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私家室外泳池拆遷補償，房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成有哪些:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2025-03-03 08:52:29
作者：
圣運律師
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私家室外泳池拆遷補償,房地產(chǎn)企業(yè)增量成本包括哪些,1.政府地價及市政配套費支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。2.合作款項補償合作方地價、合作項目建

私家室外泳池拆遷補償，房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成有哪些:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、私家室外泳池拆遷補償,房地產(chǎn)企業(yè)增量成本包括哪些

1.政府地價及市政配套費
支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。
2.合作款項
補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。
3.紅線外市政設(shè)施費
紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。
4.拆遷補償費
有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。
5.勘察設(shè)計費
6.報批報建增容費
7.“三通一平”費
(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。
(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。
(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。
(4) 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。
8.臨時設(shè)施費
(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。
(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。
(3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。
(4) 臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用。
9.基礎(chǔ)造價
包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。
10.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價
主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。
11.門窗工程
主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。
12.公共部位精裝修費
主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。
13.戶內(nèi)精裝修費
主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。
14.室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費
15.室內(nèi)設(shè)備及其安裝費
16.弱電系統(tǒng)費
17.室外給排水系統(tǒng)費
(1) 室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費用；
(2) 雨污水系統(tǒng)費用
18.室外采暖系統(tǒng)費
主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用
19.室外燃?xì)庀到y(tǒng)費
主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。
20.室外電氣及高低壓設(shè)備費
21.室外智能化系統(tǒng)費
22.綠化建設(shè)費
包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；
23.建筑小品
雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；
24.道路、廣場建造費
道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；
25.圍墻建造費
包括永久性圍墻、圍欄及大門；
26.室外照明
室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；
27.室外背景音樂
28.室外零星設(shè)施
兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。
29.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等；
30.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；
31.開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；
32.對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖俊?3.工程管理費
34.營銷設(shè)施建造費
35.資本化借款費用
包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。
36.物業(yè)管理完善費
包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。
法律依據(jù)
《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例(2019修訂)》
第二十八條　企業(yè)發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)區(qū)分收益性支出和資本性支出。收益性支出在發(fā)生當(dāng)期直接扣除；資本性支出應(yīng)當(dāng)分期扣除或者計入有關(guān)資產(chǎn)成本，不得在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。
企業(yè)的不征稅收入用于支出所形成的費用或者財產(chǎn)，不得扣除或者計算對應(yīng)的折舊、攤銷扣除。
除企業(yè)所得稅法和本條例另有規(guī)定外，企業(yè)實際發(fā)生的成本、費用、稅金、損失和其他支出，不得重復(fù)扣除。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成有哪些

房地產(chǎn)企業(yè)成本包括直接成本和間接成本，直接成本又分為不變直接成本和變動直接成本，間接成本則有機會成本和管理成本兩項內(nèi)容。一般說來，土地成本、設(shè)計成本、建安成本等均可以計入不變直接成本，這些成本在一個項目中是相對固定且可以預(yù)測的，并且一旦發(fā)生就固定不變。

土地成本一般在招拍掛過程中確定，一旦拿到地，它的成本就確定了，在不考慮建筑材料上漲的因素下，建安成本在設(shè)計風(fēng)格確定、建筑級別確定的情況下就可以做出比較精確的預(yù)測，相對穩(wěn)定。變動直接成本則主要是融資成本，一般是銀行貸款利息。目前銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道。即使在前期策劃過程中比較精確地計算了某個項目在一定時間內(nèi)所需要的資金，但由于精確的還款日期難以計算，這種成本還是與項目的進展密切相關(guān)，不斷變動。

三、房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成

1、土地費用

土地費用包括土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有了變化，必須通過招標(biāo)、拍賣和掛牌才能得到。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20-50%，并有進一步上升的趨勢。

2、前期工程費

前期工程費主要指項目開發(fā)的前期調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計費、可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過10%，這個階段的軟成本比較大。

