一、古井部分拆遷怎么補(bǔ)償,宅基地房糾紛24講：買賣合同無(wú)效后能按照拆遷補(bǔ)償金額賠償損失嗎

廣州張靜律師解答：如果賣家已經(jīng)與拆遷辦簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，則很大可能上法院會(huì)允許。如下面這個(gè)案件，因賣家已簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，最終法院按照全棄產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)算出房屋價(jià)值，扣除返還的購(gòu)房款，余額為升值部分，買賣雙方各得一半。

判決書節(jié)選：

法院認(rèn)為，陳買家與湯賣家簽訂的《房屋買賣合同》已被生效的民事判決書認(rèn)定為無(wú)效合同，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。陳買家自認(rèn)已收回35000元購(gòu)房款，現(xiàn)其要求湯賣家返還265000元購(gòu)房款，湯賣家亦同意返還，法院對(duì)此予以確認(rèn)。《房屋買賣合同》被認(rèn)定為無(wú)效合同，陳買家作為買受人必然有房屋升值方面的損失，鑒于湯賣家已就涉案房屋簽訂了《某房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》，法院參照全棄產(chǎn)所得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償核定涉案房屋的現(xiàn)值為1162650.38元，扣除雙方約定的購(gòu)房款300000元，涉案房屋升值部分為862650.38元。陳買家與湯賣家作為買受人、出賣人對(duì)合同被認(rèn)定無(wú)效均有過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，故法院酌定湯賣家應(yīng)向陳買家賠償損失431325.19元。

二、宅基地拆遷補(bǔ)償協(xié)議甲乙雙方怎樣確定

法律分析：甲方、乙方。乙方宅基地原屬甲方所有，現(xiàn)在乙方要求改建住宅，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，達(dá)成以下協(xié)議：1、乙方宅基地(包括宅前曬坪、宅后菜園，四界：東抵幸精祥滴水，西抵吳大方房屋，南抵公路，北抵古井坎上小路，自簽訂協(xié)議后，永遠(yuǎn)歸乙方所有。2、乙方一次性補(bǔ)償甲方土地款壹萬(wàn)肆仟元整，協(xié)議簽訂時(shí)，乙方一次性現(xiàn)金付清。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會(huì)情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

三、農(nóng)村宅基地房屋動(dòng)遷補(bǔ)償糾紛怎么處理

法律分析：1、系爭(zhēng)房屋經(jīng)土改登記，未經(jīng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記及未新建、翻建、改擴(kuò)建的，以土改時(shí)登記的權(quán)利人為房屋的權(quán)利人。

2、系爭(zhēng)房屋經(jīng)土改登記及農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記，未進(jìn)行新建、翻建、改擴(kuò)建的，以土改登記及農(nóng)村宅基地使用權(quán)證核定人員為房屋的權(quán)利人。

3、系爭(zhēng)房屋雖經(jīng)土改登記，但在宅基地使用權(quán)登記前后新建、翻建、改擴(kuò)建的，以農(nóng)村建房用地審批文件和農(nóng)村宅基地使用權(quán)證核定人員為房屋的權(quán)利人。當(dāng)事人以土改登記為證據(jù)主張房屋產(chǎn)權(quán)的，不予支持。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第七十四條 買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門沒收違法所得；對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

四、無(wú)效房屋買賣合同所涉及的農(nóng)村房屋征地拆遷的處理

提起訴訟時(shí)宅基地上的房屋將要拆除或已經(jīng)拆除的，此時(shí)原告提起訴訟的目的往往不是為了返還宅基地和房屋，而是為了獲取今后的拆遷補(bǔ)償款。對(duì)于這種訴訟，應(yīng)當(dāng)注意區(qū)別兩種不同情況加以處理：

第一，如果起訴時(shí)，爭(zhēng)議范圍的土地已經(jīng)完成了土地的征收和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，即集體土地已經(jīng)轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，則當(dāng)年簽訂的宅基地和房屋買賣合同應(yīng)按有效處理。

