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拆遷補償安置協(xié)議解釋，拆遷補償安置協(xié)議糾紛怎么處理:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-02-17 01:33:29
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圣運律師
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拆遷補償安置協(xié)議解釋,拆遷補償安置協(xié)議糾紛的裁判規(guī)則,拆遷補償安置協(xié)議糾紛的裁判規(guī)則拆遷人與被拆遷人僅就拆遷補償安置協(xié)議發(fā)生爭議，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)作為民事案件受理。特殊情況下，違約方仍然有權(quán)起訴要求變更或接觸合同，但應(yīng)當

拆遷補償安置協(xié)議解釋，拆遷補償安置協(xié)議糾紛怎么處理:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、拆遷補償安置協(xié)議解釋,拆遷補償安置協(xié)議糾紛的裁判規(guī)則

拆遷補償安置協(xié)議糾紛的裁判規(guī)則拆遷人與被拆遷人僅就拆遷補償安置協(xié)議發(fā)生爭議，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)作為民事案件受理。特殊情況下，違約方仍然有權(quán)起訴要求變更或接觸合同，但應(yīng)當承擔違約賠償責任。安置房屋的實際面積大于合同約定的面積，超過3%的部分，被拆遷人可依約定不再另行支付購房款，而產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人所有。拆遷人因違約造成原合同不能履行，而要求拆遷補償安置方式從產(chǎn)權(quán)置換變更為貨幣補償?shù)模嬎惴课菅a償價款的房屋面積應(yīng)當以建成后的安置房屋的實際面積計算，房屋黨委應(yīng)當以起訴時同類型、同地段房屋的時常單價為準

一、拆遷賠償不合理怎么辦

1、達成房屋拆遷補償安置協(xié)議的情形

如當事人在拆遷補償安置協(xié)議中不僅對補償方式、安置房屋面積、過渡期限等一般內(nèi)容進行約定，而且對協(xié)議的標的物即安置用房的位置、用途也作了明確、特別約定的情況下，該標的物具有了特定性，結(jié)合拆遷補償安置協(xié)議特殊性，按照對被拆遷人利益的側(cè)重保護原則，《解釋》將此種情況下被拆遷人對該特定房屋的債權(quán)視為一種特種債權(quán)，該特種債權(quán)的優(yōu)先權(quán)屬于法規(guī)、司法解釋規(guī)定的，也就是債權(quán)物權(quán)化。根據(jù)特種債權(quán)的物權(quán)優(yōu)先效力，被拆遷人的債權(quán)具有對抗第三人的效力，即排他性，拆遷人出賣拆遷補償安置協(xié)議的標的物補償安置房屋給第三人的行為為侵權(quán)行為，即使第三人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，優(yōu)先取得拆遷補償安置房屋，第三人的物權(quán)變動也不得對抗被拆遷人的物上請求權(quán)。

2、對未達成拆遷補償安置協(xié)議的情形

《國有土地上房屋征收與補償條例》第16條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。

二、拆遷補償安置協(xié)議糾紛怎么處理

1、對于拆遷決定或者拆遷補償安置裁決不服提起的訴訟，在性質(zhì)上屬于對行政機關(guān)的具體行政行為不服提起的行政訴訟，人民法院應(yīng)當作為行政案件受理。

2、對于當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議，向人民法院提起民事訴訟后，人民法院不予受理，告知當事人可以依法向有關(guān)行政部門申請行政裁決。

3、當事人之間達成拆遷補償安置協(xié)議后，一方不履行協(xié)議或者履行協(xié)議不適當?shù)模斒氯艘啦疬w補償安置協(xié)議提起民事訴訟的，人民法院應(yīng)當受理。

4、對于拆遷人與被拆遷人之間未達成拆遷補償安置協(xié)議，未經(jīng)行政裁決，而強行將被拆遷人的房屋拆除的，當事人以侵權(quán)為由向人民法院起訴的，人民法院應(yīng)當作為民事案件受理。

此外，關(guān)于房屋拆遷安置補償糾紛的案由，最高人民法院《民事案件案由規(guī)定》(2008年2月4日，法發(fā)

(2008)11號)在物權(quán)糾紛部分案由沒有單獨規(guī)定征收補償類糾紛，而是在債權(quán)部分案由第74“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛”項下列了一個第四級案由“房屋拆遷補償安置合同糾紛”。

