一、集體房屋拆遷補償問題,集體土地征收拆遷拆違法律問題解答與實例

法律主觀：

1、土地征收的 土地補償費 ，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。 2、土地征收的 安置補助費 ，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。 3、土地征收的地上附著物和青苗的補償費分為青苗補償標(biāo)準(zhǔn)和其他附著物的補償標(biāo)準(zhǔn)。 ①青苗補償標(biāo)準(zhǔn)：對剛剛播種的農(nóng)作物，按季產(chǎn)值的三分之一補償工本費。對于成長期的農(nóng)作物，最高按一季度產(chǎn)值補償。對于糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補償。對于多年生的經(jīng)濟(jì)林木，要盡量移植，由用地單位付給移植費;如不能移植必須砍伐的，由用地單位按實際價值補償。對于成材樹木，由樹木所有者自行砍伐，不予補償。 ②其他附著物的補償標(biāo)準(zhǔn)：征收土地需要遷移鐵路、公路、高壓電線、通訊線、廣播線等，要根據(jù)具體情況和有關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商，編制投資概算，列入初步設(shè)計概算報批。拆遷農(nóng)田水利設(shè)施及其它配套建筑物、水井、人工魚塘、養(yǎng)殖場、墳?zāi)埂?、豬圈等的補償，參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，付給遷移費或補償費。用地單位占用耕地建房或者從事其它 非農(nóng)業(yè)建設(shè) 時，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國 耕地占用稅 暫行條例》的規(guī)定，繳納耕地占用稅。從上述介紹中我們可以看出，不管是什么類型的土地征用，都需要嚴(yán)格按照

法律客觀：

《中華人民共和國土地管理法》
第四十八條
征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

二、農(nóng)村集體土地拆遷補償

法律分析：在中國土地的所有權(quán)只有兩種，一種是歸農(nóng)村集體所有，另一種是歸國家所有。土地是不能進(jìn)行所有權(quán)買賣的，只能買賣土地的使用權(quán)，土地拆遷征收所取得的也是使用權(quán)。被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收時集體土地上的房屋是作為地上附著物進(jìn)行補償?shù)?，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條　征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三、征收集體所有土地房屋拆遷問題

征收集體所有土地房屋拆遷問題1、什么是征收集體所有土地房屋拆遷？

答：征收集體所有土地房屋拆遷，是指因城市建設(shè)需要征用集體所有土地時，由建設(shè)單位或個人拆除房屋及其附屬物并給予補償?shù)幕顒印?/p>

2、征收集體所有土地進(jìn)行房屋拆遷的主要法律依據(jù)是什么？

答：征收集體所有土地進(jìn)行房屋拆遷的主要法律依據(jù)有：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條關(guān)于征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償?shù)囊?guī)定，《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條關(guān)于土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有的規(guī)定，以及杭州市第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過、浙江省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議批準(zhǔn)的《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》。

3、哪些地方的房屋拆遷按照《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》辦理？

答：根據(jù)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第二條的規(guī)定，凡因城市建設(shè)需要征收集體所有土地拆遷房屋及其附屬物以及安置、補償?shù)仁乱说模鶓?yīng)遵守《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》。

4、因成片開發(fā)建設(shè)征地拆遷涉及零星國有土地上房屋及其附屬物拆遷的，如何拆遷補償安置標(biāo)準(zhǔn)？

答：因成片開發(fā)建設(shè)征地拆遷涉及零星國有土地上房屋及其附屬物拆遷的，按《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》實施管理，但其補償、安置標(biāo)準(zhǔn)按《杭州市城市房屋拆遷管理條例》執(zhí)行。

5、公益性征用土地拆遷補償和商業(yè)性征用土地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)是否一致？

答：按照規(guī)定，公益性用地和商業(yè)性用地的補償標(biāo)準(zhǔn)是一致的?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，征地補償是根據(jù)土地的原用途給予補償，至于征收以后是公益性還是商業(yè)性用地，那是屬于現(xiàn)用途。公益性征用土地拆遷補償和商業(yè)性征用土地拆遷補償都應(yīng)當(dāng)根據(jù)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》進(jìn)行。