3、建筑安裝工程費

建筑安裝工程費是指房屋建設(shè)過程中所發(fā)生的建筑工程費、設(shè)備購置費及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。

4、市政公共設(shè)施費用

市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路與橋梁、自來水、污水、電力、電信、熱力、燃?xì)狻⒕G化等的建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施(如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、居委會、派出所等)和各種營利性的配套設(shè)施(如商店、銀行、郵局、菜市場等商業(yè)網(wǎng)點)等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在10-20%左右。

5、管理費用

管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。

6、貸款利息

房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

7、稅費

稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加)，契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等;另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，城市建設(shè)配套費、人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

8、其他費用

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本與費用的構(gòu)成

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本共有八項：

1．土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2．土地征用及拆遷安置補償費。

（1）土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進行。

（2）拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。

3．前期工程費。前期工程費主要包括：

（1）項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3％左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算。

（2）“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。

4．建安工程費。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾馈⒎览住⑷蹼姷仍O(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。

5．基礎(chǔ)設(shè)施費。它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。

6．公共配套設(shè)施費。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。

7．不可預(yù)見費。它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項之和為基數(shù)，按3％一5％計算。

8．開發(fā)期間稅費。開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用：

1．管理費用。可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項之和為基數(shù)，按3％左右計算。

2．銷售費用。它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：

（1）廣告宣傳費。約為銷售收人的2％一3％；

（2）銷售代理費。約為銷售收入的1．5％一2％；

（3）其他銷售費用。約為銷售收入的0．5％一1％。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4％一6％。

五、房地產(chǎn)成本構(gòu)成包括哪些

房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成項目有以下方面：

（一）開發(fā)成本

1、土地成本土地費用＝土地出讓金＋拆遷安置補償費（城鎮(zhèn)土地）或征地費用（農(nóng)業(yè)用地）

2、建安工程費主要指建造建筑物所發(fā)生的建筑工程費用，設(shè)備采購費用及安裝工程費用等。一般按樓層和結(jié)構(gòu)進行估算。

3、前期工程費項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可研費用可按總投資的一定百分比進行估算，水文地質(zhì)勘察可根據(jù)工程量估算，三通一平的費用可根據(jù)實際工程量計算。一般前期工程費占建安工程費的3．5％—6。

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。一般按實際工程量估算，通常占建安費的15％左右。

5、公共設(shè)施配套建設(shè)費居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費

用。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量計算，也可按配套項目的建筑面積和單價來計算，也可按建安費的3％—5％估算。

6、開發(fā)期間稅費各地區(qū)不同，繳納的稅費也不同。一般按建安費的8％—15％估算。7、其他費用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的費率估算，約占建安費的3％。也可以把此項直接并入開發(fā)期間稅費進行估算。

8、不可預(yù)見費一般取1—7項之和的1％—3％，或建安費的2％－5％。

（二）開發(fā)費用

1、管理費用開發(fā)成本的2％－3％。

2、財務(wù)費用為了計算簡便，一般假定借款當(dāng)期均在期中支出，其后各期按全期計算，還款當(dāng)期按期末還款，按全期計息。

3、銷售費用一般取銷售收入的3％—5％。

一、房地產(chǎn)開發(fā)的條件

1、開發(fā)主體合法

進行房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人，首先應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)的資格。如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則應(yīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的條件設(shè)立，向工商行政管理部門申請登記，并取得營業(yè)執(zhí)照。

2、使用權(quán)

房地產(chǎn)開發(fā)主體必須通過《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的合法途徑（出讓和劃撥），取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)。用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，必須權(quán)屬清晰，房地產(chǎn)開發(fā)主體擁有《國有土地使用證》。

《城市房地產(chǎn)管理法》第28條規(guī)定：依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

3、在規(guī)定的期限內(nèi)動工

以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力，或者政府、政府有關(guān)部門的行為，或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

二、房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第二十六條以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。