拆遷安置合同的補償糾紛處理

由于拆遷人占比例較多的是房地產(chǎn)開發(fā)公司，這些部門的性質(zhì)，決定其必須追求最大利潤，因此，實踐中這些部門往往以低廉的價格拆遷原居民住宅，對拆遷人的補償費用往往過低或者違反拆遷安置合同沒有進行有關(guān)補償，這類糾紛訴至法院的也很多。對于補償糾紛的處理，在審理時，如果拆遷安置合同有約定，應(yīng)按照拆遷安置合同的約定來處理;沒有按照合同約定來履行的一方，應(yīng)承擔違約責任。

對于作價補償，應(yīng)按照所拆遷房屋建筑面積的安置價格結(jié)合成新結(jié)算補償?shù)慕痤~，在補償時也應(yīng)充分考慮地段的差異。對于不同使用性質(zhì)的房屋應(yīng)有不同的補償標準，這里主要是指住宅用房和營業(yè)性用戶。拆遷中如何認定房屋的使用性質(zhì)，是當前拆遷安置中爭議較大的一個問題。筆者認為應(yīng)按拆遷房屋實際使用的性質(zhì)來認定。對于拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當給予適當補償。

對于被拆遷房屋的承租人，在租賃期限未滿時，則承租人對該拆遷房屋享有使用權(quán)，對此承租人有要求拆遷人和房屋產(chǎn)權(quán)人返還已付租金并賠償其損失的權(quán)利。如果房屋所有權(quán)人進行了產(chǎn)權(quán)調(diào)換，承租人與原房屋所有權(quán)人之間的租賃關(guān)系應(yīng)當繼續(xù)維持。在過渡期限內(nèi)，承租人自行安排住所的，拆遷人應(yīng)當支付臨時安置補助費。對于搬遷補助費和臨時安置補助費應(yīng)按城市市政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對于因拆遷人的責任延長過渡期限的，對此拆遷人除應(yīng)承擔違約責任外，還應(yīng)當自逾期之日起增加臨時安置補助費。

三、拆遷補償安置協(xié)議糾紛相關(guān)規(guī)定

最高院關(guān)于適用《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題的解釋

第十一條行政機關(guān)為實現(xiàn)公共利益或者行政管理目標，在法定職責范圍內(nèi)，與公民、法人或者其他組織協(xié)商訂立的具有行政法上權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的協(xié)議，屬于行政訴訟法第十二條第一款第十一項規(guī)定的行政協(xié)議。

公民、法人或者其他組織就下列行政協(xié)議提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當依法受理：

（一）政府特許經(jīng)營協(xié)議；

（二）土地、房屋等征收征用補償協(xié)議；

（三）其他行政協(xié)議。

房屋拆遷安置補償合同屬于行政協(xié)議，糾紛屬于行政糾紛，可以提起行政訴訟。

房屋拆遷安置補償合同是指拆遷人與被拆遷人就被拆遷房屋的補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項訂立的協(xié)議。拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位；被拆遷人是指被拆遷房屋的所有權(quán)人。拆遷人應(yīng)當對被拆遷人給予補償，補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償。也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

一、房子拆遷流程

1、頒發(fā)拆遷許可證

取得房屋拆遷許可證表明取得了房屋拆遷的資格，是實施房屋拆遷的前提和基礎(chǔ)。取得房屋拆遷許可證的單位稱為拆遷人，被拆遷房屋的所有人是被拆遷人。

(1)申請房屋拆遷許可證

單位和個人(有例外)需要拆遷房屋的，必須持國家規(guī)定的批準的文件、拆遷計劃和拆遷方案，向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出房屋拆遷許可申請。

(2)審批和核發(fā)拆遷許可證

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查，對符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。拆遷人應(yīng)當按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限，實施房屋拆遷。

(3)拆遷許可證的續(xù)期

拆遷人需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期申請。經(jīng)過審查符合條件的，可延長拆遷許可證的拆遷期限，最大延長期限為半年。延期后，房屋拆遷管理部門應(yīng)進行延期公告。

2、發(fā)布拆遷公告

房屋拆遷管理部門在核發(fā)房屋拆遷許可證時，應(yīng)當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