6、余杭區(qū)征收集體所有土地拆遷房屋是否適用《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》？

答：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第三十六條規(guī)定，杭州市所轄各縣（市）征地拆遷，可參照本條例執(zhí)行。中共杭州市委、杭州市人民政府市委〔2001〕8號《關(guān)于蕭山余杭撤市設(shè)區(qū)后管理權(quán)限等問題的通知》規(guī)定，保留蕭山、余杭兩區(qū)享有地市一級部分經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，撤市設(shè)區(qū)前兩地制定的優(yōu)惠政策繼續(xù)有效，計劃生育、戶籍管理、土地征用、房屋拆遷、社會保障、房改政策、出租車營運等政策目前維持現(xiàn)狀。原余杭市人民政府余政發(fā)［2000］160號文件關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》的通知規(guī)定，凡在余杭區(qū)范圍內(nèi)，因城市建設(shè)需要征收集體所有土地拆遷房屋及其附屬物的，適用《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》。所以，余杭區(qū)征收集體所有土地拆遷房屋適用《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》。

7、余杭區(qū)征收集體所有土地拆遷房屋補償安置等事宜按什么標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行？

答：原余杭市人民政府余政發(fā)［2000］160號文件關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》的通知規(guī)定，凡在余杭市范圍內(nèi)，因城市建設(shè)需要征收集體所有土地拆遷房屋及其附屬物的，拆遷房屋補償、安置等事宜按余杭市有標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

8、余杭區(qū)目前有哪些拆遷補償政策，如何適用？

答：余杭區(qū)目前的拆遷補償政策有，2001年6月28日區(qū)人民政府以余政發(fā)［2001］115號文件印發(fā)的《余杭區(qū)城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體土地征地拆遷有關(guān)補償政策意見》，適用范圍是余杭區(qū)城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)。

2002年9月1日后因征用集體所有土地需要拆遷農(nóng)村集體所有土地上的房屋的，適用2002年10月25日區(qū)人民政府文件以余政發(fā)［2002］188號文件發(fā)布的《關(guān)于征用集體所有土地房屋拆遷執(zhí)行新調(diào)整的〈余杭區(qū)房屋重置價格〉的意見》和2002年8月29日區(qū)人民政府文件以余政發(fā)［2002］147號文件發(fā)布的《關(guān)于實施〈浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法〉有關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》。

2004年4月1日起適用2004年4月13日區(qū)人民政府辦公室以余政辦［2004］77號文件發(fā)布的《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)征用集體所有土地房屋拆遷執(zhí)行新調(diào)整的房屋重置價格的通知》和2004年3月30日區(qū)人民政府以余政發(fā)［2004］56號文件發(fā)布的《關(guān)于實施〈浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法〉有關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》。

但2004年4月1日前已發(fā)《集體所有土地房屋拆遷許可證》的，包括拆遷人(含接受委托拆遷、評估的中介機構(gòu))已與被征地單位或被拆遷人簽訂征地房屋拆遷補償安置包干協(xié)議的；或者同一建筑項目分期分批動遷的實行同一政策，即舊房的評估價格和新房的安置價格仍按調(diào)整前規(guī)定執(zhí)行。

9、余杭區(qū)征用集體所有土地房屋拆遷主管部門是哪個政府部門？

答：根據(jù)原余杭市人民政府余政發(fā)［2000］160號文件關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》的通知的規(guī)定，凡在余杭區(qū)范圍內(nèi)，因城市建設(shè)需要征收集體所有土地拆遷房屋及其附屬物的，其房屋拆遷主管部門為余杭區(qū)土地行政管理部門。

10、什么是拆遷人？

答：根據(jù)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第五條的規(guī)定，拆遷人是指取得集體所有土地房屋拆遷許可證的建設(shè)單位和個人。

11、什么是被拆遷人？

答：根據(jù)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第五條的規(guī)定，被拆遷人是指對被拆遷房屋及其附屬物的合法所有權(quán)人。