第二，如果起訴時(shí)，爭(zhēng)議范圍的土地尚未完成土地征用和農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)，土地的性質(zhì)仍屬于集體所有的，則應(yīng)當(dāng)確認(rèn)宅基地和房屋買賣合同無(wú)效，但應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效合同的簽訂雙方均存在過錯(cuò)，并對(duì)已經(jīng)支付或?qū)⒁Ц兜牟疬w補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)雙方的過錯(cuò)程度按一定比例分配。

也就是說：現(xiàn)實(shí)征地拆遷中政府及相關(guān)用地部門或單位一般只認(rèn)可農(nóng)村房屋的出賣人為征地拆遷的對(duì)象，并且也只認(rèn)可按出賣人的身份及家庭成員的情況給予其補(bǔ)償安置待遇。此時(shí)的紛爭(zhēng)或者訴訟不再是無(wú)效合同房屋返還的問題，而是補(bǔ)償安置利益的歸屬及其分配的爭(zhēng)議問題。

對(duì)此類糾紛，一般根據(jù)安置利益的不同形態(tài)，可以作不同的處理。如果安置利益為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，則可以由買賣雙方分別取得補(bǔ)償款，性質(zhì)上是安置補(bǔ)償款歸出賣人，由出賣人以其中一部分對(duì)買受人予以補(bǔ)償。如果安置利益是優(yōu)惠購(gòu)買安置房屋，則可以按安置房市價(jià)與優(yōu)惠價(jià)之間的差價(jià)由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則應(yīng)當(dāng)由出賣人給予買受人適當(dāng)居住利益損失的補(bǔ)償。

一、農(nóng)村宅基地買賣合同無(wú)效怎么辦

宅基地買賣合同無(wú)效的，賣方應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款及利息退還給買方，如果該地上建筑為買方所建造，則對(duì)該房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，由賣方按照評(píng)估價(jià)向買方支付全部?jī)r(jià)款；同時(shí)買方應(yīng)當(dāng)將土地及地上建筑退還給賣方。

據(jù)法律規(guī)定并結(jié)合實(shí)踐中的具體情況，應(yīng)采取以下幾種處理方法：

（1）宅基地和房屋買賣合同簽訂時(shí)間較短，提起訴訟時(shí)，受讓人尚未對(duì)房屋進(jìn)行翻新改建，且周邊土地和房屋的市場(chǎng)價(jià)格也無(wú)明顯變化的，確認(rèn)合同無(wú)效后，可以簡(jiǎn)單采用相互返還的處理方式；

（2）提起訴訟時(shí)，受讓方已對(duì)房屋進(jìn)行了較大的翻新改建，且周邊土地和房屋的市場(chǎng)價(jià)格有較大幅度上升的，確認(rèn)買賣合同無(wú)效后應(yīng)當(dāng)對(duì)宅基地和房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，在判決買受人返還宅基地和房屋的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)判令出賣人返還買受人對(duì)房屋的翻新改建費(fèi)用。對(duì)于房屋和土地的升值利益，也應(yīng)按照一定比例由出賣人對(duì)買受人給予補(bǔ)償。具體補(bǔ)償比例的確定，應(yīng)當(dāng)屬于人民法院自由裁量的范圍，主要應(yīng)當(dāng)依據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)程度加以確定。

二、如何申請(qǐng)宅基地

（1）申請(qǐng)。申請(qǐng)人持申請(qǐng)材料向當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)提出書面用地申請(qǐng)。村委會(huì)應(yīng)當(dāng)在每一個(gè)季度集中申請(qǐng)材料，依法召開村委會(huì)或村民代表大會(huì)進(jìn)行審議，并張榜公布，在張榜公布之日起15個(gè)工作日內(nèi)本村村民未提出異議或者異議不成立的，上報(bào)給鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土資源所初審。

（2）現(xiàn)場(chǎng)勘查。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織國(guó)土資源所進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查和群眾調(diào)查，審查建房用地和建設(shè)申請(qǐng)條件，并制作勘查筆錄和審查意見書。

