一、公益性建設(shè)占地拆遷補(bǔ)償,公益性企業(yè)遇到拆遷應(yīng)該怎么補(bǔ)償

公益性企業(yè)或者是非營利性企業(yè)在拆遷中和普通企業(yè)一樣能夠獲得相應(yīng)補(bǔ)償。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十三條規(guī)定對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。具體標(biāo)準(zhǔn)和計算方法該條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒有進(jìn)行規(guī)定。在法律實踐中，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、依據(jù)常常由市一級地方政府以政策性文件規(guī)定，各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，計算方法也不同。

企業(yè)拆遷經(jīng)營性補(bǔ)償?shù)膮⒖家罁?jù)：

1、按照企業(yè)的整個生產(chǎn)經(jīng)營面積一次性給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償這種計算方法比較簡單，一般都是由區(qū)一級或區(qū)一級以上的政府確定一個標(biāo)準(zhǔn)，然后按照企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營面積給予一次性的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，只要能確定企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營面積，就可以計算出停產(chǎn)停業(yè)損失。這個方法計算雖然簡單，但是實踐中使用起來很容易產(chǎn)生糾紛，糾紛的矛盾點就在于如何認(rèn)定生產(chǎn)經(jīng)營面積。

2、根據(jù)納稅情況或者營業(yè)執(zhí)照等營業(yè)注冊信息中的營業(yè)面積具體而言，有些地方是依據(jù)納稅情況，依據(jù)納稅能夠推算出每年的基本利潤。但是這種情況對中小型制造企業(yè)是不利的。另外，按照營業(yè)執(zhí)照以及營業(yè)注冊信息中標(biāo)注的營業(yè)面積。

3、按照實際經(jīng)營面積進(jìn)行計算還有一種情況是按照實際的經(jīng)營面積進(jìn)行計算。如果按照實際的經(jīng)營面積來計算，拆遷方也不會簡單和你說一個經(jīng)營面積(數(shù)字)。進(jìn)行實地測量時會進(jìn)行分割。

一、企業(yè)拆遷要順利，應(yīng)該注意哪些問題？

(一)對企業(yè)的財產(chǎn)進(jìn)行預(yù)估，保存證據(jù)

1、整理企業(yè)資產(chǎn)。很多企業(yè)在面臨拆遷的時候都很盲目，自己都不清楚自己的企業(yè)的資產(chǎn)狀況，不清楚應(yīng)該補(bǔ)償多少。即便跟拆遷方談判，也是無從下手，有的漫天要價，有的干脆等待拆遷方進(jìn)行評估。但是評估公司都是拆遷方制定和委托的，評估價格普遍較低。

2、準(zhǔn)備企業(yè)財產(chǎn)清單。財產(chǎn)清單主要是讓我們對自身具有的土地、房屋、設(shè)備搬遷、設(shè)備損壞等的補(bǔ)償項目能夠達(dá)到怎樣的總和，做到心中有數(shù)，可以讓我們在客觀事實的基礎(chǔ)上做到合理評估。

3、準(zhǔn)備材料清單。材料清單主要有被拆遷企業(yè)的土地使用權(quán)證、各種協(xié)議、廠房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、營業(yè)執(zhí)照、納稅憑證等，已有的需要保存好，列好清單，沒有但重要的，應(yīng)盡量想辦法解決。

(二)規(guī)范企業(yè)管理，避免出現(xiàn)隱患

為了防止拆遷方在拆遷中運(yùn)用各種手段給企業(yè)施加壓力，企業(yè)應(yīng)該對自身進(jìn)行規(guī)范。如稅務(wù)、消防、安全生產(chǎn)等，對各種可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行預(yù)估，提前防范，提前布局。

(三)隨時關(guān)注拆遷信息

所以聽到拆遷要開始的信息后，就要考慮怎么建立信息來源渠道，切勿因為信息不對稱導(dǎo)致自己錯失獲得有利補(bǔ)償?shù)牧紮C(jī)。

(四)尋求專業(yè)人士幫助

拆遷項目開始后，作為被拆遷人的企業(yè)，應(yīng)盡快尋求專業(yè)人士的幫助，比如專業(yè)的評估和財會人員，對企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行評估并對財務(wù)賬目進(jìn)行梳理。比如尋找專業(yè)的律師(凱諾葎所)，針對企業(yè)的拆遷進(jìn)行必要的風(fēng)險提示及具體指導(dǎo)。防止在拆遷中出現(xiàn)人身財產(chǎn)損失，并防止拆遷方強(qiáng)制拆遷或者違法拆遷。

