● 圣運(yùn)推薦：怎么和拆遷補(bǔ)償人員談判征收，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞胶蜆?biāo)準(zhǔn)是否可以自己談判:今日土地征收規(guī)定更新

一、怎么和拆遷補(bǔ)償人員談判征收,拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞胶蜆?biāo)準(zhǔn)是否可以自己談判

法律分析：拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞胶蜆?biāo)準(zhǔn)需要遵守相關(guān)法律規(guī)定，不能隨意自行談判。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞胶蜆?biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定，并要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門的審核和確認(rèn)。

法律依據(jù)：

1.《城市房地產(chǎn)管理法》第四十三條規(guī)定：“國(guó)家鼓勵(lì)和支持城市道路、市政公用設(shè)施建設(shè)，對(duì)因公共利益需要拆除的房屋，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。”

2.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：“房屋拆遷應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)相關(guān)部門的審核和確認(rèn)。”

3.《物權(quán)法》第四十七條規(guī)定：“單位或者個(gè)人拆除他人房屋或者其他建筑物時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法給予被拆除房屋或者其他建筑物的所有人或者使用人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。”

綜上所述，拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞胶蜆?biāo)準(zhǔn)需要遵守相關(guān)法律規(guī)定，不能隨意自行談判，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)相關(guān)部門的審核和確認(rèn)。如果拆遷方提出的補(bǔ)償方案未經(jīng)審核或不符合法律規(guī)定，被拆遷方可以通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。

二、拆遷補(bǔ)償怎么談判

法律主觀：

1、拆遷談判時(shí)，拆遷戶經(jīng)常被約到拆遷辦公室或者指揮部等地點(diǎn)，去協(xié)商談判補(bǔ)償事宜。 2、因?yàn)椴煌恼勁协h(huán)境，對(duì)談判者才智的發(fā)揮會(huì)起到或大或小的激發(fā)作用，有利的地點(diǎn)、場(chǎng)所能夠增強(qiáng)談判者的談判地位和談判實(shí)力，同時(shí)也可壓制談判對(duì)手的談判空間。 3、應(yīng)對(duì)策略：拆遷戶要懂得拒絕且應(yīng)友好的拒絕拆遷公司工作人員談判邀請(qǐng)，爭(zhēng)取對(duì)自己有利的談判地點(diǎn)。

法律客觀：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

三、拆遷補(bǔ)償談判要怎么做

1、知己知彼，百戰(zhàn)不殆

這是拆遷協(xié)商談判前的準(zhǔn)備工作。大家一定要注意搜集信息，及時(shí)查閱以及相關(guān)公告、申請(qǐng)國(guó)家行政機(jī)關(guān)信息公開和適當(dāng)了解周邊類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，了解當(dāng)前拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和水平，再結(jié)合自身情況可以確定自己的目標(biāo)和底線。我們不僅要知己還要知彼，這樣才能在之后的談判時(shí)做到心中有數(shù)，游刃有余。所以，還要多征收存在一些拆遷方的信息，例如到底是誰(shuí)要拆我們的房子？他們有沒有權(quán)限？又有著一種怎樣的背景？做好了這些需要充分的準(zhǔn)備，就容易在之后的談判中做到從容應(yīng)對(duì)。

2、少說(shuō)多聽，不要輕易亮底

征收方第一次來(lái)上門是來(lái)摸你的底的，探探你的情況和心理預(yù)期。這時(shí)候千萬(wàn)不要把自己內(nèi)心的真實(shí)報(bào)價(jià)直接透露給對(duì)方。因?yàn)橐坏┌l(fā)現(xiàn)對(duì)方知道了你的底線，主動(dòng)權(quán)就在他手里了。不要輕易讓對(duì)方摸清你的底，一方面不要明確表態(tài)接受或不接受征收方提出的補(bǔ)償條件，為日后的談判留出余地；另一重要方面就是不要選擇直接說(shuō)出自己的心理價(jià)位，這樣可能會(huì)導(dǎo)致沒有爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)更高要求補(bǔ)償?shù)目臻g。其次，一定要善于傾聽，而且能夠盡量不露痕跡的啟發(fā)對(duì)方多說(shuō)，在他發(fā)表不同意見的過(guò)程中和判斷對(duì)方的底線，捕捉有用信息，及時(shí)做好錄音記錄，從而不斷調(diào)整自己的應(yīng)對(duì)方法策略，掌握談判的主動(dòng)權(quán)。

