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北邊渠拆遷補(bǔ)償,二手房評(píng)估誰(shuí)來(lái)評(píng)估:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

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    2025-01-13 19:13:22
  • 作者:

    圣運(yùn)律師
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北邊渠拆遷補(bǔ)償,二手房評(píng)估值劃分到底是怎么回事,法律分析:在二手房交易過(guò)程中,購(gòu)房人向銀行提出貸款申請(qǐng)之后,銀行會(huì)委派評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)房子進(jìn)行評(píng)估,銀行根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告后才會(huì)和借款人進(jìn)一步磋商借款事宜。一般來(lái)說(shuō),評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)房子的位

北邊渠拆遷補(bǔ)償,二手房評(píng)估誰(shuí)來(lái)評(píng)估:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

一、北邊渠拆遷補(bǔ)償,二手房評(píng)估值劃分到底是怎么回事

法律分析:在二手房交易過(guò)程中,購(gòu)房人向銀行提出貸款申請(qǐng)之后,銀行會(huì)委派評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)房子進(jìn)行評(píng)估,銀行根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告后才會(huì)和借款人進(jìn)一步磋商借款事宜。一般來(lái)說(shuō),評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)房子的位置、年代等實(shí)際情況得出一個(gè)數(shù)值,也就是評(píng)估價(jià)。購(gòu)買(mǎi)房子的價(jià)格和評(píng)估價(jià)之間存在一定的差異,房屋評(píng)估價(jià)一般情況下會(huì)小于房屋的實(shí)際成交價(jià)。比如實(shí)際操作中評(píng)估值為房子實(shí)際成交價(jià)格的80%-90%。受到建筑年代、裝修、位置等各方面因素的影響。綜合評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的房屋估值,以及對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)、房屋折舊、借款人收入等情況的考慮,最終銀行會(huì)同意申請(qǐng)人的申請(qǐng),并發(fā)放貸款。同時(shí)也是后期繳納稅收的依據(jù)。

法律依據(jù):《資產(chǎn)評(píng)估法》第二條本法所稱資產(chǎn)評(píng)估(以下稱評(píng)估),是指評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)委托對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評(píng)定、估算,并出具評(píng)估報(bào)告的專(zhuān)業(yè)服務(wù)行為。

二、二手房評(píng)估誰(shuí)來(lái)評(píng)估

一般二手房交易程序如下,在稅費(fèi)繳納和貸款兩個(gè)環(huán)節(jié)是必須要評(píng)估報(bào)告的,因此二手房買(mǎi)賣(mài)必須先進(jìn)行評(píng)估。

1買(mǎi)方咨詢

買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道,買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況,要求賣(mài)方提供合法的證件,包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

2簽合同

賣(mài)方提供了房屋的合法證件,買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序),買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商,對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

3辦理過(guò)戶

買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng),接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后,管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件,審查產(chǎn)權(quán),對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù),對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng),禁止上市交易。

4立契

房地相關(guān)部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象,按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后,交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契,即大家所俗稱的“白契”。

5繳納稅費(fèi)

稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜,要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后,交易材料移送到發(fā)證部門(mén),買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7銀行貸款

對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù),銀行審核買(mǎi)方的資信,對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估,以確定買(mǎi)方的貸款額度,然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款,待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更,買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后,銀行將貸款一次性發(fā)放。

8打余款完成交易

買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款,賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

