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南廠住宅拆遷補償標準，土地置換的會計與稅務如何處理:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2025-02-06 15:37:18
作者：
圣運律師
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南廠住宅拆遷補償標準,土地置換稅務處理,土地置換稅務處理主要涉及土地使用權轉讓所產生的稅費問題。在我國，土地置換可能觸發多種稅費，具體取決于置換的性質、涉及的土地類型以及交易雙方的具體情況。一、土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條

南廠住宅拆遷補償標準，土地置換的會計與稅務如何處理:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、南廠住宅拆遷補償標準,土地置換稅務處理

土地置換稅務處理主要涉及土地使用權轉讓所產生的稅費問題。在我國，土地置換可能觸發多種稅費，具體取決于置換的性質、涉及的土地類型以及交易雙方的具體情況。

一、土地增值稅

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條，土地增值稅實行四級超率累進稅率。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；超過50%至100%的部分，稅率為40%；超過100%至200%的部分，稅率為50%；超過200%的部分，稅率為60%。在土地置換中，若涉及土地使用權的轉讓且產生增值，則需按照此規定繳納土地增值稅。

二、營業稅及企業所得稅

對于土地置換中可能產生的營業稅和企業所得稅，需根據具體情形判斷。根據《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發〔1993〕149號)第八條第一項第二款，以及《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》(國稅函〔2008〕277號)，在某些特定情況下，如土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者，可能免征營業稅。而企業所得稅的處理則需參照《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》，具體考慮搬遷原因、收入來源以及支出情況等因素。

三、其他稅費

除上述稅費外，土地置換還可能涉及契稅、印花稅等其他稅種。契稅通常在土地使用權轉移時繳納，而印花稅則針對交易合同等文件征收。

綜上所述，土地置換稅務處理是一個復雜的過程，需要綜合考慮多種稅費及相關法規。在進行土地置換時，建議交易雙方咨詢專業稅務機構或律師，以確保合規并優化稅務成本。

二、土地置換的會計與稅務如何處理

一、置換回土地時：

會計處理：

根據土地局開具的收款收據和支付款憑證作會計分錄：

借：無形資產——土地使用權(原A中學一塊地)192

貸：銀行存款192

稅務處理：

根據土地使用證和《土地使用權轉移書據》，繳納萬分之五的印花稅960元(192萬元×0.5‰)

二、歸還國家土地時：

會計處理：

根據市政府下達的收回土地文件和收款憑證作會計分錄：

1.地上房屋建筑物清理：

借：固定資產清理——南廠辦公樓及建筑物

累計折舊50

貸：固定資產——南廠辦公樓及建筑物

2.收回地上房屋建筑物補償價款：

借：銀行存款400

貸：固定資產清理——南廠辦公樓及建筑物400

借：固定資產清理——南廠辦公樓及建筑物300

貸：營業外收入——固定資產清理收入

稅務處理：

營業稅根據《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》(國稅函〔2008〕277號)的規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發〔1993〕149號)的規定，不征收營業稅。即甲公司將土地歸還給國家，收回的地上建筑物補償價款不繳納營業稅。

企業所得稅根據《財政部、國家稅務總局關于財政性資金行政事業性收費政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知》(財稅〔2008〕151號)的規定，企業取得的各類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應計入企業當年收入總額。甲公司取得政府土地部門的土地及地上建筑物補償價款，應計入企業當年收入總額計算企業所得稅。

如果甲公司取得政府土地部門的土地及地上建筑物補償價款，符合《財政部、國家稅務總局關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》(財稅〔2011〕70號)第一條的規定，即企業從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：(一)企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件；(二)財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；(三)企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算。同時，財稅〔2011〕70號文件第二條規定，根據企業所得稅法實施條例第二十八條的規定，上述不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產，其計算的折舊、攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除。即甲公司取得的政府土地部門的土地及地上建筑物補償價款，可以不計入企業當期收入總額計算企業所得稅，但同時返還的土地出讓金用于支出所形成的費用，不得在計算應納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產，其計算的折舊、攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除。

如果財政返還價款指明專項用途，即專門用于建造辦公樓及建筑物，假定建造辦公樓支出500萬元，則甲公司的會計處理為：

收到財政返還款時：

借：銀行存款400

貸：專項應付款——建造辦公樓?？?/p>

建造辦公樓及建筑物時：

借：在建工程——辦公樓及建筑物100

累計折舊50

貸：固定資產——南廠辦公樓及建筑物

借：在建工程——辦公樓及建筑物500

貸：銀行存款500

完工結轉固定資產：

借：專項應付款——建造辦公樓專款400

貸：在建工程——辦公樓及建筑物400

借：固定資產——辦公樓及建筑物600(其中400萬元不能計提折舊)

貸：在建工程——辦公樓及建筑物200

累計折舊400

契稅根據《財政部、國家稅務總局關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》(財稅〔2012〕4號)的規定，對承受縣級以上人民政府或國有資產管理部門按規定進行行政性調整、劃轉國有土地、房屋權屬的單位，免征契稅。甲公司接受行政性調整劃轉的土地可不繳納契稅。

三、土地置換稅收政策

《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》(國稅函〔2007〕645號)規定，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書；無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利；且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收?！镀髽I所得稅法實施條例》第二十五條規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的；應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外?！镀醵悤盒袟l例細則》第十條規定，土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。

