一、房屋拆遷按市價(jià)補(bǔ)償,如何理解拆遷補(bǔ)償計(jì)算公式中的市場價(jià)

法律分析：拆遷補(bǔ)償計(jì)算公式是指拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的計(jì)算方式，其中包括市場價(jià)的計(jì)算。市場價(jià)一般是指某種商品或服務(wù)在市場上的交易價(jià)格。在拆遷補(bǔ)償中，市場價(jià)可以理解為被征收房屋的實(shí)際價(jià)值。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，房屋拆遷補(bǔ)償應(yīng)以被征收房屋的實(shí)際價(jià)值為基礎(chǔ)，包括基準(zhǔn)地價(jià)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房齡等因素綜合考慮。特別是在城市中心區(qū)域或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，市場價(jià)往往比基準(zhǔn)地價(jià)高出許多。

法律依據(jù)：

1.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第七條：“拆遷補(bǔ)償費(fèi)用包括被征收房屋的實(shí)際價(jià)值、搬遷安置費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、過渡期間租住費(fèi)、交通費(fèi)、宅基地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)助等。”

2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：“城市土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)按照市場價(jià)格確定土地出讓收益，將其全部或者部分用于公共利益事業(yè)建設(shè)、城市建設(shè)和社會(huì)保障。”

總之，拆遷補(bǔ)償中的市場價(jià)是指被征收房屋的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)綜合考慮多個(gè)因素確定，以公平合理為原則。

二、如何看待拆遷市場價(jià)補(bǔ)償?