三、二手房中的評(píng)估價(jià)格是怎樣的

二手房買(mǎi)賣(mài)和抵押貸款中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價(jià)格的評(píng)估。買(mǎi)家通過(guò)評(píng)估知道所買(mǎi)房屋是否物有所值;業(yè)主通過(guò)評(píng)估知道自己房子的市價(jià)所值;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過(guò)房屋評(píng)估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價(jià)格;評(píng)估事務(wù)所通過(guò)評(píng)估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價(jià)格指導(dǎo)。二手房的價(jià)格到底如何評(píng)估呢律師從我愛(ài)我家公司及評(píng)估事務(wù)所等機(jī)構(gòu)了解到,房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于二手房的評(píng)估一般采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場(chǎng)比較法對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法是指:挑選至少三個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類(lèi)似的市場(chǎng)實(shí)例與所評(píng)估二手房進(jìn)行比照,然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評(píng)估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正,以此估算所評(píng)估二手房的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。修正價(jià)格的因素包括:所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限;房屋新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。專(zhuān)業(yè)人士表示,在二手房?jī)r(jià)格的評(píng)估中以下幾個(gè)因素的影響最為關(guān)鍵。首要因素,位置、地段。北京的二手房與新房?jī)r(jià)格一樣,北邊比南邊貴,城里的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房?jī)r(jià)格可相差超過(guò)1000元/平方米,同樣,二環(huán)內(nèi)的二手房與三環(huán)內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格相比之下也能產(chǎn)生1000元/平方米以上的落差。第二因素,房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施。修建年代越近的房屋,配套設(shè)施越齊全的小區(qū),管理越到位,價(jià)格也越高。由以上因素造成的房屋價(jià)差每平方米價(jià)格相差范圍可達(dá)到500元至2000元。第三因素,房屋朝向。北京人買(mǎi)房講究坐北朝南,因此同一棟樓里同等戶型不同朝向的二手房?jī)r(jià)格會(huì)產(chǎn)生200元左右/平方米的落差。同樣,在房屋結(jié)構(gòu)上,戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過(guò)于緊湊的房屋價(jià)格也能相差到每平方米100元至200元左右。第四因素,房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對(duì)于價(jià)格的影響雖然不太明顯,但是對(duì)于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。

四、二手房中的評(píng)估價(jià)是什么

法律分析:二手房買(mǎi)賣(mài)和抵押貸款中最關(guān)鍵的地方是對(duì)二手房房屋價(jià)格進(jìn)行估價(jià)。買(mǎi)家通過(guò)評(píng)估知道所買(mǎi)房屋是否物有所值;業(yè)主通過(guò)評(píng)估知道自己房子的市場(chǎng)價(jià)值,評(píng)估事務(wù)所通過(guò)評(píng)估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價(jià)格指導(dǎo)。通過(guò)多方對(duì)房子的評(píng)測(cè)估價(jià),最終再由當(dāng)事人做最后的價(jià)格定奪是否完成交易。找正規(guī)的評(píng)估方對(duì)維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益更有幫助,一般二手房評(píng)估價(jià)都是公證合理的,不會(huì)與市場(chǎng)出現(xiàn)較大的差距。

法律依據(jù):《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理法》

第一條 為了正確體現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值量,保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)所有者和經(jīng)營(yíng)者、使用者的合法權(quán)益,制定本辦法。

第二條國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,適用本辦法。

第三條 國(guó)有資產(chǎn)占有單位(以下簡(jiǎn)稱占有單位)有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估:

(一)資產(chǎn)拍賣(mài)、轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

(二)企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng);

(三)與外國(guó)公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人開(kāi)辦中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)或者中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè);

五、二手房中的評(píng)估價(jià)怎么理解

二手房評(píng)估價(jià)是中介機(jī)構(gòu)根據(jù)數(shù)據(jù)對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察后得出的價(jià)值。委托人需承擔(dān)評(píng)估、鑒定費(fèi),如鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果,費(fèi)用由評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān),復(fù)核評(píng)估費(fèi)用也由評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

法律分析

二手房的評(píng)估價(jià)是中介機(jī)構(gòu)根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估后得出的價(jià)格。房屋評(píng)估價(jià)由評(píng)估單位實(shí)地考察后確定。房屋征收評(píng)估和鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān),但如果鑒定結(jié)果改變了原評(píng)估結(jié)果,則鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評(píng)估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

法律依據(jù)

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第三十一條

房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。

但鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的,鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

復(fù)核評(píng)估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用按照政府價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

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文章來(lái)源參考:【頭條】,北邊渠項(xiàng)目

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投稿:禹鈺

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