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對拆遷補(bǔ)償合同的審計(jì)，征地拆遷審計(jì)的方法和重點(diǎn)有哪些內(nèi)容:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

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2025-03-16 08:12:41
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圣運(yùn)律師
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對拆遷補(bǔ)償合同的審計(jì),農(nóng)村征地拆遷中可采取的審計(jì)方法有哪些,農(nóng)村征地拆遷中可采取的審計(jì)方法有哪些

對拆遷補(bǔ)償合同的審計(jì)，征地拆遷審計(jì)的方法和重點(diǎn)有哪些內(nèi)容:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

一、對拆遷補(bǔ)償合同的審計(jì),農(nóng)村征地拆遷中可采取的審計(jì)方法有哪些

農(nóng)村征地拆遷中可采取的審計(jì)方法有哪些

二、征地拆遷審計(jì)的方法和重點(diǎn)有哪些內(nèi)容

征地拆遷審計(jì)的方法和重點(diǎn)有：（一）熟悉政策，收集法規(guī)，從基礎(chǔ)工作入手。（二）合理分組，分類整理，從審計(jì)資料源頭入手。（三）理清思路，抓住重點(diǎn)，從細(xì)節(jié)推進(jìn)入手。審計(jì)中具體需要注重從以下的幾個(gè)方面入手：（一）熟悉政策，收集地方法律法規(guī)，從基礎(chǔ)工作入手。目前，全國自上而下關(guān)于房屋征收工作方面的政策、法律法規(guī)較多，對部分具體事項(xiàng)規(guī)定也較細(xì)，如《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《某市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》中對拆遷補(bǔ)償安置中的補(bǔ)償方式、價(jià)格的確定、計(jì)算的條件作出了明確。（二）合理分組，分類整理，從審計(jì)資料源頭入手。分組分工要合理。審計(jì)工作首先應(yīng)理清工作思路。（三）理清思路，抓住重點(diǎn)，從細(xì)節(jié)推進(jìn)入手，明思路、抓重點(diǎn)，是審計(jì)工作成敗的關(guān)鍵。征地拆遷審計(jì)要重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)問題：（一）無證房與歷史遺留房屋的確認(rèn)依據(jù)。（二）非住宅類土地與房屋補(bǔ)償違法違規(guī)行為。（三）拆遷管理過程中損害國家利益的行為。

三、征地拆遷審計(jì)有哪些問題？

1、調(diào)查鎖定情況未經(jīng)公示。按照有關(guān)文件精神要求，鎮(zhèn)、街道要將核實(shí)、匯總情況在擬征收范圍內(nèi)向被征收人公布，時(shí)間不少于7天。據(jù)調(diào)查，6個(gè)項(xiàng)目中,僅1個(gè)項(xiàng)目對調(diào)查鎖定情況進(jìn)行了公示。

2、原始資料不齊全。審計(jì)發(fā)現(xiàn)土地征收補(bǔ)償協(xié)議、房屋及青苗補(bǔ)償調(diào)查表無調(diào)查人及拆遷戶簽名、房屋土地證號(hào)及面積等重要信息填列不完整。

3、自由裁量不嚴(yán)謹(jǐn)。項(xiàng)目中拆遷專班為加快工作進(jìn)度，對一些征收個(gè)案進(jìn)行自由裁量，但不能提供決策依據(jù)。

4、挪用拆借資金，未經(jīng)審批擅動(dòng)結(jié)余。經(jīng)審計(jì)，有2個(gè)項(xiàng)目存在出借拆遷資金390萬元。有2個(gè)項(xiàng)目，未經(jīng)審批擅自動(dòng)用拆遷結(jié)余資金用于支付工程款。

5、發(fā)放拆遷補(bǔ)助審批不嚴(yán)。審計(jì)發(fā)現(xiàn)，有的干部一個(gè)月在多個(gè)項(xiàng)目中領(lǐng)取拆遷補(bǔ)助，有的地方向關(guān)聯(lián)不大的人員發(fā)放加班補(bǔ)助和燃油補(bǔ)助。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《政府投資項(xiàng)目審計(jì)規(guī)定》

第五條審計(jì)機(jī)關(guān)對政府重點(diǎn)投資項(xiàng)目以及涉及公共利益和民生的城市基礎(chǔ)設(shè)施、保障性住房、學(xué)校、醫(yī)院等工程，應(yīng)當(dāng)有重點(diǎn)地對其建設(shè)和管理情況實(shí)施跟蹤審計(jì)。

第六條審計(jì)機(jī)關(guān)對政府投資項(xiàng)目重點(diǎn)審計(jì)以下內(nèi)容：

（一）履行基本建設(shè)程序情況；

（二）投資控制和資金管理使用情況；

（三）項(xiàng)目建設(shè)管理情況；

（四）有關(guān)政策措施執(zhí)行和規(guī)劃實(shí)施情況；

（五）工程質(zhì)量情況；

（六）設(shè)備、物資和材料采購情況；

（七）土地利用和征地拆遷情況；

（八）環(huán)境保護(hù)情況；

（九）工程造價(jià)情況；

（十）投資績效情況；

（十一）其他需要重點(diǎn)審計(jì)的內(nèi)容。

除重點(diǎn)審計(jì)上述內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注項(xiàng)目決策程序是否合規(guī)，有無因決策失誤和重復(fù)建設(shè)造成重大損失浪費(fèi)等問題；應(yīng)當(dāng)注重揭示和查處工程建設(shè)領(lǐng)域中的重大違法違規(guī)問題和經(jīng)濟(jì)犯罪線索，促進(jìn)反腐倡廉建設(shè)；應(yīng)當(dāng)注重揭示投資管理體制、機(jī)制和制度方面的問題。