12、拆遷人有哪些主要權(quán)利

答：通過對被拆遷人進(jìn)行補償而取得拆除被拆遷人房屋及其附屬物的權(quán)利；有申請裁決和向法院起訴的權(quán)利；與房屋被拆遷人簽訂補償安置協(xié)議的權(quán)利；達(dá)不成補償安置協(xié)議時，可以申請裁決的權(quán)利。

13、拆遷人有哪些主要義務(wù)

答：拆遷人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定查明被拆遷人的戶籍、被拆遷房屋及其附屬物狀況等事項。必須對被拆遷人給予補償和安置。

14、國務(wù)院辦公廳有關(guān)文件對拆遷人有什么要求

答：國務(wù)院辦公廳有關(guān)文件指出，拆遷人及相關(guān)單位要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定，嚴(yán)禁野蠻拆遷、違規(guī)拆遷，嚴(yán)禁采取停水、停電、停氣、停暖、阻斷交通等手段，強迫被拆遷人搬遷或者擅自組織強制拆遷。否則，由所在市、縣房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，并依法予以處罰；觸犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任。

15、被拆遷人有哪些主要權(quán)利？

答：被拆遷人有取得補償和安置的權(quán)利；有與房屋拆遷人簽訂補償安置協(xié)議的權(quán)利；與拆遷人達(dá)不成補償安置協(xié)議時，可以申請裁決的權(quán)利。

16、被拆遷人有哪些主要義務(wù)？

答：被拆遷人必須服從征地建設(shè)的需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

17、國務(wù)院辦公廳有關(guān)文件對拆遷人有什么要求

答：國務(wù)院辦公廳有關(guān)文件指出，對被拆遷人的一些不合理要求，不要作不符合規(guī)定的許愿和亂開口子，防止造成以鬧取勝的不良影響。對少數(shù)要價過高，無理取鬧的，要堅持原則，不能遷就；對少數(shù)公開聚眾鬧事或上街堵塞交通、沖擊政府機關(guān)的被拆遷人，要依法及時進(jìn)行嚴(yán)肅處理。

18、拆遷用地范圍公告后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人應(yīng)暫停辦理哪些事宜？

答根據(jù)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第七條的規(guī)定，征用集體所有土地需拆遷房屋的，在城市規(guī)劃主管部門核定拆遷用地范圍并由土地管理部門公告后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人暫停辦理下列事宜：

（一）暫停辦理戶口的遷入、分戶；

（二）暫停辦理房屋的買賣、交換、翻（擴(kuò)）建、析產(chǎn)、贈與、分戶、租賃、抵押等；

（三）暫停核發(fā)營業(yè)執(zhí)照、臨時營業(yè)執(zhí)照。

19、在拆遷范圍內(nèi)暫停辦理有關(guān)事宜的期限為期限有多長？

答：在拆遷范圍內(nèi)暫停辦理有關(guān)事宜的期限為三十個月。因特殊情況需要延長暫停辦理有關(guān)事宜期限的，應(yīng)在期滿前一個月報經(jīng)市土地管理部門批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長，但延長時間最長不超過十二個月。

20、什么是房屋拆遷許可證制度？

答：房屋拆遷許可證是拆遷行為獲得行政許可、拆遷人從事房屋拆遷的法律憑證。

21、房屋拆遷許可證的特點和作用是什么？

答：房屋拆遷許可證具有一次性、局部性的特點，它只對特定的項目，在一定的時間和范圍內(nèi)有效。實施房屋拆遷許可證制度，是國家加強對房屋拆遷工作管理，維護(hù)國家和拆遷當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，保障城市建設(shè)順利進(jìn)行的重要途徑。

22、如何申請取得《集體所有土地房屋拆遷許可證》？

答：根據(jù)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第八條的規(guī)定，建設(shè)單位和個人征用集體所有土地需要拆遷房屋的，必須持建設(shè)項目及用地批準(zhǔn)文件、拆遷計劃及拆遷方案，向土地管理部門提出申請，經(jīng)審查批準(zhǔn)才可取得《集體所有土地房屋拆遷許可證》。領(lǐng)取《集體所有土地房屋拆遷許可證》后，方可拆遷。