3、跟有決定權(quán)的人進(jìn)行談判

與對(duì)方談判有意義的前提要確定和你談判的是能說(shuō)了算的人。否則你可能費(fèi)了大量的口舌和精力跟對(duì)方談了半天，最后他說(shuō)的不算，此時(shí)你就會(huì)很崩潰。所以，在談判之前，大家就要確認(rèn)跟自己談判的人是不是有決定權(quán)和執(zhí)行權(quán)，以免對(duì)方在關(guān)鍵時(shí)刻以沒有權(quán)限為借口來(lái)推脫，浪費(fèi)您寶貴的保護(hù)合法利益時(shí)間。實(shí)踐中，一些被征收人會(huì)根據(jù)情況主動(dòng)提出與項(xiàng)目動(dòng)遷工作的負(fù)責(zé)人、領(lǐng)導(dǎo)來(lái)直接談，這是富有智慧的做法。

4、合理的價(jià)格，不是漫天要價(jià)。

談判前必須給自己定一個(gè)心理預(yù)期價(jià)位，這也是大家比較猶豫的。如果要求過(guò)高，可能會(huì)直接談崩；要求過(guò)低，又擔(dān)心吃虧。所以報(bào)價(jià)要合理，可以選擇稍微高于自己的心理預(yù)期，但是也不要高到讓拆遷方覺得太離譜。首先，可以和周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比，因?yàn)閷?duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，一般情況下不得低于房屋征收方式?jīng)Q定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，這是有充分的法律理論依據(jù)的；其次，要考慮到了自己之后的生活質(zhì)量和居住條件，以不降低且略有提升為標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)論對(duì)于如何，指望著拆遷暴富都是不值得提倡的心態(tài)，也往往無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)。

5、找到征收的非法點(diǎn)靈活運(yùn)用準(zhǔn)備

征收方在拆遷整個(gè)過(guò)程中的違法點(diǎn)經(jīng)常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評(píng)估程序違法等。這時(shí)指出它的違法點(diǎn)，往往可以提高談判的籌碼。因?yàn)椴疬w方怕一旦在敗訴，整個(gè)拆遷建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度將會(huì)受到嚴(yán)重影響，損失也會(huì)極大。所以需要談判時(shí)抓住對(duì)方的破綻和弱點(diǎn)，對(duì)最終能夠獲得滿意的談判結(jié)果也能起到十分重要的作用。當(dāng)然，這就需要被征收人對(duì)590號(hào)令及相關(guān)的規(guī)范性文件具有一定相當(dāng)重視程度的基礎(chǔ)和了解了。兩眼一摸黑式的談判，信息和知識(shí)儲(chǔ)備都不對(duì)等，那么被征收人吃虧幾乎是難以扭轉(zhuǎn)的。

6、房屋不能輕易動(dòng)遷，協(xié)議要認(rèn)真簽訂

房子和拆遷補(bǔ)償協(xié)議是兩個(gè)非常重要的砝碼。房子是要求經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)闹匾獞{證和依據(jù)，一旦房子守不住被非法強(qiáng)拆，之后的保護(hù)合法利益和談判將變得更加困難重重。而補(bǔ)償協(xié)議一旦簽了，就意味著你接受了對(duì)方提出的條件，對(duì)方已沒有可以和你繼續(xù)談判的必要。由于協(xié)議具有法律制度效力，之后再想反悔也很難。所以對(duì)于大家一定要謹(jǐn)記，對(duì)待房子和補(bǔ)償協(xié)議這兩個(gè)對(duì)拆遷工作至關(guān)重要的問(wèn)題，要慎之又慎，切不可聽信拆遷方的口頭承諾或誘騙搬出房子、簽署合作協(xié)議。只要能夠堅(jiān)守住房子就是這個(gè)主要陣地，在對(duì)補(bǔ)償安置不滿時(shí)暫不簽字，你手中就還有很多談判的砝碼，就有機(jī)會(huì)在之后的保護(hù)合法利益中為自己努力爭(zhēng)取一個(gè)比較滿意的補(bǔ)償。