國務(wù)院法制辦：新拆遷條例傾向按市場價(jià)補(bǔ)償 國務(wù)院法制辦主任曹康泰日前接受記者專訪時(shí)表示，目前法制辦正在就征收條例草案征求地方意見，并還將請被拆遷人表達(dá)意見，草案修改完善后，將會(huì)盡快公開征求公眾意見。 針對征收條例制訂中遇到的困難，曹康泰將之概括為三個(gè)主要問題。首先面對的是如何界定公共利益的問題，他表示，征收條例將會(huì)采取列舉的方式界定公共利益，且傾向于采取對公共利益進(jìn)行范圍較窄的界定，不過這遭遇了地方的不同意見，地方希望能夠?qū)⒅缍ǖ脤捯稽c(diǎn)。 征收條例遇到的第二個(gè)困難為征收程序，曹康泰介紹，包括征收程序由誰啟動(dòng)等問題都需要征收條例作出規(guī)定。 此外，補(bǔ)償問題也是難點(diǎn)，曹康泰表示，法制辦傾向于按市場價(jià)格補(bǔ)償，“你把人家房子拆了，總得讓人家有能力購買新的房子”。 李龍：拆遷補(bǔ)償需要什么樣的市場價(jià) 拆遷如何給當(dāng)事人補(bǔ)償，是征收條例草案所要關(guān)注的三大問題之一。眼下法制辦表示出了按市場價(jià)補(bǔ)償?shù)膬A向，是否意味著征收條例一定就會(huì)采納，目前還不得而知。但既然公眾都希望按市場價(jià)補(bǔ)償，草案在征求意見時(shí)就應(yīng)該予以充分考慮。 現(xiàn)行的拆遷條例規(guī)定，拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定，具體辦法由各地制定。而各地在制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)也是各不相同，有的是以住宅平均交易價(jià)格為準(zhǔn)，有的是選取幾個(gè)可比實(shí)例，再結(jié)合區(qū)域因素、交易情況綜合評估，有的則給出一個(gè)具體的補(bǔ)償參考指導(dǎo)價(jià)。然而，由于房價(jià)總是處在一個(gè)變動(dòng)過程中，特別是在房價(jià)泡沫越吹越大的今天，這些補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就很難真實(shí)反映房價(jià)的變動(dòng)。以一個(gè)相對僵化的條文規(guī)定來指導(dǎo)拆遷補(bǔ)償，難免不產(chǎn)生糾紛。 再者，現(xiàn)行的房價(jià)評估機(jī)構(gòu)，雖然規(guī)定要由拆遷人和被拆遷人共同選定，但很多時(shí)候被拆遷人并不能話事，有的干脆是由開發(fā)商自行選定。這些房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在評估房價(jià)時(shí)，能否保持公平也很難說。 因而征收條例必須厘清這些規(guī)定所產(chǎn)生的偏差所在，進(jìn)而以一個(gè)合理的市場機(jī)制，為拆遷補(bǔ)償給出理性的界定，既能滿足各方的利益需求，又能保護(hù)公民的物權(quán)。按市場價(jià)補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)說是一個(gè)公平的選擇。其實(shí)，商品房的拆遷本就應(yīng)遵循商品的交易準(zhǔn)則，以市場行情為準(zhǔn)進(jìn)行等價(jià)交換。 然而，即便是按市場價(jià)補(bǔ)償，具體到操作層面，也會(huì)面臨著一系列問題。首先，市場價(jià)如何界定同一個(gè)城市，不同的區(qū)域，甚至是這個(gè)月和上個(gè)月相比，房價(jià)相差千余元的情況也不少見。江蘇省委書記前天在評價(jià)江蘇省房價(jià)時(shí)就曾感嘆，有的地方兩個(gè)月內(nèi)房價(jià)竟然提升了2000元/平方米。而且房子的朝向不同、樓層不同，價(jià)格也有所區(qū)別。如何確保補(bǔ)償價(jià)按最新的市場行情評估，本身就是個(gè)難題。因而，簡單地說按市場價(jià)補(bǔ)償恐怕并不能解決問題，而應(yīng)細(xì)化到有一個(gè)可操作的、且能平衡各方利益的具體措施。 其次，倘若市場補(bǔ)償價(jià)的平等協(xié)商不能解決問題，被拆遷人堅(jiān)守土地的增值前景，不肯以眼前的市場價(jià)搬遷，出現(xiàn)了“釘子戶”，又該怎么辦像北京市一拆遷戶就提出每平方米超過20萬元的拆遷補(bǔ)償要求。既要保障被拆遷人的物權(quán)，又不能讓其漫天要價(jià)，從而影響其他被拆遷人的利益，新條例也應(yīng)有所應(yīng)對的舉措。 拆遷按市場價(jià)補(bǔ)償已成社會(huì)共識，但具體到操作細(xì)節(jié)上，還有很多爭議待解。眼下征收條例草案正在征求地方意見，待修改后再征求公眾意見。建議屆時(shí)將市場補(bǔ)償價(jià)如何確定、評估機(jī)構(gòu)如何確保公平、如何防止漫天要價(jià)等細(xì)則也一齊公布，讓拆遷人、被拆遷人和地方政府的利益都能得到充分博弈。 馮海寧：拆遷補(bǔ)償要警惕“偽市場價(jià)” 在征收條例考慮拆遷按市場價(jià)格補(bǔ)償之前，個(gè)別地方已走在了前頭。例如，今年北京西長安街拆遷工程，首次嘗試參照市場評估價(jià)格給予拆遷補(bǔ)償款，補(bǔ)償基礎(chǔ)價(jià)格達(dá)到30706元/平方米;從今年6月15日起，北京市對拆遷戶的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將參照同地段的市場價(jià)格。從某種意義上來說，北京在為征收條例探路。輿論對此做法普遍有高度評價(jià)。 盡管輿論齊聲高呼，拆遷按市場價(jià)補(bǔ)償是公平選擇、符合民意、彰顯行政理性，國務(wù)院法制辦也傾向于按市場價(jià)格補(bǔ)償，但參與研討拆遷條例的五名北大教授之一的錢明星教授表示，“按市場價(jià)補(bǔ)償”寫入拆遷條例有難度。可見，“按市場價(jià)補(bǔ)償”最終是否能寫進(jìn)征收條例還是未知數(shù)，主要阻力應(yīng)該在地方政府。 我不反對拆遷按市場價(jià)補(bǔ)償，但我以為輿論不能過度迷信于市場價(jià)。這是因?yàn)椋覀冊诓疬w補(bǔ)償方面的市場機(jī)制還沒有形成，市場規(guī)則還沒有建立，市場主體之間的地位不平等，無疑就很難達(dá)成公平的市場價(jià)格，不排除出現(xiàn)“偽市場價(jià)”的可能。因此，我認(rèn)為在把“按市場價(jià)補(bǔ)償”寫進(jìn)法律的同時(shí)，亟須建立健全拆遷補(bǔ)償方面的市場機(jī)制，以應(yīng)對新的拆遷補(bǔ)償矛盾。 只有市場機(jī)制健全了，才能達(dá)成公平的市場價(jià)格。無論是拆遷人還是被拆遷人，都需要公平機(jī)制。從拆遷人的角度看，如果沒有公平機(jī)制做保障，拆遷人就難以承受天價(jià)的補(bǔ)償要求。例如，北京一戶居民今年6月就提出現(xiàn)金加房屋折合每平方米超過20萬元的拆遷補(bǔ)償要求。由于土地的不可移動(dòng)性，拆遷人有時(shí)沒有充分的土地選擇，天價(jià)補(bǔ)償要求就有可能損害公共利益。 沒有公平的市場機(jī)制，被拆遷人的利益同樣缺乏保障。據(jù)相關(guān)報(bào)道，征收條例擬規(guī)定“政府為拆遷主體”。顯而易見，政府是最強(qiáng)勢的拆遷人，是壟斷拆遷的拆遷人。如果市場主體之間的強(qiáng)勢集團(tuán)利用壟斷組織地位，隨意壓抑或者剝奪分散的弱勢群體的談判權(quán)，這顯然無法達(dá)成公平的市場價(jià)格。也就是說，強(qiáng)勢一方出價(jià)，弱勢一方必須接受強(qiáng)勢一方的出價(jià)，這就出現(xiàn)了不公平的交易價(jià)格。 既然要“按市場價(jià)補(bǔ)償”，就涉及市場價(jià)格由誰來評估、參考標(biāo)準(zhǔn)有哪些等一系列問題，這中間也有可能隱藏著不公平不合理的因素。我們必須警惕。 所謂“偽市場價(jià)”，就是價(jià)格脫離了價(jià)值，出現(xiàn)了偽評估或者人為的定價(jià)。比如說，今天的房價(jià)由于人為因素而充滿了泡沫背離了價(jià)值基礎(chǔ)。同樣，拆遷補(bǔ)償價(jià)格由于拆遷人或者被拆遷人的原因，也有可能背離真正價(jià)值。因此，建立一套完善的拆遷補(bǔ)償方面的市場機(jī)制，是眼下最需要做的準(zhǔn)備，既不能讓拆遷市場被政府壟斷，也不能讓被拆遷人脫離實(shí)際要求天價(jià)補(bǔ)償。如何建立健全拆遷補(bǔ)償方面的市場機(jī)制，不僅是政府的責(zé)任，更需要公眾的智慧，民意的支持。