四、企業土地置換怎樣交納稅收

法律主觀：不少人覺得政府征收土地的話是可以得到一定的補償的，但是對于這些補償是需要按照一定的法律規定來繳納一定數額的稅費的，所以越來越多的人覺得政府的征地補償標準是有一點點偏低的，下面就給大家簡單的來介紹一下政府征收土地相關稅費是怎么進行征收的? 一、根據我國現行法規，《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發〔1993〕149號)第八條第一項第二款規定，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。二、《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》(國稅函〔2008〕277號)也規定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為。按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋(試行稿)〉的通知》(國稅發〔1993〕149號)規定，不征收營業稅。三、《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》(國稅函〔2009〕520號)第一條，《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》(國稅函〔2008〕277號)中關于縣級以上(含)地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上(含)地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。四、《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》 1、按照《通知》的規定進行企業所得稅處理的應當是因政府行為而進行的政策性搬遷，因企業自身原因而進行的搬遷不得按照《通知》的規定執行。搬遷企業取得的政策性搬遷收入應是從政府財政、土地部門直接取得的收入。對搬遷企業直接從取得土地使用權的企業取得的補償，不屬于《通知》中所稱的政策性搬遷收入。企業因政策性搬遷而處置除土地使用權之外的其它資產取得的收入，企業所得稅的處理可以按照《通知》的規定執行。搬遷企業取得實物補償的，以簽訂補償協議時確定的公允價值確認收入。 2、搬遷企業取得政策性搬遷收入或處置收入，可自政府搬遷公告、文件明確的搬遷期限開始之日的次年度起，五年內暫不并入應納稅所得額，五年期滿的當年度，企業應將已實際取得的政策性搬遷收入或處置收入按照《通知》的規定計入當期應納稅所得額。五年期滿后，因同一搬遷行為再次取得的政策性搬遷收入或處置收入應一次性全額計入當期應納稅所得額。 3、從搬遷收入或處置收入中扣除的項目限于以下五項：購建與搬遷前相同或類似性質用途或新的固定資產支出、購買土地使用權支出、其它固定資產改良支出、技術改造支出、安置職工支出。除此之外的其它支出，不得從中扣除。企業按照規定將因搬遷拆除的固定資產或其他資產報廢的損失，或安置職工的其他支出已在企業所得稅前扣除的，不得重復計入扣除。 4、搬遷企業應自取得第一筆政策性搬遷收入或處置收入的年度納稅申報時，將政府搬遷文件、公告，原占有土地已進行招、拍、掛的文件，政府確定的政策性搬遷補償收入總額以及實物補償方案、政策性搬遷收入或處置收入、重置或改良固定資產、購買土地使用權、技術改造、購置其它固定資產、安置職工計劃或立項報告等的收支預算，向其企業所得稅的主管稅務機關備案。 5、五年期滿的當年度，企業要將重置固定資產和土地使用權、購置其它固定資產、固定資產改良、進行技術改造、安置職工的實際支出計劃、立項文件等資料，在企業所得稅年度納稅申報時向主管稅務機關申報。特別是一些企業更是想知道這個問題的答案，其實在我國對于征地補償款并不需要繳納任何的稅費，也就是說評估公司評估了多少的補償數額，那么被征地者就能夠拿到相應的補償的數額，不需要扣繳任何的稅費。

法律客觀：《中華人民共和國土地管理法》第四十六條國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記?！锻恋毓芾矸ā返诎耸粭l《土地管理法》第七十三條《四川省土地監察條例》第五條

五、國有土地使用權置換稅費是怎樣規定的

目前，在土地置換過程中如何收取相關費用，尚沒有明確的政策規定。土地使用權人除按規定繳納出讓金外，還需繳納哪些相關費用，由于大家對土地置換過程的認識及對相關法律法規的理解不同，產生的看法也不相同。

歸納起來有以下幾種看法：

1、通過土地置換方式只是解決了建設用地指標，而項目單位占用了耕地，所以要按土地轉征對待，用地單位需要繳納耕地開墾費和耕地占用稅。

2、項目單位雖然占用的是耕地，而實際上是甲地的集體建設用地通過置換轉移到乙地，在乙地通過辦理征收手續使集體建設用地征收為國有建設用地，所以耕地開墾費和耕地占用稅都不用繳納。

3、項目單位既然占用了耕地，就需要依據耕地占用稅條例繳納耕地占用稅，由于是通過置換實際上利用原來的集體建設用地，所以不需要再繳納耕地開墾費。此外，還有一種觀點是，項目單位有開墾同等數量和質量的耕地的義務，用于土地置換的集體建設用地也需要復墾為耕地，所以項目單位需要繳納耕地開墾費，而通過置換，用地單位實質上使用的是原集體建設用地，所以不需要繳納耕地占用稅。

一、國有土地能不能與集體土地置換

劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權，同時也是國家在一定年期內，繼續向土地使用者無償提供生產經營的場地。

按照《中華人民共和國土地管理法》，按照劃撥方式獲取的國有土地應該補交土地出讓金。如果補交土地出讓金后，可以與政府協商進行土地間的等面積置換，國有土地使用權人對國有土地不具有處分權，處分權就重要內容之一就是轉讓。國有土地使用權人不再使用國有土地的，應由原做出劃撥決定的機關收回國有土地。

二、國有土地置換集體土地有哪些條件

國有土地可以置換成集體土地，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定：“符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其國有劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押、置換需滿足條件：

1、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

2、領有國有土地使用證；

3、具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；

4、依照本條例第2章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補繳土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押、置換所獲收益抵繳土地使用權出讓金。”

置換是轉讓的一種特殊形式。一般意義上的轉讓即買賣，出讓方交付物或權利，受讓方支付價款。而在置換中，一方在交付物或權利時，從另一方受領的不是價款，而是另一物或權利，表現為物或權利的交換，這種形式上的差別不能改變轉讓的本質，適用相關的法律調整當無異議。