一、善意取得房屋拆遷補償協議,如何防范拆遷安置補償協議簽訂風險

第一，未與任何拆遷主體簽訂書面協議，或只是簽了空白協議。很多被拆遷戶來咨詢律師時，總是會提出自己沒有任何材料。有的被拆遷戶甚至領了部分拆遷款，但是沒有人跟他們簽協議。有的被拆遷戶被逼迫簽了空白協議，但是具體協議內容一概不清楚。這是在簽署拆遷安置協議時，常常會遇到的風險之一，該風險一方面因被拆遷戶不懂法而起，另一方面因政府的強勢或自身違法而生。因此，不簽協議或逼迫被拆遷戶簽署空白協議，在協議履行過程中，尤其是對補償款數額、安置房套數等問題上，都極容易產生糾紛。

第二，雖然簽了拆遷安置協議，但是簽訂協議的雙方主體并不適格。在多起非正規房屋征收項目中，諸多房地產開發商作為協議甲方與被拆遷戶簽署拆遷協議。這直接與拆遷相應法律法規相違背，也與合同相對方主體是否適格存在沖突。

第三，拆遷雙方簽訂的拆遷補償協議中，相關內容約定不明確，如產權置換中，房屋面積約定不明確，貨幣補償時，補償的數額、補償支付方式約定不明確等。

第四，拆遷協議是屬于格式條款，條款中含有對被拆遷人不利的內容。

相關法律規定

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

二、如何避免拆遷協議中的法律風險？

法律分析：在拆遷過程中，拆遷協議是雙方達成一致的重要文件。但是，當事人在簽署拆遷協議時往往存在法律風險。因此，避免拆遷協議中的法律風險是非常重要的。

法律依據：

1.《物權法》第五章第三十八條規定：拆遷補償應當合理。

2.《城市房屋拆遷管理條例》第二十二條規定：拆遷補償應當綜合考慮房屋、附屬設施、土地等情況。

3.《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條規定：拆遷補償應當公開、透明。

避免拆遷協議中的法律風險，當事人可以：

1.了解相關法律規定，參考拆遷補償標準，確保拆遷補償合理；

2.與拆遷單位協商，維護自身權益，確保協議內容明確，避免漏洞；

3.在簽署協議前，認真閱讀條款，如發現問題，及時與拆遷單位協商或尋求法律援助。

通過以上措施，當事人可以有效避免拆遷協議中的法律風險，確保自身權益得到有效保障。

三、補償安置協議四大隱形陷阱，您在拆遷時遇到了嗎？

拆遷補償安置協議是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人為明確房屋拆遷補償安置中的權利義務關系而訂立的協議。這個協議的簽署并不是簽個名字那么簡單，這一紙協議可能就是你的全部家產，搞不好，你可能少拿幾十萬補償款，甚至可能會一無所有。

