一、未登記合法建筑拆遷補(bǔ)償辦法,未登記房屋和改變用途房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

（一）未登記房屋對征收范圍內(nèi)因歷史原因形成的未經(jīng)登記的建筑，作出征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)《條例》的規(guī)定，組織有關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查認(rèn)定的結(jié)果依法進(jìn)行處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，依據(jù)認(rèn)定的結(jié)果依法進(jìn)行房地產(chǎn)評估予以補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。

（二）改變用途房屋擁有合法產(chǎn)權(quán)的住宅房屋，在2011年10月1日《湖北省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行前，已依法取得以被征收房屋為經(jīng)營場所的營業(yè)執(zhí)照、并連續(xù)照章納稅二年以上的，按住宅用房進(jìn)行補(bǔ)償，但可在同類住宅房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)增加補(bǔ)償；2011年10月1日之后未按照《湖北省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》規(guī)定履行報批手續(xù)，擅自改變房屋用途的，一律依法不予補(bǔ)償。具體補(bǔ)償方式為：

1、城市主次干道臨街一樓“住改非”經(jīng)營性用房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：一級區(qū)段：按其用于經(jīng)營部分的住宅房屋房地產(chǎn)市場評估價的30％—40％增加補(bǔ)償；二級區(qū)段：按其用于經(jīng)營部分的住宅房屋房地產(chǎn)市場評估價的20％—30％增加補(bǔ)償；三級區(qū)段：按其用于經(jīng)營部分的住宅房屋房地產(chǎn)市場評估價的10％—20％增加補(bǔ)償；四級及以下區(qū)段：按其用于經(jīng)營部分的住宅房屋房地產(chǎn)市場評估價的5％—10％增加補(bǔ)償；次干道補(bǔ)償在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)浮動范圍內(nèi)按下限補(bǔ)償。

2、其他的“住改非”經(jīng)營性用房：按其用于經(jīng)營部分的住宅房屋房地產(chǎn)市場評估價的5％—10％增加補(bǔ)償。同一街道兩邊的“住改非”經(jīng)營性用房，屬于同一征收項目，但區(qū)段不同的，可按同一標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。對經(jīng)營年限長、納稅數(shù)額高的，應(yīng)在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)適當(dāng)向上浮動；對經(jīng)營年限短、納稅數(shù)額低的，應(yīng)在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)適當(dāng)向下浮動。增加補(bǔ)償?shù)那闆r，應(yīng)在房屋征收范圍內(nèi)公告。區(qū)段等級的確定按《市人民政府關(guān)于公布實施襄樊市市區(qū)基準(zhǔn)地價（2006年更新成果）的通知》（襄樊政發(fā)〔2007〕32號）執(zhí)行；若區(qū)段等級變更的，則按變更后的等級執(zhí)行。

二、未經(jīng)登記房屋的補(bǔ)償

未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定由負(fù)責(zé)征收的市、區(qū)人民政府負(fù)責(zé)，依法按照相關(guān)程序，出具認(rèn)定結(jié)論，按照認(rèn)定結(jié)論結(jié)合房地產(chǎn)市場評估價進(jìn)行補(bǔ)償。

具體的房屋拆遷補(bǔ)償還是要根據(jù)房屋所在地的實際情況、拆遷項目等其他具體情況確定如何補(bǔ)償，無論如何，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)就是不損害被拆遷者的合法利益，合法、合理補(bǔ)償。

一、房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的計算公式：

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：

(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

(3)獎勵性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價×宅基地面積被拆遷房屋重置成新價。

(一)房屋拆遷補(bǔ)償計算標(biāo)準(zhǔn)

(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評估價格房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)

(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格

(二)房屋拆遷安置費(fèi)計算標(biāo)準(zhǔn)

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)超過過渡期限的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。

備注：

1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補(bǔ)助費(fèi)為0；

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費(fèi)為0；

3、被拆遷人獲得補(bǔ)償，表明該房屋由其自用。

(三)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額問等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。它的具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價價格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積；

(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新十價格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條、第十九條規(guī)定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。根據(jù)立法精神，對被征收房屋的補(bǔ)償，應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜。

