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青島蘇州路拆遷補(bǔ)償方案，房地產(chǎn)證券化的概念是什么:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2025-03-14 19:15:40
作者：
圣運(yùn)律師
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青島蘇州路拆遷補(bǔ)償方案,房貸證券化是什么意思,房貸證券化是什么意思1、指住房抵押貸款的發(fā)放機(jī)構(gòu)將其所持有的抵押貸款資產(chǎn)，匯集重組成抵押貸款組群，經(jīng)過擔(dān)保或信用增級，以證券的形式出售給投資者的融資過程2、抵押貸款的發(fā)放者將其貸款資產(chǎn)出售給政府

青島蘇州路拆遷補(bǔ)償方案，房地產(chǎn)證券化的概念是什么:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

一、青島蘇州路拆遷補(bǔ)償方案,房貸證券化是什么意思

房貸證券化是什么意思

1、指住房抵押貸款的發(fā)放機(jī)構(gòu)將其所持有的抵押貸款資產(chǎn)，匯集重組成抵押貸款組群，經(jīng)過擔(dān)保或信用增級，以證券的形式出售給投資者的融資過程

2、抵押貸款的發(fā)放者將其貸款資產(chǎn)出售給政府抵押機(jī)構(gòu)或私人投資銀行，再由其進(jìn)行包裝重組，以證券發(fā)行的方式將債權(quán)進(jìn)一步出售給其他投資者。

3、這里所說的證券是指債權(quán)性而非權(quán)益性證券，它的基本特征是由抵押貸款資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來支持對其的支付，因此被稱為抵押擔(dān)保證券。

4、證券銷售出去以后，證券的持有者便成為了住房抵押貸款的債權(quán)人，并經(jīng)由抵押擔(dān)保證券的服務(wù)者取得對其的支付。

二、房地產(chǎn)證券化的概念是什么

一、房地產(chǎn)證券化的概念所謂房地產(chǎn)證券化，就是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價(jià)證券形式。房地產(chǎn)證券化把投資者對房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。從理論上講，房地產(chǎn)證券化是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的變革。它的實(shí)現(xiàn)與發(fā)展，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)和有價(jià)證券可以有機(jī)結(jié)合。房地產(chǎn)證券化實(shí)質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配，是以房地產(chǎn)這種有形資產(chǎn)做擔(dān)保，將房地產(chǎn)股本投資權(quán)益予以證券化。其品種可以是股票、可轉(zhuǎn)換債券、單位信托、受益憑證等等。

二、房地產(chǎn)調(diào)控的最新措施1．中央因城施策鼓勵(lì)需求，深入推進(jìn)住房制度改革1．1金融財(cái)稅差異化調(diào)整，保障市場平穩(wěn)運(yùn)行央行再度降準(zhǔn)降首付，購房消費(fèi)門檻再降。2月2日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，在不實(shí)施“限購”措施的城市，首套房商貸低首付比例可向下浮動5個(gè)百分點(diǎn)至20％，二套房商貸首付比例降至30％。2月末，央行宣布普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。1．2中央完善購租并舉住房制度，住房租賃市場頂層設(shè)計(jì)出臺中央明確深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，因城施策有序消化房地產(chǎn)庫存。2月6日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》，強(qiáng)調(diào)深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，要著力解決好“三個(gè)1億人”城鎮(zhèn)化問題，并提出了九方面36條具體措施。2016年兩會政府工作報(bào)告明確今年深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的三項(xiàng)重點(diǎn)工作，以滿足新市民需求為出發(fā)點(diǎn)，為“新市民”更好融入“新城鎮(zhèn)”創(chuàng)造條件。對于房地產(chǎn)方面，提出完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。4月29日，中共中央政治局召開會議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作，對于房地產(chǎn)方面，提出要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。多部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)消費(fèi)帶動轉(zhuǎn)型升級的行動方案》中也提出，要給予地方調(diào)控自主權(quán)，分城施策化解房地產(chǎn)庫存，建立租購并舉的住房制度，滿足居民改善性住房消費(fèi)需求。2．地方政策分化明顯，熱點(diǎn)城市收緊調(diào)控、三四線城市加速去庫存2．1熱點(diǎn)城市限購限貸限價(jià)，保障樓市平穩(wěn)運(yùn)行熱點(diǎn)二線城市限貸、限價(jià)，政策收緊風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇。上半年以來，合肥、廈門、蘇州、南京等地樓市表現(xiàn)火熱，房價(jià)地價(jià)均領(lǐng)漲全國，熱點(diǎn)城市已出臺收緊措施促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展。合肥嚴(yán)控地王現(xiàn)象，拍出地王的企業(yè)要求在1個(gè)月內(nèi)一次性付清出讓金，同時(shí)自7月1日起正式認(rèn)房又認(rèn)貸，首套房貸款已還清再購買二套首付比例提高至40％，首套購房貸款未還清再購買二套首付比例為50％，三套房的首付比例提高至60％并停止提供公積金貸款；蘇州、南京控制房價(jià)漲幅，并對土地拍賣采用“熔斷”機(jī)制；天津、武漢、青島等地收緊公積金政策，下調(diào)公積金貸款高限額。未來若強(qiáng)二線城市房價(jià)漲幅仍然過快，或?qū)⒂懈喑鞘行Х鲁雠_限購限貸等政策穩(wěn)定市場。2．2去庫存促消費(fèi)仍是重點(diǎn)，地方施策更細(xì)化具體多數(shù)省市庫存壓力依然嚴(yán)峻，去庫存促消費(fèi)政策范圍仍不斷擴(kuò)大。上半年，地方政策仍以緩解庫存壓力為導(dǎo)向，截至全國大部分省市均開始落實(shí)具體去庫存措施。從出臺的調(diào)控措施來看，主要通過調(diào)節(jié)供需兩端，改善市場環(huán)境，刺激需求釋放。需求端通過信貸調(diào)整、稅費(fèi)減免等刺激需求釋放，并將需求拓展到農(nóng)民工等新市民；供應(yīng)端通過調(diào)整供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，實(shí)施差別化供地政策，大力推進(jìn)貨幣化安置，支持商品房庫存向租賃房及公租房供應(yīng)轉(zhuǎn)化，推動房地產(chǎn)功能轉(zhuǎn)型等。