四、征地拆遷補(bǔ)償補(bǔ)償?shù)膶徲?jì)方式有哪些

一、貨幣補(bǔ)償

貨幣補(bǔ)償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價(jià)，生成有據(jù)可循的多遠(yuǎn)組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評(píng)估依據(jù)：

1、市場評(píng)估價(jià)。

市場評(píng)估價(jià)是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

2、商品房交易均價(jià)。

商品房交易均價(jià)是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。

3、重置價(jià)。

重置價(jià)是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

上述三種價(jià)格都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

二、產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評(píng)估方法不同，有兩種置換方式。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價(jià)值的等價(jià)置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

1、異地安置。異地安置是指由于開發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價(jià)價(jià)值做到產(chǎn)權(quán)置換。

2、回遷安置。回遷安置是指開發(fā)商拆遷重建項(xiàng)目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補(bǔ)償上都有設(shè)定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。

三、結(jié)合型補(bǔ)償

顧名思義，這種補(bǔ)償方式就是指既給貨幣補(bǔ)償又給產(chǎn)權(quán)置換。

由于我國城市化進(jìn)程與其他諸多客觀因素，導(dǎo)致房價(jià)和地價(jià)的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

當(dāng)?shù)卣畷?huì)公布補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，原則上按公布標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，特別提示：如果認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，千萬不要簽訂任何補(bǔ)償協(xié)議，目前比較有效的方式是通過啟動(dòng)行政復(fù)議或行政訴訟等法律途徑爭取提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

五、征地拆遷過程中審計(jì)應(yīng)關(guān)注的注意事項(xiàng)

（一）無證房與歷史遺留房屋的確認(rèn)依據(jù)

由于年代久遠(yuǎn)、房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不健全，無證房與歷史遺留房屋的確認(rèn)難度非常大，部分地區(qū)主要采取由街道、社區(qū)或相鄰住房互相印證等方式完成，并未取得有效的證據(jù)材料來證明認(rèn)定結(jié)果，因此無證房與歷史遺留房屋的補(bǔ)償，往往也是拆遷項(xiàng)目中最容易被個(gè)別人鉆空子，成為套取國有資金的便捷渠道。審計(jì)要取得確鑿證據(jù)，找到突破口，就要將符合政策要求年代的航拍地籍圖資料等作為最重要的確認(rèn)依據(jù)，并結(jié)合拆遷現(xiàn)場測繪圖等原始資料，分析比對其相關(guān)性與一致性。

（二）非住宅類土地與房屋補(bǔ)償違法違規(guī)行為

非住宅拆遷戶所涉及的土地范圍廣，房屋數(shù)量多，地上建筑情況復(fù)雜，補(bǔ)償資金量大，特別是部分國有大中型企業(yè)在拆遷時(shí)，不僅需要簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，同時(shí)還會(huì)簽訂一些補(bǔ)充協(xié)議，審計(jì)人員更應(yīng)加以謹(jǐn)慎區(qū)分與對待，認(rèn)真分析協(xié)義簽訂的內(nèi)容。

（三）拆遷管理過程中損害國家利益的行為

受當(dāng)前拆遷管理機(jī)制不健全，管理制度不完善，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不明確，部分責(zé)任人管理缺位等因素的影響，拆遷過程中增加拆遷成本從而損害國家利益的行為時(shí)有發(fā)生，因此在審計(jì)過程中，一是應(yīng)測評(píng)內(nèi)部控制制度是否健全，內(nèi)部管理機(jī)制運(yùn)行是否正常，審查是否存由于制度不嚴(yán)、標(biāo)準(zhǔn)不明、內(nèi)控缺失等問題導(dǎo)致部分拆遷人尋租空間較大，從而發(fā)生損害國家利益的行為。如根據(jù)拆遷臺(tái)賬記錄，對住宅用房中分戶安置無標(biāo)準(zhǔn)，隨意性大，分戶安置的面積為原住宅面積的幾倍，同時(shí)部分還建人與被拆遷房屋人戶籍住址不在同一地點(diǎn)，也不屬繼承、贈(zèng)予或共有產(chǎn)權(quán)等情況，應(yīng)予以嚴(yán)查。

一、征地拆遷中可采取的審計(jì)方法

征地拆遷安置補(bǔ)償項(xiàng)目主要存在以下幾類問題：第一類是拆遷過程中違反地方政策法規(guī)規(guī)定，多計(jì)算補(bǔ)償款的問題；第二類是不按拆遷方案操作造成國有資金損失的問題；第三類是弄虛作假騙取國有資金的問題；第四類是拆遷管理制度不完善，存在責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)的問題。審計(jì)中需要注重從以下的幾個(gè)方面入手。

（一）熟悉政策，收集地方法律法規(guī)，從基礎(chǔ)工作入手

（二）合理分組，分類整理，從審計(jì)資料源頭入手

1、分組分工要合理。

2、資料分類要合理。

（三）理清思路，抓住重點(diǎn)，從細(xì)節(jié)推進(jìn)入手

明思路、抓重點(diǎn)，是審計(jì)工作成敗的關(guān)鍵，特別是拆遷項(xiàng)目審計(jì)，必須要從細(xì)微處入手，才能揭示問題，甚至找到案件線索。