定，只有本集體經濟組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經濟組織以外的農民也不是農村房屋買賣合法的購買方。

從法律關系來說，農村私房系農民個人的合法財產，國家保護個人的房屋所有權，所有權人有合法的處分權。

(1)房屋所有權不能離開土地使用權而單獨轉移，如果以宅基地使用權禁止轉讓為由而否定房屋所有權轉讓，不僅剝奪了房屋所有權人的民事權利，而且將導致由集體收回宅基地使用權因房屋的存在而受到阻卻的結果。因此當農村私房轉讓后，其宅基地使用權也應一并轉讓給受讓人。

(2)當農村私房轉讓后只要受讓人不改變房屋的用途而一直用作生活居住，那么改變的僅是房屋所有權主體，房屋的用途仍未改變，從而也不會引起宅基地設立目的的變更，因此宅基地使用權歸屬于受讓人。

(3)《村鎮建房用地管理條例》、《浙江省土地管理條例》將農村私房的購房人限定在本村或經批準回鄉落戶定居的無宅基地或其已有宅基地少于當地標準的范圍內，并且須經有權機關批準，不滿足上述條件，買賣合同應認定無效。但《浙江省土地管理條例》屬地方性法規，且是在合同法頒布實行后制定的，根據合同法第五十二條第(五)項“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效”的規定來看，不能據此認定合同無效。

浙江省農村房屋買賣是否合法?這個不能一概而論，要具體問題具體分析，但是可以肯定的是國家法律允許公民合法買賣農村房屋。農村房屋是農民的合法財產，國家依法保護。任何人不得在沒有經過房屋所有人的同意，變賣或處理當事人的房屋。希望上述的文章對各位有所幫助。

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投稿：熊曉然

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