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拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)如何達到目的，房子拆遷該如何獲得最大的利益:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-01-27 21:32:06
作者：
圣運律師
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拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)如何達到目的,房屋拆遷怎么爭取利益最大化,一、分戶。有的地方往往以戶為標(biāo)準(zhǔn)制定房屋拆遷政策。如獎勵是以戶為標(biāo)準(zhǔn)確定的，搬遷費是以戶為標(biāo)準(zhǔn)確定的，新安置房屋的套數(shù)是以戶為標(biāo)準(zhǔn)確定的。戶包括戶籍登記機關(guān)登記的戶，想盡辦法在戶籍登記機

拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)如何達到目的，房子拆遷該如何獲得最大的利益:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)如何達到目的,房屋拆遷怎么爭取利益最大化

一、分戶。

有的地方往往以戶為標(biāo)準(zhǔn)制定房屋拆遷政策。如獎勵是以戶為標(biāo)準(zhǔn)確定的，搬遷費是以戶為標(biāo)準(zhǔn)確定的，新安置房屋的套數(shù)是以戶為標(biāo)準(zhǔn)確定的。

戶包括戶籍登記機關(guān)登記的戶，想盡辦法在戶籍登記機關(guān)分戶。突擊離婚的現(xiàn)象就是這樣產(chǎn)生的。最絕的是公公和兒媳結(jié)婚，岳母和女婿結(jié)婚分成兩戶。

不能在戶籍登記機關(guān)分戶的，一分為

二、一分為三，家庭內(nèi)部分戶。

有的地方有所謂空殼房政策，即指工作生活在城鎮(zhèn)在拆遷范圍內(nèi)有房屋，即可享有雙倍或一倍半補償?shù)囊?guī)定。如能在拆遷范圍內(nèi)有房屋，就可適用此政策。

二、增加安置人口。

安置人口的多少直接關(guān)系到被征地拆遷人的利益。如臨時過渡費是以安置人口來確定的，新安置房屋的面積、新安置地點宅基地的面積是以安置人口來確定的。安置人口以拆遷范圍內(nèi)的常住人口為標(biāo)準(zhǔn)。有不少被拆遷人想方設(shè)法將不在拆遷范圍內(nèi)的近親屬的戶口遷到拆遷范圍內(nèi)。

三、取得改變房屋用途的證明。

拆遷是按照房屋用途來補償?shù)摹７亲≌难a償標(biāo)準(zhǔn)明顯高于住宅。原有房屋，如能證明已改變房屋用途，當(dāng)然要按照非住宅的標(biāo)準(zhǔn)補償。

但有的被拆遷人雖然不能從正規(guī)渠道通過申請來改變建設(shè)規(guī)劃改變土地用途，就想盡辦法取得房屋用于非住宅的證明，如旅館、小店的營業(yè)執(zhí)照。有的地方從人性化出發(fā)規(guī)定按每本執(zhí)照給以補償，這是被拆遷人鉆空子的又一條途徑。

四、擴大用地面積。

90年代有的地方進行集體建設(shè)用地登記，是按實際使用的用地面積確定的。有的被拆遷人憑此要求確認集體建設(shè)用地使用證上的房屋都要求予以補償。

五、提高房屋結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。

明明是磚木結(jié)構(gòu)的房屋，偽裝磚混結(jié)構(gòu);磚混結(jié)構(gòu)的說成是鋼硂結(jié)構(gòu)。

六、擴大建筑面積，大量建造違章建筑。

有的地方規(guī)定對違章建筑按評估價的一定比例給予補償。這就給被拆遷人以可乘之機。如突擊加層，有的農(nóng)村房屋，甚至加層到七層九層。如大量建造違章建筑。有的地方一夜之間聳立起房屋。這種現(xiàn)象比較普遍。

七、提高房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)，

由于拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)高于裝修的成本，這給了被拆遷人鉆空子的又一種辦法。

突擊裝修就是這樣產(chǎn)生的。有的被拆遷人家里裝了上萬只燈泡，有的被拆遷人在空地上都裝了防盜窗，有的被拆遷人三五百平方的房屋分割成了上百間小房間。更絕的是有人對豬欄進行了豪華裝修。

