一、農(nóng)村房屋拆遷怎么增加補償,如何提高拆遷補償

律師分析:

收集證據(jù)，通過合法渠道爭取更多補償；尋找拆遷方的違法點，增加談判籌碼；在拆遷過程中，很多拆遷方在政績和巨大經(jīng)濟(jì)利益的誘惑下做出的征收行為，或多或少存在一些違法之處。謹(jǐn)慎簽字，不要貿(mào)然簽訂拆遷協(xié)議。

【法律依據(jù)】:

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

二、如何提高拆遷補償

法律分析：收集證據(jù)，通過合法渠道爭取更多補償；尋找拆遷方的違法點，增加談判籌碼；在拆遷過程中，很多拆遷方在政績和巨大經(jīng)濟(jì)利益的誘惑下做出的征收行為，或多或少存在一些違法之處。謹(jǐn)慎簽字，不要貿(mào)然簽訂拆遷協(xié)議。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、拆遷了怎樣能提高補償

1.收集證據(jù)，通過合法渠道爭取更多補償；在拆遷過程中，建議當(dāng)事人盡量多的收集證據(jù)。如：征收方發(fā)布的公告、通知、安置補償方案等文件。這些材料一般由拆遷方下發(fā)，在征收所在地進(jìn)行張貼，我當(dāng)事人可以通過拍照等方式保留證據(jù)。2.尋找拆遷方的違法點，增加談判籌碼；在拆遷過程中，很多拆遷方在政績和巨大經(jīng)濟(jì)利益的誘惑下做出的征收行為，或多或少存在一些違法之處。而抓住這些違法點，要求確認(rèn)違法并撤銷，這種情況下，很多被拆遷人都能增加談判籌碼，從而獲得合理合法的補償。3.謹(jǐn)慎簽字，不要貿(mào)然簽訂拆遷協(xié)議；拆遷過程中，我當(dāng)事人一定要注意，因為需要被拆遷人簽字的文件比較多，如：拆遷通知、評估報告、限期拆除通知、補償決定等。簽字之前一定要看清楚簽字的內(nèi)容，權(quán)衡好利害關(guān)系之后再簽字。

