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丹東公產(chǎn)房拆遷補償標(biāo)準，公房承租人變更條件:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-02-16 21:52:08
作者：
圣運律師
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丹東公產(chǎn)房拆遷補償標(biāo)準,丹東市公產(chǎn)房變更承租人規(guī)定,一、公房承租人的認定到底誰是公房的承租人，這是解決此類案件的第一關(guān)鍵問題。對這個問題的不同解決將直接導(dǎo)致不同的利益分配格局。關(guān)于公房承租人的確定大致分三種情況：第一，原承租人仍然健在不發(fā)生

丹東公產(chǎn)房拆遷補償標(biāo)準，公房承租人變更條件:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、丹東公產(chǎn)房拆遷補償標(biāo)準,丹東市公產(chǎn)房變更承租人規(guī)定

一、公房承租人的認定

到底誰是公房的承租人，這是解決此類案件的第一關(guān)鍵問題。對這個問題的不同解決將直接導(dǎo)致不同的利益分配格局。關(guān)于公房承租人的確定大致分三種情況：第一，原承租人仍然健在不發(fā)生承租人變更，在這種情況下承租人當(dāng)然還是原承租人。第二，承租人依法變更，變更后的承租人為新的公房承租人。在第二種情形中，有些變更不符合規(guī)定，侵犯了其他共同居住的家庭成員的利益，被侵權(quán)的其他家庭成員可以請求政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位撤銷原來的變更，作出新的變更。政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位拒絕變更的，當(dāng)事人可以向法院提起行政訴訟，請求法院依法予以撤銷。第三，原來的承租人可能去世多年，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住并交納房租，按規(guī)定早就應(yīng)當(dāng)辦理變更手續(xù)，但是因為沒有拆遷補償?shù)膯栴}，大家都沒有異議，一直到現(xiàn)在仍然沒有辦理變更。問題主要出第三種情形中。由于拆遷補償涉及較大的利益分割，家庭成員之間在變更承租人的問題上出現(xiàn)了不同的意見。符合公房承租人條件的當(dāng)事人向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位申請變更，政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位以其他家庭成員存在異議為由不予變更，所以就一直拖著，到底誰是承租人的問題至今懸而未決。就筆者了解，這種情況十分普遍。

那么在這種情況下，公房承租人應(yīng)當(dāng)如何認定呢我認為，在這種情況下，要根據(jù)承租公房的實際居住和繳納房租的狀況來決定。(有些當(dāng)事人認為根據(jù)戶口確定，這種想法是不正確的。)在原承租人死亡或者外遷后，與其共同居住的家庭成員繼續(xù)居住該房屋并向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位繳納房租的，與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位之間形成了事實上的公房租賃關(guān)系，實際居住的家庭成員成為事實上的公房承租人。但是由于沒有變更公房租賃登記，其公房承租人身份還是不明確的，也容易受到其他當(dāng)事人的質(zhì)疑。在這種情況下，實際的承租人應(yīng)當(dāng)向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位申請確認或變更。政府公房管理部門經(jīng)審查認為符合北京市有關(guān)公房承租人的條件的，應(yīng)當(dāng)予以變更，符合公房承租人條件而政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位不予變更的，當(dāng)事人可以向法院提起行政訴訟，請求法院判決變更。在法院做出變更判決并生效后，當(dāng)事人可據(jù)此向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位申請變更。

那么變更申請人需要具備什么樣的基本條件呢根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定，申請變更為公房承租人的須滿足以下基本條件：原承租人死亡或外遷;與原承租人為同一戶籍;是原承租人的家庭成員;與原承租人共同居住一年以上;沒有其他住房。另外，滿足條件的當(dāng)事人還須寫出書面申請，經(jīng)出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。

在公房承租人變更的問題上，不可避免地涉及直管公房租賃關(guān)系的法律性質(zhì)和直管公房管理部門在直管公房租賃關(guān)系中的法律地位的問題。實際上，直管公房租賃關(guān)系是一種公法色彩很濃的特殊的關(guān)系，這種租賃關(guān)系不同于一般的民事租賃關(guān)系。在直管公房租賃關(guān)系中，承租人的資格、租賃的期限、租金的標(biāo)準、出租人的權(quán)限、出租方與承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系都由政府有關(guān)部門統(tǒng)一規(guī)定，出租人和承租人的意思自治的范圍被壓縮到極小。以直管公房租賃關(guān)系中的出租人如房管所為例，當(dāng)事人向房管所申請變更，房管所經(jīng)審查符合公房承租人條件的就應(yīng)當(dāng)予以變更。房管所不可以象一般民事租賃關(guān)系中的出租人那樣以自己的自由意思作出接受或拒絕的表示。

