農村房屋拆遷補償訴狀,宅基地糾紛152講：要拆遷了賣家起訴合同無效，如何賠償買家損失,廣州張靜律師解答：實踐中不同法官判法不同，下面這個案件僅供參考。法官按照棄產補償的標準，減去購房款（購房款需返還），再除以2，就是賣家賠償買家的金額。判決
廣州張靜律師解答：實踐中不同法官判法不同，下面這個案件僅供參考。法官按照棄產補償的標準，減去購房款（購房款需返還），再除以2，就是賣家賠償買家的金額。
判決書節選：
法院認為，涉案房屋屬于宅基地上建設的房屋，陳買家并非涉案房屋所在村集體經濟組織的成員，其與徐賣家簽訂的《宅基地房轉讓協議書》應屬無效。關于合同無效的法律后果，本院酌定雙方存在同等過錯。根據《合同法》第五十八條的規定，在陳買家向徐賣家返還涉案房屋以及徐賣家向陳買家返還購房款的基礎上，陳買家仍有權主張徐賣家承擔因房地產價格上漲造成的房屋差價損失。關于損失的計算標準，徐賣家因舊村改造而取得涉案房屋的拆遷利益，陳買家要求參照《補償方案》《實施細則》《補償安置計算確認表》的標準進行賠償有理，本院予以支持。根據《實施細則》第三條關于棄產補償的規定，框架、混合、磚木結構統一補償標準為12000元/㎡，且按現狀房屋應安置面積310.67㎡計算，陳買家主張按照13000元/㎡及320㎡計算缺乏事實和法律依據，本院依法不予支持。故涉案房屋的現值應為932010元（310.67㎡×12000元/㎡÷4層）。根據雙方就《宅基地房轉讓協議書》無效的過錯程度，扣除徐賣家已經向陳買家支付的3萬元補償，一審法院確認徐賣家仍應向陳買家支付的賠償款為386005元[（932010元-10萬元）×50%-3萬元]。
夫妻二人買了一塊宅基地建房，雙方簽訂了《土地使用權轉讓協議書》，但是十多年之后，賣家反悔，并且一紙訴狀將這對夫妻告上了法院，要求法院判定當初簽訂的《土地使用權轉讓協議書》無效，并要求鄭某夫婦歸還土地。法院審理后，判決雙方簽訂的協議無效，同時駁回賣家的其他訴訟請求。2007年的時候，鄭某夫婦從東莞市黃江鎮田美村村民孫某手里買了一塊宅基地，雙方簽訂了《土地使用權轉讓協議書》，約定孫某將位于田美村轄區內的一塊建設用地轉讓給鄭某夫婦使用。簽訂協議后，鄭某依法辦理了建設工程規劃許可證、民房住宅工程許可證，并經東莞市黃江鎮人民政府規劃辦公室在土地紅線確認。在今年，孫某卻反悔了，將鄭某夫婦告上了法院，要求法院確認雙方簽訂的協議系無效，并要求鄭某夫婦返還房屋。法院審理后認定，孫某和鄭某夫婦簽訂了協議后，孫某已經收取了轉讓款。建筑為合法建筑，鄭某夫婦出資興建了6層約720平方米的房屋，并一直居住使用至今。法院認為，雙方糾紛涉及農村宅基地轉讓，根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款的規定，農村宅基地使用權應當由具有農村集體經濟組織成員資格的村民享有。雖然原告與被告在2007年4月30日簽訂了《土地使用權轉讓協議書》，就轉讓位于東莞市黃江鎮田美社區一塊宅基地使用權達成真實一致的意思表示，并且已經實際履行了各自的義務，但是這并不代表被告已取得田美社區集體經濟組織成員資格，由于被告并不具備田美社區集體經濟組織成員資格，因此雙方簽訂的《土地使用權轉讓協議書》應屬無效。但是，原告訴請被告返還宅基地使用權及騰退房屋，不符合誠實守信、公平合理的原則，法院不予支持。按照法律規定，合同無效后法律效果需要一并處理，但在農村宅基地買賣合同案件中，為保證公平公正，應將賠償和騰退房屋一并處理。目前案涉房屋不涉及拆遷，其所在區域沒有明確的區位補償價，并且土地房屋的價值增幅較大，無法直接通過鑒定對房屋價值進行合理評估。本案中的《土地使用權轉讓協議書》為何是無效的？律師指出：根據我國《土地管理法》的規定，宅基地是屬于農民集體所有的，是屬于農村集體經濟組織中的成員使用的，具有專屬性。而本案中鄭某夫婦不是田美村的村民，其與孫某之間簽訂的《土地使用權轉讓協議書》違背了強制性法規的規定，因此根據《民法典》第153條第1款的規定：違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。該協議就屬于無效的協議。《土地使用權轉讓協議書》無效后的結果是什么？律師表示：根據《民法典》第157條的規定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。本案的轉讓協議被認定為無效，那么作為標的的宅基地確實應當返還，相應的對價款也應當返還，但由于鄭某夫婦已經在該宅基地上面蓋了房子，將房屋拆除后返還宅基地不符合公平合理的原則，因此法院沒有支持孫某提出的返還宅基地這一訴訟請求。本案的法律啟示是什么？律師回應到：在涉及土地轉讓或者房屋轉讓的合同簽訂過程中，無論是買方還是賣方都要確保土地和房屋的性質是否能夠轉讓，雙方當事人是否具有相應的資質，如果這些情況都沒有審查明確，進而導致合同效力受影響的，再去追究雙方當事人的責任則顯然會增加不必要的成本。
