一、翔安 浦南 拆遷 補(bǔ)償,老宅被抵給債權(quán)人多年，則房主繼承人仍有權(quán)主張物權(quán)及拆遷權(quán)益

農(nóng)村房屋拆遷，自然就引出很多糾紛。本案簡(jiǎn)單說(shuō)，廈門程女士認(rèn)為農(nóng)村老宅應(yīng)歸她繼承，相應(yīng)的拆遷權(quán)益也應(yīng)由她享受。但老宅實(shí)際占有人程大勇卻不同意，聲稱程女士父親早年已將房屋抵給他們家，現(xiàn)在拆遷權(quán)益應(yīng)歸他們家所有。

雙方各執(zhí)一詞，各有各的證據(jù)，但雙方對(duì)于老宅拆遷前一直由程大勇一家占有沒(méi)有異議。

程女士提供了估計(jì)是查檔所得的以其父親名義申請(qǐng)的《鄉(xiāng)村建房用地申請(qǐng)書》《鄉(xiāng)村建房宅基地許可證》等證據(jù)，以此來(lái)證明老宅是其父親申請(qǐng)并建造的。

程大勇可提供了不少證據(jù)，第一是房屋相關(guān)的批建證書均在程家手上，而且上面還有手寫備注大勇代管字樣。第二是程女士父親手寫證明條，內(nèi)容是“茲證明程文生本人生前因久病治不好了，生前長(zhǎng)期靠我堂叔程力一家救濟(jì)，且已欠程力93萬(wàn)元，因無(wú)力償還，愿死后將我所有的房產(chǎn)所有權(quán)與土地都?xì)w我堂叔所有以抵我欠程力的所有債務(wù)。”第三是落款日期為1971年6月11日的收款收據(jù)，其中載明：繳款人為洪取（程力代交），摘要為“收回伙食借支”，金額為71.17元，經(jīng)手人一欄加蓋了“許小宗”的印章。程大勇主張1971年6月11日時(shí)程文生及洪取已先后過(guò)世，但仍欠生產(chǎn)隊(duì)生活費(fèi)沒(méi)有還清，生產(chǎn)隊(duì)將案涉房屋收回用以抵債，程力再次替程文生、洪取償還欠款并取回房屋。第四是提供證人證明上述收款收據(jù)事實(shí)。

大體案情就這樣，說(shuō)復(fù)雜也復(fù)雜，說(shuō)不復(fù)雜其實(shí)也挺簡(jiǎn)單，換成你是法官你會(huì)怎么判？

一審法院是這樣判的：案涉房屋未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，《鄉(xiāng)村建房宅基地許可證》一直由程大勇所持有；程女士雖對(duì)戶主姓名一欄中手寫的“大勇代管”不予認(rèn)可，但從2023年1月30日廈門市翔安區(qū)人民政府鳳翔街道辦事處對(duì)程女士信訪的回復(fù)內(nèi)容亦可證實(shí)案涉房屋確系由程大勇代管及持有相關(guān)權(quán)利證明材料。結(jié)合程大勇提供的1971年6月11日的收款收據(jù)，對(duì)程大勇關(guān)于其父程力在程文生、洪取去世后代為償還所欠生產(chǎn)隊(duì)欠款、并將被生產(chǎn)隊(duì)收回的案涉房屋取回的意見(jiàn)予以采信。

同時(shí)，程女士未能舉證證明其在程大勇代管房屋的數(shù)十年期間曾有主張權(quán)利，亦有違常理。

綜合以上事實(shí)，一審法院認(rèn)為程女士提供的證據(jù)不足以證明其對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)，同時(shí)案涉房屋已被拆除，相應(yīng)的物權(quán)已經(jīng)歸于消滅。因此，程女士主張確認(rèn)其對(duì)房屋的所有權(quán)，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，依法應(yīng)予以駁回。相應(yīng)地，程女士主張程大勇歸還房產(chǎn)的權(quán)屬證明、協(xié)助程女士簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議并獲得補(bǔ)償款的訴訟請(qǐng)求，亦無(wú)依據(jù)，不予支持。

二審法院基本上全盤否決了一審判決，說(shuō)理部分有理有據(jù)，其邏輯推理嚴(yán)密，讓人無(wú)話可說(shuō)，且對(duì)物權(quán)及債權(quán)區(qū)別作了重點(diǎn)闡述，最終并引入無(wú)因管理這一概念，將拆遷安置權(quán)益作了合理分割。蔡律師對(duì)該判決只有深深贊嘆，自愧不如也！

