一、拆遷補(bǔ)償評(píng)估的委托機(jī)構(gòu),拆遷補(bǔ)償房屋評(píng)估是否可以委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行

法律分析：

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《拆遷條例》的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋評(píng)估結(jié)果進(jìn)行。評(píng)估應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、公正、公平。法律并沒有規(guī)定評(píng)估必須由政府部門進(jìn)行，因此可以委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

法律依據(jù)：

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第三十七條 城鄉(xiāng)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)依據(jù)城鄉(xiāng)發(fā)展需要和建設(shè)要求，合理布局城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村、各類建設(shè)用地和公共服務(wù)設(shè)施，協(xié)調(diào)處理城鄉(xiāng)關(guān)系，提高資源利用效益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

第六十四條 國家和地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立城鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)察制度，對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)察。城市規(guī)劃、鄉(xiāng)村規(guī)劃的編制機(jī)構(gòu)和人員以及其它有關(guān)機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供規(guī)劃編制和實(shí)施過程中的有關(guān)資料。

《拆遷條例》

第十六條 拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照房屋評(píng)估結(jié)果確定，評(píng)估應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、公正、公平。

第二十二條 政府及其工作人員在拆遷中不得索取財(cái)物，不得違法侵犯拆遷戶的合法權(quán)益；對(duì)拆遷戶應(yīng)當(dāng)尊重其意愿，協(xié)商解決有關(guān)問題。

第二十五條 政府及其工作人員在拆遷中，對(duì)拆遷戶的房屋、財(cái)物損失應(yīng)當(dāng)依法給予公平、合理的補(bǔ)償；對(duì)拆遷戶的人身傷害應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的賠償。

（以上法律依據(jù)摘自《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國拆遷條例》）

二、如何合法評(píng)估房屋拆遷

法律分析：評(píng)估機(jī)構(gòu)首先要具有一定的資質(zhì)，應(yīng)該按照資質(zhì)規(guī)定的范圍開展評(píng)估業(yè)務(wù);其次評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生要有嚴(yán)格的程序，先公正推薦，后由被拆遷人選擇確定，這是拆遷評(píng)估的特殊規(guī)定，在由被拆遷人選擇的期限內(nèi)，各評(píng)估機(jī)可以適當(dāng)宣傳自己。

法律依據(jù)：《中華人民共和國國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第四條 市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

三、拆遷人單方委托的評(píng)估公司評(píng)估的結(jié)果是否合法有效

一、單方委托的評(píng)估公司評(píng)估的結(jié)果是否合法有效

要求程序，內(nèi)容，形式都合法那么就有效，反之無效。

依據(jù)我國法律的規(guī)定，評(píng)估報(bào)告屬于證據(jù)規(guī)則中鑒定意見的一種，因此評(píng)估報(bào)告的形成必須具備三要件：內(nèi)容合法、程序合法、形式合法，三者缺一不可。

二、拆遷房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)入場(chǎng)的依據(jù)

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收入?yún)f(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任柯單位和個(gè)人不得干預(yù)。

《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征牧人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)同內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收入按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第六十二條：對(duì)被告在行政程序中采納的鑒定結(jié)論，原告或者第三人提出證據(jù)證明有下列情形之一的，人民法院不予采納：

(一)鑒定人不具備鑒定資格；

(二)鑒定程序嚴(yán)重違法；

(三)鑒定結(jié)論錯(cuò)誤、不明確或者內(nèi)容不完整。

四、房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定

根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第三條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

從這條規(guī)定可以看出，房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)并不是由征收方單方說的算，而是通過雙方在協(xié)商的基礎(chǔ)上選定的。并且評(píng)估結(jié)果必須公平、公正，任何個(gè)人或者組織都不能干預(yù)。

一、拆遷評(píng)估注意事項(xiàng)有哪些

房屋評(píng)估的主要目的是反映房產(chǎn)真實(shí)的價(jià)值，給予被征收人合理的補(bǔ)償。有時(shí)候房屋評(píng)估報(bào)告已經(jīng)作出，但是由于種種原因征收項(xiàng)目遲遲未動(dòng)工，轉(zhuǎn)眼間過去五六年才開始重新啟動(dòng)。飛速上漲的房?jī)r(jià)加上漫長(zhǎng)的征收拆遷過程，致使評(píng)估報(bào)告確定的價(jià)值與實(shí)際應(yīng)該獲得的補(bǔ)償相差甚遠(yuǎn)，這顯然是不合理的。

