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四層半的樓房拆遷怎么補償啊，如何知道房屋得房率:今日樓房拆遷補償更新

發布時間：
2024-09-11 13:23:45
作者：
圣運律師
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四層半的樓房拆遷怎么補償啊,如何知道房屋得房率,方法1：咨詢置業顧問方法2：售樓處價格銷控公示表里找到套內面積和建筑面積，計算：得房率=套內面積建筑面積。方法3：通過預售證號(期房)或產權證號(現房)在住建委網站查詢項目套內面積和建筑面積

四層半的樓房拆遷怎么補償啊，如何知道房屋得房率:今日樓房拆遷補償更新

一、四層半的樓房拆遷怎么補償啊,如何知道房屋得房率

方法1：咨詢置業顧問

方法2：售樓處價格銷控公示表里找到套內面積和建筑面積，計算：得房率=套內面積/建筑面積。

方法3：通過預售證號(期房)或產權證號(現房)在住建委網站查詢項目套內面積和建筑面積，計算：得房率=套內面積/建筑面積。

注：同一棟樓雖然房價不同，但是得房率基本上是一樣的。

一般多層的建筑物得房率為88%，高層的建筑物得房率為72%，而辦公樓為55%。得房率和公攤面積有著直接聯系，與小區的相關配套密不可分，如果得房率過高，相對的公共部分的面積就會越少，那么就有可能會影響到樓梯的寬度、大堂的舒適度、電梯間的數量等，所以樓盤的得房率也需要一個度。并不是得房率越高就越好。

一、公攤面積的注意事項是什么？

1、同一小區不同期房公攤面積可能不同

一般情況下出現同一小區的不同期房公攤面積不同是正常的。因為公攤面積計算因樓而異，住宅樓的公攤面積計算以幢為單元。國家有明確的條文規定。由于建筑的各異，不同幢的公攤面積會有較大不同。

2、公攤面積分攤時一視同仁

有購房者擔心買房時會不會多分擔其他人的公攤面積，出現有些人不分或少分公攤面積的情形。其實這個問題是不會出現的，公攤協議一視同仁，公攤協議必須遵守一視同仁原則。具體表現在房地產商和某購房者達成的購房協議不得損害另一購房者的利益。不得把某購房者應該分擔的公攤面積分攤到其他消費者名下。

3、計算拆遷費包括公攤面積

公攤面積屬于建筑面積范疇。拆遷補償在計算面積時是以房產證上的建筑面積為標準的，而建筑面積包括室內面積和公攤面積，因此拆遷補償包括公攤面積。

購房者在買房時應當弄清楚三種面積。套內面積是指，把門關上后的這一整套房子的面積，包括過道、廚房和衛生間等；使用面積是指，比套內面積范圍小，不包括過道、廚房和衛生間等，僅指臥室、客廳等；建筑面積是指，比套內面積范圍大，包括門外走廊、共用部位等的測算面積。以免由于概念混淆而產生誤會最后導致不必要的糾紛。

二、房產稅如何計算

1、價計征

按照房產余值征稅的，稱為從價計征

房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。

扣除比例由省、自治區、直轄市人民政府在稅法規定的減除幅度內自行確定。這樣規定，既有利于各地區根據本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負擔，簡化計算手續，提高征管效率。

房產原值：應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣，衛生，通風等，納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

2、從租計征

按照房產租金收入計征的，稱為從租計征，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

個人房產稅計算方式

獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含)至4倍的，稅率為1%；4倍(含)以上的稅率為1.2%。

無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含)以上的普通住房，稅率為0.5%。

個人房產稅稅的應納稅額：個人住房房產稅應納稅額的計算，公式：應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率

應稅建筑面積是指納稅人應稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。

個人房產稅的免稅面積的計算：納稅人在《暫行辦法》施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。

免稅面積以家庭為單位進行扣除，一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。

納稅人家庭擁有多套應稅住房的，按時間順序對先購的一套應稅住房計算扣除免稅面積；其中：納稅人家庭擁有多套《暫行辦法》施行前的獨棟商品住宅，允許納稅人選擇一套應稅住房計算扣除免稅面積。

二、商品房的得房率怎么算

一、房屋使用率理解

房屋使用率又稱得房率，就是指可供住戶支配的面積（也就是套內建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。

一般來說，房屋得房率普遍在78％～80％。我見過住宅使用率的有98％，獨棟別墅是100％，低的時候也有到72％～73％。大家要注意，有的時候，40、50年產權房的得房率就很低，甚至低至55％。有的小區，不同樓的得房率是不一樣的，但是同一棟樓得房率是一樣的。