在現實中，很多被拆遷人稀里糊涂的就簽訂了補償協議，簽完協議才發現里面有很多對自己不利的情況，這個時候想要再反悔就非常被動了。

其實，在拆遷安置補償協議中很可能存在很多的隱形陷阱，在簽訂協議的時候一定要對自己負責，否則隨意簽訂補償協議后你將會在拆遷方不認賬、政府部門不管的煩惱中度過。

那么我們在簽訂補償協議的時候應該注意些什么隱形陷阱呢？下面拆遷律師團為大家具體分析常見的四種陷阱。

第一大隱形陷阱：簽署空白協議

如果拆遷方讓你簽署空白協議，千萬記住不能簽字。不管拆遷方說的多么誘人，給出的補償條件多么優厚，空白的協議就等于零。

如果事后拆遷方填上去的補償金額不是他所說的那樣，那么你只能啞巴吃黃蓮，因為你在補償問題上已經沒有話語權了，即使起訴到法院也很難挽回了。

第二大隱形陷阱：補償內容含糊其辭

在簽訂拆遷安置補償協議的時候一定注意有關補償的內容是否詳細約定了。

1、明確拆遷補償方式，是選擇的貨幣補償還是選擇的產權置換要明確。

2、明確補償金額，如果是貨幣補償要寫明補償多少金額，包括過渡費、搬遷費；如果是產權置換，要明確置換的位置，面積等細節。

第三大隱形陷阱：支付或交付期限故意不寫清楚

如果是貨幣補償，要明確什么時間支付補償款；如果是產權置換要明確交付安置房的期限。不要高高興興的簽訂的拆遷補償協議后遲遲拿不到錢或房。

第四大隱形陷阱：不約定違約責任條款

關于違約責任一定要明確，萬一拆遷方在約定的期限內沒有支付補償款，有或者到了期限交付不了房子，這個時候我們被拆遷人就可以根據違約責任來維權。

四、拆遷安置補償糾紛防范對策

1、堅持動拆遷政策的公開化，提高工作的透明度。在房屋拆遷中，動遷方必須做到辦事制度公開，政策公開，程序公開，安置房源公開和動遷紀律公開。這樣，就可以防止因操作不規范、政策不透明而引發的各類糾紛。同時也可以提高居民對拆遷政策的認識，遏制拆遷工作中個別人漫天要價，堅持不合理要求的現象。

2、要加強對動遷人員的管理，提高業務素質。由于動遷政策具有一定的專業性，且動遷工作牽涉到被拆遷當事人的切身利益，因此必須重視和加強對動遷人員的業務培訓。使他們熟悉動遷法規，掌握政策。對動遷人員要制定考核后持證上崗制度，做到依法拆遷。

3、政府有關部門要大力支持房屋拆遷工作。堅持兩手都要抓。房屋拆遷不是完全的市場行為，它帶有一定的政府行為色彩。所以在拆遷中，一方面要督促動遷方充分考慮拆遷戶利益，宣傳拆遷政策要耐心，做細致的思想工作，多為拆遷戶解決實際困難，使拆遷工作能夠得到絕大部分拆遷戶的理解和支持；另一方面，要支持動遷方，對那些漫天要價、拒不搬遷的釘子戶采取有效措施，通過仲裁、訴訟等途徑解決問題。

4、充分發揮政府管理監督和司法監督職能作用。政府要組織有關部門開展聯合執法，保障拆遷工作公正、公平。對拆遷中的不規范行為及違法違紀行為及時糾正和查處。司法部門在審理房屋拆遷安置糾紛案件時，應及時就案件審理中發現的問題向有關行政管理部門發出司法建議，保護當事人的合法權益，規范城市拆遷工作，維護社會穩定。

一、拆遷安置補償糾紛如何快速處理

1、行政裁決

國務院令發布的《城市房屋拆遷管理條例》規定，拆遷人與被拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。

2、行政或司法強制

（1）行政強制：被拆遷人或者房屋承租人在行政裁決書規定的搬遷期限內未搬遷的，由拆遷管理部門提請公安部門強制拆遷。

（2）司法強制：被拆遷人或者房屋承租人在裁決書規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。行政強制或司法強制只能選一種。房屋拆遷管理部門提請或申請強制拆遷，必須非常慎重。

3、民事仲裁或民事訴訟

拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在協議的約定的搬遷期內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院提起民事訴訟。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