因此，在政府實施土地征收和拆遷補(bǔ)償安置的過程中，只要違背“給予被征收人公平補(bǔ)償”這一基本原則，即可視為違法，被征收人應(yīng)該果斷通過法律途徑爭取合理補(bǔ)償。

二、房屋拆遷補(bǔ)償按面積還是人頭

1、房屋拆遷補(bǔ)償按面積還是人頭進(jìn)行計算

各地區(qū)根據(jù)自己的地域特征，都有一些自己的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，具體以當(dāng)?shù)氐膶嶋H拆遷政策為準(zhǔn)。但是通常是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。

2、房屋拆遷補(bǔ)償計算標(biāo)準(zhǔn)

（1）房屋拆遷貨幣補(bǔ)償＝合法擁有房產(chǎn)評估價格＋房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）

（2）房屋拆遷補(bǔ)償差價＝合法擁有房產(chǎn)評估價格＋房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額）－被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格

三、棚戶區(qū)拆遷補(bǔ)償和正常房屋拆遷有什么區(qū)別?

棚戶區(qū)拆遷補(bǔ)償和正常房屋拆遷的區(qū)別是在補(bǔ)償?shù)木唧w數(shù)額和補(bǔ)償?shù)姆绞酱嬖谥欢ǖ膮^(qū)別，棚戶區(qū)拆遷補(bǔ)償和正常房屋拆遷補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償項目基本是一樣的，只是補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償?shù)亩嗌俚却嬖趨^(qū)別。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十四條市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。

第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項。

被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

第二十八條被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

強(qiáng)制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。

三、房屋征收補(bǔ)償決定無效的情形 -法律知識

法律分析：

征收補(bǔ)償協(xié)議有以下幾種情況之一的，有可能被認(rèn)定為無效： 1.征收人不具備征收權(quán)利能力； 2.被征收人不在征收范圍內(nèi)； 3.在簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議時被征收人是無民事行為能力人或限制民事行為能力人；

法律依據(jù)：

《城市房屋拆遷管理條例》

第一條 為了加強(qiáng)對 城市房屋拆遷 的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項目順利進(jìn)行，制定本條例。

第二條 城市規(guī)劃區(qū) 內(nèi) 國有土地 上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人 補(bǔ)償 、安置的，適用本條例。

第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡。 第四條: 拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償、安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。 本條例所稱拆遷人，是指取得 房屋拆遷許可證 的單位。 本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。

《中華人民共和國土地管理法》

第一條 為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會主義公有制，保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護(hù)耕地，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)憲法，制定本法。

第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。任何單位人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。

第三條 十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地是我國的基本國策。各級人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。

第四條 國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護(hù)

四、非住宅房屋征收補(bǔ)償

法律分析：拆除非住宅房屋，以貨幣補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償款按照被拆除房屋建筑面積的市場評估價格計算。但因市人民政府確立的市政、公益事業(yè)等重點工程建設(shè)而拆除非住宅房屋的補(bǔ)償，按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

拆除非住宅房屋，以房屋補(bǔ)償?shù)模疬w人與被拆遷人應(yīng)按貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)計算出拆遷補(bǔ)償款，然后結(jié)算出補(bǔ)償房屋的商品房價格與拆遷補(bǔ)償款的差價，多退少補(bǔ)。

法律依據(jù)：《拆遷裝修賠償》 第三十條 拆遷非住宅房屋，實行貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷補(bǔ)償金按被拆遷房屋的建筑面積和市場評估價結(jié)算，拆遷補(bǔ)償金全額支付給被拆遷所有人；實行房屋補(bǔ)償?shù)模疬w人應(yīng)當(dāng)按照貨幣補(bǔ)償方式結(jié)算的補(bǔ)償金提供價款相當(dāng)?shù)姆课萁o被拆遷人。房屋價款與補(bǔ)償金存在差價的，應(yīng)當(dāng)結(jié)算差價款，補(bǔ)償房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)保持不變。造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的，由拆遷人付給一定數(shù)額的經(jīng)營性補(bǔ)助費(fèi)。拆遷住宅、非住宅兼用的房屋，按住宅房屋實行拆遷補(bǔ)償，并由拆遷人付給一定數(shù)額的經(jīng)營性補(bǔ)助費(fèi)。