二、房子拆遷該如何獲得最大的利益

想要通過拆遷來獲取最大利益，記住以下幾點：

1、收集房屋證件，了解自身房屋情況；

2、對比周邊類似房屋市場價；

3、了解房屋征收公告具體時間，知道評估節(jié)點；

4、對補償不滿意，不要簽字；

5、對下達的征收決定、征收補償決定申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。

一、國有企業(yè)房屋拆遷辦理流程是怎樣的

根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，國有土地上企業(yè)拆遷的流程可以概述為如下幾步：

進行項目征收立項，并做好項目前期調(diào)查摸底；

房屋征收部門擬定征收補償方案并報縣區(qū)政府；

對擬征收房屋進行調(diào)查登記并公布調(diào)查情況；

有關(guān)部門對未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理；

政府部門組織補償方案論證并公布征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日；

縣區(qū)政府公布征求意見情況、聽證會情況和根據(jù)公眾意見、聽證會情況修改情況，并對征收補償方案重新修訂公布，同時做好社會維穩(wěn)風(fēng)險評估；

縣區(qū)政府作出房屋征收決定，涉及被征收人數(shù)量較多的，經(jīng)縣區(qū)政府常務(wù)會議討論決定；

公布房屋征收決定，做好房屋征收決定宣傳解釋工作；

由被征收人選擇征收評估機構(gòu)；

房屋征收部門與被征收人簽訂補償協(xié)議，在規(guī)定期限內(nèi)達不成協(xié)議的，由房屋征收部門報請作出征收決定的人民政府作出補償決定，并依法送達被征收人并在房屋征收范圍內(nèi)公告；

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟；

對于在法定期限內(nèi)不執(zhí)行補償決定也不申請行政復(fù)議或不提起行政訴訟的，有房屋征收決定的人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

從上述內(nèi)容可以看出，國有土地上企業(yè)拆遷的流程是非常復(fù)雜的，同時法律對此流程的規(guī)定是硬性的，缺一不可的。并且此流程中的很多具體的環(huán)節(jié)也是有相關(guān)的法律規(guī)定的。比如評估的程序，是需要參照《國有土地上房屋征收評估辦法》，在實踐中，政府往往會缺失上述流程中的部分環(huán)節(jié)，或者在一些環(huán)節(jié)出現(xiàn)違法的情況。企業(yè)在遇到拆遷時，要熟知拆遷的流程，尋求專業(yè)人士的幫助，對拆遷流程的合法性進行調(diào)查。在發(fā)現(xiàn)有違法的情況時通過相應(yīng)的法律手段維護自身的合法權(quán)益，與政府溝通談判最后達成補償目的。

二、危房危樓房屋使用權(quán)到期后面臨拆遷怎么辦

樓房的使用年限到了成為危房后的拆遷補償包括：

1、對房屋的價值補償，其應(yīng)不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格；

2、搬遷費和臨時安置費；

3、對停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，一般由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。

三、拆遷安置房房屋產(chǎn)權(quán)交換式補償標(biāo)準(zhǔn)

房屋補償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估確定。

這里的市場價格，地級市政府部門都會依據(jù)每年住宅房屋市場價格規(guī)律，制定出相應(yīng)房屋市場價格表供當(dāng)?shù)乇徊疬w的居民進行參考。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

三、面臨拆遷時如何保障拆遷權(quán)益?

1、保留好征地拆遷的資料

一些當(dāng)事人房屋被征收，在征收中政府給的補償非常的低，在前期電話溝通的過程中，一再強調(diào)讓將資料保留好，不要隨意簽字，不要在協(xié)商好之前搬家，過了半個月當(dāng)事人來電表示已經(jīng)搬家，想要爭取補償，但是讓帶資料來的時候，當(dāng)事人表示，因為自己很生氣這次征收，將所有手頭的資料都扔掉了，沒有任何資料可以參考;這對后期的維權(quán)產(chǎn)生很多的障礙;所以請大家在遇到征地拆遷的過程中一定要保留好手頭的資料，為以后的維權(quán)做好鋪墊。

2、不要隨意簽字

很多的被拆遷戶和被征地戶都不了解具體政策，在拆遷辦或者是項目指揮部給資料的時候在不看的情況下直接簽字，導(dǎo)致很多被拆遷戶和被征地戶都不知道自己有沒有簽署哪些文件，更有的被拆遷戶和被征地戶在征地和拆遷項目中簽署空白協(xié)議，導(dǎo)致最后權(quán)益受損而無處說理;所以請注意不要隨意簽字，維權(quán)的難以可能只在一瞬間的選擇。