二審廈門市中級(jí)人民法院觀點(diǎn)：

一、案涉房屋的物權(quán)歸屬情況

本案訟爭(zhēng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬應(yīng)依照現(xiàn)行有效的法律規(guī)范進(jìn)行判斷。《民法典》第二百零八條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記”，第二百一十六條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，第二百一十七條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”。《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條、第六十一條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得應(yīng)以土地和房產(chǎn)管理部門的登記作為認(rèn)定依據(jù)。案涉房屋《鄉(xiāng)村建房用地申請(qǐng)書》（許可證××）明確記載申請(qǐng)人為程文生，案涉房屋的《鄉(xiāng)村建房宅基地許可證》（許字第××號(hào)）明確記載戶主姓名程文生，足以認(rèn)定案涉房屋宅基地所有權(quán)人為程文生。《鄉(xiāng)村建房宅基地許可證》中戶主姓名一欄手寫有“大勇代管”字樣，不構(gòu)成物權(quán)變更的依據(jù)。被上訴人程大勇提供的“證明條”僅能證明程文生與程力之間存在欠款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即使程文生生前存在“以物抵債”的意思表示，案涉房屋事實(shí)上也并未依法進(jìn)行權(quán)屬變更登記，不足以證明程力或程大勇取得案涉房屋所有權(quán)。程大勇根據(jù)1958年12月23日“證明條”主張案涉房屋抵償所欠程力的債務(wù)，同時(shí)，其提供1971年6月11日“收款收據(jù)”又自認(rèn)案涉房屋被集體組織生產(chǎn)隊(duì)“收回抵債”，如果案涉房屋抵債成立在先，怎么還有之后的被生產(chǎn)隊(duì)“收回抵債”呢？程大勇的主張前后邏輯矛盾，恰恰由此印證其主張的以案涉房屋抵債的法律關(guān)系不能成立。

根據(jù)《民法典》第二百三十條規(guī)定“因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力”，程女士作為程文生唯一子女，在程文生去世后即因繼承而當(dāng)然取得案涉房屋的物權(quán)，被上訴人程大勇對(duì)案涉房屋的長(zhǎng)期占有并不影響上訴人程女士對(duì)該物權(quán)的取得。上訴人程女士請(qǐng)求確認(rèn)其享有案涉房屋所有權(quán)，于法有據(jù)。一審法院以程女士未能舉證證明其在程大勇代管房屋的數(shù)十年期間曾有主張權(quán)利，認(rèn)定程女士提供的證據(jù)不足以證明其對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)，有悖不動(dòng)產(chǎn)之法律規(guī)定，應(yīng)依法予以糾正。

二、案涉房屋拆遷補(bǔ)償利益歸屬問(wèn)題

上訴人程女士雖因繼承而取得案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但不可否認(rèn)的是，程女士自從1964年隨母親搬離以后至今將近六十年，未再返回位于浦南村的案涉房屋實(shí)際居住或使用。而被上訴人程大勇主張代程文生一家向生產(chǎn)隊(duì)償還欠款，并將案涉房屋取回的事實(shí)可信，而且其后數(shù)十年間對(duì)案涉房屋進(jìn)行使用、管理并多次修繕維護(hù)，屬于無(wú)因管理。

其還于1985年向同安縣城鄉(xiāng)建設(shè)管理局提交《鄉(xiāng)村建房用地申請(qǐng)書》，辦理了《鄉(xiāng)村建房宅基地許可證》，對(duì)案涉房屋的價(jià)值維護(hù)做出了一定的貢獻(xiàn)。《民法典》第九百七十九條規(guī)定“管理人沒(méi)有法定的或者約定的義務(wù)，為避免他人利益受損失而管理他人事務(wù)的，可以請(qǐng)求受益人償還因管理事務(wù)而支出的必要費(fèi)用；管理人因管理事務(wù)受到損失的，可以請(qǐng)求受益人給予適當(dāng)補(bǔ)償”，據(jù)此，被上訴人程大勇依法享有利益補(bǔ)償?shù)恼?qǐng)求權(quán)。基于糾紛一次性解決和實(shí)質(zhì)性化解的考量，對(duì)于案涉房屋對(duì)應(yīng)的征收補(bǔ)償利益，宜根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬以及不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際占有維護(hù)情況等因素進(jìn)行酌情公平地分配，酌定案涉房屋對(duì)應(yīng)的征收補(bǔ)償利益的55%歸上訴人程女士所有，45%歸被上訴人程大勇所有。

