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【律師解讀】“以租代征”行為是對(duì)合法征收政策的背離

發(fā)布時(shí)間：
2019-03-14 10:06:00
作者：
圣運(yùn)律師
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以租代征是指擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。所謂以租代征，即通過租用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。其實(shí)質(zhì)是規(guī)

【律師解讀】“以租代征”行為是對(duì)合法征收政策的背離

“以租代征”是指擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。所謂“以租代征”，即通過租用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。其實(shí)質(zhì)是規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批，在規(guī)劃計(jì)劃之外擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，同時(shí)逃避了繳納有關(guān)稅費(fèi)、履行耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)。其結(jié)果必然會(huì)嚴(yán)重沖擊用途管制等土地管理的基本制度，影響國(guó)家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)和耕地保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。“以租代征”在各地已成為一種普遍的違法形式。

假象：“以租代征”的所謂好處無法站住腳
從表面上看，實(shí)施以租代征行為的地方政府創(chuàng)設(shè)出的三個(gè)有利于似乎為以租代征披上了一層光鮮的外衣。他們認(rèn)為，以租代征有利于農(nóng)民生活的改善，有利于提升地方政府政績(jī)，也有利于提高租地企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，在城市郊區(qū)，以租代征之風(fēng)尤為強(qiáng)烈。
然而，如果進(jìn)行仔細(xì)分析，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)以租代征的所謂“好處”完全站不住腳。
國(guó)土資源部關(guān)于堅(jiān)決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知中明確指出，一些地方政府和部門規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批及繳納有關(guān)稅費(fèi)，“以租代征”，即通過租用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建沒，擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，不落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù)，干擾了建設(shè)用地管理秩序，影響了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)和耕地保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地總量，堅(jiān)決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為。
“以租代征”實(shí)質(zhì)是規(guī)避用途管制制度，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的總量控制制度，規(guī)避農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的土地收益分配制度，直接進(jìn)入市場(chǎng)的一種行為。對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)問題，無論怎樣流轉(zhuǎn)，它的前提是必須要遵守用途管制制度，也就是要符合土地利用總體規(guī)劃，還要服從國(guó)家土地利用年度計(jì)劃農(nóng)地轉(zhuǎn)用的總量控制，還要參與、服從土地收益由農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地增值收益的分配政策，所以這兩者的區(qū)別和界限是明確的。
根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。　前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。”從上述法條中可以清晰地看出，只有興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)批準(zhǔn)后或鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公共設(shè)施建設(shè)方可使用本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，也就是說其他任何形式占有農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)均為非法行為，從而租賃農(nóng)民集體土地的合同也因違反法律沒有合法手續(xù)性的規(guī)定而無效。同時(shí)，《農(nóng)村土地承包法》第十七條也明確規(guī)定“承包方要維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，也就是說任何改變土地用途的行為都是違法行為，當(dāng)然無效的行為或合同是得不到法律的保護(hù)的。

結(jié)論：名為“三贏”卻很可能都是輸家
在“以租代征”行為違法違規(guī)的情況之下，期待通過以租代征規(guī)避土地管制制度從而實(shí)現(xiàn)那些所謂的好處，是不現(xiàn)實(shí)的。
對(duì)于租地的企業(yè)來說，一份不合法的合同存在的風(fēng)險(xiǎn)自不待言；對(duì)于出租土地的農(nóng)民來說，為了眼前的小利而放棄未來巨大的土地升值空間和發(fā)展紅利，也不能說是明智的；而希圖通過快捷方式增收的地方政府，施政與違法之間隔有天塹，任何違法的行為也都將被否定。
土地作為最為寶貴的財(cái)富，任何形式的使用都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵照法律的規(guī)定，任何與法律相違背的土地使用行為都是對(duì)合法征收政策的背離，理應(yīng)被禁止。

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