3、及時請律師介入

很多的被拆遷戶和被征地戶來電中說明情況，希望律師能夠在電話中將問題解答清楚，可以明確的告訴自己能拿到多少的補償，能如何維權(quán)，但是律師未見到具體資料之前是無法做出準(zhǔn)確判斷的;并且還有一些是希望信訪可以將補償提高上去，耽誤了最佳的維權(quán)時間，有個客戶在房屋被強拆之后做的第一件事情就是去信訪并且到目前為止已經(jīng)堅持了十年，在此并不是夸贊客戶，因為十年的信訪并沒有解決他的問題，補償依舊沒有合理，有些會反應(yīng)說律師的工作起不到效果，律師能做的工作是為被拆遷戶和被征地戶提升在與政府談判中的地位，只有談判中地位提升上去，補償才可以得到提升。

一、拆遷協(xié)議簽訂之后,什么情況下可以反悔

征收拆遷過程中簽訂的拆遷補償協(xié)議，其法律性質(zhì)屬于行政合同。根據(jù)《民法典》第四百九十條規(guī)定，當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立。也就是說，在一般情形下，雙方簽字或蓋章后，合同就生效了。任何一方在合同生效后就不能反悔了。但是如果存在下面7種情形，將可能會導(dǎo)致拆遷補償協(xié)議的無效，則被征收人可以主張協(xié)議無效，并爭取重新協(xié)商簽訂補償安置協(xié)議的機會。

第一，征收主體不具有征收房屋或土地的合法權(quán)利，壓根無權(quán)組織實施征收拆遷。譬如街道辦、村委會等實施的所謂“征收行為”。實踐中，征收補償協(xié)議的簽訂主體多種多樣，但若征收項目主體本身的資格有問題，那么協(xié)議也自然不會對被征收人產(chǎn)生效力。

第二，被征收人的房屋或土地并不在征收范圍內(nèi)。例如，許多地方的征收部門在未獲取相應(yīng)的征地批文的情況下就進行征收，或者有征地批文，但是存在少批多占的情形，被征收人應(yīng)多加注意這些情況。經(jīng)申請公開勘測定界圖等征地信息，發(fā)現(xiàn)自己的房屋、土地確實不在征地獲批范圍內(nèi)，此時的補償協(xié)議是不對被征收人產(chǎn)生法律約束力的。

第三，協(xié)議的簽訂違背被征收人的真實意思表示，違反誠實信用原則。在征收過程中，征收方可能會以欺詐、脅迫、乘人之危的方式，使被征收人在非自愿的情形下簽署補償協(xié)議。實踐中，這類逼著被征收人簽字，不簽就長期滯留在被征收人家中，禁止其吃飯、休息，甚至動輒對其及其家人施以人身威脅、毆打等“逼簽”情形并不鮮見。此時則需要被征收人保存好錄音、錄像等證據(jù)，及時報警爭取解除人身限制。以便后續(xù)向法院起訴，通過訴訟渠道確認合同無效或者將其撤銷。

第四，代理人在超越代理權(quán)限或者無代理權(quán)限的情況下，與征收方簽訂的拆遷補償協(xié)議，且被征收人對此不予以認可。例如，在房屋由多個繼承人繼承的情況下，其中的一個繼承人在未經(jīng)其他繼承人同意的情形下，與征收方簽訂的拆遷補償協(xié)議是無效的。

第五，在空白拆遷補償協(xié)議簽字后，發(fā)現(xiàn)到手的協(xié)議補償標(biāo)準(zhǔn)很低，與之前協(xié)商的補償標(biāo)準(zhǔn)不一致，補償金額減少了很多或者根本不能維持基本生活。被征收人在此情況下，可以提起行政訴訟。但是，這種情況下，被征收人舉證都比較困難，這樣就處于被動的、不利的地位。空白協(xié)議是一定不可以簽的，否則將可能直接導(dǎo)致維權(quán)的終結(jié)。但若協(xié)議給予的補償安置明顯過低，被征收人仍有權(quán)要求征收方依法履行其補償安置職責(zé)，確保其生活水平不降低，長遠生計有保障。