大家判斷得房率高低有兩個重要因素：一是樓道的面積，二是電梯間的面積。

這兩個面積大了說白了你可支配使用的套內面積就小，在這里就要提到影響得房率的一個重要因素——房屋的公攤面積。房屋公攤面積小，則得房率就高。

房屋公攤面積主要包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房的建筑面積；二是各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。但是也有一些公共空間不計入公共建筑面積，如作為獨立使用空間可租售的地下室、車棚等或作為人防工程的地下室。

二、商品房的得房率怎么算

是指可供住戶支配的面積（也就是套內建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。

套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺面積銷售面積（也稱套型建筑面積）＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積（俗說公攤面積）。得房率＝（建筑面積－公攤面積）／銷售面積。得房率是買房比較重要的一個指標。計算房屋面積時，計算的是建筑面積，所以得房率太低，不實惠；太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。一般，得房率在80％左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。

三、如何知道房屋得房率

方法1：咨詢置業顧問

方法2：售樓處價格銷控公示表里找到套內面積和建筑面積，計算：得房率＝套內面積／建筑面積。

方法3：通過預售證號（期房）或產權證號（現房）在住建委網站查詢項目套內面積和建筑面積，計算：得房率＝套內面積／建筑面積。

注：同一棟樓雖然房價不同，但是得房率基本上是一樣的。

一般多層的建筑物得房率為88％，高層的建筑物得房率為72％，而辦公樓為55％。得房率和公攤面積有著直接聯系，與小區的相關配套密不可分，如果得房率過高，相對的公共部分的面積就會越少，那么就有可能會影響到樓梯的寬度、大堂的舒適度、電梯間的數量等，所以樓盤的得房率也需要一個度。并不是得房率越高就越好。

三、買新房怎么看實際得房率及得房率怎么算

得房率是套內建筑面積與建筑面積的比值，是衡量實際使用面積大小的標準之一。

實際去看房時，銷售會告知得房率有多少。另外，還有兩種方法可以算出得房率：

1、樓盤“一房一價表”上看相關數據

在售樓處，尤其是期房的項目，會有“一房一價表”，表上會標著單價、朝向、戶型、樓層數、建筑面積和套內面積等。根據公式現場算出得房率，做到心中有數。

2、住建委網站上查詢相關信息

新房樓盤的建設，需向住建委報備。住建委網站上有詳細的信息，包括建筑面積、車位比、公共服務設施建設、周邊配套、建設程序等。

為什么要知道得房率?

1、得房率影響實際使用面積的大小

公攤面積與得房率息息相關。公攤系數是公攤面積與套內建筑面積的比值，而得房率=1-公攤系數。

公攤系數越大，得房率越小，你的房屋實際使用面積越小。

2、得房率影響房屋性價比

得房率越高，房屋的性價比越高。

但得房率不是越高越好。公攤面積包括樓梯、走廊、電梯、樓梯井等，如果公攤面積太小，會使公共區域擁擠不堪。如果購買的是塔樓，一梯十多戶的公攤如果太小，勢必會影響正常出入，居住舒適度將大大降低。

目前市場上約定俗稱的得房率標準，要求高層建筑得房率不低于70%，多層建筑得房率不得低于75%。

得房率應有個合理的限度，并不是越高越好。購房者不應盲目追求高得房率，當超過合理的限度時，一定要注意辨別是以犧牲居住品質為代價換來的，還是在設計上有所突破。

一、買來的房子面積縮水怎么辦？

對于購房者來說，買房是人生的重要決定之一。很多人房子買好了，住的時候一看面積憑空少了很多，對于現在“寸土寸金”的房價來說，面積縮水的確是一件很難讓人接受的事情，少的面積就是少的錢?。∧敲葱路棵娣e“縮水”是什么原因，除了規劃變更、施工技術原因之外，還可能涉及到對于套內面積、公攤面積，以及實際使用面積等概念的不同認識，比如買房的時候置業顧問告訴你房子大小是100平米，產權證上也清清楚楚的寫著100平，但是你拿到手的根本就沒有100平，這個100平米，可不是實際使用面積，是指的建筑面積，其中還包括公攤面積。對于房屋“面積縮水”的問題，應該以房地產管理部門所做的測量面積為準?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中對面積縮水問題做出了明確的規定：第一，誤差率在3%以內的，當事人不能請求解除合同，但是對于縮水那部分的購房款，開發商應該返還。第二，誤差率超過3%，買房人可以選擇請求解除合同，或者不解除合同，但是要求開發商承擔其他責任。

