一、沈陽(yáng)舊房拆遷小區(qū)補(bǔ)償政策,物業(yè)用房移交物業(yè)公司土地增值稅成本扣除

物業(yè)用房移交物業(yè)公司后，其成本可以在土地增值稅計(jì)算中作為扣除項(xiàng)目。

一、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，土地增值稅計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括：

取得土地使用權(quán)所支付的金額；

開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

二、物業(yè)用房成本的扣除

物業(yè)用房作為小區(qū)配套設(shè)施的一部分，其建設(shè)成本可以計(jì)入開發(fā)土地的成本、費(fèi)用中，因此在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以作為扣除項(xiàng)目。具體來(lái)說(shuō)，物業(yè)用房的建設(shè)成本包括建筑材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用等，這些費(fèi)用均可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。

三、注意事項(xiàng)

需要注意的是，物業(yè)用房的成本扣除需要滿足一定的條件。首先，必須確保物業(yè)用房是小區(qū)配套設(shè)施的一部分，且其建設(shè)成本已經(jīng)實(shí)際發(fā)生。其次，需要提供相關(guān)的成本憑證和資料，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行核實(shí)。最后，需要按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定進(jìn)行申報(bào)和扣除。

綜上所述，物業(yè)用房移交物業(yè)公司后，其成本可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)作為扣除項(xiàng)目。但需要確保滿足相關(guān)條件，并按照規(guī)定進(jìn)行申報(bào)和扣除。

二、物管費(fèi)屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目嗎，土地增值稅的扣除項(xiàng)目有哪些

前期物管費(fèi)，不屬于土地增值稅的扣除項(xiàng)目范圍。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例:第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條

（一）、

（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條

（一）、

（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）根據(jù)條例第六條

（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條

（一）、

（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。

三、物業(yè)用房征收土地使用稅是否需要繳納?

物業(yè)用房征收土地使用稅是需要繳納的，因?yàn)樵谶@種情況之下，實(shí)際上是屬于公民必須要繳納的稅收當(dāng)中的一種，當(dāng)然有一些人員可能在繳納的稅收時(shí)候確實(shí)存在著經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，這個(gè)時(shí)候可以通過一些具體的申請(qǐng)來(lái)免繳，或者是少繳一部分的稅收。

根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》以及重新公布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第六條的規(guī)定，市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地免繳土地使用稅。可見，小區(qū)內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的公用道路、廣場(chǎng)、綠地應(yīng)屬免稅土地。但對(duì)會(huì)館、車位、小賣部、會(huì)所、物業(yè)用房等設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》的規(guī)定，土地使用權(quán)共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。但在實(shí)踐中，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般將資產(chǎn)管理人即物業(yè)公司作為土地使用稅納稅義務(wù)人。

一、租房的地稅有誰(shuí)來(lái)交

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。前款所稱單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。

按照此規(guī)定，土地使用稅應(yīng)當(dāng)由土地實(shí)際使用人繳納。具體地講：如果屬于應(yīng)稅土地使用稅的單位和個(gè)人出租土地的，那么應(yīng)當(dāng)由出租人繳納土地使用稅，如果是免稅單位出租土地的，那么應(yīng)當(dāng)由承租人繳納土地使用稅。

但是需要注意一種特殊情況，即《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》規(guī)定：在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的。由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、沈陽(yáng)土地使用稅稅率

城鎮(zhèn)土地使用稅適用地區(qū)幅度差別定額稅率。

城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅額。城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額標(biāo)準(zhǔn)具體規(guī)定如下

1、按城市區(qū)分算：大城市1.5元至30元。

2、按城市區(qū)分算：中等城市1.2元至24元。

3、按城市區(qū)分算：小城市0.9元至18元。

4、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

5、土地使用稅按納稅人實(shí)際占用的土地面積，依照規(guī)定的稅額計(jì)算征收。

6、相關(guān)計(jì)算公式為：年應(yīng)納土地使用稅稅額=實(shí)際占用的土地面積×單位適用稅額，月應(yīng)納土地使用稅稅額=年應(yīng)納土地使用稅稅額÷12同一土地的土地使用權(quán)由幾方共有的，由共有各方按照各自實(shí)際使用的土地面積的比例，分別計(jì)算其應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。

6、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅期限和納稅地點(diǎn)，按照規(guī)定，土地使用稅按年計(jì)算，分期繳納。

7、具體繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，一般確定按月、季或半年等期限繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅的納稅地點(diǎn)為土地所在地，由土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。

8、企業(yè)使用的土地不屬于同一省(自治區(qū)、直轄市)管轄范圍的，應(yīng)由納稅人分別向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地使用稅。在同一省(自治區(qū)、直轄市)管轄范圍內(nèi)，納稅人跨地區(qū)使用的土地，如何確定納稅地點(diǎn)，由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

四、土地增值稅管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用扣除

法律客觀：計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。上述“扣除項(xiàng)目”，具體為：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按第(1)、(2)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按第(1)、(2)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(4)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》(以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。(6)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按第(1)、(2)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。另外，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

五、隱瞞乙肝傳染病犯法嗎

法律分析：

物管用房凡符合上述三原則的，可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目，準(zhǔn)予扣除;否則，從總成本中剔除,不予扣除。

法律依據(jù)：

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第一百八十四條 四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。據(jù)此文件規(guī)定，物管用房凡符合上述三原則的，可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目，準(zhǔn)予扣除；否則，從總成本中剔除,不予扣除。

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投稿：成汐

內(nèi)容審核：黃旭暉律師