事實上，政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位(仍以房管所為例)具有民事主體和行政主體的雙重身份，同時扮演民法上的出租人和行政法上的行政管理人的雙重角色。在直管公房租賃合同關(guān)系中，例如涉及房屋保護、維修、房屋租金交納糾紛時，房管所以一般民事主體的身份出現(xiàn)，與承租人具有平等的法律地位，相應(yīng)地，該案件也應(yīng)當(dāng)作為民事案件處理。但在涉及審查當(dāng)事人承租資格的關(guān)系中，房管所以行政管理者的角色出現(xiàn)，履行行政管理的職權(quán)，相應(yīng)地，案件應(yīng)當(dāng)作為行政案件處理。由于直管公房的管理單位具有民事主體和行政主體的雙重身份，在不同的法律關(guān)系中扮演不同的法律角色，因此，在直管公房租賃糾紛中如何準確把握法律關(guān)系的性質(zhì)以及公房管理單位在其中所扮演的角色對于當(dāng)事人正確維權(quán)具有十分重要的意義。

在第三種情形中，還有一個問題，就是現(xiàn)在與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位形成事實上的公房租賃關(guān)系的原公房承租人的某些家庭成員事實上已經(jīng)不具備公房承租人的條件，例如已經(jīng)有其他住房居住，這種情況也比較普遍。那么對于這種人在公房承租人變更之前是否作為承租人對待成為一個很現(xiàn)實的問題。在這個問題上，我個人的看法是：即使實際承租人已經(jīng)不符合北京市有關(guān)公房承租人的條件，但在公房管理單位依職權(quán)履行變更程序之前還是應(yīng)當(dāng)維持業(yè)已形成的事實上的公房租賃關(guān)系，承認實際承租人享有公房承租人的法律地位。但是，作為國家財產(chǎn)的管理人，公房管理單位發(fā)現(xiàn)承租人不再符合公房承租人條件的應(yīng)當(dāng)及時通知該承租人履行相應(yīng)的解除或變更租賃關(guān)系的手續(xù)。公房管理單位怠于行使此項職權(quán)的構(gòu)成失職，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

二、公房承租人變更條件

變更公房承租人需滿足的條件：1、原承租人死亡或外遷；2、與原承租人為同一戶籍；3、是原承租人的家庭成員；4、與原承租人共同居住一年以上；5、沒有其他住房；6、經(jīng)滿足條件的當(dāng)事人提出書面申請，經(jīng)出租人同意并辦理變更登記。遺產(chǎn)是公民死亡時遺留下來的的個人合法財產(chǎn)。對于公產(chǎn)房承租人只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，依法不能繼承。法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第七百一十六條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。變更公房承租人需提交哪些材料1、需要向公房管理部門提交更名申請書；2、申請人的戶籍證明；3、申請人的居住證明；4、原承租人戶籍遷出證明或者原承租人死亡證明等材料，如有其他共居人，還需提交其他共居人同意更名的書面意見。

三、最新直管公房變更承租人條件

法律分析：1、原承租人死亡或外遷；2、與原承租人為同一戶籍；3、是原承租人的家庭成員；4、與原承租人共同居住二年以上；5、沒有其他住房。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第七百零三條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

四、公房承租人變更

法律分析：變更公有住房承租人，符合變更條件持相關(guān)材料到房產(chǎn)局辦理變更手續(xù)即可。申請變更公房承租人的條件一是原承租人死亡或外遷，二是承租人與原承租人須為同一戶籍，且是原承租人的家庭成員，三是承租人與原承租人共同居住二年以上，沒有其他住房。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第七百零七條租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確第七百零七條租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百一十條承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七百一十五條承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

五、公有住房承租人變更

法律分析：變更公有住房承租人，根據(jù)我國《合同法》第二百三十四條規(guī)定，申請變更公房承租人的須滿足以下基本條件，包括原承租人死亡或外遷，與原承租人為同一戶籍，是原承租人的家庭成員，與原承租人共同居住二年以上，沒有其他住房。符合變更條件持相關(guān)材料到房產(chǎn)局辦理變更手續(xù)即可。

公房承租人的確定大致分三種情況，具體如下：

1、原承租人仍然健在不發(fā)生承租人變更，在這種情況下承租人當(dāng)然還是原承租人。

2、承租人依法變更，變更后的承租人為新的公房承租人。在第二種情形中，有些變更不符合規(guī)定，侵犯了其他共同居住的家庭成員的利益，被侵權(quán)的其他家庭成員可以請求政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位撤銷原來的變更，作出新的變更。

3、原來的承租人可能去世多年，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住并交納房租，按規(guī)定早就應(yīng)當(dāng)辦理變更手續(xù)，但是因為沒有拆遷補償?shù)膯栴}。

法律依據(jù)：《民法典》第七百三十二條承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。