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李滄區河南村拆遷補償標準，村房買賣契約能否生效:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2025-02-12 10:56:04
作者：
圣運律師
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李滄區河南村拆遷補償標準，村房買賣契約能否生效:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、李滄區河南村拆遷補償標準,鄉村房產契證訴訟有用嗎

鄉村房產契證在訴訟中是有用的。

房產契證是證明房屋所有權的重要憑證，對于涉及房屋所有權爭議的訴訟，房產契證是關鍵的證據之一。在訴訟中，當事人可以通過提供房產契證來證明自己對房屋的所有權，從而支持自己的主張。

根據《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，農村宅基地的使用權、房屋所有權等權益受法律保護。因此，在涉及鄉村房產的訴訟中，房產契證可以作為證明權益歸屬的重要證據。

雖然在一些情況下，如贈與房產，僅憑房產契證可能不足以完全證明房屋所有權的轉移，因為贈與是實踐性行為，房產必須要過戶才能產生效力。但房產契證仍然是表明雙方簽署贈與合同并存在真實意愿的重要證據之一。

綜上所述，鄉村房產契證在訴訟中具有重要作用，可以作為證明房屋所有權和權益歸屬的關鍵證據。在涉及鄉村房產的訴訟中，當事人應當妥善保管并及時提供房產契證等相關證據，以支持自己的主張。

二、村房買賣契約能否生效

隨著我市舊城改造進程的不斷加快，許多自然村落納入了城市的規劃當中。而房價的攀升，也使得諸多早已經售出房屋的原房主想方設法地變更合同。為此，買賣雙方不得不對簿公堂。半年來，僅李村法庭就受理了村房買賣合同糾紛案40余件。于是，一紙多年封存的舊契約還是否具

有法律效力，便成為許多村房買賣者關注的焦點。

案件回放

1994年10月14日，賣方田某將坐落于李村鎮新村的一處房屋及庭院，以32000元的價格出售給了龍某，并訂立了賣房契約。由于當時未能辦理過戶手續，買主以兩證(房產證和土地建設使用證)為證，承諾將來國家如有變化或拆遷，其房權、產權永遠歸屬龍某所有，田某無任何理由變更。訂立契約當日，田某將房屋交付給龍某使用，同時將兩證也交給了龍某。后來，新村的所有集體土地性質變為國有，雙方買賣合同的房屋因拆遷而被拆除。

為了毀約，田某以國辦發(1999)39號《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定———加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發，認定原契約屬無效為由將龍某告上法庭，要求法院判令該購房協議無效，應物歸原主。后經李滄區法院、市中級人民法院兩級法院的審理，一致判決原購房協議生效，不可變更。

雙方觀點

記者在李滄區的河南村、河北村及曉翁村采訪了十余位村房的賣主，他們大都是此類糾紛案件的當事人。他們都希望法院能解除當初的購房協議，歸還房屋所有權。一名姓張的村民表示，依據國辦發(1999)39號《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定，農民集體土地使用權不得出讓轉讓，農民住宅不得向城市居民出售。山東省人民政府魯政發(2001)89號《關于加強農村宅基地管理通知》規定，嚴禁村民或集體組織以任何名義，向本村以外的公民轉讓或買賣宅基地。擅自轉讓買賣的，土地建設等行政部門不得辦理相關手續，并由土地行政主管部門按照擅自轉讓土地使用權的規定依法處理。據此，賣方的觀點是，買賣雙方訂立協議的內容違背了法律規定。因農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農民不得隨意處分自己宅基地的使用權，相關法規都限定于本村村民之間的轉讓，其宅基地轉讓的主體是有限定范圍的。因此，過去買主的購房行為是違法的，雙方簽訂的協議無法律效力。

而買方則認為，這是賣方想非法占有房屋的借口。現土地性質已由集體所有更改為國家所有，賣方作為房屋的所有權人即依法取得處分權，雙方買賣協議應依法認定有效。現住河南莊的買主劉先生稱。他還認為，賣方想毀約的用意很簡單，就是沖著舊房拆遷、房產漲價而來的。賣方違約是惡意的，其目的是非法侵占買主的利益。