四、購買什么類型的房子才能保證得房率?得房率怎么計算

一、得房率是怎么計算

得房率是指套內建筑面積與套(單元)建筑面積之比。

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。

套(單元)建筑面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。

影響得房率的最直接因素就是公攤面積的大小，而公攤面積是分攤的共有建筑面積的簡稱，即指各產權共同占有或共同使用的共有建筑面積，包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室、為整幢樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積等。

二、得房率多大合適

不同小區的得房率有很大差異，一般情況下，多層住宅的“得房率”在85～90%之間，小高層住宅的“得房率”在80～85%，高層的“得房率”相對較低，一般在75～80%，酒店式公寓則會更低。

通常來說，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。一般多層的建筑物得房率為88%，高層的建筑物得房率為72%，而辦公樓為55%。

三、得房率越高越好嗎

得房率并不是越高越好，得房率過低會提高使用面積的單價，過高會降低居住質量。

得房率與與小區的相關配套密不可分，如果得房率過高，相對的公共部分的面積就會越少，那就有可能會影響到樓梯的寬度、大堂的舒適度、電梯間的數量等，也會導致業主的公用面積減少，這樣居住起來就會感覺擁擠、壓抑、不便，所以得房率也需要一個度。

四、什么樣的住宅得房率高

1、公攤面積小的房子

樓梯、公共走道、電梯所占的面積都要算在公攤面積里，這些設施都需要占面積，也就意味著公攤面積大，得房率低，反之亦然，公攤面積小，得房率就高了。

2、樓層低的房子

很多情況下，低樓層比高樓層得房率低，樓層越高、樓層結構越復雜，公攤比例也就越高，得房率也就越低。其中，多層比起高層省了電梯、供水設備間等公共部位，得房率更高。

3、戶外使用面積大的房子

很多開發商會盡量擴大使用面積來提高得房率，最常用的方法就是建造半封閉陽臺和大飄窗，這樣不會額外增加公攤，但是卻增加了得房率。

4、板樓

板樓的得房率更高，特別是戶型方正的板樓，通常有80%以上的得房率，而塔樓因為一層多戶的設計形式導致得房率低，通常只有70%左右。

五、你對得房率了解多少

上海的張先生在浦東張江買了一套100平米的2房小高層住宅，而可供自己支配的套內面積才78平米，為此，張先生感到非常郁悶，覺得自己上當受騙了，實際可支配的面積少了那么多，按這樣算來，張先生房子的得房率才78%，那這樣的得房率算是怎樣一個水平呢?

據小編了解，房屋得房率一般在70-90%之間，不帶電梯的多層住宅得房率會相對高一些，逼近90%，而小高層得房率一般在80%左右，高層則在75-83%，而商業性質的住宅得房率則相對低一些，一般在70%左右。由此可見，張先生所買的小高層住宅的得房率約78%算是比較合理的水平，其實，得房率并非越高越好。

得房率和公攤面積有著直接聯系，與小區的相關配套密不可分，如果得房率過高，相對的公共部分的面積就會越少，那么就有可能會影響到樓梯的寬度、大堂的舒適度、電梯間的數量等，所以樓盤的得房率也需要一個度。

一位專業的業內人士給小編舉了個例子：“如果一套房子的得房率是100%，那這套房子肯定是沒有樓梯和走道的。這樣的房子如何住人?還會有人要嗎?所以，不能片面地看待所謂的高得房率，主要還得看公攤面積設計得是否科學合理。”

得房率過高會導致業主的公用面積減少，這樣居住起來就會感覺擁擠、壓抑、不便。比如高層住宅為減少公攤面積而只設一部電梯，上下班高峰期人們就要長時間等電梯;比如為了提高得房率，將過道、走廊造得非常狹窄，業主搬家時搬運家具、大家電等大宗物品就會很不方便;比如有些樓盤為了提高得房率，壓縮了消防通道的空間，這樣會對業主造成潛在的安全隱患。一旦發生火災等特殊情況，狹窄的通道會無形中減緩人流通過的速度，使人們無法迅速疏散。

小編說

其實，在眾多樓盤中，偶爾也會出現得房率100%的樓盤，這種其實主要還是贈送的面積比較多，60-90平米的花園洋房加上贈送的面積，得房率很容易就上去了。只是，這樣高的得房率造就的贈送面積是否實用呢?對它感興趣的買房者不妨帶著此問題前去看房，這樣可能會對你買房產生實質性的幫助哦。

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