一、南方路機(jī)地塊拆遷補(bǔ)償,廣州欲提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最高比肩一手房?jī)r(jià)

廣州市舊城區(qū)的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，極有可能在不久后大幅提升。該市國(guó)土房管部門剛剛擬就的《危舊房改造拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)意見(試行)》(下稱《指導(dǎo)意見》)將于近期對(duì)外公示并征詢社會(huì)意見。《指導(dǎo)意見》最特殊之處在于，將于國(guó)家確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)之上，新增設(shè)改造獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，從而使得城市被拆遷人所獲得的補(bǔ)償，最高可與同區(qū)域一手商品住房?jī)r(jià)格持平。廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)劉仲國(guó)稱，全國(guó)現(xiàn)行的補(bǔ)償是以被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，但為了鼓勵(lì)被拆遷人支持目前廣州的危舊房改造工程，凡在規(guī)定時(shí)間內(nèi)拆遷的被拆遷人，均可根據(jù)時(shí)間的先后，獲得金額不等的改造獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。特別是選擇貨幣補(bǔ)償者，可獲得最高額度相當(dāng)于房屋評(píng)估價(jià)15%的獎(jiǎng)勵(lì)金。相關(guān)材料顯示，改造獎(jiǎng)勵(lì)金適用于廣州市區(qū)舊城的危舊房改造項(xiàng)目，具體金額的確定將依據(jù)被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格，最高不得超過(guò)該評(píng)估價(jià)的15%。例如一套舊房評(píng)估價(jià)為50萬(wàn)元，那么拆遷單位最高可能多支付的補(bǔ)償金額將達(dá)到57.5萬(wàn)元。廣州市拆遷辦相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，該部門在進(jìn)行前期調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，新的補(bǔ)償方式極有可能達(dá)到相同區(qū)域內(nèi)一手住房的均價(jià)水準(zhǔn)。這意味著，政府主管部門可根據(jù)市場(chǎng)情況在不超出15%的幅度內(nèi)，對(duì)獎(jiǎng)勵(lì)金額的比例進(jìn)行調(diào)節(jié)。廣州國(guó)土局另一副局長(zhǎng)黃文波稱，由于將來(lái)每個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的情況不同，因此無(wú)法統(tǒng)計(jì)改造獎(jiǎng)勵(lì)實(shí)施后，可在現(xiàn)行的拆遷補(bǔ)償額度基礎(chǔ)上整體提升多大比例。但可以肯定的是，補(bǔ)償金額的提升，將有益于提高城市拆遷和舊城改造的效率。由于城市歷史時(shí)間長(zhǎng)，老城區(qū)規(guī)劃凌亂，廣州的舊城危舊房改造一直問題多、推進(jìn)速度緩慢。早在2006年，廣州市荔灣區(qū)就推出恩寧路成片改造項(xiàng)目，并一度前往香港招商，希望引入開發(fā)商的資金加速改造;隨后，其他幾個(gè)區(qū)域又相繼推出幾個(gè)舊城改造試點(diǎn)項(xiàng)目。但截至目前，幾個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目都未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，也沒有消息顯示有開發(fā)商接盤舊城改造項(xiàng)目。亞運(yùn)會(huì)的逼近，讓廣州危破房改造所剩時(shí)間已經(jīng)非常有限，因?yàn)樵撌幸呀?jīng)在早前確定了力爭(zhēng)在2010年亞運(yùn)會(huì)之前完成全市2004年登記在冊(cè)的91.1萬(wàn)平方米危破房改造任務(wù)。