法官說法：舊契約有效

李滄區法院李村法庭吳春輝庭長接受記者采訪時表示，在此類案件中，訴訟的主體不一，或是買主起訴賣主，或是賣主狀告買主，但在庭審中雙方爭論的焦點均為，雙方簽訂的房屋買賣契約的法律效力及房屋所有權的歸屬。

吳庭長認為，根據法律有關規定，農村村民不得隨意出售宅基地，但對出售宅基地上所建的住宅，法律并未禁止，房屋土地性質已變更為國有，賣方出售村房未違反法律禁止性規定，賣房契約系雙方真實意思的表示，依照民法誠實信用原則，雙方所簽訂房屋買賣協議應依法認定有效，買方有權對其房屋作出處分。吳庭長還強調，國辦(1999)39號文件是根據當時的農村擅自轉讓土地而下發的，與民事法相沖突，賣方不得以此作為理由而變更雙方房屋買賣合同。

購買村房的四種類型

記者在采訪中了解到，購買村房的人大概有四種類型。一是本村之間買賣;二是鄰村之間買賣;三是村民與外來人員之間買賣;四是城市人口與村民之間買賣。無論怎樣，賣方大都是家人外出或在別處已購買了新房，以致房屋閑置而出售，而買方則因家庭人員較多需要住房而購買，外來人員購房多數是為了經營而求安居。

提醒：購買村房的三點注意

為避免因購房留下后遺癥，買方在購房之前應注意賣方是否為所購房屋的真正所有權人。在房屋買賣過程中，買方必須找兩個以上與該房無利害關系的見證人予以作證、交易、過戶。最后，在房屋買賣過程中，必須注意交易的合法化。

一、農村的小產權房能購買嗎

我國《土地管理法》的規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》規定，對于借戶籍制度改革或擅自通過村改居等方式非法將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或小產權房等違法用地，不得登記發證。

三、老房契現在有法律效力嗎

法律分析：老房契不具有法律效力。根據我國現行法律規定，土地屬于國家所有或集體所有。因此，解放后頒發的私有土地證或者地契現均已失效，不再具有法律效力。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

四、農村契證怎么辦房產證

法律主觀：農村房屋辦房產證到鎮上有鄉鎮建設辦公室，專門負責宅基地的使用及房屋建造情況，核實后，簽字蓋章。縣級規劃部門，負責審核。審核后，由鄉鎮一級的土管部門發證。農村的房子房產證辦理的流程以下：第一，首先申請人提交材料提出申請；第二，受理，提交農村房產證辦理需要提交的材料后，工作人員會受理；第三，公告；第四，審核；第五，收取手續費；第六，記載到登記簿；第七，發房產證。農村房屋宅基地房產證辦理的流程非常簡單，一般情況下按照工作人員的指示辦理即可。

法律客觀：《不動產登記暫行條例》第十五條當事人或者其代理人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條農村村民建住宅，應當符合鄉鎮土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉鎮土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。農村村民住宅用地，由鄉鎮人民政府審核批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

