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房價高漲拆遷補償標準，拆遷補償款低于市場價怎么解決:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-02-14 18:40:12
作者：
圣運律師
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房價高漲拆遷補償標準,拆遷補償標準調(diào)整對周邊市場房價會產(chǎn)生什么影響,法律分析：拆遷補償標準的調(diào)整可能會對周邊市場房價產(chǎn)生一定的影響，但具體影響程度與地區(qū)、市場情況等因素有關，有待觀察。根據(jù)法律規(guī)定，拆遷補償應當合理、公正，符合市場價格水平和

房價高漲拆遷補償標準，拆遷補償款低于市場價怎么解決:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、房價高漲拆遷補償標準,拆遷補償標準調(diào)整對周邊市場房價會產(chǎn)生什么影響

法律分析：拆遷補償標準的調(diào)整可能會對周邊市場房價產(chǎn)生一定的影響，但具體影響程度與地區(qū)、市場情況等因素有關，有待觀察。根據(jù)法律規(guī)定，拆遷補償應當合理、公正，符合市場價格水平和當事人協(xié)議精神。如果拆遷補償不合理，當事人可以依法提出異議或申請仲裁、訴訟維護自己的權益。

法律依據(jù)：

1.《中華人民共和國物權法》第五十三條：“有關單位或者個人需要征收、征用、占用土地、房屋或者其他不動產(chǎn)的，應當按照相應法律的規(guī)定辦理手續(xù)，保障被征收、征用、占用人的合法權益，提高征收、征用、占用的合法性和公正性，合理確定征收、征用、占用的范圍、標準和補償、安置方式。拆遷補償應當合理、公正，符合市場價格水平和當事人協(xié)議精神。”

2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條：“政府應當在土地使用權出讓合同中明確約定對房屋征收、拆遷的補償、安置標準，保障被征收、拆遷人合法權益。”

3.《中華人民共和國行政訴訟法》第二十二條：“當事人認為行政機關的具體行政行為侵犯了他的合法權益，可以直接向該行政機關提出行政復議申請，也可以直接向人民法院提起行政訴訟的訴訟請求。”

提示：

二、拆遷補償款低于市場價怎么解決

法律分析：根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。如果征收補償?shù)陀谑袌鰞r，這種征收補償決定是違法的，是可能會被撤銷的。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。如果征收補償?shù)陀谑袌鰞r，這種征收補償決定是違法的，是可能會被撤銷的。

三、拆遷賠償價格是否按市場價

法律分析：依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，房屋拆遷的補償項目是比較多的，如果是房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。如果是停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

法律依據(jù)：對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

第二十三條對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

四、房屋拆遷補償是參考周邊的商品房價格嗎

法律規(guī)定安置補償包括產(chǎn)權置換和貨幣補償。產(chǎn)權置換是直接安置房屋，貨幣補償一般是按照被征收房屋周邊商品房房屋的價格進行計算。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

第十四條被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構通過評估確定。

一、房屋拆遷補償怎么確定數(shù)額

依據(jù)拆遷者和被拆遷者對賠償?shù)姆绞降倪x擇不同，房屋拆遷補償有著復雜多樣的確定標準。但是基本上各個方式會遵循以下各自的基本要素來實現(xiàn)確定拆遷補償?shù)臄?shù)額。

1、貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

2、實行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權調(diào)換的差價。但是這里要注意，拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

五、談拆遷補償談到房價上漲，補償標準還是按照幾年前的方案嗎

一、談補償談了幾年，房價上漲，補償標準還是按照幾年前的方案嗎？

現(xiàn)實中，經(jīng)常會有拆遷人遇到這樣的情況，由于征遷雙方無法就補償標準及補償金額達成一致，遲遲簽不了補償協(xié)議。幾年過去了，再次征收時仍然按照之前的補償標準執(zhí)行，這樣的情況，到底合理嗎？拆遷戶應該如何應對呢？下面即明拆遷律師以案釋法，為大家具體分析。

