一、棚改拆遷補(bǔ)償審計(jì),棚改取消貨幣補(bǔ)償，拆遷再難復(fù)刻致富夢(mèng)

棚改并非一刀切的“不再給錢了”

去年底，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，在要求對(duì)商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策的同時(shí)，也提出各地制定安置政策還需因地制宜，不宜一刀切對(duì)待棚改安置。

而此前的7月12日，住建部也表示，要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。

綜上來看，棚改并非一刀切的取消貨幣補(bǔ)償，而是作出了更靈活的棚改政策的調(diào)整。

根據(jù)現(xiàn)行的拆遷法律來看，棚改地區(qū)的被征收人是依法享有貨幣安置和房屋安置兩種補(bǔ)償方式的，可以自由選擇。因此，棚改戶依然可以根據(jù)自己需要來選擇適宜自己的安置方式。

只不過，征收方在執(zhí)行相關(guān)政策時(shí)，會(huì)設(shè)計(jì)更為有利于房屋安置的補(bǔ)償方式，主要就是提高獎(jiǎng)勵(lì)或執(zhí)行房屋安置的相關(guān)優(yōu)惠政策，從這些方面來引導(dǎo)大家選取房屋安置。

棚改數(shù)量逐年遞減，取消貨幣化安置，是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的需要

前些年里，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量大，形成了較大的經(jīng)濟(jì)壓力。因此在執(zhí)行棚改拆遷時(shí)，各地大力推行貨幣化安置，來鼓勵(lì)大家買房，去庫(kù)存。

但這又吸引了大量的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一定程度上推高了各地尤其是三四線房?jī)r(jià)和物價(jià)，讓普通老百姓感受到了極大的生活壓力。

為了障百姓的居住生活水平，能夠安居樂業(yè)，國(guó)家多次在不同場(chǎng)合提出了，要讓房子回歸居住的根本屬性。一句話，就是控房?jī)r(jià)，降房?jī)r(jià)。

因此高層在棚改項(xiàng)目上執(zhí)行了兩個(gè)重要措施，一是降低棚改房屋開工量，二是引導(dǎo)各地一定程度取消貨幣化安置。

這從近年棚改開工量的變化上面也有所反映。從2015年到2017年短短3年時(shí)間，我們國(guó)家就開工建設(shè)了1800萬套棚戶區(qū)的房屋，年均開工600萬套，可見棚改的力度非常之大。但2018年棚改建設(shè)就降為560萬套，2019年和2020年的棚改力度繼續(xù)降低為每年460萬套，呈逐年下降的趨勢(shì)。

棚改取消貨幣化補(bǔ)償，對(duì)拆遷戶的影響是好是壞？

棚改取消貨幣化補(bǔ)償是大勢(shì)所趨。對(duì)于咱們拆遷戶來說，取消貨幣補(bǔ)償，影響還是不小。

一方面確實(shí)是會(huì)讓一夜之間暴富的拆二代明顯減少，拆遷致富夢(mèng)很難發(fā)生了。

另一方面，以前房?jī)r(jià)高，房子稀缺，如果只給貨幣補(bǔ)償，不利于保障拆遷戶的居住需求，而且貨幣也不如房屋保值增值；現(xiàn)在傾向于房屋安置，對(duì)于老百姓來說，滿足了居住需求，是很好的一件事。

最后房子多了，房?jī)r(jià)勢(shì)必也就得到控制了，老百姓換房買房也就方便多了。同時(shí)物價(jià)也得到了穩(wěn)定，生活水平更有保障了。

當(dāng)然壞處是，大家房子都不缺了，房屋增值的屬性也會(huì)有所減弱。

總體而言，房屋安置利大于弊。

棚改補(bǔ)償不合理，拆遷戶應(yīng)積極維權(quán)，爭(zhēng)取提高補(bǔ)償

棚改是違法征地拆遷的較為頻繁的領(lǐng)域，主要的問題集中為補(bǔ)償安置方式不合理及壓低補(bǔ)償這兩個(gè)方面。

這里拆遷律師團(tuán)再次提醒各位棚改住戶，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條規(guī)定：被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

