一、拆遷補(bǔ)償費(fèi)入賬要件,合作建房合同、合作開(kāi)發(fā)合同的法律要件及其區(qū)別

合作建房合同是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)土地，建造房屋，根據(jù)事先約定分配新建房屋的一種協(xié)議，他包括以下幾個(gè)要件：一、合作建房合同一方主體必須是有償取得土地使用權(quán)的主體，另一方必須是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)；二、合作建房的各方必須共同辦理立項(xiàng)手續(xù)、聯(lián)建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更等級(jí)手續(xù)。原為集體土地或劃撥土地的，應(yīng)辦理法定的批準(zhǔn)手續(xù)，聯(lián)建各方以自己的名義在約定的比例范圍內(nèi)進(jìn)行新建房屋的初始產(chǎn)權(quán)等級(jí)。合作開(kāi)發(fā)合同，即房地產(chǎn)聯(lián)營(yíng)合同，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)或企業(yè)、事業(yè)單位之間，通過(guò)簽訂合作開(kāi)發(fā)合同，共同進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的一種民事協(xié)議。合作建房與合作開(kāi)發(fā)的相同點(diǎn)：一、所涉主體均為兩個(gè)、兩個(gè)以上的企業(yè)、事業(yè)單位；二、都要求合作一方具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。合作開(kāi)發(fā)與合作建房的區(qū)別：一、合作開(kāi)發(fā)通常要組建以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)未目標(biāo)的企業(yè)法人或臨時(shí)性的項(xiàng)目建設(shè)指揮機(jī)構(gòu)，而合作建房通常不會(huì)組建任何性質(zhì)的聯(lián)營(yíng)體，只以契約形式存在；二、合作開(kāi)發(fā)出資的方式多種多樣，并不僅僅是一方以土地使用權(quán)、一方出資金作為出資的方式，還包括各方共同出貨幣資金等其他方式；三、合作開(kāi)發(fā)的各方都具有營(yíng)利的目標(biāo)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，聯(lián)營(yíng)法人或聯(lián)營(yíng)機(jī)構(gòu)通常將房屋進(jìn)行銷售以換回貨幣資金作為各自的利潤(rùn)；而合作建房的各方通常將建造完工的房屋按照事先已達(dá)成的分配協(xié)議予以分配，各自成為相應(yīng)部分的初始登記產(chǎn)權(quán)人。

一、集資房與商品房的區(qū)別是什么

一般商品房和集資房最大的區(qū)別是土地使用權(quán)的區(qū)別。一般商品房取得的是出讓土地使用權(quán)，土地出讓金。

“集資房”，是改變住宅建設(shè)由國(guó)家和單位包的傳統(tǒng)制度，實(shí)行政府、單位、職工個(gè)人三方面共同承擔(dān)建房成本，通過(guò)多方籌集資金進(jìn)行房屋建設(shè)而不通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買而直接分配的一種房屋。

集資房與一般商品房相比較，存在著比較明顯的區(qū)別。

首先，一般商品房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獨(dú)立開(kāi)發(fā)的一種產(chǎn)品，再通過(guò)市場(chǎng)買賣關(guān)系來(lái)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和使用價(jià)值，屬完全的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為。所以，一般商品房的消費(fèi)群體廣泛、沒(méi)有特別限制。

集資房則是通過(guò)單位、社會(huì)團(tuán)體組織、住宅合作社來(lái)組織建設(shè)的，主要是為了解決單位和社會(huì)團(tuán)體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問(wèn)題，采用的是先集資后建房的形式，是一種非市場(chǎng)行為，不存在買賣與經(jīng)營(yíng)關(guān)系。

其次，集資房建設(shè)與一般商品房在各種手續(xù)的申辦上也存在區(qū)別。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，要開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)一般商品房必須“五證俱全”，即要同時(shí)具備《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《開(kāi)工許可證》、《土地使用證 》、《房屋銷售許可證》。一般商品房的土地是出讓用地，取得的方式主要是以招投標(biāo)、拍賣、掛牌以及市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓的方式。集資房的土地主要是通過(guò)政府劃撥，并減免了相關(guān)稅費(fèi)。因此，集資房的建設(shè)在申辦手續(xù)的過(guò)程中，各種手續(xù)的辦理不同于一般商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的辦理過(guò)程。

二、合作建房合同與合作開(kāi)發(fā)合同的要件

合作建房合同是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)土地，建造房屋，根據(jù)事先約定分配新建房屋的一種協(xié)議，他包括以下幾個(gè)要件：

1、合作建房合同一方主體必須是有償取得土地使用權(quán)的主體，另一方必須是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)；

2、合作建房的各方必須共同辦理立項(xiàng)手續(xù)、聯(lián)建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更等級(jí)手續(xù)。原為集體土地或劃撥土地的，應(yīng)辦理法定的批準(zhǔn)手續(xù)，聯(lián)建各方以自己的名義在約定的比例范圍內(nèi)進(jìn)行新建房屋的初始產(chǎn)權(quán)等級(jí)。合作開(kāi)發(fā)合同，即房地產(chǎn)，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)或企業(yè)、事業(yè)單位之間，通過(guò)簽訂合作開(kāi)發(fā)合同，共同進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的一種民事協(xié)議。