五、未按規(guī)定公布的信息不得作為房屋征收補(bǔ)償依據(jù)

1月1日起，《四川省國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（下稱《條例》）正式開始施行。它填補(bǔ)了房屋征收補(bǔ)償領(lǐng)域的地方性法規(guī)空白，解決了執(zhí)法無據(jù)、權(quán)責(zé)不清等問題。然而房屋征收補(bǔ)償關(guān)系眾多，執(zhí)行能否到位，事關(guān)《條例》成效。為此，省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人1月30日接受記者采訪，分析了條例執(zhí)行的重點、難點。明確公共利益需要避免執(zhí)行中被曲解問：《條例》出臺，是否意味著行政強(qiáng)拆將成為歷史？答：是的。在《條例》執(zhí)行中，首先明確的一點就是：任何單位和個人，不得采取暴力、威脅、欺騙或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等方法迫使被征收人搬遷。對被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，又拒絕在補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，由作出征收決定的市、縣級人民政府依法申請房屋所在地人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。但使用暴力，始終在堅決禁止之列。問：如何理解公共利益需要？執(zhí)行中如何避免其被故意曲解？答：《條例》規(guī)定，在確需征收房屋時，房屋征收部門需要說明所根據(jù)的公共利益的具體情形。而這里提到的公共利益需要當(dāng)然有明確定義：一是國防和外交需要；二是由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；三是由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育等公共事業(yè)需要；四是由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；五是由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；六是法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。當(dāng)然在執(zhí)行中，省上對此也將加大監(jiān)察力度。《條例》極富操作性對貨幣補(bǔ)償?shù)冉o出標(biāo)準(zhǔn)問：房屋征收后如何補(bǔ)償，是關(guān)注最多的焦點。如何確保補(bǔ)償能讓老百姓滿意？答：《條例》最大的特點之一，就是極富操作性—對房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償給出了明確的標(biāo)準(zhǔn)。對征收非住宅實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，超過過渡期限不足1年的，停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)是否發(fā)放等頑疾，也給出了明確答案。執(zhí)行中嚴(yán)格按照《條例》落實即可。需要注意的是，執(zhí)行《條例》中的征收決定、征收補(bǔ)償方案、評估結(jié)果、補(bǔ)償安置結(jié)果、房屋征收部門對征收范圍內(nèi)房屋的調(diào)查登記結(jié)果等相關(guān)信息，都應(yīng)當(dāng)依法向社會公開，并接受公眾監(jiān)督。漏報、少報等未按規(guī)定公布的信息，不得作為征收補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。問：為確?！稐l例》執(zhí)行，相關(guān)配套工作進(jìn)展如何？答：《條例》執(zhí)行的關(guān)鍵在于執(zhí)法者知法、懂法、依法行政。省住建廳多次采取專題法制講座、集中培訓(xùn)等方式，強(qiáng)化征收工作領(lǐng)導(dǎo)干部和從業(yè)人員的法治意識。截至目前，我省共舉辦相關(guān)培訓(xùn)班5期，培訓(xùn)3000余位一線工作人員。目前，省住建廳已出臺房屋征收規(guī)范性流程、房屋征收示范性文本。房屋征收補(bǔ)償方案論證辦法、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估細(xì)則等配套政策和規(guī)范性文本，也在抓緊制定當(dāng)中。與此同時，省住建廳將建立全省國有土地上房屋征收監(jiān)管系統(tǒng)，將征收項目、被征收人、補(bǔ)償協(xié)議簽訂、評估機(jī)構(gòu)管理、實物安置、信息公開、申請司法強(qiáng)制執(zhí)行等情況納入系統(tǒng)統(tǒng)一監(jiān)管，同時，研究制定《四川省房屋征收與補(bǔ)償工作考評辦法》，強(qiáng)化對各市州房屋征收工作的年度考評。

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文章來源參考：【頭條】未登記合法建筑拆遷補(bǔ)償辦法，未經(jīng)登記的合法建筑補(bǔ)償

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投稿：俞興偉

內(nèi)容審核：王蘭律師