三、住房抵押貸款證券化是什么意思

房屋按揭貸款是指買房人在購買房屋時(shí)只支付一定金額的房屋首付款，把房屋抵押給貸款銀行，買房人用抵押得到的資金支付剩余的買房款，而買房人再與貸款銀行進(jìn)行結(jié)算。貸款是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)按一定利率和必須歸還等條件出借貨幣資金的一種信用活動形式。

一、賣二手房怎么收房款

1、二手房交易中，有意向購買房屋的買方為了確定買賣關(guān)系，會付給賣方一些定金，賣方可以收取，也可以以后用此定金抵扣相應(yīng)的房屋總價(jià)。

2、買賣雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)也可以通過協(xié)商由買方先付一定比例該房屋的首付款，過戶時(shí)買方再付清余款。為防止產(chǎn)生糾紛，雙方可以到公證處進(jìn)行公證。

3、買賣雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)，買賣雙方可以通過協(xié)商，由買方一次性付清房款。

4、買方申請房屋抵押貸款，等到銀行審批下來后，雙方就可以到當(dāng)?shù)胤课葸^戶主管部門辦理過戶手續(xù)，過戶后買方須到銀行辦理完結(jié)房屋抵押貸款手續(xù)，銀行就會把買方申請的房屋抵押貸款一次性發(fā)放到賣方的銀行賬戶。

5、如果買方需要向銀行申請貸款購買該房屋，賣方可以收取買方除去貸款額后的首付款，買方到銀行申請剩余房款的房屋抵押貸款，賣方可以配合買方到銀行申請貸款，賣方給銀行提供自己的銀行賬戶，等到貸款手續(xù)辦理完結(jié)后，銀行會將買方申請的房屋抵押貸款一次性發(fā)放到賣方賬戶。為防止產(chǎn)生糾紛，雙方可以到公證處進(jìn)行公證。

6、賣方收取房款的方式：買方可以付現(xiàn)金給賣方；也可以由買方通過銀行轉(zhuǎn)賬給賣方；賣方有POS機(jī)的話，買方還可以通過POS機(jī)刷卡支付房款。

二、剛過戶的房子能貸款嗎

1、房屋過戶后能辦理銀行貸款。辦理二手房按揭貸款事先一定要去房管局查清楚房屋所有權(quán)、有無貸款的情況。因?yàn)槎址吭谟匈J款的情況下，只能辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。

2、二手房按揭貸款是指個(gè)人在購買售房人具有房屋產(chǎn)權(quán)證、能在市場上流通交易的住房或商業(yè)用房時(shí)，自己支付一定比例首付款，其余部分以要購買的房產(chǎn)作為抵押，向合作機(jī)構(gòu)申請的貸款。