看一則最高院案例：補償一談就是三年，能否再提高

要分析清楚這個問題，我們先來看一下最高院的一個再審案件的情況。

福建福州的居女士一家，有一棟房屋，結(jié)構為混合結(jié)構，產(chǎn)權面積為私有面積89.74㎡，共有面積8.30㎡。2013年7月19日，當?shù)貐^(qū)政府作出《征收決定書》)并公告，簽約期限為2013年7月30日至2013年9月7日。居女士家的房屋也在征收范圍內(nèi)。因居女士等3人在征收補償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)，未與房屋征收部門達成征收補償協(xié)議，房屋征收部門委托評估結(jié)構對居女士家的被征收房屋和產(chǎn)權調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格進行了評估，估價時點為2013年7月19日，同時于2013年11月5日作出《房地產(chǎn)估價報告》，確定被征收房屋房地產(chǎn)市場價格為1244814元，單價為12697元/㎡。因?qū)ρa償結(jié)果不滿意，居女士一家拒絕簽收，房屋征收部門采取了留置送達。

2015年5月26日，市房地產(chǎn)價格評估專家委員會根據(jù)房屋征收部門的申請，作出《鑒定意見》，認為評估報告存在部分技術問題，請評估機構修正錯誤，重新出具評估報告。評估公司于2015年6月5日作出第二份《房地產(chǎn)估價報告》。征拆雙方仍未就補償達成一致。

2016年4月18日，房屋征收部門報請區(qū)政府作出房屋征收補償決定。2016年5月23日，區(qū)政府對居女士一家等3人作出房屋征收補償決定書，同日進行了送達。居女士一家對于補償決定不滿，遂于2016年7月28日向一審法院提起行政訴訟。

一審法院認為區(qū)政府作出《補償決定書》，確定了房屋產(chǎn)權調(diào)換差價、產(chǎn)權調(diào)換安置地點、搬遷費、過渡費用等相關內(nèi)容，認定事實清楚，適用依據(jù)正確，程序合法，判決駁回其訴訟請求。二審法院維持了原判。

居女士無奈之下申請了再審。

案情過長，結(jié)合上面的話題，針對再審的判決情況，今天我們討論幾個問題。

二、一份房屋征收評估報告的有效期到底是多久？

在征地拆遷中，經(jīng)常遇到一份評估報告用好幾年的，但是實際上，評估報告同樣有效期。《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》第二十六條規(guī)定，估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產(chǎn)估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。

在房屋拆遷地區(qū)，房地產(chǎn)市場價波動幅度較大，評估報告有效期的期限最長為一年，如果超過期限，評估報告失效，如果要再對房屋價值進行認定，應當重新進行評估。同時，在房價增長幅度比較大的情況下，要考慮實際情況，縮短評估有效期的時間。

三、房屋征收的評估時間節(jié)點該怎么計算？

根據(jù)國有土地上房屋征收補償條例規(guī)定，市、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時，應當對被征收人給予公平補償。同時確定，公平補償?shù)幕疽蠹礊椋坏玫陀诜课菡魇諞Q定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

但是實踐中，簽訂補償協(xié)議的周期通常是比較長的，如果征收決定公告發(fā)布之后，簽訂補償協(xié)議、領取補償款或者作出補償決定的時間相距過遠，房屋市場行情劇烈變化，仍然按照之前征收決定下發(fā)的時間作為評估時間節(jié)點，會損害公平補償這一原則。

上訴案件中，被拆遷人13年7月收到評估報告，15年6月收到第二份修正的評估報告，而補償決定的做出是16年4月，補償決定中依據(jù)的評估報告是一年前的，明顯超過有效期。

因此，評估時間節(jié)點要充分考慮征拆雙方的的行為，長期不能做出補償決定，是可歸責于被征收人的原因，如被征收人以種種理由拒絕配合征收補償工作，致使征收與補償程序延誤，還是可歸于征收部門的原因，如果征收部門怠于履行職責等等。從而確認合理的評估的時間節(jié)點。

就上訴案件而言，拆遷程序拖延時間過長，被拆遷人的行為并無明顯不當，不存在明顯過錯，因此評估時間節(jié)點不應該堅持之前的2013年的評估時間節(jié)點，基于公平合理的角度，應當按照征收決定作出的時間。

四、拆遷補償談判時間周期被拉長，懸而未決，該如何有效解決？

如果當被征收人所提要求明顯不符合法律規(guī)定而無法滿足時，應當及時依法作出書面補償決定，固定并提存相應補償內(nèi)容，而不能怠于履行補償安置職責，以反復協(xié)商代替補償決定，甚至以拖待變以致久拖不決，造成補償安置糾紛經(jīng)年得不到解決。此既損害被征收人補償安置權益，又提高相應補償安置成本，還損害政府依法行政的形象，應當引以為戒。