23、哪些情況下不得發(fā)放拆遷許可證？

答：國務(wù)院辦公廳文件規(guī)定，對違反城市規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃，沒有拆遷計劃、建設(shè)項目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，以及拆遷補償資金、拆遷安置方案不落實的項目，不得發(fā)放拆遷許可證。

24、根據(jù)《集體所有土地房屋拆遷許可證》的規(guī)定，拆遷人應(yīng)該注意哪些事項？

答：拆遷人實施房屋拆遷不得超越經(jīng)批準(zhǔn)的拆遷范圍和規(guī)定的拆遷期限。

拆遷人如需變更拆遷范圍的，應(yīng)當(dāng)重新辦理領(lǐng)證手續(xù)；延期拆遷的，應(yīng)當(dāng)辦理延期手續(xù)；終止拆遷項目的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷手續(xù)。

25、什么是征收集體所有土地房屋拆遷公告？

答：集體所有土地房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，土地管理部門應(yīng)當(dāng)將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等于以公告。

26、征收集體所有土地房屋拆遷公告的意義和作用？

答：征收集體所有土地房屋拆遷公告是一種告知性的文書，是行政機關(guān)將拆遷的有關(guān)事項向社會公布的一種形式，是對拆遷當(dāng)事人知情權(quán)的保護(hù)，是現(xiàn)代意義上政務(wù)公開、文明辦公的具體體現(xiàn)。

27、房屋拆遷有哪些形式？

答：1、人民政府組織統(tǒng)一拆遷，即由人民政府或其專門委托的單位統(tǒng)一進(jìn)行拆除、補償、安置等工作。

2、自行拆遷。它是指拆遷人自己對被拆遷人進(jìn)行拆遷安置和補償。

3、委托拆遷。它是指拆遷人將房屋拆遷的補償和安置工作委托他人進(jìn)行。被委托人應(yīng)當(dāng)是取得房屋拆遷資格的單位。

28、對拆遷形式，《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》有什么要求？

答：根據(jù)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第九條的規(guī)定，實行綜合開發(fā)的地區(qū)，應(yīng)實施統(tǒng)一拆遷。土地管理部門不得接受拆遷委托。

29、什么是取得房屋拆遷資格的單位？

答：取得房屋拆遷資格的單位是取得《房屋拆遷資格證書》從事房屋拆遷的單位。

30、房屋拆遷資格的單位的設(shè)立要求是什么？

答：根據(jù)《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》，設(shè)立房屋拆遷單位必須具備下列條件：

（一）有上級主管部門同意組建的批準(zhǔn)文件；

（二）有明確的名稱、組織機構(gòu)和固定的辦公場所；

（三）有與承擔(dān)拆遷業(yè)務(wù)相適應(yīng)的自有資金和技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財務(wù)管理人員。

31、應(yīng)當(dāng)如何對房屋拆遷單位進(jìn)行管理？

答：房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)依照《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》，對申請設(shè)立房屋拆遷單位進(jìn)行資格審查，對審查合格的單位頒發(fā)《房屋拆遷資格證書》（以下簡稱《資格證書》），對房屋拆遷單位和自行拆遷單位的業(yè)務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

32、如何對被拆遷房屋作價補償？

答：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第十二條的規(guī)定，被拆遷房屋需要作價補償?shù)模砂匆?guī)定取得評估資格的單位在實施房屋拆遷前進(jìn)行房屋評估，但不得由拆遷人、被拆遷人進(jìn)行房屋評估。

33、什么是房屋拆遷評估機構(gòu)？

答：房屋拆遷評估機構(gòu)，指經(jīng)房屋拆遷部門或房產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)，依法從事房屋拆遷估價業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)。

34、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格等級分幾級？

答：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)實行一級、二級、三級制度。

35、各級資格房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的營業(yè)范圍是如何規(guī)定的？

答：一級機構(gòu)可從事各類房地產(chǎn)價格評估，可以跨省、自治區(qū)、直轄市從事評估業(yè)務(wù)。

二級機構(gòu)可從房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資人股、司法中裁等方面的房地產(chǎn)價格評估?？梢栽谄渥缘氐氖　⒆缘貐^(qū)、直轄市區(qū)域內(nèi)從事評估業(yè)務(wù)。