三、房子過戶后可以貸款嗎

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第八條

下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

（一）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

（二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

（三）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

四、房地產(chǎn)證券化是怎么規(guī)定的

房地產(chǎn)證券化是當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)金融證券化的必然趨勢房地產(chǎn)證券化是當(dāng)代經(jīng)濟(jì)、金融證券化的典型代表。70年代以來，西方國家金融業(yè)發(fā)生了重大變化，一方面，占據(jù)金融業(yè)主導(dǎo)地位的銀行業(yè)面臨挑戰(zhàn)；另一方面證券化卻在競爭中得到了迅速發(fā)展，成了國際金融創(chuàng)新的三大主要趨勢之一。在金融證券化的浪潮中，房地產(chǎn)抵押債權(quán)的證券化成了金融銀行業(yè)結(jié)構(gòu)變化和新的國際金融工具創(chuàng)新的主要內(nèi)容之一。這主要體現(xiàn)在:第一，各金融機(jī)構(gòu)證券化資產(chǎn)數(shù)量增長迅速，傳統(tǒng)的銀行業(yè)務(wù)資產(chǎn)比例不斷下降。第二，銀行貸款的可轉(zhuǎn)讓性大大提高。即允許銀行將其參與提供貸款的額度以票據(jù)方式轉(zhuǎn)賣給其他銀行或金融機(jī)構(gòu)，而不需要事先征求借款人的同意，從而克服了銀團(tuán)貸款基本上不可轉(zhuǎn)讓的缺點(diǎn)，這樣銀行就成了長期證券市場的主要借款人。第三，由抵押貸款支持的票據(jù)交易量迅速增長。在國際金融工具的創(chuàng)新中，抵押貸款支持的票據(jù)交易和金融期貨、互換交易一起，共同成為金融工具創(chuàng)新的主要標(biāo)志，這三類新金融工具在整個(gè)金融市場的地位及其重要性得到迅速的提高和發(fā)展。房地產(chǎn)證券化之所以能成為經(jīng)濟(jì)、金融證券化的重要內(nèi)容和主要表現(xiàn)，其直接原因就在于:首先，住房抵押貸款易于實(shí)現(xiàn)證券化。并非所有的資產(chǎn)都適宜證券化，一種資產(chǎn)是否適合證券化，主要取決于證券化的成本與收益的關(guān)系。而決定一種資產(chǎn)證券化成本高低的關(guān)鍵因素是這種資產(chǎn)的信用特征、還款條件及期限等方面的情況。信用特征簡單、還款條件明確、期限相對較長的資產(chǎn)，證券化時(shí)評估費(fèi)用低，資產(chǎn)證券化的擔(dān)保費(fèi)用也較低，因此成本比較低，從而也就較易于證券化。相反，信用特征復(fù)雜，還款資金流量不確定，期限相對較短的資產(chǎn)就不易實(shí)現(xiàn)證券化。以此來衡量，住房抵押貸款是典型的易于證券化的資產(chǎn)。因?yàn)榧词垢鞴P抵押貸款的貸款條件存在很大差異，但是一組抵押貸款就會在違約率、平均還款期限等方面顯示出很強(qiáng)的規(guī)律性來。