一、合作建房與合作開(kāi)發(fā)的相同點(diǎn)：

1、所涉主體均為兩個(gè)、兩個(gè)以上的企業(yè)、事業(yè)單位；

2、都要求合作一方具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。

二、合作開(kāi)發(fā)與合作建房的區(qū)別：

1、合作開(kāi)發(fā)通常要組建以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)未目標(biāo)的企業(yè)法人或臨時(shí)性的項(xiàng)目建設(shè)指揮機(jī)構(gòu)，而合作建房通常不會(huì)組建任何性質(zhì)的聯(lián)營(yíng)體，只以契約形式存在；

2、合作開(kāi)發(fā)出資的方式多種多樣，并不僅僅是一方以土地使用權(quán)、一方出資金作為出資的方式，還包括各方共同出貨幣資金等其他方式；

3、合作開(kāi)發(fā)的各方都具有營(yíng)利的目標(biāo)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，聯(lián)營(yíng)法人或聯(lián)營(yíng)機(jī)構(gòu)通常將房屋進(jìn)行銷售以換回貨幣資金作為各自的利潤(rùn)；而合作建房的各方通常將建造完工的房屋按照事先已達(dá)成的分配協(xié)議予以分配，各自成為相應(yīng)部分的初始登記產(chǎn)權(quán)人。

三、合作建房合同與合作開(kāi)發(fā)合同的法律要件有什么區(qū)別

1、合作開(kāi)發(fā)通常要組建以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)未目標(biāo)的企業(yè)法人或臨時(shí)性的項(xiàng)目建設(shè)指揮機(jī)構(gòu)，而合作建房通常不會(huì)組建任何性質(zhì)的聯(lián)營(yíng)體，只以契約形式存在；

2、合作開(kāi)發(fā)出資的方式多種多樣，并不僅僅是一方以土地使用權(quán)、一方出資金作為出資的方式，還包括各方共同出貨幣資金等其他方式；

3、合作開(kāi)發(fā)的各方都具有營(yíng)利的目標(biāo)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，聯(lián)營(yíng)法人或聯(lián)營(yíng)機(jī)構(gòu)通常將房屋進(jìn)行銷售以換回貨幣資金作為各自的利潤(rùn)；而合作建房的各方通常將建造完工的房屋按照事先已達(dá)成的分配協(xié)議予以分配，各自成為相應(yīng)部分的初始登記產(chǎn)權(quán)人。

合作建房合同與合作開(kāi)發(fā)合同的要件

合作建房合同是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)土地，建造房屋，根據(jù)事先約定分配新建房屋的一種協(xié)議，他包括以下幾個(gè)要件：

1、合作建房合同一方主體必須是有償取得土地使用權(quán)的主體，另一方必須是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)；

2、合作建房的各方必須共同辦理立項(xiàng)手續(xù)、聯(lián)建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更等級(jí)手續(xù)。原為集體土地或劃撥土地的，應(yīng)辦理法定的批準(zhǔn)手續(xù)，聯(lián)建各方以自己的名義在約定的比例范圍內(nèi)進(jìn)行新建房屋的初始產(chǎn)權(quán)等級(jí)。合作開(kāi)發(fā)合同，即房地產(chǎn)，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)或企業(yè)、事業(yè)單位之間，通過(guò)簽訂合作開(kāi)發(fā)合同，共同進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的一種民事協(xié)議。

合作建房與合作開(kāi)發(fā)的相同點(diǎn)：

1、所涉主體均為兩個(gè)、兩個(gè)以上的企業(yè)、事業(yè)單位；

2、都要求合作一方具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。

一、企業(yè)土地使用權(quán)的確認(rèn)需要滿足的條件：

(一)土地使用權(quán)的確認(rèn)和計(jì)量。企業(yè)土地使用權(quán)的確認(rèn)必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件：

(1)該資產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

(2)該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。土地使用權(quán)的取得方式通常有行政劃撥、出讓、二三級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買、投資者投入、租賃等之分，且土地開(kāi)發(fā)程度不同，其所含成本內(nèi)容也不同，所以企業(yè)土地使用權(quán)取得的核算應(yīng)區(qū)別各種情況對(duì)待。

1、行政劃撥取得。如無(wú)償劃撥則不需進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；如劃撥取得后需支付農(nóng)用地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的，支付的農(nóng)用地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費(fèi)用列“在建工程——基建工程”核算。

2、出讓取得。支付的土地出讓金列“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的農(nóng)用地征用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和取得時(shí)應(yīng)由使用者繳納的各種稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費(fèi)用列“在建工程——基建工程”核算。

3、市場(chǎng)購(gòu)買取得。支付的價(jià)款列“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的相關(guān)稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算。