一、拆遷補償過程出現(xiàn)的隱形陷阱有哪些

拆遷中經(jīng)常出現(xiàn)的隱形陷阱：一、拿政策說事。政策不等于法律，更不能違反法律，我國是法治國家，依法治國即依照憲法和法律來治理國家，建立法治國家最直接的目的就是要規(guī)范和限制政府權(quán)力，各級行政部門在征收土地或者房屋的過程中，要嚴(yán)格按照法律規(guī)定去作為，胡作非為超越法律允許的界限就是違法行為。在現(xiàn)實中，拆遷方大都會拿著一些地方政府出臺的紅頭文件或者管理辦法之類的“尚方寶劍”，以證明自己的拆遷行為是合法的，拆遷方所制定的補償是合理的，而廣大的被拆遷人則只好信之聽之，不敢反駁，其實這是錯誤的。雖然我國目前在征地拆遷領(lǐng)域的法律體系尚不完善，但是2011年頒布實施的《國有土地上房屋征收與補償條例》及《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》中就土地征收補償適用問題的規(guī)定，“征收集體土地上房屋的補償不能直接適用《國有土地上房屋征收與補償條例》，但可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償標(biāo)準(zhǔn)予以補償”已經(jīng)設(shè)定了我國征收補償要達(dá)到市場價格這一合理標(biāo)準(zhǔn)的大綱，任何的地方政策也不能偏離法律設(shè)定的這一大綱，被拆遷人把握住這一原則就不會輕易地被征收方所牽制了。二、評估報告。依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。”第二十條“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。”的規(guī)定，無論從評估機(jī)構(gòu)的選擇還是評估結(jié)果的異議，都對被拆遷人進(jìn)行了法律保護(hù)。可是在實際當(dāng)中，評估報告可是讓被拆遷人吃足了苦頭，很多拆遷方直接自己就確定了評估機(jī)構(gòu)，根本不會與被拆遷人協(xié)商選定，而且拆遷方選定的評估機(jī)構(gòu)也并不能保證具有相應(yīng)的評估資質(zhì)，評估結(jié)果更是讓被拆遷人瞠目結(jié)舌。拆遷時為了公平起見，選定評估機(jī)構(gòu)對被征收房屋按照當(dāng)?shù)厥袌鰞r格進(jìn)行評估本沒有問題，問題就出在具體操作中，由政府指定的評估機(jī)構(gòu)，評出的價格自然是“內(nèi)定的”不可能做到真正的客觀公正。而被拆遷人若自己找一個評估機(jī)構(gòu)，評出的結(jié)果，政府又不予認(rèn)可。甚至有很多集體土地被征收引起的房屋拆遷，拆遷方也用評估報告來說補償，宅基地上的一套老房子每平米才評估幾百元，而重點的被征收土地的價值卻只字不提，安置房卻又是幾千元甚至幾萬元一平米的市場價格，讓被拆遷人交差價，使得被征收土地農(nóng)民苦不堪言，這種評估本身已經(jīng)偏離了合理補償?shù)姆ㄖ诬壍溃瑖?yán)重降低了被拆遷人的生活居住水平。所以，評估報告其實并不是補償問題的關(guān)鍵所在，這就像很多拆遷方借“拆違”強拆房屋一樣，評估報告已經(jīng)成為拆遷方為了達(dá)到低成本拆遷而使用的道具。被拆遷人與其苦苦和拆遷方糾纏在評估報告是否合理的問題上，還不如在如何讓拆遷方對你提出的補償要求上做出讓步來的實惠。三、補償決定書。補償決定書是自2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》實施后出現(xiàn)的概念，在這之前對應(yīng)的是拆遷裁決書。房屋征收補償決定，是指國家為了公共利益的需要，在依法征收公民房屋過程中，如房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)沒有達(dá)成補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府，由市、縣級人民政府依照有關(guān)規(guī)定、按照征收補償方案確定的價格作出的征收補償決定。征收補償決定書雖然是在規(guī)定期限內(nèi)補償協(xié)議達(dá)不成時，政府進(jìn)行拆遷所必須的一道手續(xù)。但決定書一旦做出，也意味著強制拆遷的大門已經(jīng)打開。政府在具備相應(yīng)的手續(xù)之后，可以動用公權(quán)力對公民的房屋強制進(jìn)行拆遷，這也是被拆遷人不愿意看到的。現(xiàn)實生活中，一些政府部門濫用公權(quán)力，在補償決定書中規(guī)定較低的補償額，然后對公民實施強拆，造成了一系列負(fù)面影響。而集體土地上與此補償決定書相對應(yīng)的則是責(zé)令限期交出土地的決定書。不管是哪一種決定書，都會開啟強拆或者強征的大門，因此對被拆遷人來說，是個非常危險并且需要認(rèn)真對待的文件。現(xiàn)實中，很多被拆遷人因為長期以來與拆遷方因補償問題協(xié)商不快，自然會產(chǎn)生一些抵觸情緒，加上自身法律知識的缺失，對于拆遷方給自己的文件不予理睬，更不去啟動相關(guān)的程序進(jìn)行阻止，這可就掉進(jìn)可無底深淵，到頭來房子被強拆了還無法說理，因為補償決定書是合法的，拆遷方啟動這個程序是受法律保護(hù)的，但是，啟動這項程序并不是那么簡單的事情，是需要具備相應(yīng)的條件，即“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確”，而且，作出補償決定后要在房屋征收范圍內(nèi)予以公告，還要告知被征收人依法申請行政復(fù)議或依法提起行政訴訟的權(quán)利等等，如果被拆遷人對相關(guān)的法律規(guī)定不熟悉，很容易掉進(jìn)陷阱，被征收方“合法地”強拆。四、安置補償協(xié)議。

二、房屋拆遷協(xié)議應(yīng)該注意哪些？

（一）空白協(xié)議不能簽

很多被拆遷戶遇到這樣一個情況，在與政府協(xié)商好滿意的補償后，政府拿出一份空白協(xié)議讓被拆遷戶簽字。政府還說我們補償都談好了，你先把這份協(xié)議簽了，我們拿去蓋章或是上級審批之后就把補償金額填上去。