五、住房抵押貸款證券化的必然

住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化是指將流動性低，但能產(chǎn)生預(yù)期資金流的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化成為可以在資本市場上流通的證券的過程。住房抵押貸款證券化是國際金融領(lǐng)域一項(xiàng)重大的金融創(chuàng)新，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家現(xiàn)已形成大規(guī)模的住房抵押貸款證券化市場，住房抵押貸款證券化已成為西方商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)證券化的主流，并對住宅業(yè)的發(fā)展、住房自有率的提高以及金融風(fēng)險(xiǎn)的防范與化解產(chǎn)生了重大而深遠(yuǎn)的影響。我國商業(yè)銀行面對金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢，也應(yīng)實(shí)行住房抵押貸款證券化，其客觀必然性具體表現(xiàn)在以下六個(gè)方面。 (-)有利于拓寬商業(yè)銀行的融資渠道實(shí)行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券，在資本市場上出售給投資者，銀行可以將這部分變現(xiàn)資金用以發(fā)放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴(kuò)大銀行的資金來源，進(jìn)而增強(qiáng)銀行的資產(chǎn)擴(kuò)張能力。90年代，美國每年住房抵押貸款的60%以上是通過發(fā)行MBS債券來提供的。在我國，隨著住房抵押貸款規(guī)模的擴(kuò)大，資本市場的完善以及資產(chǎn)證券化技術(shù)的發(fā)展，住房抵押貸款證券化必將成為我國商業(yè)銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。 (二)有利于降低商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 我國商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款期限可長達(dá)20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務(wù)。而我國商業(yè)銀行的負(fù)債基本上是各項(xiàng)存款，在各項(xiàng)存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產(chǎn)與負(fù)債的期限不匹配，加大了銀行的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。隨著住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展和占銀行貸款總額比重的提高，這種“短存長貸”的結(jié)構(gòu)性矛盾將日趨突出，并有可能使銀行陷入流動性嚴(yán)重不足的困境，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉(zhuǎn)化為高流動性的證券，在提高銀行資產(chǎn)流動性的同時(shí)，還可以將集中在銀行的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、分散給不同偏好的投資者，從而實(shí)現(xiàn)銀行風(fēng)險(xiǎn)的社會化。 (三)有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力實(shí)行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴(kuò)大銀行的資金來源，增強(qiáng)銀行資產(chǎn)的流動性，而且還可以為銀行創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)。1.銀行對已證券化的住房抵押貸款仍可繼續(xù)保留服務(wù)職能;包括收回貸款本息、貸款賬戶記錄、組織貸款抵押物拍賣以及其他相關(guān)貸款服務(wù)，并收取服務(wù)費(fèi)，從而可以給銀行帶來費(fèi)用收入。2.銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務(wù)，從中收取一定的手續(xù)費(fèi)。3.住房抵押貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流在支付證券本息及各項(xiàng)費(fèi)用后，如有剩余，銀行還有權(quán)參與對剩余現(xiàn)金流量的分配。可見，住房抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統(tǒng)存貸款利差的局限，開發(fā)了新的收入來源。同時(shí)，由于上述各項(xiàng)業(yè)務(wù)并不反映在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。 (四)有利于加強(qiáng)商業(yè)銀行的資本管理按照《已賽爾協(xié)議》有關(guān)商業(yè)銀行資本充足比率的規(guī)定，各國商業(yè)銀行資本與加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的比率最低應(yīng)為8%(其中核心資本成分為4%)。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業(yè)銀行改革與發(fā)展的一個(gè)突出問題。通過運(yùn)用資產(chǎn)證券化技術(shù)，將住房抵押貸款證券化，并將這部分從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中移出，可以相應(yīng)減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)數(shù)量，從而可以提高銀行的資本充足比率并相應(yīng)提升銀行的信用等級。因此，我國商業(yè)銀行要加強(qiáng)資本充足比率管理，提高資本充足比率，除采取“分子對策”，即通過內(nèi)源、外源兩條渠道充實(shí)資本外，還可以采取“分母對策”，即通過信貸資產(chǎn)證券化來提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規(guī)模的適度擴(kuò)張，增強(qiáng)銀行的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。 (五)有利于完善中央銀行的宏觀金融調(diào)控公開市場業(yè)務(wù)是中央銀行調(diào)控貨幣供應(yīng)量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價(jià)證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動性強(qiáng)、收益率高的優(yōu)質(zhì)債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押二級市場的擴(kuò)大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴(kuò)大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業(yè)銀行的流動性進(jìn)行適時(shí)調(diào)節(jié)，進(jìn)而有效調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量。 (六)有利于推動我國資本市場的發(fā)展根據(jù)貨幣市場與資本市場的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會促進(jìn)資本市場的發(fā)展與完善。一方面實(shí)行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風(fēng)險(xiǎn)小、現(xiàn)金收入穩(wěn)定的新型投資品種和融資工具，促進(jìn)儲蓄向投資的轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)貨幣市場與資本市場的對接，成為貨幣市場與資本市場的聯(lián)結(jié)器、金融深化的助推器;另一方面，由于住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及銀行、特設(shè)信托機(jī)構(gòu)、信用評級機(jī)構(gòu)、證券公司、資產(chǎn)管理公司以及機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者諸多方面，其成功運(yùn)用不僅要有以上眾多參與主體的協(xié)調(diào)配合，而且要有相應(yīng)的政策環(huán)境和法規(guī)體系。因此，實(shí)行住房抵押貸款證券化有利于推動我國資本市場的發(fā)展。