所以，被拆遷人有權(quán)選擇貨幣補(bǔ)償或是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，這是法律賦予大家的合法權(quán)利。個(gè)別地方的征收方是根據(jù)自己的利益需要，只提供一種補(bǔ)償安置方式，這其實(shí)侵犯了咱們的補(bǔ)償權(quán)益，咱們可以依法維權(quán)。

二、棚戶區(qū)改造貨幣補(bǔ)償是否合法？

棚戶區(qū)改造貨幣補(bǔ)償是合法的。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第十八條征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

一、房屋拆遷補(bǔ)償范圍有哪些

1、房屋。

被拆遷房屋凡列入補(bǔ)償范圍的，必須是合法房屋。這里所說的合法，就包括兩方面含義：

(1)所有權(quán)人合法所有。

(2)房屋本身合法，如不得是違章建筑等。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定：“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”

2、附屬物。

被拆遷房屋的附屬物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋有某種用途的設(shè)施。作為房屋的附屬物，一般具有的特征如下：

(1)依附于房屋而存在。

(2)具有某種用途，并有利于房屋的升值。

(3)必須是能計(jì)算其價(jià)值的物體。

(4)被拆遷房屋的附屬物應(yīng)具有合法性。

3、收益權(quán)。

城市房屋拆遷補(bǔ)償范圍中的收益權(quán)應(yīng)具有的特征如下：

(1)收益權(quán)人系合法地占有使用被拆遷房屋，其收益權(quán)必須有合同或法律依據(jù)。

(2)收益應(yīng)當(dāng)合法產(chǎn)生。

(3)收益應(yīng)當(dāng)是有依據(jù)的產(chǎn)生，包括即得收入和合法預(yù)期收入。

三、棚改拆遷可以選擇貨幣補(bǔ)償嗎

一、棚改拆遷可以選擇貨幣補(bǔ)償嗎

依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行改造時(shí)，被拆遷人有權(quán)選擇拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑徊疬w人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)置換。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

二、對(duì)拆遷安置不滿意怎么維權(quán)

遇到房屋拆遷，如果補(bǔ)償不合理，我們通常可以用到這樣一些維權(quán)方式。

1、聽證，在擬訂補(bǔ)償安置方案公開發(fā)布并征求意見時(shí)，我們可以申請(qǐng)聽證，提出維權(quán)意見。

2、評(píng)估報(bào)告復(fù)核和鑒定，在收到評(píng)估報(bào)表后，如果當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿意的，可以申請(qǐng)10日內(nèi)向房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

3、申請(qǐng)行政復(fù)議，根據(jù)《行政復(fù)議法》第九條規(guī)定，公民、法人或者其他組織認(rèn)為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的，可以自知道該具體行政行為之日起六十日內(nèi)提出行政復(fù)議申請(qǐng)。提起行政訴訟。當(dāng)事人對(duì)房屋征收、征用決定及其補(bǔ)償決定不服的，可以提起行政訴訟。信訪，如果通過行政救濟(jì)途徑和法律救濟(jì)途徑都無法解決問題的，那么還可以通過信訪來維權(quán)。建議大家選擇合法途徑，維護(hù)自己的權(quán)益。

四、棚改拆遷只有貨幣補(bǔ)償嗎

棚改拆遷只有貨幣補(bǔ)償嗎

棚改拆遷不僅僅只有有貨幣補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償方式有三種：一種是貨幣補(bǔ)償，也就是給錢;另一種是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即給房子;還有一種就是貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合，也就是既給錢又給房子。

貨幣補(bǔ)償參考周邊類似房屋的市場(chǎng)價(jià)格，由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)按照不同的評(píng)估方法對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選用其中一種或者多種方法對(duì)被拆遷的房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換最低不能低于1:1。關(guān)于1:1怎么評(píng)斷，最常用的方法就是看面積，如被拆遷房屋的面積為100平，那么安置房的面積不可以低于100平。但面積并非是絕對(duì)因素，是否達(dá)到1:1還要結(jié)合房屋的質(zhì)量、位置、戶型、周邊環(huán)境等因素綜合考量。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換包括兩種形式：一種是異地安置，也就是在其他地塊上重新建設(shè)安置房，將拆除的房子和安置房進(jìn)行至少等價(jià)置換。還有一種是回遷安置，即將房屋拆遷后，在原地建設(shè)安置房，待安置房建好后安置被拆遷人。