五、規避拆遷安置房買賣合同風險的方法是什么？

時下拆遷遍及，由此產生的拆遷安置房也越來越多。

房市供不應求的現象導致房價居高不下，安置房成了人們購房需求的一個選擇。

但因為安置房是拆遷而來的特殊性，購房人在簽訂安置房的買賣合同后不免會有諸多法律風險，如果對安置房買賣合同風險把控不好，會給買賣雙方帶來不同程度上的損失。

據此，北京在明律師事務所專業拆遷律師為您講解安置房買賣合同中的風險及規避方法。

一、政策性安置變動大，購房者應在政策規定下進行根據相關法律規定，拆遷安置房一般分為兩大類：

1、因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。

此類房屋產權雖屬于個人所有，但在取得所有權的一定期限內不能上市交易。

2、因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。

該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

在明律師支招：在上述情況下，拆遷安置房買賣糾紛主要出現在第一類安置房買賣中。

購房人一定要明確政策規定的買售條件，切勿在限制期限內簽訂拆遷安置房的房屋買賣合同。

如果一定要購買，可以在雙方自愿的前提下有一個預約行為，若后期賣方違背預約的，購買方可主張締約過失等相關買賣合同的法律責任。

而針對拆遷安置房的賣方，也應遵守誠實信用原則，盡量事前估算好賣價，避免出現一房二賣現象，以防承擔違約的賠償責任。

二、拆遷安置房權屬不清、價格不恒定，違約現象影響購房取得拆遷安置房會有一個問題，即賣方在賣房時還未取得房產證及土地使用權證，權屬并不明確，因而安置房的價格會相對低一些。

這時候如果購房者與其簽訂了安置房的買賣合同會有合同無效的風險。

即如果后期該安置房房價上漲或者第三人出更高的價格購買，出賣者(賣方)便會以尚未領取房產證，且該房屋屬于政策性拆遷安置房為由，向法院申請解除合同。

法院會予以判定房屋買賣合同無效，賣方向買方返還購房款及相應的利息。

再者，因為是政策性房屋，拆遷安置房買賣合同簽訂時約定的所購房屋的位置，面積及其價格等，很可能與賣房者在拿到房產證后的房子有出入，此時賣方可以主張以房產證的房屋位置與合同約定不一致為由，向法院申請合同無效。

買方對其在合同簽訂時未審核房屋產權信息的疏漏也需要承擔一定的不利后果。

總體來說，拆遷安置房買賣的風險主要來自于合同的無效事由。

而無效事由基本上會是因為賣房者有更好的買主或后期的房價上漲引起，賣方的可控空間很大，買方在這樣的買賣合同中風險超過了賣方，合同無效或者賣方違約的可能性是極大的。

就算買方有賠償，賠償額度相對于房價的漲幅來說也是及其低廉的。

在明律師支招：如果一定要購房，首先購房者一定要簽訂書面合同，且最好有賣方所在地村委會相關工作人員的見證和簽字。

而最重要的是一定要確保合同房屋的權屬明確，且在簽訂的合同中要明確規定賣方拿到房產證后，合同的履行方式及權利義務等情況(如在合同中明確辦理初次房產證及房屋過戶等相關階段的費用承擔)。

最后，為了確保將來合同能順利履行，可以通過約定違約金或預先留置部分購房款，相當于雙重保險。

再謹慎些，可要求售房人近親屬作為見證人在合同上簽字確認。

三、拆遷安置房買賣需防“共有人”“共有人”是拆遷安置房買賣風險的最大制造者。

他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。

共有人會以《城市房地產管理法》第38條第4項“共有房地產，未經其他共有人書面同意的”及第6項“未依法登記領取權屬證書的”房地產不得轉讓為由，請求確認房屋買賣合同無效。

共有財產的部分共有人擅自處分共有財產，其行為應該視為無效，但該意見同時規定，如果第三人善意取得財產，其取得財產的行為應該受到保護。

而由此給其他共有人造成的損失，應該由擅自處置財產的共有人進行賠償。

根據以上條款可以看出，如果在拆遷安置房上存在著共有人的話，對于購房者來說無疑是個定時炸彈，能決定著安置房的最終歸屬。

在明律師支招：

在簽訂拆遷安置房買賣合同時，一定要向賣方確認是否存在共有人，也可通過賣方所在地村委會進行查驗等。

如果存在共有人，需共有人同意房屋的買賣。

如果共有人不同意，千萬別買該房屋。

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文章來源參考：【頭條】善意取得房屋拆遷補償協議，善意取得房屋所有權的條件

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投稿：孟樂

內容審核：趙正群律師