一、拆遷房屋居住十幾年無證補償嗎

無證房屋形成的一部分原因是歷史形成的;另一個原因是部分單位和居民法制意識薄弱，沒有及時依法辦理房屋的產權手續。無證并非違章，應具體情況具體分析，即使屬于違章建筑，也應根據行政法中的“比例原則”即《行政處罰法》中的“過罰相當”原則給予合理補償。至于如何補償，可以考慮建造的時間、當時的立法狀況、當時執法機關是否存在不作為等因素綜合制定無證房屋的征收補償方案。

房屋建造時嚴重違反城鄉規劃及土地管理法或明知已經發布征收公告或者即將被征收而惡意搶建的房屋可以不予補償。土地使用權是一項獨立的財產權，根據《民法典》第三百二十七條規定，因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權使用的，用益物權人有權獲得相應補償。進而可知，無論被征收人的房屋是否屬于違建，對被征收人的土地使用權都應給予公平、合理的補償。

房屋系合法建造，不存在權利瑕疵，未取得合法產權證明，是由于不可歸咎于其自身的歷史遺留問題造成的，且如果被拆遷人在上述房屋內已長期生活居住，應當得到合法補償安置。

《城市房屋拆遷管理條例》所稱被拆遷人，是指被房屋屋的所有人，而非擁有產權證明的人，產權證明只是房屋所有權的證明方式之一。條例第二百二十三條第二款規定，拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。而本案中王先生所居住房屋并非違章建筑，也并非超過批準期限的臨時建筑，且根據房改政策，其對上述房屋享有完全所有權，應當對其進行合法補償安置。

《國務院辦公廳關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》(國辦發明電[2003]42號)強調，各地要本著實事求是的原則,采取積極有效的措施,切實解決城市房屋拆遷中久拖不決的遺留問題。對拆遷范圍內由于歷史原因造成的手續不全房屋,應依據現行有關法律法規補辦手續。對政策不明確但確屬合理要求的,要抓緊制訂相應的政策,限期處理解決;一時難以解決的,要耐心細致地做好解釋工作,并積極創造條件,爭取早日解決。

除此之外，各地多有制定相關政策規范因歷史遺留問題導致的房屋補償問題，如《解決漳州市區拆遷安置房辦理產權登記歷史遺留問題意見》、《武漢市征用集體土地房屋拆遷補償歷史遺留問題處理意見(試行)》等，都可以作為拆遷補償安置時的參考。

二、房屋拆遷的補償方式

(一)、貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：

1、市場評估價。

市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

2、商品房交易均價。

商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

3、重置價。

重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

(二)、產權置換

產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。

產權置換分為兩種形式：

1、異地安置。異地安置是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。

2、回遷安置。回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。

(三)、結合型補償

顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。

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內容審核：劉偉濤律師

來源：臨律-拆遷房屋居住十幾年無證補償嗎，