第六，征收方以需要領(lǐng)導(dǎo)簽字蓋章或上級部門審批為由，將被征收人簽字的補償協(xié)議取走后擅自進行修改。被征收人可以請求法院認定征收方修改的協(xié)議無效或者請求撤銷、變更協(xié)議。但是，在法院認定之前，征收方可以憑借此協(xié)議啟動之后的程序，如要求被征收人騰空房屋、交房進而將房屋拆除，這對被征收人是非常不利的。我們建議被征收人在簽訂補償協(xié)議中，盡量要求雙方當(dāng)場簽字蓋章，并將簽字蓋章的協(xié)議原件妥善留存。簽約后手上沒有協(xié)議是一種極為被動的情形，即使通過法律途徑也未必能將所簽的協(xié)議“調(diào)出”。在簽訂多份補償安置協(xié)議的情況下，“消失不見”的往往是所涉補償數(shù)額最有利于被征收人的那一份，這是需要被征收人予以高度警惕的。

第七，征收程序違反法律規(guī)定。例如，房屋評估機構(gòu)選定違法或者估價不合理，低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格；市、縣級人民政府沒有組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證、公示；在舊城區(qū)改造類項目下，當(dāng)多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定時，市縣級人民政府沒有組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會；市、縣級人民政府在作出房屋征收決定前，沒有進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，沒有經(jīng)過政府常務(wù)會議討論決定；房屋征收部門對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記后并未向被征收人公布等等。

四、如何保障拆遷權(quán)益

為保障拆遷權(quán)益，被拆遷人應(yīng)當(dāng)積極學(xué)習(xí)法律知識，向?qū)I(yè)人士咨詢，了解自己應(yīng)該得到多少補償，同時可以與政府部門進行談判，談判未果的應(yīng)當(dāng)及時提起行政訴訟運用法律武器維護自己的權(quán)利。

一、房屋拆遷是屬于行政訴訟嗎

房屋拆遷是行政訴訟。如果被拆遷人對房屋拆遷補償產(chǎn)生糾紛的，可以向人民法院提起行政訴訟。這是在雙方產(chǎn)生糾紛之后經(jīng)溝通無效所采取的化解糾紛的有效途徑，也是一種維權(quán)的方式。拆遷人與被拆遷人或者是被拆遷人與房屋承租人之間不能達成拆遷安置補償協(xié)議的，通過當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門進行裁決。

公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道作出行政行為之日起六個月內(nèi)提出。法律另有規(guī)定的除外。因不動產(chǎn)提起訴訟的案件自行政行為作出之日起超過二十年，其他案件自行政行為作出之日起超過五年提起訴訟的，人民法院不予受理。

二、拆遷補償太低怎么辦？

在拆遷和征收中，政府首先會公告征收或拆遷的補償標(biāo)準(zhǔn)，此公告的補償標(biāo)準(zhǔn)往往都比較低，很多被拆遷人以為這個標(biāo)準(zhǔn)就是具有法律效力的，其實并不是。按照法律的規(guī)定被征收房屋的價值應(yīng)該參照就近區(qū)位商品房的價格，拆遷補償?shù)膬r格在拆遷中是可以談判協(xié)商的。并沒有辦法通過法律和政策規(guī)定一個一刀切的價格。其次，在拆遷過程中，政府也會與被拆遷人談補償，如果補償太低沒有達成一致意見，在被拆遷人不進行復(fù)議訴訟的情況下，政府會下發(fā)征收補償決定書，直接載明補償金額，如果被拆遷人仍然與拆遷方達不成一致意見，又不采取法律途徑維權(quán)，那么政府可以向法院申請強拆。所以在遇到拆遷補償較低時，被拆遷人可以積極學(xué)習(xí)法律知識，向?qū)I(yè)人士咨詢，了解自己應(yīng)該得到多少補償，并且積極運用法律武器維護自己的權(quán)利，不要一直等待耗時間，這樣的結(jié)局就是法院的司法強拆。

三、拆遷公司可以申請房屋拆遷裁決嗎

根據(jù)相關(guān)條例的規(guī)定，對拆遷裁決，拆遷人、被拆遷人或者房屋承租人只要認為裁決侵害了自己的合法權(quán)益，就可以以房屋拆遷主管部門作出的拆遷裁決，具體行政行為認定事實不清、違反法定程序為由向人民法院提起行政訴訟，或者直接以房屋拆遷主管部門為被申請人直接向復(fù)議機關(guān)申請行政復(fù)議。

人民法院或者復(fù)議機關(guān)將以拆遷裁決認定事實不清、違反法定程序為由決定或者判決撤銷該裁決。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