三有機構(gòu)可從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目?？梢栽谧缘爻鞘袇^(qū)域內(nèi)從各評估業(yè)務(wù)。

臨時資格機構(gòu)的營業(yè)范圍根據(jù)其資金和人員的相應(yīng)條件確定，可在其注冊地城市區(qū)域內(nèi)從事評估業(yè)務(wù)。

36、房屋拆遷評估機構(gòu)由誰委托？

答：參照《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第七條的規(guī)定，房屋拆遷評估機構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與房屋拆遷評估機構(gòu)簽訂書面拆遷估價委托合同。

37、房屋拆遷評估機構(gòu)的基本要求是什么？

答：房屋拆遷評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的評估業(yè)務(wù)。房屋拆遷評估機構(gòu)和評估人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

38、被拆遷房屋實際情況如何確定？

答：房屋拆遷評估人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

39、評估基準(zhǔn)日如何確定？

答：被拆遷房屋及其附屬物和安置用房的評估基準(zhǔn)日以房屋拆遷許可證核發(fā)之日為準(zhǔn)。

40、評估情況如何公示？

答：參照《浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第十八條的規(guī)定，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估因素、依據(jù)、結(jié)果等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會監(jiān)督。公示時間不得少于10日。

41、對房屋拆遷評估報告有什么要求？

答：參照《浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第七條和第十七條的規(guī)定，房屋拆遷評估報告必須經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽字并經(jīng)評估機構(gòu)蓋章。評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供全部被評估房屋的整體評估報告和各套分報告、同時向被拆遷人出具分報告。

42、當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議怎么辦？

答：參照《浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第二十條的規(guī)定，當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示時間內(nèi)向原評估機構(gòu)書面申請復(fù)核，原評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后10個工作日內(nèi)出具書面復(fù)核結(jié)果。

43、當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的怎么辦？

答：參照《浙江省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》第二十一條的規(guī)定，當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在收到復(fù)核結(jié)果后10日內(nèi)向市、縣房屋拆遷土管部門書面申請裁決，當(dāng)事人為市、縣房屋拆遷管理部門的，應(yīng)向市、縣人民政府申請裁決。裁決部門受理裁決申請后，可提請市、縣房屋拆遷評估技術(shù)委員會對評估結(jié)果進(jìn)行鑒定，房屋拆遷評估技術(shù)委員會出具的鑒定結(jié)論可作為裁決依據(jù)，裁決部門應(yīng)當(dāng)自受理裁決之日起30日內(nèi)做出書面裁決。

44、如何確定房屋占地面積和建筑面積？

答：房屋合法占地面積和建筑面積以《集體土地使用證》或農(nóng)村私人建房用地批復(fù)上批準(zhǔn)的占地面積和建筑面積為準(zhǔn)。

原已發(fā)放《集體土地使用證》或已經(jīng)批準(zhǔn)，但遺失《集體土地使用證》和農(nóng)村私人建房用地批復(fù)的，按當(dāng)時家庭可享受宅基地建房的人口確定其合法占地面積，合法占地面積上的建筑面積視為合法，但必須有當(dāng)?shù)卮逦瘯彤?dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)(街道)的證明。

1982年前國務(wù)院《村鎮(zhèn)建設(shè)管理條例》頒發(fā)前已建的房屋，符合一戶一宅規(guī)定的確認(rèn)為合法面積，但必須有當(dāng)?shù)卮逦瘯彤?dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)(街道)的證明。

45、建筑面積的計算口徑是什么？

答：建筑面積計算口徑標(biāo)準(zhǔn)。建筑面積的計算口徑統(tǒng)一執(zhí)行國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局2000年2月22日頒布的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GBT17986.1-2000)、浙江省建設(shè)廳2001年7月25日頒布的《浙江省關(guān)于貫徹執(zhí)行房產(chǎn)測量規(guī)范的若干規(guī)定》(浙建房〔2001〕130號)和中華人民共和國建設(shè)部2002年5月1日頒布的《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》(建住房〔2002〕74號)的有關(guān)規(guī)定。