7、及時(shí)提起訴訟抓獲違法拆遷過(guò)程

需要注意的是，不要以為守住了房子、也沒有同意簽協(xié)議，就可以占據(jù)主動(dòng)地位了。要防備對(duì)方看你一直不肯合作，為了爭(zhēng)取時(shí)間，進(jìn)行司法強(qiáng)拆或者違法強(qiáng)拆偷拆。應(yīng)對(duì)策略就是能夠及時(shí)通過(guò)行政法律訴訟來(lái)阻滯征收方逼遷的腳步。譬如及時(shí)提供依據(jù)590號(hào)令的規(guī)定來(lái)提起針對(duì)征收補(bǔ)償方式?jīng)Q定的復(fù)議、訴訟，就可以得到有效的暫停司法強(qiáng)拆的推進(jìn)步伐，提起的時(shí)間點(diǎn)上，通常情況來(lái)說(shuō)，可以選擇稍微向后拖延一下，在6個(gè)月的起訴期限屆滿前提起，充分開發(fā)利用這段起訴期限來(lái)征收工程項(xiàng)目涉嫌違法及補(bǔ)償安置顯著偏低、不合理的證據(jù)，這是聰明的做法。

一、借錢不還怎么辦啊？

借出去的錢收不回來(lái)一直都是擺在大家面前的無(wú)法繞過(guò)的難題，絕大部分人都有過(guò)借錢收不回來(lái)的經(jīng)歷。作為律師，我建議大家可以考慮以下方面進(jìn)行維權(quán)：1、通過(guò)電話和函件催收。經(jīng)常給對(duì)方打電話，詢問(wèn)何時(shí)能夠還款。當(dāng)然要注意打電話的時(shí)候記得錄音，防止對(duì)方鉆法律空子，提前保留好證據(jù)。2、親自到對(duì)方公司或者家里上門催收。如果對(duì)方有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而且又好面子，有可能會(huì)因?yàn)椴豢捌鋽_，然后把錢還上。3、委托律師代為催收。如果考慮到自己不懂如何催收或者精力有限，可以委托專業(yè)律師處理，律師可以通過(guò)談判、發(fā)律師函等方法進(jìn)行催收。4、向人民法院起訴或者申請(qǐng)仲裁。向人民法院提起訴訟或者仲裁的同時(shí)，建議提供擔(dān)保凍結(jié)對(duì)方的銀行賬戶、房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)，以免對(duì)方轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，這些手段都會(huì)給對(duì)方造成較大的影響，對(duì)方也經(jīng)常會(huì)因此而主動(dòng)聯(lián)系我方進(jìn)行談判。5、通過(guò)媒體向?qū)Ψ绞┘訅毫ΑＨ绻麑?duì)方在社會(huì)的知名度較高或者忌憚?shì)浾搲毫Γ梢酝ㄟ^(guò)媒體曝光。

四、拆遷公司來(lái)簽訂補(bǔ)償協(xié)議是合法的嗎

法律分析：不合法。依據(jù)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例的規(guī)定，房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議是由拆遷方與被拆遷方簽訂才能法律效力的，拆遷公司不是拆遷的主體。拆遷公司不是拆遷的主體，拆遷補(bǔ)償協(xié)議是由拆遷方與被拆遷方簽訂才能法律效力的。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

五、怎樣和拆遷辦的人談判

法律分析：談判對(duì)象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補(bǔ)償要求的問(wèn)題上，一般在進(jìn)行第一輪報(bào)價(jià)前可以與一般的工作人員先行了解，通過(guò)實(shí)際沒有談判權(quán)限的工作人員反應(yīng)自己較高或者認(rèn)為無(wú)法達(dá)到的報(bào)價(jià)，通過(guò)對(duì)其向上反饋結(jié)果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對(duì)方的可承受價(jià)格與底線。其次，從談判技巧上講，我們也不主張?jiān)谡勁械囊婚_始就與高層人員交談，這樣能保證我們較大的回旋余地，等到我們?cè)陧?xiàng)目調(diào)查和其他渠道中抓住對(duì)方的把柄和短處，足以撼動(dòng)談判的地位時(shí)候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號(hào)都會(huì)逐級(jí)通過(guò)工作人員釋放出來(lái)，及時(shí)的把握信息、判斷形勢(shì)，有利于我們最終獲得最理想的談判結(jié)果。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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投稿：馬錦

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