五、在拆遷中，如何保障自己的最大合法權(quán)益

如今，房屋不是正在被拆遷，就是在將被拆遷的途中。而一旦涉及到拆遷，就是一家人的身家財產(chǎn)面臨著被“瓜分”。古人講：未雨綢繆，就是在即將發(fā)生的事情面前做好萬全準(zhǔn)備，以備不時之需，這也是現(xiàn)今講的風(fēng)險意識。面對拆遷，你也只有做好萬全的準(zhǔn)備，才能在拆遷中獲得更高的利益，保全自己原有房屋的價值。1．了解拆遷項目的背景主要包括拆遷項目的性質(zhì)，是屬于集體土地上的拆遷，還是國有土地上的拆遷？拆遷的主體是誰，項目的規(guī)劃內(nèi)容是什么？拆遷的期限，拆遷的規(guī)模、是否和公共利益相關(guān)聯(lián)？拆遷的補償總額是多少？（這對企業(yè)客戶確定心理價位很重要）項目是否得到區(qū)、縣及以上人民政府的批準(zhǔn)、是否履行了相關(guān)征收補償條例的法律文件？是否在征收開始的時候征詢了相關(guān)公眾的意見、是否按照2011年公布的《國有土地上征收和補償條例》規(guī)定的法律程序？以上內(nèi)容都是在拆遷征收時容易讓拆遷證收方鉆“法律空子”的地方。拆遷征收方往往會混淆主體，模糊事實等，以達到以最快的速度、最低補償拆遷的目的，而這也是拆遷戶維權(quán)爭理的點，拆遷戶在拆遷開始前就該足夠熟悉和了解這些內(nèi)容。2．吃透各項拆遷安置補償?shù)恼唠m然拆遷方所制定的各項補償政策的標(biāo)準(zhǔn)都普遍偏低，在我們確定補償要求的時候僅有參考價值，但是還是要對具體的政策進行細細的研讀，因為只有在充分了解的情況下，才能質(zhì)疑其中政策的不合理、不合法之處。在拆遷過程中，經(jīng)常遇到補償項目補償缺漏項的情況，比如明對公攤面積的缺省遺漏，對院落面積的忽略等，這些都直接損害被拆遷戶、被征收方的合法利益。被拆遷戶、被征收方也只有在充分了解政策的前提下，才能明了該如何讓自己的相關(guān)利益都能納入補償中。3．進行自我體檢，消除法律隱患拆遷征收房屋一般會涉及到各種有關(guān)證件，一旦有遺缺或者手續(xù)不全的證件，會很快被定義為“違建”，補償自然而然落空，這也是政府慣常的伎倆。所以，在拆遷征收前，一定要保證自己房屋證件齊全，手續(xù)完備。在國有土地上：按照我國土地及房產(chǎn)管理法律、法規(guī)規(guī)定，土地使用權(quán)證、土地規(guī)劃證、城市建筑規(guī)劃許可證三證齊全，可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，成為完全合法的建筑。這是拆遷戶在拆遷前必須要解決的證件、手續(xù)問題。在集體土地上：我國2008年1月1日城鄉(xiāng)規(guī)劃法實施以來，在自家宅基地上建房子，也要經(jīng)過政府部門的審批并按照規(guī)劃建造，方屬于合法建筑。這里面因各地方的政策不同，審批程序也有一定差異。對比以上條件，看看你的房屋是否達到合法程度，這是對拆遷風(fēng)險防控的必要措施。

4、擴寬信息渠道，儲備法律專業(yè)人員在拆遷中，要有意識地建立信息渠道，要做到隨時能夠了解拆遷進展的相關(guān)信息，包括拆遷方的信息和其他被拆遷方的信息。有了準(zhǔn)確的情報才能進行決策，知己知彼才能勝券在握。所以聽到要拆遷開始的信息后，就要考慮怎么建立信息來源渠道，切勿因為信息不對稱導(dǎo)致自己錯失獲得有利補償?shù)牧紮C。且要通過多方位的信息渠道表達自己的合理需求，充分發(fā)揮自己的知情權(quán)、參與權(quán)。一旦有了拆遷消息，就要開始對自己的房屋進行預(yù)算和評估，然后準(zhǔn)備好談判方案和應(yīng)急預(yù)案。從法律層面來看，一旦與拆遷方正面接觸后，就要預(yù)防產(chǎn)生財產(chǎn)風(fēng)險和人身風(fēng)險，一般最主要的就是提前做好法律保護措施，防止被強制拆遷或者違法拆遷。