蔡律師贊嘆之余，現(xiàn)畫蛇添足將法官裁判觀點(diǎn)再稍為總結(jié)一下：

1.房屋相關(guān)批建材料可以作為認(rèn)定物權(quán)存在的依據(jù)。

2.即便存在以物抵債，但未辦理權(quán)屬變更登記的，債權(quán)人不能當(dāng)然取得物權(quán)人身份。

3.物權(quán)不受訴訟時(shí)效限制，即便房屋被他人實(shí)際占用多年，亦不影響基于繼承關(guān)系取得物權(quán)。

4.房屋被他人實(shí)際居住管理修繕多年，且有協(xié)助辦證行為的，他人基于無(wú)因管理可要求受益人適當(dāng)補(bǔ)償，并可適當(dāng)分得拆遷安置權(quán)益。

5.即便房屋已經(jīng)因征遷拆除滅失，相關(guān)利害人請(qǐng)求確認(rèn)原物權(quán)存在的，法院亦可以受理并判決。

案例索引：（2023）閩02民終5695號(hào)

二、私房動(dòng)遷征收補(bǔ)償款對(duì)產(chǎn)權(quán)繼承人和房屋實(shí)際居住人中應(yīng)該怎樣分配？

法律分析：共同居住人有權(quán)利主張動(dòng)遷款的分割。不實(shí)際居住一般無(wú)權(quán)分割動(dòng)遷款，但也要看具體情況。私房動(dòng)遷利益一般歸產(chǎn)權(quán)人所有，由產(chǎn)權(quán)人安置房屋的實(shí)際居住人。若產(chǎn)權(quán)人去世就作為產(chǎn)權(quán)人的遺產(chǎn)發(fā)生繼承了，有遺囑的按照遺囑來(lái)繼承，沒(méi)有遺囑按照法定繼承由去世產(chǎn)權(quán)人所有的第一順序繼承人（配偶、子女、父母）來(lái)繼承，對(duì)房屋本身價(jià)值部分的補(bǔ)償歸產(chǎn)權(quán)人或其繼承人所有，拆遷獎(jiǎng)勵(lì)部分一般是歸房屋實(shí)際居住人所有。

法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 第二十四條 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

三、房屋繼承問(wèn)題

法律分析：房屋所有權(quán)可以被繼承，依照民法典中對(duì)于繼承的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百二十四條 自然人依法享有繼承權(quán)。

自然人合法的私有財(cái)產(chǎn)，可以依法繼承。

第一千一百二十三條 繼承開(kāi)始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈(zèng)辦理；有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。

第一千一百二十七條 遺產(chǎn)按照下列順序繼承：

（一）第一順序：配偶、子女、父母；

（二）第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

繼承開(kāi)始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承；沒(méi)有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。

本編所稱子女，包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女。

本編所稱父母，包括生父母、養(yǎng)父母和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼父母。

本編所稱兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有扶養(yǎng)關(guān)系的繼兄弟姐妹。

四、民典法案關(guān)于房屋繼承拆遷

法律分析：對(duì)拆遷房屋繼承如何辦公證規(guī)定，繼承人繼承房屋后，可以持被繼承人死亡證明、房屋產(chǎn)權(quán)證明等材料，辦理繼承公證。農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償款屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，因此，征地補(bǔ)償款的使用可由農(nóng)村村民大會(huì)決定如何分配。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)公證法》第十一條 根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請(qǐng)，公證機(jī)構(gòu)辦理下列公證事項(xiàng)：（一）合同；（二）繼承；（三）委托、聲明、贈(zèng)與、遺囑；（四）財(cái)產(chǎn)分割；（五）招標(biāo)投標(biāo)、拍賣；（六）婚姻狀況、親屬關(guān)系、收養(yǎng)關(guān)系；（七）出生、生存、死亡、身份、經(jīng)歷、學(xué)歷、學(xué)位、職務(wù)、職稱、有無(wú)違法犯罪記錄；（八）公司章程；（九）保全證據(jù)；（十）文書上的簽名、印鑒、日期，文書的副本、影印本與原本相符；（十一）自然人、法人或者其他組織自愿申請(qǐng)辦理的其他公證事項(xiàng)。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公證的事項(xiàng)，有關(guān)自然人、法人或者其他組織應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理公證。

第二十五條 自然人、法人或者其他組織申請(qǐng)辦理公證，可以向住所地、經(jīng)常居住地、行為地或者事實(shí)發(fā)生地的公證機(jī)構(gòu)提出。申請(qǐng)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)的公證，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的公證機(jī)構(gòu)提出；申請(qǐng)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)的委托、聲明、贈(zèng)與、遺囑的公證，可以適用前款規(guī)定。

五、使用權(quán)房屋戶主去世繼承權(quán)

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投稿：衛(wèi)熙華

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