當(dāng)不能單單用貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換解決問題時(shí)，就出現(xiàn)了貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。這種方式如何補(bǔ)償，具體要結(jié)合各地的規(guī)定。這種補(bǔ)償方式有一個(gè)重要的原則“不能低于原來的生活、居住水平”。因此，被拆遷人可具體結(jié)合自身情況進(jìn)行判斷。

以上這三種補(bǔ)償方式被拆遷人有選擇權(quán)，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條第一款規(guī)定“被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。”因此，在拆遷人提供被拆遷人錢或房子或既給錢又給房子的情況下，被拆遷人可以按照自己的意愿選擇貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)置換或者兩者相結(jié)合的方式，拆遷人不能指定被拆遷人選擇何種補(bǔ)償方式。

五、棚戶區(qū)改造貨幣補(bǔ)償方案

一、什么是棚戶區(qū)

“棚戶區(qū)”一般指簡(jiǎn)易房屋和棚廈房屋集中區(qū)，也即城市中結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋，抗災(zāi)性差即抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環(huán)境差、無道路、無綠化、無公共活動(dòng)場(chǎng)地、采光通風(fēng)差的房屋集中的地方。

二、棚戶區(qū)改造貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

由于目前全國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，尚無統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

如果是城市的房子，有兩種補(bǔ)償方式：1。房屋置換，相同地段最低拆多少補(bǔ)多少；2。貨幣補(bǔ)償，最低是周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)。

宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，《國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》。有的地方制定了區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，可以以此為依據(jù)，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平，要求給予合理補(bǔ)償。

具體多少錢一平米，需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)、地價(jià)來評(píng)估和計(jì)算，一般最低是重建成本價(jià)。

三、最新棚戶區(qū)改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

棚戶區(qū)改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一：以凈地出讓方式進(jìn)行的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目事如下優(yōu)惠政策

（一）土地儲(chǔ)備中心對(duì)危房棚戶區(qū)土地實(shí)行收購(gòu)，以凈出讓方式供地。凈地出讓后獲得的出讓收益，扣除按規(guī)定繳省的費(fèi)用后，專項(xiàng)用于支付銀行貸款本息和毛地收購(gòu)資的周轉(zhuǎn)以及危房棚戶區(qū)安置房建設(shè)。

（二）安置房住宅用地實(shí)行土地行政劃撥，對(duì)改造后的房屋納入產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，辦理商品房房照。商服用地實(shí)租賃供地。

（三）安置房建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)（以費(fèi)還貸項(xiàng)目除外）全免，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)性收費(fèi)按最低限下浮50％收取（項(xiàng)明細(xì)附后）。

（四）安置房房屋拆遷補(bǔ)償契稅先繳后返；對(duì)安置房住宅上靠標(biāo)準(zhǔn)戶型增加的建筑面積部分，營(yíng)業(yè)稅等稅種由地方稅務(wù)部門向省申請(qǐng)暫緩繳納。

（五）安置房建設(shè)項(xiàng)目用地紅線以外沒有配套管網(wǎng)的或達(dá)不到項(xiàng)目配套要求的，電業(yè)、熱力、供水、排水、燃?xì)獾炔块T應(yīng)按規(guī)劃要求無償同步建設(shè)至小區(qū)紅線。對(duì)騰空用于商品房建設(shè)的地塊，電業(yè)、熱力、供水、排水、燃?xì)獾炔块T應(yīng)按規(guī)劃要求同步建設(shè)，所需費(fèi)用由摘牌的商品房開發(fā)主體，按照國(guó)家、省、市所規(guī)定的正常標(biāo)準(zhǔn)結(jié)付；涉及配套管網(wǎng)施工中的破道、綠化等費(fèi)用免繳。

（六）對(duì)安置房建設(shè)項(xiàng)目，政府各職能部門要同步辦理相關(guān)手續(xù)，保證項(xiàng)目的開竣工時(shí)間。

（七）小區(qū)配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要滿足居民基本生活和出行需要，區(qū)政府組織被安置居民以招標(biāo)方式選擇物業(yè)公司，對(duì)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，物業(yè)費(fèi)三年內(nèi)減半收取，不足部分由區(qū)政府承擔(dān)。