任何補(bǔ)償了。

二、公益性企業(yè)遭遇拆遷怎么辦

首先要看企業(yè)做的公益事業(yè)的載體看起來是什么性質(zhì)的?一般都是民營的。那么是否有盈利性。有的朋友會說我們是公益屬性的，不是盈利性企業(yè)，所以在補(bǔ)償?shù)臅r候只給我們成本價，而不是市場價。

那我們的企業(yè)到底應(yīng)該怎么界定呢?到底是應(yīng)該重置成本價補(bǔ)償還是市場評估價補(bǔ)償呢?我們經(jīng)過長期的企業(yè)拆遷維權(quán)，我們認(rèn)為上述公益性組織只要符合企業(yè)的法律標(biāo)準(zhǔn)，都應(yīng)該按照企業(yè)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。道理就在于上述企業(yè)是比一般盈利企業(yè)的成立要求更高的主體，也就是說他們是企業(yè)中的特殊企業(yè)。所以他們首先是企業(yè)，具有企業(yè)法人的特征，而后才是有特殊要求的具體性質(zhì)的企業(yè)。他們滿足一般企業(yè)的全部成立要件。取得了營業(yè)許可，取得納稅許可，取得了環(huán)評，消防等一切法律文件。那么在補(bǔ)償?shù)姆矫孀匀粦?yīng)該按照企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)償。

只是在實踐中，有的上述企業(yè)在取得土地以及相關(guān)文件的時候經(jīng)過了特殊批準(zhǔn)，簡化了行政審批。特別是土地往往是劃撥或者交納少量土地出讓金，還有的使用集體建設(shè)用地的，基本也是免土地使用費(fèi)的。那這樣的情況是不是土地使用權(quán)的補(bǔ)償就可以不給呢?

答案是否定的。即便是劃撥的土地在征收拆遷中也應(yīng)該給與補(bǔ)償。相關(guān)法律法規(guī)在這方面有明確的規(guī)定。那我們的結(jié)論就是所謂公益性企業(yè)或者是非營利性企業(yè)在拆遷中和普通企業(yè)一樣能夠獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

三、公益性單位被拆遷,如何處理?

近來杭州一幼兒園來電話咨詢，像幼兒園、敬老院，或者是非營利性醫(yī)院這類公益性事業(yè)企業(yè)單位遇到拆遷了應(yīng)該怎么補(bǔ)償？

首先要看企業(yè)做的公益事業(yè)的載體看起來是什么性質(zhì)的？一般都是民營的。那么是否有盈利性。有的朋友會說我們是公益屬性的，不是盈利性企業(yè)，所以在補(bǔ)償?shù)臅r候只給我們成本價，而不是市場價。

那我們的企業(yè)到底應(yīng)該怎么界定呢？到底是應(yīng)該重置成本價補(bǔ)償還是市場評估價補(bǔ)償呢？我們經(jīng)過長期的企業(yè)拆遷維權(quán)，我們認(rèn)為上述公益性組織只要符合企業(yè)的法律標(biāo)準(zhǔn)，都應(yīng)該按照企業(yè)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。道理就在于上述企業(yè)是比一般盈利企業(yè)的成立要求更高的主體，也就是說他們是企業(yè)中的特殊企業(yè)。所以他們首先是企業(yè)，具有企業(yè)法人的特征，而后才是有特殊要求的具體性質(zhì)的企業(yè)。他們滿足一般企業(yè)的全部成立要件。取得了營業(yè)許可，取得納稅許可，取得了環(huán)評，消防等一切法律文件。那么在補(bǔ)償?shù)姆矫孀匀粦?yīng)該按照企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)償。

只是在實踐中，有的上述企業(yè)在取得土地以及相關(guān)文件的時候經(jīng)過了特殊批準(zhǔn)，簡化了行政審批。特別是土地往往是劃撥或者交納少量土地出讓金，還有的使用集體建設(shè)用地的，基本也是免土地使用費(fèi)的。那這樣的情況是不是土地使用權(quán)的補(bǔ)償就可以不給呢？

答案是否定的。即便是劃撥的土地在征收拆遷中也應(yīng)該給與補(bǔ)償。相關(guān)法律法規(guī)在這方面有明確的規(guī)定。那我們的結(jié)論就是所謂公益性企業(yè)或者是非營利性企業(yè)在拆遷中和普通企業(yè)一樣能夠獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

四、什么是公益拆遷？

公益拆遷屬于國家拆遷。公益拆遷是指政府在公共利益需要的情況下，對房屋進(jìn)行征收拆遷的行為，同時應(yīng)當(dāng)由市、縣級人民政府依照法定程序作出房屋征收決定。

【法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條

為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、公益拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

第十八條 征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條 對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

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投稿：薛玲

內(nèi)容審核：趙雪玲律師