二、廣州拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)向一手房?jī)r(jià)看齊

南方網(wǎng)10月15日?qǐng)?bào)道　　今后廣州市危舊房改造被拆遷戶拿到的補(bǔ)償款將達(dá)到可購(gòu)買同區(qū)域一手商品住宅的水平。昨日，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布《廣州市危舊房改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)公開征求社會(huì)各界意見。其中首次提出改造獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)和搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，并增加了原址回遷的補(bǔ)償安置方式，以利于老城區(qū)市民在原居住區(qū)便利生活。　　《意見》將住宅拆遷補(bǔ)償安置方式確定為三種：貨幣補(bǔ)償、異地永遷、原址回遷。前兩種方式由被拆遷人自由選擇，第三種只適用于經(jīng)政府批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)住宅的危舊房改造項(xiàng)目。新補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)只適用于正式公布生效后的拆遷項(xiàng)目。　　有關(guān)人士認(rèn)為，這份更具人性化和靈活性的補(bǔ)償辦法將加快廣州舊城改造的進(jìn)程。　　廣州市國(guó)土房管局表示，該局日前舉行的實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀動(dòng)員大會(huì)上提出，要深入問計(jì)基層、深度關(guān)注民生、深探機(jī)制制度，突出解決一批群眾關(guān)心的諸如拆遷補(bǔ)償、歷史遺留房地產(chǎn)辦證等熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。　　困難家庭如何保障?設(shè)補(bǔ)償下限　　考慮到廣州危舊房改造范圍內(nèi)被拆遷人的居住條件普遍較差、居住面積較小，為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)困難家庭的保障，《意見》按照三種不同的補(bǔ)償安置方式設(shè)定不同條件，實(shí)行住宅房屋拆遷補(bǔ)償面積的最低標(biāo)準(zhǔn)制度。　　《意見》規(guī)定，被拆遷住宅房屋建筑面積小于40平方米，被拆遷人符合以下情形，按40平方米予以補(bǔ)償：1.被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償，且該住宅房屋屬于低收入家庭的被拆遷人及其配偶唯一產(chǎn)權(quán)住宅的;2.被拆遷人選擇原址回遷，且被拆遷人符合廣州市城市低收入住房困難家庭保障條件的;3.被拆遷人選擇異地永遷，且該住宅房屋屬于被拆遷人及其配偶唯一產(chǎn)權(quán)的自住住宅的。　　住改商如何補(bǔ)償?扣地價(jià)后可按經(jīng)營(yíng)性用房算　　昨日發(fā)布的《意見》首次明確了住改商房屋的補(bǔ)償辦法，規(guī)定在扣減一定土地出讓金的情況下，可以按照經(jīng)營(yíng)性用房市場(chǎng)估價(jià)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。　　對(duì)擁有合法產(chǎn)權(quán)的住改商住宅房屋，《意見》規(guī)定在符合規(guī)劃條件下，被拆遷人可選擇安置方式。選擇原址回遷、異地永遷的，按住宅用途補(bǔ)償安置;選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模?997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》為劃分界限，按經(jīng)營(yíng)性用房房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的一定比例扣減改變用途應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金給予補(bǔ)償。　　今后對(duì)產(chǎn)權(quán)手續(xù)未齊備的房屋也會(huì)給予適當(dāng)補(bǔ)償。符合相關(guān)規(guī)定但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的房屋，視同已領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證，按實(shí)際測(cè)繪面積確定補(bǔ)償安置面積。　　對(duì)于被拆遷人在1997年4月1日前為解決基本生活需要而自建的房屋，也予適當(dāng)補(bǔ)償，但不超過(guò)其房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的70%.　　市民聲音

三、廣州市白云區(qū)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：耕地：85433/畝；園地；65733元/畝；林地：30867元/畝；養(yǎng)殖水面；88677元/畝；未利用地：26300元/畝。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會(huì)情況修改方案。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

