城中村小產權拆遷的補償標準,我的小產權房被征收了，會有補償嗎

小產權房是一個通俗的概念，一般指代區別于正常的有房屋所有權證和土地使用權證的房屋，這些房屋往往建設在農村的集體土地上，或者原屬于當地村民的集體安置房、福利房。

因為小產權房的價格較正常房屋的價格相差很多，有很多城鎮居民涌入城郊或城中村購買此類房子。

都知道小產權房有風險，那么小產權房到底有哪些風險?萬一已經買到了小產權房怎么辦，拆遷時會有補償嗎?小編今天為大家捋一捋小產權房的那些事兒。

小產權房到底能不能買賣?

首先，小編在這里要排除由村民或村委會違反國家規定私自建設的住宅樓，因為這類房屋本身屬于違章(法)建筑，無論城鎮居民是否去購買，都屬于拆違范疇，是沒有任何補償的。

所以，如果買主在不知情的情況下買到了違章(法)的此類住宅，可以通過民事訴訟判決合同無效退款。

小編建議，即使在知情的情況下，也可以起訴解除合同，根據雙方各自的過錯責任分擔損失，否則將來行政機關來拆違，可能人房兩空。

實踐中，較為理性的購房者買到的一般是因為城市規劃，或者當地村委會報批后給村民興建的住宅。

對于這類住宅，并不如原來住建部通知紙面上那樣統統無效。

比如，北京門頭溝區法院曾判決一位城鎮居民朱先生購買當地村民房屋，合同有效。

再比如上海市高級人民法院在法院裁判標準中表示，買賣雙方如不是同一集體成員組織的，如合同已實際履行完畢且買受人已實際居住的，合同也可認定有效。

當然，也存在相反的判決，比如同在門頭溝的西辛村，一位名叫高永茂的購房者被判決合同無效。

在上述判決買賣有效的案例中，有幾個共同的因素，

第一、涉案房屋為“合法”建造的房屋，不是違章建筑。

第二、購買時，雙方當事人都知情，而且當地村委會沒有表示反對，也沒有限制性規定。

第三、合同已經履行完畢，并且已實際居住。

小產權房有沒有拆遷補償?

雖然在實踐中，有的小產權房購買者的買賣合同得到了法院的支持，但是小產權房始終面臨著產權問題。

《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》明文規定，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，國土部下發的另一個通知也規定，嚴格執行城鎮居民不能在農村購買和違法建造住宅的規定。

對城鎮居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理。

一旦小產權房面臨土地征收，購買房屋的城鎮居民是無法享受到屬于農村居民的宅基地使用權的補償，也無法享受屬于基于農村居民身份的拆遷福利。

但是，這并不意味著小產權房被拆遷毫無補償，或者僅僅補償當初的房款。

在上海市的一個案例中，當地政府和購房者李阿姨通過拆遷安置合同約定：政府對該房實施拆遷。

作為補償，政府向李阿姨支付各項獎勵費、臨時過渡費以及提供房屋安置。

合同簽訂后，李阿姨按照合同約定搬離了房屋，政府也依約向其支付各項補助、獎勵、補償款項，但最后政府以其非農村集體居民為由拒絕安排安置房，僅按征收時價格補償現金。

李阿姨最后勝訴，法院判決：認定原被告之間的拆遷安置合同合法有效。

合法有效的小產權買賣合同受法律保障，政府因此和購房者簽訂的拆遷協議也合法有效。

但值得注意的是，法院判決并未表明政府在沒有拆遷協議的情況下如何操作的問題。

在上海市高院掌握的標準中，對于拆遷利益的分配可考慮買受人的合理購房成本后按照7:4的比例分配。

但這種地方性標準并不在全國適用，小產權房拆遷仍然面臨在其他地區同案不同判的風險。

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投稿：任陽思

內容審核：劉偉濤律師