不合法的拆遷協議一般情況下可以要求賠償。不合法的拆遷協議屬于無效合同，自始沒有約束力。當事人可以申請拆遷管理部門裁決解決，裁決后當事人仍不滿意的，可以向法院起訴。
【法律依據】
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條
房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
第二十六條
房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
法律分析:
1、農戶之間發生宅基地權屬爭議，當事人雙方應尊重歷史，相互謙讓，協商解決問題。
雙方協商成功，最好簽訂協議。雙方達成的協議，不得違反有關法律、法規，不得損害國家、集體的利益和其他村民的合法權益。
2、協商不成的，當事人任何一方或雙方可到當地鄉(鎮)政府或土地管理所等受理機關提出處理申請。
申請處理時，應以書面形式寫明：申請人、對方當事人的名稱、地址；申請處理的事項、具體要求和理由，并附爭議地塊示意圖；有關證據及其來源，證人的姓名、工作單位或地址。受理機關接到處理申請后，應在15日內決定是否受理。決定受理的，應當在將申請書副本發送對方當事人。對方當事人應在接到申請書副本之日起30日內提交答辯文書和有關證據；逾期不提交答辯文書的，不影響作出處理決定。受理機關決定不受理的，應當在決定后書面通知申請人，并說明理由。
法律依據:
《中華人民共和國民法典》
第三百六十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。
第三百六十四條 宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當依法重新分配宅基地。
第三百六十五條 已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。
法律分析：因標的房屋被依法納入政府拆遷改造范圍，雙方當事人在此之后所簽訂的房屋買賣合同無法辦理房屋產權變更登記手續，該標的房屋的所有權人仍為賣方。考慮到所購房屋物權因拆遷而消滅，買方已無法取得標的房屋的產權。賣方作為標的房屋的所有權人，其所簽訂的國有土地上房屋征收補償協議書，合法有效。在一定意義上而言，賣方在該協議中的合同權利即為其出賣給買方的房屋及土地使用權的對價。現因政府拆遷導致房屋物權消滅，買方可選擇解除合同，也可選擇主張所購房屋產權消滅的對價即拆遷補償款。因賣方尚未實際領取拆遷補償款，買方請求確認其享有上述征收補償協議中的房屋及土地使用權等財產所對應的拆遷補償款，符合法律規定和權利義務相一致原則，賣方因將被征收標的物出賣并收取了購房款而無權重復享有征收補償款。
法律依據：《中華人民共和國民事訴訟法》
第十七條 基層人民法院管轄第一審民事案件，但本法另有規定的除外。
第十八條 中級人民法院管轄下列第一審民事案件：
(一)重大涉外案件;
(二)在本轄區有重大影響的案件;
(三)最高人民法院確定由中級人民法院管轄的案件。
第一百一十九條 起訴必須符合下列條件：
(一)原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織;
(二)有明確的被告;
(三)有具體的訴訟請求和事實、理由;
(四)屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。
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投稿：施凱
內容審核：趙正群律師