（八）在進(jìn)行安置房建筑設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)周邊服務(wù)設(shè)施現(xiàn)狀，建設(shè)一處或幾處綜合市場(chǎng)，用于提供公益性就業(yè)崗位，其產(chǎn)權(quán)歸市政府所有，由區(qū)政府負(fù)貴日常管理。

棚戶區(qū)改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)二：以毛地出讓方式進(jìn)行的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目享受如下優(yōu)惠政策

（二）行政事業(yè)性收費(fèi)減半收取，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)性收費(fèi)按最低限下浮30％收取（項(xiàng)目明細(xì)附后）。

（一）市財(cái)政籌措危房棚戶區(qū)開發(fā)改造補(bǔ)貼資金（包括開發(fā)企業(yè)上繳的土地出讓金，開發(fā)企業(yè)上繳的稅費(fèi)地方留用部分，向上爭(zhēng)取政策和資金等），建立專戶，專款專用。危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目按應(yīng)繳土地出讓金的70％為基數(shù)，作為政府投入返還給開發(fā)企業(yè)。危房棚戶區(qū)供地實(shí)行土地公開掛牌出讓，在掛牌過程中出現(xiàn)竟標(biāo)情況，可采取遞減返還比例競(jìng)標(biāo)辦法出讓土地使用權(quán)。成交價(jià)款一次性繳齊后，15個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)貼到位。

（三）涉及危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目的各項(xiàng)稅種全額征收，扣除城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，地方留成部分的60％，按入庫(kù)財(cái)政級(jí)次返給開發(fā)企業(yè)予以補(bǔ)貼，其余。40％由入庫(kù)財(cái)政級(jí)次設(shè)立“危房棚戶區(qū)開發(fā)改造補(bǔ)貼資金”專戶，專款專用，定期審計(jì)。開發(fā)主體繳納稅金后，力爭(zhēng)10個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)貼到位。

（四）危房棚戶區(qū)改造項(xiàng)目在不突破國(guó)家剛性標(biāo)準(zhǔn)及不率，土地摘牌后，規(guī)劃設(shè)計(jì)不再做調(diào)整。

（五）危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目用地紅線以外沒有配套管網(wǎng)的或達(dá)不到項(xiàng)目配套要求的，電業(yè)、熱力、供水、排水、燃?xì)獾炔块T應(yīng)按規(guī)劃要求同步建設(shè)至小區(qū)紅線。所需建設(shè)資金，一部分從市財(cái)政收取的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)

施配套費(fèi)中解決，定向用于熱力、供水、排水管網(wǎng)建設(shè)，缺口部分由熱力、供水、排水等企業(yè)自籌資金建設(shè)；電力外網(wǎng)改造費(fèi)用，按建筑面積每平方米20元交納；燃?xì)馔饩W(wǎng)改造費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)按每戶700元交納。安置房住宅建筑面積（戶）相關(guān)配套費(fèi)用（含電力外網(wǎng)改造費(fèi)和燃?xì)馔饩W(wǎng)改造費(fèi)）免繳。

（六）對(duì)確實(shí)難以實(shí)施的危房棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，市政府將采取一事一議的辦法，由市政府市長(zhǎng)辦公會(huì)議或市政府常務(wù)會(huì)議議定。

（七）市政府已經(jīng)明確優(yōu)惠政策的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目，不執(zhí)行此政策；對(duì)土地已摘牌的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造項(xiàng)目，未簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議的，執(zhí)行此政策。

棚戶區(qū)改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)三：以建經(jīng)濟(jì)適用住房方式進(jìn)行的危房棚戶區(qū)開發(fā)改造

（一）住宅用地實(shí)行行政劃撥。

（二）住宅部分行政事業(yè)性收費(fèi)減半收取。

（三）住宅部分經(jīng)營(yíng)、服務(wù)性收費(fèi)按最低限減半收取。

（四）按照普通商品房對(duì)待管理。

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文章來源參考：【頭條】，拆遷 棚改

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投稿：韋若

內(nèi)容審核：陳博揚(yáng)律師