（3）填申請(qǐng)表。國(guó)土資源所初審合格后發(fā)放《農(nóng)村村民住宅用地與建設(shè)申請(qǐng)表》。

（4）村委會(huì)審查。村委會(huì)對(duì)申請(qǐng)人提交的《農(nóng)村村民住宅用地與建設(shè)申請(qǐng)表》進(jìn)行審查并簽署意見，證明申請(qǐng)人的原住宅用地情況和家庭成員現(xiàn)居住情況，由負(fù)責(zé)人簽字，同時(shí)加蓋村民委員會(huì)公章，報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核。

（5）審核上報(bào)。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到村委會(huì)上報(bào)的住宅建設(shè)用地申請(qǐng)材料后完成審核并現(xiàn)場(chǎng)確定規(guī)劃用地范圍，并報(bào)縣國(guó)土資源局初審。縣國(guó)土資源局對(duì)符合審批條件的上報(bào)縣人民政府。

（6）審批。縣人民政府批準(zhǔn)用地的，由縣國(guó)土資源局頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

（7）放樣。由國(guó)土資源所牽頭協(xié)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府人員根據(jù)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》和《村鎮(zhèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》到實(shí)地放樣，劃定范圍，填寫《放樣記錄卡》，放樣參加人應(yīng)當(dāng)在《放樣記錄卡》上簽字。放樣后，用地申請(qǐng)人方能動(dòng)工建設(shè)。

（8）驗(yàn)收發(fā)證。新建、改建、擴(kuò)建農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)自房屋竣工驗(yàn)收合格之日起30個(gè)工作日內(nèi)依法申請(qǐng)辦理土地初始登記或者變更登記手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書。

五、宅基地買賣合同無(wú)效,怎么救濟(jì)?

宅基地是農(nóng)村居民用于建筑住房的土地。農(nóng)村中有宅基地存在轉(zhuǎn)讓、繼承、甚至非法買賣的現(xiàn)象，那么究竟哪些是合法的？哪些是法律明文禁止的呢？宅基地買賣合同無(wú)效，怎么救濟(jì)？

宅基地買賣合同無(wú)效怎么救濟(jì)

本文討論的宅基地買賣合同，僅限于因違反國(guó)家法律禁止性規(guī)定而導(dǎo)致無(wú)效的的宅基地買賣合同。此種案件也是司法實(shí)踐中最為常見又最難處理的一種案件。目前對(duì)于此類合同無(wú)效如何處理，各地法院做法各有不同，但考慮到此類案件一般是由于房地產(chǎn)升值，賣方可獲得(或者將來可獲得)較大的拆遷利益而且，各地法院幾乎都是一邊倒的盡量減少賣方所獲利益并對(duì)買方予以一定照顧。

對(duì)于這種案件，一般是按如下思路進(jìn)行處理的：首先，雙方互負(fù)返還義務(wù)，由買方將土地及地上建筑(不論該房屋為誰(shuí)建造)退還給賣方，由賣方將購(gòu)房款及利息退還給買方；其次，如果該地上建筑(房屋)為買方所建造，則對(duì)該房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，由賣方按照評(píng)估價(jià)向買方支付全部?jī)r(jià)款；再次，對(duì)于土地增值部分，按評(píng)估價(jià)值在雙方之間進(jìn)行均分，由賣方將土地升值的一部分(一般是一半)支付給買方。

《民法典》（自2021年1月1日起施行）第一百五十七條規(guī)定：民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

此種處理方式，存在以下幾個(gè)問題：

1、如果賣方提起訴訟，要求退還土地(多數(shù)賣方考慮到房屋為買方建造，不會(huì)對(duì)房屋提出主張)，而買方不反訴的，那么根據(jù)合同無(wú)效，賣方的主張應(yīng)該得到支持，此時(shí)會(huì)出現(xiàn)地回歸出賣人占有，但房屋卻仍由買受人占有，此時(shí)容易激發(fā)矛盾，而且案結(jié)事未了；

2、賣方退還利息的原因是因無(wú)效合同而占有了買方價(jià)款，故應(yīng)支付相應(yīng)的利息，但同時(shí)買方也是基于無(wú)效合同占有了賣方的土地，那為何無(wú)須支付占用費(fèi)呢，而在實(shí)際生活中，土地占用費(fèi)是遠(yuǎn)高于利息的，如果支持占用費(fèi)，則將使買方處于更加不利的狀態(tài)；