四、廣州拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)2023

2023年廣州拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：1、房屋補(bǔ)償費(fèi)房屋重置費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算；2、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼；3、獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定。拆遷的具體流程：1、調(diào)查核實(shí)拆遷人收到征地批文后，首先要到派出所、房管站抄錄征地范圍內(nèi)的常住人口，以及全部房產(chǎn)情況，按表格逐一登記，并上門大量核實(shí)；2、逐戶走訪拆遷人應(yīng)成立拆遷小組，對(duì)所有的被拆遷人逐戶走訪，全面進(jìn)行宣傳接觸，了解被拆遷人的拆遷安置愿望；3、編制拆遷計(jì)劃根據(jù)調(diào)查核實(shí)的情況以及國(guó)家、地方有關(guān)拆遷的法律規(guī)定，及時(shí)編制拆遷計(jì)劃和拆遷方案，確定拆遷時(shí)間、拆遷步驟和拆遷形式；4、申請(qǐng)拆遷拆遷人持有關(guān)的國(guó)家批文、拆遷計(jì)劃和拆遷方案，向當(dāng)?shù)夭疬w主管部門提出申請(qǐng)。經(jīng)申查批準(zhǔn)并領(lǐng)到拆遷許可證后，方可進(jìn)行拆遷；5、發(fā)出拆遷公告拆遷許可證一經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)放，拆遷主管機(jī)關(guān)應(yīng)將拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等以公告或其他形式予以公布，同時(shí)應(yīng)作好房屋拆遷的宣傳、解釋工作；6、簽訂協(xié)議在公告規(guī)定的時(shí)限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人應(yīng)按國(guó)家和本地區(qū)關(guān)于安置、補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定在自愿、有償?shù)幕A(chǔ)上簽訂協(xié)議書。協(xié)議應(yīng)明確補(bǔ)償辦法和數(shù)額、安置面積和地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡方式和時(shí)限以及違約責(zé)任等。協(xié)議經(jīng)雙方同意，可送拆遷主管機(jī)關(guān)備案和公證機(jī)關(guān)公證；7、實(shí)施拆遷被拆遷人搬遷后，拆遷人應(yīng)及時(shí)在批準(zhǔn)的拆遷范圍和期限內(nèi)實(shí)施拆遷。綜上所述，房屋拆遷安置補(bǔ)償，一般分貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換兩種方式，如果拆遷的房子是國(guó)有土地上建房，根據(jù)規(guī)定：被拆遷人、房屋承租人以房屋拆遷許可證核發(fā)之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用憑證、房屋租賃合同計(jì)戶，由拆遷人按戶進(jìn)行補(bǔ)償安置。【法律依據(jù)】：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。第十八條征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。按照被拆除房屋的建筑面積計(jì)算。即采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是被拆除房屋的建筑面積。其中，償還面積與原面積相等的部分，按重置價(jià)格計(jì)算結(jié)構(gòu)差價(jià);償還面積超過(guò)原面積部分，按商品房?jī)r(jià)格結(jié)算;償還面積不足原面積部分，按重置價(jià)格結(jié)合成新度結(jié)算。2、貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。按照被拆除房屋的建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新度計(jì)算。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)由房屋所在地房地產(chǎn)管理部門或法定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆除房屋進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)。其他補(bǔ)償項(xiàng)目：對(duì)貨幣補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人，只要符合條件，也享受各種困難補(bǔ)助、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)、停產(chǎn)停業(yè)損失，及房屋專修、家電移機(jī)補(bǔ)償?shù)取Ｒ弧徇w補(bǔ)償款的發(fā)放流程是什么：1、被拆遷在與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，就應(yīng)將補(bǔ)償金額、付款方式、付款期限等作明確約定，屆時(shí)拆遷人應(yīng)當(dāng)在該協(xié)議約定的付款期限內(nèi)；2、將拆遷補(bǔ)償款存入指定銀行，并將銀行開具的補(bǔ)償款存款單據(jù)交付給被拆遷人。3、農(nóng)村土地征收啟動(dòng)到發(fā)放補(bǔ)償款的全流程：征地告知書－征地公告－補(bǔ)償?shù)怯洠瓟M征地補(bǔ)償安置方案－補(bǔ)償安置方案－聽證－審批通過(guò)補(bǔ)償安置方案－支付補(bǔ)償款。4、城市房屋拆遷啟動(dòng)到發(fā)放補(bǔ)償款的全流程：征收調(diào)查登記－房屋征收決定－征收補(bǔ)償方案（公布）－房屋征收公告－簽訂補(bǔ)償協(xié)議－房屋征收補(bǔ)償決定－支付－搬遷。二、住宅房屋所有人的拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)有哪些？1、拆除住宅房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照被拆房屋原建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新對(duì)被拆除房屋所有人給予補(bǔ)償;2、拆執(zhí)行國(guó)家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租住宅房屋，拆遷人對(duì)被拆除房屋所有人應(yīng)當(dāng)按照被拆除房屋原建筑面積的重置價(jià)格及成新，結(jié)合被拆除房屋所在區(qū)位給予補(bǔ)償;3、拆除私有自住住宅房屋和不執(zhí)行國(guó)家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租住宅房屋，拆除人對(duì)被拆除房屋所有人應(yīng)按被拆除房屋原建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新進(jìn)行補(bǔ)償。法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：（一）國(guó)防和外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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投稿：傅宸凱

內(nèi)容審核：趙正群律師