根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

這一規(guī)定顯然考慮到了在漫長(zhǎng)征收拆遷過程中房屋市場(chǎng)價(jià)值的變化，對(duì)被征收人的房屋征收補(bǔ)償更具合理性和公平性。

二、房屋拆遷評(píng)估結(jié)果的異議處理

根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》有關(guān)規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)房屋評(píng)估報(bào)告有疑問的，可以申請(qǐng)房屋復(fù)核評(píng)估（自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)），如果對(duì)該復(fù)核評(píng)估報(bào)告仍然有疑問的可以向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定（自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)）。

所以，如果您覺得房屋鑒定結(jié)果過低或者不合理，擔(dān)心征收方與房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)私下串通操控房屋鑒定結(jié)果，您可以申請(qǐng)對(duì)房屋進(jìn)行重新評(píng)估，并可以提出鑒定申請(qǐng)。

五、房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條第二款規(guī)定：“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。”但各地在實(shí)施過程中，操作模式不統(tǒng)一，程序不規(guī)范，這種現(xiàn)象已經(jīng)成為當(dāng)前拆遷工作的焦點(diǎn)問題。

一、“推舉式”選定估價(jià)機(jī)構(gòu)

拆遷人在整個(gè)拆遷工作中處于主導(dǎo)地位，被拆遷人則處于從屬地位。被拆遷人所獲得的補(bǔ)償金是由拆遷人負(fù)責(zé)支付的，拆遷人掌握著被拆遷人的補(bǔ)償金支付權(quán)。從民法的角度講，拆遷與被拆遷是一種平等的民事法律關(guān)系，但從權(quán)利和義務(wù)的質(zhì)量上來區(qū)分，其自然形成了權(quán)利和義務(wù)的主次之分，形成了法律關(guān)系中的主體、客體和內(nèi)容三者關(guān)系。建設(shè)工程項(xiàng)目中的房屋拆遷工作，拆遷人只有一個(gè)，而拆遷人的相對(duì)人，即被拆遷人卻有若干個(gè)。如果因?qū)Ρ徊鸱课莸脑u(píng)估機(jī)構(gòu)選擇由被拆遷人選擇，就有可能在同一個(gè)拆遷項(xiàng)目中出現(xiàn)二個(gè)或二個(gè)以上甚至若干個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)參與估價(jià)。這樣，不便于拆遷管理，不便于掌握估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的平衡性，不便于實(shí)施過程中的操作性。拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人公示具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，其公示的內(nèi)容包括：房屋拆遷估價(jià)資質(zhì)證書、有效的工商營業(yè)執(zhí)照、估價(jià)人員的個(gè)人估價(jià)資格證書、估價(jià)機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)名稱及技術(shù)素質(zhì)情況簡(jiǎn)介、規(guī)范的房屋拆遷估價(jià)報(bào)告樣本等。公示估價(jià)機(jī)構(gòu)的目的是便于被拆遷人了解估價(jià)機(jī)構(gòu)的合法性、專業(yè)技能及社會(huì)信譽(yù)情況。選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)，拆遷人應(yīng)當(dāng)組織召開由被拆遷人代表、估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷管理部門組成的“聽證會(huì)”，主動(dòng)推舉合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)供被拆遷人參考，如被拆遷人代表無反對(duì)意見的，即為確定。如被拆遷人代表半數(shù)以上持反對(duì)態(tài)度的，拆遷人可另行推舉估價(jià)機(jī)構(gòu)，再次征求被拆遷人代表的意見。拆遷人在推舉估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)，一次只能推舉一個(gè)，這樣便于確定。我們把這種選定方法稱作“推舉式”選定。

二、“抽簽式”選定估價(jià)機(jī)構(gòu)