3、拆遷補償協(xié)商

拆遷公告發(fā)布后，拆遷人與被拆遷人進入拆遷補償協(xié)商階段。分為兩種情況：

(1)、一種情況是，通過協(xié)商達成拆遷補償安置協(xié)議。

在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人就拆遷補償方式和補償金額、安置用房和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期等事項，經(jīng)過平等、自愿、合法的協(xié)商達成一致意見，雙方簽訂拆遷補償安置協(xié)議。

(2)、另一種情況是，經(jīng)過平等、自愿、合法的協(xié)商未達成拆遷安置補償協(xié)議。

4、進行裁決

拆遷人與被拆遷人不能達成拆遷補償安置協(xié)議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房屋拆遷管理部門申請拆遷補償安置裁決，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。

5、拆遷實施階段

分以下幾種情況

(1)拆遷人與被拆遷人達成補償協(xié)議時，雙方可按協(xié)議的約定自動履行各自的義務(wù)，拆遷人將拆遷補償款支付給被拆遷人，被拆遷人將房屋內(nèi)的物品搬走，將房屋騰空。

(2)拆遷人與被拆遷人達成補償協(xié)議后，有一方不履行協(xié)議時，對方有權(quán)向人民法院提起訴訟，要求對方按補償協(xié)議的約定履行義務(wù)。同時，一方可申請法院先予執(zhí)行。

(3)因不能達成拆遷補償協(xié)議，一方向房屋拆遷主管部門提出了裁決申請，作出裁決后，如果拆遷人或被拆遷人認可裁決的內(nèi)容，那么，可按裁決的規(guī)定內(nèi)容自動履行相關(guān)的義務(wù)。

(4)房屋拆遷主管部門的裁決作出后，如果拆遷人或被拆遷人一方或雙方不服，可在60日內(nèi)向拆遷主管部門的上一級行政機關(guān)申請復(fù)議，或在三個月內(nèi)向人民法院提起訴訟。

(5)房屋拆遷主管部門的裁決作出后，如果拆遷人或被拆遷人未在規(guī)定的期限內(nèi)申請復(fù)議或提起行政訴訟，一方可申請人民法院強制執(zhí)行。

二、承租人的權(quán)利與義務(wù)

首先要講到的是承租人的權(quán)利，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，承租人的權(quán)利主要有：

(1)在拆遷租賃房屋時，有權(quán)利要求出租人與拆遷人之間簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷協(xié)議；

(2)在拆遷人與產(chǎn)權(quán)人之間簽訂的拆遷協(xié)議損害其合法權(quán)益的，承租人可以請求人民法院宣告有關(guān)拆遷協(xié)議無效；

(3)就拆遷補償事宜與出租人、拆遷人進行協(xié)商并簽訂拆遷協(xié)議；

(4)對經(jīng)協(xié)商不能達成拆遷協(xié)議的事宜，可以請求房屋拆遷主管部門裁決；

(5)對拆遷裁決不服的，可以提起行政復(fù)議和行政訴訟；

(6)對拆遷行政處罰不服的，可以提起行政復(fù)議或者行政訴訟；

(7)對拆遷人未能依照法律規(guī)定拆遷的，承租人有權(quán)利要求拆遷主管部門依法處理；

(8)對強制拆遷的決定可以提起訴訟或者申請行政復(fù)議；

(9)其他承租人應(yīng)當享有的權(quán)利。

其次，對于承租人的義務(wù)，有以下的幾點：

(1)履行拆遷人、被拆遷人與承租人之間簽訂拆遷協(xié)議書的義務(wù)；

(2)履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決書、調(diào)解書、裁定書確定的義務(wù)；

(3)履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的拆遷裁決書確定的義務(wù)；

(4)其他應(yīng)當由承租人履行的義務(wù)。

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第十三條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。”

第二十七條第二款規(guī)定：“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”

故承租人可以就與拆遷人、被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，也可要求與被拆遷人就安置房重新簽定租賃合同。

四、拆遷補償協(xié)議的性質(zhì)

法律分析：房屋征收補償協(xié)議的主體一方是政府，另一方是被征收人，所遵守的規(guī)劃，不是民事法律規(guī)劃，而是行政規(guī)則，故該協(xié)議的性質(zhì)屬于行政合同。被征收人反悔，所提起的訴訟應(yīng)當是行政訴訟；被征收人拒不執(zhí)行協(xié)議，政府可以依法申請強制執(zhí)行。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》第四十七條國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應(yīng)當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應(yīng)當在申請征收土地時如實說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。