三、拆遷補(bǔ)償款是否是按照市場行情來進(jìn)行核算的？

法律分析：根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償款的核算應(yīng)當(dāng)按照市場行情進(jìn)行。但是，在實(shí)際操作中，也需要考慮到對公共利益的保護(hù)和社會(huì)穩(wěn)定的維護(hù)，可能會(huì)適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。

法律依據(jù)：

1. 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照市場價(jià)格和相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算。”

2. 《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：“土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)按照法律規(guī)定得到保護(hù)，不受侵犯。”

3. 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：“城市房屋拆遷應(yīng)當(dāng)維護(hù)公共利益和社會(huì)穩(wěn)定，保障被拆遷人的合法權(quán)益。”

總結(jié)：拆遷補(bǔ)償款的核算應(yīng)當(dāng)按照市場行情進(jìn)行，但是也需要考慮到對公共利益和社會(huì)穩(wěn)定的維護(hù)。如果在實(shí)際操作中有爭議，需要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行維權(quán)。

四、拆遷賠償價(jià)格是否按市場價(jià)

法律分析：依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，房屋拆遷的補(bǔ)償項(xiàng)目是比較多的，如果是房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。如果是停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十九條 對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

法律依據(jù)：對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

第二十三條 對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

五、拆遷補(bǔ)償計(jì)算公式

法律分析：拆遷安置費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如下：1、房屋補(bǔ)償費(fèi)：以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價(jià)計(jì)算；2、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)：以臨時(shí)居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼；3、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。縣級以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會(huì)情況修改方案。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時(shí)如實(shí)說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

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投稿：阮振

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