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預(yù)征收可能隱藏先拆后補(bǔ)的陷阱,必須警惕!

  • 發(fā)布時(shí)間:

    2023-02-09 12:51:07
  • 作者:

    圣運(yùn)律師
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部分農(nóng)村征地拆遷項(xiàng)目曲解新修訂的《土地管理法》第47條的規(guī)定,告知村民已經(jīng)不是先補(bǔ)償后征收的時(shí)代,現(xiàn)在已經(jīng)變更為先簽約后批準(zhǔn)征收。所

預(yù)征收可能隱藏先拆后補(bǔ)的陷阱,必須警惕!

部分農(nóng)村征地拆遷項(xiàng)目曲解新修訂的《土地管理法》第47條的規(guī)定,告知村民已經(jīng)不是“先補(bǔ)償后征收”的時(shí)代,現(xiàn)在已經(jīng)變更為“先簽約后批準(zhǔn)征收”。所以在未制定補(bǔ)償安置方案以及相應(yīng)征地公告的情況下,進(jìn)行一戶一戶地談補(bǔ)償,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)快速拆遷的目的。今天圣運(yùn)律師事務(wù)所王有銀主任結(jié)合最高法相關(guān)案例為大家進(jìn)行講解。

 

先搬遷后補(bǔ)償可能是陷阱

“先簽約后批準(zhǔn)征收”的模式是不少舊城改造項(xiàng)目中爭取民意的做法。先組織簽約進(jìn)行模擬拆遷,簽約比例達(dá)到一定數(shù)值再進(jìn)行征收,這更像是意向性的公告,農(nóng)民朋友有更多的參與權(quán)。并非完全變更征收的原則。

 
《土地管理法》第48條明確規(guī)定,對其中的農(nóng)村村民住宅,應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則,尊重農(nóng)村村民意愿,采取多種法定方式給予公平、合理的補(bǔ)償。
 
大家注意,先補(bǔ)后拆的原則一直未變,切莫被拆遷方的謠言蒙蔽。
 
預(yù)征收也有陷阱

實(shí)踐中,在合法的征收決定作出前,房屋征收部門依據(jù)擬定的征收補(bǔ)償方案提供一份附生效條件的“預(yù)征收補(bǔ)償協(xié)議”。

協(xié)議的內(nèi)容與正式的補(bǔ)償協(xié)議基本一致,包括具體的補(bǔ)償數(shù)額、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償項(xiàng)目等法定內(nèi)容。而所附的生效條件,就是同意簽訂“預(yù)征收補(bǔ)償協(xié)議”的被征收人在全體被征收人中所占的比例。

若簽約率達(dá)到一定的預(yù)設(shè)比例后,房屋征收決定作出,補(bǔ)償協(xié)議生效;在一定期限內(nèi)未達(dá)到這一比例的,補(bǔ)償協(xié)議不生效,房屋征收終止。

相關(guān)案例:預(yù)征收不能規(guī)避集體土地征收程序

前述闡述可知,預(yù)征收僅僅將簽約挪到征收之前,正式的征收環(huán)節(jié)還是要具備。這本是節(jié)省資源以及爭取民意的重要環(huán)節(jié),卻也存在陷阱。王有銀律師提示,無論過程如何,只有經(jīng)過省級人民政府或者國務(wù)院批準(zhǔn)后,市、縣人民政府才能實(shí)際進(jìn)行土地征收。不能利用預(yù)征收來規(guī)避法定征收程序!

河北林先生的房子正處于舊城改造項(xiàng)目范圍內(nèi),此次舊村改造項(xiàng)目是在當(dāng)?shù)貐^(qū)政府主導(dǎo)下進(jìn)行,居委會和區(qū)政府共同簽訂了《舊城改造責(zé)任書》,準(zhǔn)備用3年的時(shí)間,逐步對城中村實(shí)施改。由于補(bǔ)償談不攏,林先生并未簽署相關(guān)協(xié)議。

后,當(dāng)?shù)鼐游瘯鞒觥恫疬w決定書》并強(qiáng)制拆除了林先生的房屋。

最高法裁判觀點(diǎn)

針對這起案件,最高法圍繞責(zé)任承擔(dān)的焦點(diǎn)對案件進(jìn)行闡釋:

此次舊城改造項(xiàng)目是為了改善拆遷范圍內(nèi)的居民生活環(huán)境,項(xiàng)目完成后很快被依法征收,此次實(shí)則為以舊村改造為名實(shí)施預(yù)征收。

林先生的房屋由居委會強(qiáng)制拆除,雖然未經(jīng)區(qū)政府授權(quán),但是區(qū)政府不能免除責(zé)任,還要從法律關(guān)系分析居委會和區(qū)政府是否存在行政委托關(guān)系。

舊村改造項(xiàng)目是在區(qū)政府主導(dǎo)下,為改善城市環(huán)境、提升城市品位、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展進(jìn)行的城中村拆遷改造工程項(xiàng)目,內(nèi)容上具有行政管理的性質(zhì);林莊村實(shí)施的強(qiáng)制拆除行為,雖然確實(shí)可以改善被拆遷村民的居住條件,但更多的是改善了市、區(qū)拆遷范圍及周邊普通民眾的生活環(huán)境,且舊村改造拆遷整合后騰挪出來的集體空地,很快被依法征收,受益的直接主體為區(qū)政府。

因此,法院判決認(rèn)定居委會受區(qū)政府委托實(shí)施強(qiáng)制拆除房屋行為,區(qū)政府為強(qiáng)制拆除之訴的適格被告并承擔(dān)響應(yīng)強(qiáng)制拆除責(zé)任。

律師提示

“預(yù)簽約”一旦達(dá)到當(dāng)?shù)卣咭?guī)定的簽約比例后,所簽的補(bǔ)償協(xié)議就有可能轉(zhuǎn)化為正式的補(bǔ)償協(xié)議,被征收人很難獲得“重簽”“重新協(xié)商”的機(jī)會,故此簽約一定要慎重,不能想著以后還可以反悔。無論過程如何,只有經(jīng)過省級人民政府或者國務(wù)院批準(zhǔn)后,市、縣人民政府才能實(shí)際進(jìn)行土地征收。不能利用預(yù)征收來規(guī)避法定征收程序!

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