當(dāng)拆遷人與被拆遷人選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)無法達(dá)成一致意見時(shí)，則應(yīng)由拆遷管理部門出面干涉。按照《條例》規(guī)定，拆遷管理部門有權(quán)對(duì)拆遷人、被拆遷人、拆遷實(shí)施單位、評(píng)估機(jī)構(gòu)施行監(jiān)督、管理的行政職能。因此，當(dāng)拆遷人與被拆遷人因估價(jià)機(jī)構(gòu)的選定發(fā)生矛盾時(shí)，則應(yīng)當(dāng)由拆遷管理部門在已經(jīng)公示的估價(jià)機(jī)構(gòu)名錄中抽簽確定估價(jià)機(jī)構(gòu)，這就是法律上所講的“救濟(jì)”手段。當(dāng)采取“抽簽式”的方法選定估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)，拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)司法公證機(jī)關(guān)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，并對(duì)抽簽的器具、程序、方法、結(jié)果進(jìn)行全過程的監(jiān)督，抽簽結(jié)果應(yīng)當(dāng)眾宣布，并制作司法公證文書。

三、“自選式”選定估價(jià)機(jī)構(gòu)

所謂“自選式”選定估價(jià)機(jī)構(gòu)，是指被拆遷人對(duì)原估價(jià)報(bào)告有爭(zhēng)議，經(jīng)申請(qǐng)復(fù)核仍有異議的，被拆遷人可自行選擇已公示并符合條件的估價(jià)機(jī)構(gòu)，按照同一計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)重新作出估價(jià)報(bào)告。自行選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)的方式不同于自由選擇，其限制條件是，必須具備估價(jià)資質(zhì)，估價(jià)人員必須具備估價(jià)資格，執(zhí)行估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)必須切合實(shí)際，符合被拆房屋所在城市中的類別質(zhì)差、房地產(chǎn)市場(chǎng)基準(zhǔn)值。自行選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)的前置條件應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)結(jié)果提出異議，經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)解釋、說明仍有異議的，當(dāng)事人方可自行選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)。“自選式”選定估價(jià)機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的后果是，有可能出現(xiàn)兩種截然不同的估價(jià)結(jié)果。當(dāng)估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)不同時(shí)，應(yīng)當(dāng)由估價(jià)專家委員會(huì)鑒定，而不應(yīng)由當(dāng)事人選擇。估價(jià)專家委員會(huì)鑒定的依據(jù)是：估價(jià)的公正性、合理性、客觀性，經(jīng)鑒定產(chǎn)生的結(jié)果不一定是高標(biāo)的估價(jià)報(bào)告，也不一定是低標(biāo)的估價(jià)報(bào)告。應(yīng)當(dāng)說，估價(jià)專家委員會(huì)作出的評(píng)判結(jié)論屬權(quán)威機(jī)構(gòu)結(jié)論，具有一定的公正性和合法性。估價(jià)專家委員會(huì)所處的位置應(yīng)當(dāng)是維護(hù)拆遷當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，維護(hù)兩個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)所作出的估價(jià)報(bào)告的嚴(yán)肅性，其立場(chǎng)等同于裁判員，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)無條件接受裁判員的裁處。經(jīng)估價(jià)專家委員會(huì)裁判的有效估價(jià)報(bào)告同樣應(yīng)當(dāng)公示，告知拆遷人和所有被拆遷人，以示消除爭(zhēng)議，判定其裁判的估價(jià)報(bào)告生效。

按照目前各地拆遷動(dòng)態(tài)情況分析，城市房屋拆遷矛盾已由過去的安置矛盾轉(zhuǎn)化為現(xiàn)行的估價(jià)矛盾。究其原因有三點(diǎn)：其一是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中產(chǎn)生的不可避免的利益矛盾；其二是人們對(duì)物的價(jià)值觀念發(fā)生了根本性的變化；其三是人們的法制觀念不斷增強(qiáng)。因此，房屋拆遷估價(jià)已經(jīng)成為全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題，這就告訴我們從事房屋拆遷工作的機(jī)構(gòu)必須提高認(rèn)識(shí)，盡最大可能的減少拆遷矛盾。把握好評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定工作，其基本原則是公開、公平、公正；基本程序是先采取“推舉式”，后采用“抽簽式”，再實(shí)施“自選式”。這樣，才能提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定率，確保社會(huì)穩(wěn)定，確保城市房屋拆遷工作的順利進(jìn)行。

一、房屋補(bǔ)償?shù)挠?jì)算方式

1、房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

（1）房屋拆遷貨幣補(bǔ)償＝合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格＋房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）

（2）房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)＝合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格＋房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）－被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格

2、房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費(fèi)＝搬遷補(bǔ)助費(fèi)＋沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)＋超過過渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)＋非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)

注：

如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0；

如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0。

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投稿：葛振光

內(nèi)容審核：羅娟律師