46、私有住宅用房附屬的禽畜棚舍、室外廁所、門斗等，是否計算建筑面積？應(yīng)如何補償？

答：根據(jù)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第二十七條的規(guī)定，私有住宅用房附屬的禽畜棚舍、室外廁所、門斗等，均不作原住宅用房建筑面積計算，由拆遷人給予相應(yīng)的折價補償。

47、對房屋承租人和借用人應(yīng)否安置和補償？

答：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第二十三條規(guī)定，拆除出租（借）的住宅用房，拆遷人對租（借）用人不予安置和補償。

48、拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑如何補償？

答：拆除經(jīng)依法批準(zhǔn)尚未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，可根據(jù)已使用年限給予適當(dāng)補償，但不作為安置依據(jù)。

49、私有住宅改作非住宅用房的，如何處理？

答：根據(jù)《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第二十二條的規(guī)定，原私有住宅改作非住宅用房的，仍作住宅用房處理。

50、對原為住宅的經(jīng)營性用房應(yīng)否補償？

答：國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)明電[2003]42號《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》指出，各地要本著實事求是的原則，采取積極有效的措施，切實解決城市房屋拆遷中久拖不決的遺留問題。對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當(dāng)補償。

51、對有產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)糾紛或其他產(chǎn)權(quán)不明的房屋如何進(jìn)行拆遷？

答：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第十五條規(guī)定，拆除有產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)糾紛或其他產(chǎn)權(quán)不明的房屋，在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)不能解決糾紛或明晰產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)的，由拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)后予以拆遷。拆遷前房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門組織拆遷人對需拆除房屋作勘察記錄，并向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全手續(xù)。

52、什么是房屋拆遷證據(jù)保全公證？

答：房屋拆遷證據(jù)保全公證是指在房屋拆遷之前，公證機關(guān)

對房屋及附屬物的現(xiàn)狀依法采取勘測、拍照或攝像等保全措施，以確

保其真實性和證明力的活動。

53、拆除違章建筑、臨時建筑和暫時保留使用的房屋應(yīng)否補償？

答：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第十六條規(guī)定，拆遷用地范圍內(nèi)的違法建筑物、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑和暫保使用的房屋，應(yīng)無條件自行拆除，不予補償，不作為安置依據(jù)。

54、在土地管理部門發(fā)出拆遷用地范圍公告后進(jìn)行的房屋裝修、翻（擴(kuò)）建的，可否予以補償？

答：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第七條規(guī)定：征用集體所有土地需拆遷房屋的，在城市規(guī)劃主管部門核定拆遷用地范圍后，經(jīng)土地管理部門公告拆遷用地范圍后，不得再進(jìn)行房屋的買賣、交換、翻（擴(kuò)）建、析產(chǎn)、贈與、分戶、租賃、抵押等。所以，《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第十六條第二款規(guī)定，被拆遷人在土地管理部門發(fā)出拆遷用地范圍公告后，進(jìn)行裝修、翻（擴(kuò)）建的，一律不予補償，不作為安置依據(jù)。

55、如何確定安置人口？

答：安置人口按照被拆遷人家庭常住戶口人數(shù)確定。

56、什么樣情況下可增加安置人口？

答：有下列情形之一的，可增加一個安置人口：

??（一）已婚尚未有子女的；

??（二）已領(lǐng)取獨生子女證的。

57、在本市市區(qū)無常住戶口的哪些人員可計入安置人口？

答：被拆遷人家庭成員在本市市區(qū)雖無常住戶口，但屬下列情形之一的人員，可計入安置人口：

（一）結(jié)婚三年以上的配偶；

（二）原戶口在拆遷地現(xiàn)在部隊服現(xiàn)役的軍人（不含已在外結(jié)婚定居人員）；

（三）原戶口在拆遷地的大中專院校的在校學(xué)生；

（四）在戶口所在地?zé)o人贍養(yǎng)，并在拆遷范圍內(nèi)實際居住二年以上的被拆遷人雙方父母；

（五）原戶口在拆遷地現(xiàn)在監(jiān)獄服刑、勞動教養(yǎng)的人員；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他人員。

