一、毛坯房托管

法律分析:

房東進(jìn)行房屋托管，一般是先與托管公司簽訂后合同，由托管公司負(fù)責(zé)房屋的裝修改造、物業(yè)費(fèi)繳納、出租、維修、清潔等業(yè)務(wù)，定期向房主支付租金，也就是說(shuō)，房主只要與托管公司簽下合同，接下來(lái)除了坐等資金進(jìn)賬，其他的是幾乎不用操心，但是，從眾多托管風(fēng)險(xiǎn)案例上來(lái)看，很多房主也都在擔(dān)心自己面臨托管突然不知所蹤，無(wú)法收回資金的狀況。

法律依據(jù):

《中華人民共和國(guó)民法典》

第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，無(wú)法確第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃。定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七百一十五條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

二、什么是毛坯房托管

房屋托管是房屋產(chǎn)權(quán)所有者對(duì)房屋使用權(quán)以契約形式讓渡給房屋經(jīng)營(yíng)單位，房屋經(jīng)營(yíng)單位再對(duì)房屋使用權(quán)商業(yè)化的一種過(guò)程，包括日常管理，招租，承擔(dān)房屋中途空置期風(fēng)險(xiǎn)等。業(yè)主將房屋委托給受托方并簽訂委托合同，受托方將按照業(yè)主的協(xié)議為其尋找租客。

合同期內(nèi)，由房屋經(jīng)營(yíng)單位代收房租，水電費(fèi)，煤氣費(fèi)，物業(yè)管理等費(fèi)用并按合同約定將租金打入業(yè)主或業(yè)主指定銀行帳戶，受托方承擔(dān)中途租客退租風(fēng)險(xiǎn)，受托方靠收取業(yè)主的管理服務(wù)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)中的增值盈利，依靠自身的專業(yè)房屋管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)抵抗各種風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到業(yè)主與受托方互惠互利，共同增值的目的。

一、哪些人有可能要承擔(dān)物業(yè)費(fèi)

1、小區(qū)業(yè)主。通常情況下，小區(qū)入住之時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)便開(kāi)始為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，而業(yè)主在購(gòu)買房屋之時(shí)便簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，成為了物業(yè)服務(wù)合同的委托方。作為物業(yè)服務(wù)合同的締約主體，業(yè)主有權(quán)獲取物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，也有義務(wù)向其支付對(duì)價(jià)，依照合同約定交納物業(yè)費(fèi)。

2、開(kāi)發(fā)商也可能需要承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。如果小區(qū)入住之時(shí)，如果開(kāi)發(fā)商仍然有沒(méi)有賣出去的空置房，則這些空置房的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將房屋賣出去，但是一直沒(méi)有完成對(duì)業(yè)主的交付，則房屋交付之前的物業(yè)費(fèi)也應(yīng)由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。

3、物業(yè)的實(shí)際使用人也可能需要承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)或房屋，不一定為業(yè)主占有和使用，而是通過(guò)出租、借用等方式交由他人占有和使用。尤其是在大城市，房屋出租的比例甚至大于業(yè)主自用的比例。在業(yè)主和物業(yè)的實(shí)際使用人不一致時(shí)，業(yè)主可以和實(shí)際使用人約定，由使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)的實(shí)際使用人便成為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納主體。

二、物業(yè)糾紛形成的原因

（一）法律規(guī)定不健全，存在漏洞。物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)起步較慢，但是發(fā)展速度較快，但法律規(guī)定存在一定的涉后性，許多問(wèn)題的處理無(wú)法可依，致物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛不能得到很好的解決，這是導(dǎo)致當(dāng)前物業(yè)糾紛不斷增多的根本原因。雖然出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及《民法典》，但是仍存在小區(qū)管理中哪些是物業(yè)管理負(fù)責(zé)，哪些是業(yè)主自身負(fù)責(zé)，哪些是居委會(huì)負(fù)責(zé)，責(zé)職不明，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)相互推卸。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所建房屋存在質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)糾紛。部分物業(yè)服務(wù)糾紛是由于房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)所建的房屋的墻體、屋面存在漏水致業(yè)主家具受損、裝璜受損。大部物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同是其與房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂的房屋銷售合同的同時(shí)簽訂的，所以業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司與房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)是一家，應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。加之部分房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)初為銷售房屋故意作虛假宣傳，夸大物業(yè)管理的服務(wù)范圍，特別是外地開(kāi)發(fā)商，房屋銷售完就走路，結(jié)果業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)多方面配套不到位，或是原來(lái)的承諾沒(méi)兌現(xiàn)，為后來(lái)的物業(yè)管理公司與業(yè)主發(fā)生矛盾埋下隱患。

（三）物業(yè)公司服務(wù)人員的素質(zhì)有待提高，服務(wù)存在瑕疵。物業(yè)管理公司人員大多數(shù)是非專業(yè)人員，部分是年齡較大，對(duì)相關(guān)的物業(yè)管理知識(shí)不夠了解，責(zé)任心不夠強(qiáng)，有在做一天算一天的想法，不能弄清物業(yè)公司與業(yè)主之間是服務(wù)合同的關(guān)系，雙方的地位是平等的，應(yīng)嚴(yán)格遵守雙方的物業(yè)合同的約定，如對(duì)小區(qū)衛(wèi)生不能做到經(jīng)常化打掃或打掃不及時(shí)；對(duì)小區(qū)的安全管理不到位，安保人員流于形式；對(duì)小商小販進(jìn)入小區(qū)管理不嚴(yán)；對(duì)小區(qū)綠化管理不到位；有時(shí)遇到涉及業(yè)主權(quán)益的糾紛不敢管，最終造成業(yè)主間發(fā)生矛盾。最終業(yè)主們以拖欠物業(yè)費(fèi)來(lái)表達(dá)對(duì)物業(yè)管理的不滿。

（四）業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生不規(guī)范，且不能真正發(fā)揮作用。有些小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)是怎么產(chǎn)生的業(yè)主均不清楚，業(yè)主相應(yīng)的知情權(quán)、選擇權(quán)不能得到實(shí)現(xiàn)，所以業(yè)主易對(duì)業(yè)主委員會(huì)的行為產(chǎn)生合理懷疑，對(duì)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同一般是不予認(rèn)可。部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不能充分行使對(duì)物業(yè)管理公司的履行合同的監(jiān)督，物業(yè)管理公司存在違約行為時(shí)不能及時(shí)交涉，真正代表業(yè)主維護(hù)其合法權(quán)益。

三、毛坯房托管

法律分析：房東進(jìn)行房屋托管，一般是先與托管公司簽訂后合同，由托管公司負(fù)責(zé)房屋的裝修改造、物業(yè)費(fèi)繳納、出租、維修、清潔等業(yè)務(wù)，定期向房主支付租金，也就是說(shuō)，房主只要與托管公司簽下合同，接下來(lái)除了坐等資金進(jìn)賬，其他的是幾乎不用操心，但是，從眾多托管風(fēng)險(xiǎn)案例上來(lái)看，很多房主也都在擔(dān)心自己面臨托管突然不知所蹤，無(wú)法收回資金的狀況。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，無(wú)法確第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃。定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七百一十五條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

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內(nèi)容審核：郭建煒律師

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