五、村證房買賣受法律保護嗎

不受法律保護，農村房屋只能在本村村民之間買賣，賣給外村村民的，買賣無效，不受法律保護。要簽訂房屋買賣合同，詳細約定房屋信息、價格、支付方式及違約責任等內容。農村房屋買賣也可以辦理房屋過戶手續。（一）農村房屋買賣需要注意以下事項：1、農村房屋只能在本村村民之間買賣，賣給外村村民的，買賣無效，不受法律保護。2、要簽訂房屋買賣合同，詳細約定房屋信息、價格、支付方式及違約責任等內容。3、農村房屋買賣也可以辦理房屋過戶手續。4、沒有房產證的，要經村民委員會同意并出具相關宅基地轉移的證明，以便未來辦理房產證時使用。（二）農村房屋買賣合同跟一般的房屋買賣合同基本要件是相同的，主要包括以下幾方面內容：1、雙方當事人情況；2、買賣房屋的基本情況包括位置、面積等；3、房屋的價格及付款方式；4、房屋的交付期限；5、雙方違約責任；6、產權登記或變更約定；7、雙方簽名或三方簽名其中，需要特別注意的事項有雙方的權利義務要約定明確，雙方違約責任尤其是賣方如果反悔要承擔什么具體責任如賠償等等，以及如果拆遷補償時拆遷款該如何分配等。在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。在涉及農村宅基地或農村集體經營性建設用地的民事糾紛案件中，當事人主張利潤分配等合同權利的，應提供政府部門關于土地利用規劃、建設用地計劃及優先滿足集體建設用地等要求的審批文件或者證明。未提供上述手續或者雖提供了上述手續，但在一審法庭辯論終結前土地性質仍未變更為國有土地的，所涉及的相關合同應按無效處理。農村房屋買賣合同范本甲方（賣方）：身份證號：乙方（買方）：身份證號：一、甲方自愿將坐落在市鎮村號（自建住宅）的房屋，東至南至西至北至建筑面積平方米，出售給乙方。二、甲、乙雙方議定的上述房屋成交價格為人民幣（大寫）共萬仟佰元（小寫元），乙方在年月日前，一次付給甲方。三、雙方同意于年月日由甲方將上述房屋交付給乙方所有。四、甲方保證上述房屋產權清楚，若發生與甲方有關的產權糾紛，由甲方責任。甲方應協助乙方辦好過戶手續。五、辦理房屋過戶手續所繳納的稅費，由方負擔。六、本協議經雙方蓋章后，經房地產交易主管機關審核后，上述房屋產權歸乙方所有。七、甲、乙雙方同意上述協議，各無異議，不得反悔。八、本協議一式三份，甲、乙、中證人各執一份。甲方（簽字）：章乙方（簽字）：章中證人（簽字）：章年月日農村房屋買賣合同范本甲方（賣方）：身份證號：乙方（買方）：身份證號：一、甲方自愿將坐落在市鎮村號（自建住宅）的房屋，東至南至西至北至建筑面積平方米，出售給乙方。二、甲、乙雙方議定的上述房屋成交價格為人民幣（大寫）共萬仟佰元（小寫元），乙方在年月日前，一次付給甲方。三、雙方同意于年月日由甲方將上述房屋交付給乙方所有。四、甲方保證上述房屋產權清楚，若發生與甲方有關的產權糾紛，由甲方責任。甲方應協助乙方辦好過戶手續。五、辦理房屋過戶手續所繳納的稅費，由方負擔。六、本協議經雙方蓋章后，經房地產交易主管機關審核后，上述房屋產權歸乙方所有。七、甲、乙雙方同意上述協議，各無異議，不得反悔。八、本協議一式三份，甲、乙、中證人各執一份。甲方（簽字）：章乙方（簽字）：章中證人（簽字）：章年月日法律依據：1、《中華人民共和國土地管理法》第八條規定：農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。2、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。3、《最高人民法院關于貫徹執行民事政策幾個問題的意見（修正稿）》中規定，關于宅基地使用權糾紛，社員的宅基地，包括有建筑物和沒有建筑物的空白宅基地都歸生產隊集體所有，一律不準出租和買賣。但仍歸各戶長期使用，長期不變。宅基地上的附著物，如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權利。房屋出賣以后，宅基地的使用權即隨之轉移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產隊所有。社員不能借口修建房屋，隨便擴大墻院，擴大宅基地，來侵占集體耕地，已經擴大侵占的必須退出。4、《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條規定：征收農村集體土地時涉及被征收土地上的房屋及其他不動產，土地權利人可以請求依照物權法第四十二條第二款的規定給予補償的。征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。