這個時候這種空白協(xié)議千萬不能簽，如果你信以為真簽了協(xié)議，那么政府很有可能會隨意填寫，與當(dāng)初協(xié)商的補償相差很大，等你拿到協(xié)議時，才恍然大悟，只能啞巴吃黃蓮，即使起訴到法院也很難了。

（二）違約責(zé)任一定要明確

拆遷補償協(xié)議中，如：補償款發(fā)放的日期、安置房的交付日期、安置房的合格驗收證明等，一定要約定違約責(zé)任，并且具體約定損失賠償額的計算方法。

（三）拆遷補償協(xié)議一定要留底

拆遷補償協(xié)議是必須一式兩份的，被拆遷人手上必須要留一份。

但是在實踐中，拆遷方以文件需要留底、上級審批等理由，將被征收人的協(xié)議拿走。而被拆遷人因為手里沒有補償協(xié)議原件，協(xié)議內(nèi)容得不到履行或者被篡改的情況時有發(fā)生。

因此，被拆遷人一定要堅持協(xié)議要當(dāng)面簽訂，雙方同時簽字蓋章、相互留底，如果不這樣做的話，可能會使自己置于風(fēng)險之中。

（四）口頭承諾不能信

（五）應(yīng)該與誰簽訂協(xié)議

按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條規(guī)定，應(yīng)該市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。有些地方協(xié)議的落款是拆遷辦、拆遷實施單位、街道辦等，這些都是存在法律風(fēng)險的，請被拆遷戶一定要看仔細(xì)再簽字。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二條為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償。

四、房屋拆遷怎么補償

房屋拆遷的補償如下：

1、搬遷資產(chǎn)補償，包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物以及確因搬遷發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備補償；

2、停產(chǎn)停業(yè)損失，包括實際經(jīng)營損失和預(yù)期經(jīng)營損失；

3、搬遷補償費用，包括停工費用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費用、物資拆卸包裝運輸費用、解聘員工的補償費用；

4、搬遷政策獎勵，包括速遷費、搬遷獎勵費。

拆遷補償要交什么資料？

1、建設(shè)項目用地預(yù)審申請表；

2、建設(shè)項目用地預(yù)審申請報告；

3、項目立項文件與政府簽訂協(xié)議等相關(guān)材料；

4、征地費用及補充耕地初步方案、補充耕地資金引入預(yù)算說明或證明材料；

5、標(biāo)明用地范圍和補充耕地位置的土地利用現(xiàn)狀圖和土地利用總體規(guī)劃圖；

6、預(yù)審機(jī)關(guān)需下一級國土資源管理部門出具的有關(guān)意見或說明材料。

拆遷補償不合理怎么辦？

1、首先要考慮和拆遷方進(jìn)行協(xié)商處理，因為協(xié)商的方式相對來說更加簡單便捷，對于拆遷雙方的時間也可以更大限度的節(jié)省。同時，要注意的是，在進(jìn)行協(xié)商之前，被拆遷方應(yīng)當(dāng)對于自身遇到的問題以及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行充足的了解，以保證自身在協(xié)商時有足夠的理由；

2、如果協(xié)商不成，可能就需要通過法律渠道來進(jìn)行解決；

3、拆遷方認(rèn)為自己得到的補償不合理的情況下，可以在得知結(jié)果起60日之內(nèi)向政府提請行政復(fù)議，如果對于最終的行政復(fù)議決定還是不服就需要向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹦姓V訟，通過訴訟方式來進(jìn)一步解決，但是向法院提起行政訴訟的時效應(yīng)該是在6個月之內(nèi)。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

五、拆遷怎么賠

拆遷的補償如下：

1、被征收房屋價值的補償；

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

房屋拆遷一般要經(jīng)過哪些程序

1、前期洽談、現(xiàn)場勘察；

2、簽訂評估合同，然后制定工作計劃；

3、外業(yè)入戶評估；

4、內(nèi)業(yè)結(jié)算；

5、出具正式評估報告；

6、送達(dá)報告。送到拆遷戶手中；

7、動遷解釋；

8、把報告歸檔。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條

國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

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投稿：梁夢夢

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