58、拆遷期間出生或死亡的人口如何計算安置人口？

答：被拆遷人在拆遷公告之日起至正式安置前出生的人口應(yīng)作為安置人口，在此期間死亡的人口不再計入安置人口。

59、拆遷集體所有土地上私有住宅用房的安置方式有哪幾種？

答：有以下三種安置方式：遷建安置；調(diào)產(chǎn)安置；貨幣安置。

60、什么是遷建安置？

答：遷建安置是指由拆遷人按被拆除房屋重置價格結(jié)合成新對被拆遷人予以補償，并提供遷建用地的有關(guān)費用，由村民委員會負(fù)責(zé)按有關(guān)規(guī)定辦理用地手續(xù)，在規(guī)劃確定的農(nóng)居點復(fù)建多層住宅進(jìn)行安置。

61、遷建安置中，農(nóng)居點具體安置方案由誰在什么時間確定？

答：《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》第十八條規(guī)定，在農(nóng)居點內(nèi)安置被拆遷人的，當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會應(yīng)在拆遷公告發(fā)布后十五日內(nèi)，確定具體安置方案。

62、什么是調(diào)產(chǎn)安置？

答：調(diào)產(chǎn)安置是指在拆遷私有住宅用房時，根據(jù)城市規(guī)劃不能新建農(nóng)居點的或被拆遷人全部是非農(nóng)業(yè)人口的以拆遷人統(tǒng)一建造的多層成套住宅用房，作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換用房，安置被拆遷人，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

63、對安置被拆遷人的住宅用房有什么要求？

答：安置被拆遷人的住宅用房必須符合國家規(guī)定的建筑設(shè)計規(guī)范和工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并有相應(yīng)的通水、通電、排污等附屬設(shè)施。

64、什么是貨幣安置？

答：實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的，經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致，也可以由拆遷人對被拆遷人實行貨幣化安置，由被拆遷人自行解決拆遷安置用房。集體土地房屋拆遷的貨幣安置作為一種補充方式，在《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷條例》中只有原則性的規(guī)定，目前無可操作性的辦法和價格依據(jù)，故至今尚未正式實行，待條件成熟后再有步驟地實施。

一、農(nóng)村土地征收一般程序

農(nóng)村征地拆遷行為實際包括了土地征收、土地征用和拆遷房屋兩個階段，包括以下幾道程序：

1、辦理用地申請

用地單位需要征用土地進(jìn)行項目建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的區(qū)縣國土房管局提交相關(guān)文件、資料，提出用地申請。

2、擬定征地方案

行政主管部門收到用地單位提出的用地申請后，應(yīng)自申請之日起30日內(nèi)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案、工地方案。

3、征地審查

國土房管局根據(jù)各項征地相關(guān)方案編制建設(shè)項目呈報說明書，并報送同級人民政府審核。

4、征地審核與批復(fù)

行政主管部門收到建設(shè)項目呈報說明書和有關(guān)方案后，對文件資料齊全符合條件的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)報經(jīng)同級人民政府審核。

5、征用土地方案的公告

征用農(nóng)民集體所有土地的，征用土地方案應(yīng)當(dāng)在被征用土地所在的村、組內(nèi)以書面形式公告，其中征用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有土地的，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進(jìn)行公告。

6、制定征地補償安置方案

區(qū)縣國土房管局根據(jù)征用土地方案和征地補償?shù)怯浨闆r，擬定征地補償、安置方案。

7、征地方案安置補償公告

有關(guān)人民政府的國土房管部門會同有關(guān)部門根據(jù)批準(zhǔn)的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬定征地補償、安置方案并予公告。

8、補償安置的措施

區(qū)縣國土房管局應(yīng)當(dāng)依照征地補償、安置費方案向被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費。

9、頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

四、集體土地房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定是什么

法律分析：集體土地拆遷的，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十四條第二款 市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。

五、有集體土地使用證拆遷補償如何算

法律分析： 集體土地，指農(nóng)民集體所有的土地，也稱作是勞動群眾集體所有的土地。集體土地是中國土地所有制的一種形式。集體土地使用證拆遷補償按照土地使用的用途來確定。一般包括土地安置費、土地補償費等。有需要，還可以獲得安置補助費。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)。

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投稿：蕭子

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