3、對(duì)于土地增值部分的分配，純粹是考慮到土地升值，如果不對(duì)此部分進(jìn)行分配，即便不要求買方支付占用費(fèi)，賣方也能獲得極大利益，而此類糾紛正是由于此種升值所帶來的不誠(chéng)信所產(chǎn)生，但此種做法完全沒有法律依據(jù)，畢竟合同無(wú)效的效果是自始無(wú)效，回復(fù)到合同未履行時(shí)狀態(tài)，那土地與買方有何關(guān)系呢，而且如果合同有效，買方得到土地升值部分也是屬于履行利益的范圍，并不屬于合同無(wú)效所保護(hù)的信賴?yán)娴姆秶?/p>

經(jīng)過對(duì)以上問題考慮，結(jié)合實(shí)踐情況，提出一種解決問題的方法：首先，按照合同無(wú)效，買賣雙方互負(fù)返還義務(wù)，這點(diǎn)與上述做法相同。其次，分別計(jì)算雙方因合同無(wú)效所造成的信賴?yán)鎿p失。

1、其中對(duì)于賣方，合同無(wú)效，其所受損失為不能使用土地的損失即涉案土地占用費(fèi)損失(由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估)，考慮到有些案例中宅基地上原先是有房屋，該房屋已被買方拆除，此時(shí)賣方損失還包括該房屋價(jià)值，對(duì)于此房屋價(jià)值由賣方負(fù)責(zé)提供房屋建成年限等資料，由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照周邊房屋價(jià)值在合同簽訂時(shí)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；

2、對(duì)于買方，合同無(wú)效，其不能占有房屋及土地，其損失包括兩部分，一部分為其在宅基地上所建房屋價(jià)值損失和機(jī)會(huì)成本損失進(jìn)行計(jì)算，后者即如果其不購(gòu)買涉案房屋、土地，其本可以該筆金錢購(gòu)買商品房，而今合同無(wú)效，其只能另行購(gòu)買商品房，此間差別即為機(jī)會(huì)成本之喪失，具體計(jì)算為按其支付的價(jià)款(假設(shè)為10萬(wàn))計(jì)算出其在合同簽訂時(shí)可以購(gòu)買的商品房的面積(假設(shè)為50平方米)，再按此面積計(jì)算出合同被確定無(wú)效時(shí)其購(gòu)買同面積(50平方米)所需的價(jià)款(假設(shè)為50萬(wàn))，那么買方的機(jī)會(huì)成本損失就是40萬(wàn)。至于作為估價(jià)商品房的地點(diǎn)及價(jià)格，筆者建議按涉案房地所在區(qū)(縣)房地產(chǎn)的平均價(jià)格計(jì)算。最后，將雙方損失按照締約過失中的過錯(cuò)程度進(jìn)行分擔(dān)，一般可考慮均分，但在出賣方明顯惡意的情況下，可以考慮由出賣人承擔(dān)60%的責(zé)任。對(duì)于此種責(zé)任分擔(dān)，建議法院在酌情時(shí)不要超出6：4這個(gè)范圍。

此種處理方式主要是在不對(duì)涉案土地升值部分進(jìn)行分配的情況下，按照買方機(jī)會(huì)成本損失，對(duì)買方進(jìn)行一定補(bǔ)償。盡量避免雙方之間利益不均衡，以減少賣方不誠(chéng)信行為的出現(xiàn)。但這種處理方式是筆者睡前一時(shí)所想，若不寫出來只會(huì)產(chǎn)生今夜無(wú)人入眠的效果。此種思路未經(jīng)司法實(shí)踐檢驗(yàn)，能否行得通還需考慮土地占用費(fèi)及原有房屋價(jià)值能否評(píng)估的問題，僅作為一種探索吧，希望讀者提出寶貴意見。

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文章來源參考：【頭條】，古井拆遷嗎

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投稿：趙興

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