4、投資者投入取得。取得時(shí)按投資各方確認(rèn)的價(jià)款列“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的相關(guān)稅費(fèi)列“在建工程——其他支出”核算。

5、租賃取得。支付的租賃費(fèi)分期列“管理費(fèi)用”。

6、換入或債務(wù)重組取得。通過(guò)非貨幣性交易換入的或通過(guò)債務(wù)重組取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按有關(guān)非貨幣性交易或債務(wù)重組的會(huì)計(jì)處理規(guī)定確定入賬價(jià)值，列“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算。

7、補(bǔ)地價(jià)。原為劃撥取得的土地，經(jīng)批準(zhǔn)將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資時(shí)，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金即為補(bǔ)地價(jià)，補(bǔ)地價(jià)價(jià)款列“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以上業(yè)務(wù)中涉及“在建工程”科目的，均應(yīng)通過(guò)“生產(chǎn)(開(kāi)發(fā))成本”科目核算。值得說(shuō)明的是，現(xiàn)行企業(yè)中由于以下兩種原因而在“固定資產(chǎn)——土地”科目核算土地：(1)1993年開(kāi)始的全國(guó)性清產(chǎn)核資中按規(guī)定估價(jià)，并經(jīng)批復(fù)確認(rèn)按固定資產(chǎn)入賬核算的土地；(2)1993年開(kāi)始的清產(chǎn)核資以前“已經(jīng)估價(jià)單獨(dú)入賬的土地”。該情況企業(yè)在占有使用上不存在期限，在價(jià)值上不計(jì)提折舊。

(二)土地使用權(quán)的攤銷。

企業(yè)出讓取得、市場(chǎng)購(gòu)買取得、接受投資等取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地使用權(quán)出讓的最高年限如下：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，工業(yè)用地50年，居住用地70年，綜合或其他用地50年。企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)明確該土地辦理出讓時(shí)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限，如該土地是早年出讓取得的，攤銷年限應(yīng)是原規(guī)定年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。但國(guó)家規(guī)定“滿二年未動(dòng)工的，可無(wú)償收回土地使用權(quán)，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必須的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。”攤銷土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，借記“管理費(fèi)用——無(wú)形資產(chǎn)攤銷”科目，貸記“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目。

(三)土地使用權(quán)減值。

由于土地的不可再生性、不可移動(dòng)性等特性和國(guó)家實(shí)行的管理制度決定，土地使用權(quán)的減值可能性較小；產(chǎn)生減值時(shí)，大多已形成包括建筑物在內(nèi)的房地產(chǎn)，此時(shí)應(yīng)計(jì)提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。無(wú)論是計(jì)提無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，均列“營(yíng)業(yè)外支出”科目及相關(guān)明細(xì)科目。

(四)土地使用權(quán)處置和滅失。

1、建造開(kāi)發(fā)。企業(yè)因利用土地建造自用項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本。

2、轉(zhuǎn)讓。根據(jù)建設(shè)部第45號(hào)令《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，房地產(chǎn)的買賣、投資入股、合作開(kāi)發(fā)、抵債等權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的形式均為轉(zhuǎn)讓；又根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，為嚴(yán)格限制炒買地皮和切實(shí)保障建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施規(guī)定：“土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。屬于房屋建設(shè)工程應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。

四、合作建房合同是否有效

法律分析：合作建房(開(kāi)發(fā))合同的幾種　如果農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度不改革，按現(xiàn)行法律的規(guī)定，協(xié)議違法無(wú)效。合作建房合同滿足以下條件就有效：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力。(二)意思表示真實(shí)。(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。合作建房合同有下列情形之一的，合同無(wú)效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益。(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益。(三)以合法形式掩蓋非法目的。(四)損害社會(huì)公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

法律依據(jù)：《民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(二)意思表示真實(shí);(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

《民法典》第四百六十五條 依法成立的合同，受法律保護(hù)。依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

五、合作建房合同該如何認(rèn)定

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金作為共同投資，共享利潤(rùn)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，要求合同一方當(dāng)事人具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，如雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前一方當(dāng)事人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，應(yīng)認(rèn)定合同有效。土地使用權(quán)性質(zhì)與合作方式不同，合同性質(zhì)及效力也不一樣：

1、利用宅基地與他人合作建房的，雖然提供土地使用權(quán)的一方取得了建房所需的兩證一書(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃許可證、居民(個(gè)人)興建住宅用地批準(zhǔn)通知書)，但因?qū)偌w土地，僅供集體所有制的成員使用，合作建房合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

2、未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人簽訂的合作建房合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效；但起訴前已經(jīng)辦理了批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定合同有效。

3、合作雙方所簽合作合同約定提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人不參與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方所簽合作合同為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

4、合作雙方所簽合作合同約定提供資金的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋、只收取固定數(shù)額貨幣或者只使用房屋的，應(yīng)認(rèn)定雙方所簽合同為房屋買賣合同、借款合同或者合同。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零二條依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準(zhǔn)等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報(bào)批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當(dāng)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。

依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。

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投稿：顧然欣

內(nèi)容審核：石珊律師