一、廠房拆遷補(bǔ)償有效嗎,村委會(huì)同意建的廠房,遇拆遷說是違建,沒有補(bǔ)償嗎

依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，對(duì)廠房進(jìn)行拆遷前，會(huì)對(duì)廠房進(jìn)行調(diào)查，如果廠房經(jīng)認(rèn)定屬于違法建筑的，是不給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)摹?

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第二十四條市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

一、違法建筑建房人權(quán)利的救濟(jì)途徑

(一)違法建筑在被行政主管機(jī)關(guān)定性之前，依法應(yīng)受到保護(hù)

按照民法典的基本原理，除了無主財(cái)產(chǎn)之外，只要有物存在，就必然存在著物權(quán)。就違法建筑而言，在被行政主管機(jī)關(guān)確認(rèn)為違法建筑之前，已經(jīng)被違法建筑的所有權(quán)人實(shí)際控制著，因則違法建筑的所有人享有著對(duì)該違法建筑的實(shí)際的占有、使用、收益的權(quán)利。這種權(quán)利，是基于對(duì)建筑材料的合法占有而享有的，故法律應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)。

任何部門在未經(jīng)規(guī)劃部門對(duì)建筑進(jìn)行合法性認(rèn)定前，私自強(qiáng)制拆除，必然侵害所有權(quán)人的權(quán)利，所有權(quán)人有要求私自強(qiáng)拆行為人給予補(bǔ)償。

(二)違法建筑的拆除一定要按照法律程序規(guī)定，任何違反法律規(guī)定的拆除都是可以抵制的。

違法建筑的所有權(quán)人應(yīng)嚴(yán)格核查拆除單位是否按照法律程序?qū)ψ约旱倪`法建筑進(jìn)行拆除；如拆除單位未按照程序進(jìn)行拆除，所有權(quán)人完全可以拒絕違法拆除。同時(shí)，拆除單位盡快拆除違法建筑的目的是為了達(dá)到推進(jìn)與自己利益關(guān)系的工程進(jìn)展等目的，違法建筑的所有權(quán)人只要按照法定程序行使自己申請復(fù)議的權(quán)利等等，必然可以使拆除單位的進(jìn)展放緩，這樣就能為違法建筑所有權(quán)人爭取得到談判、補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會(huì)。

二、和村委會(huì)租地建的廠房，拆遷怎么就成了違建呢？

福建福州某地區(qū)的李先生于2012年租賃本村村委會(huì)的荒山地，合同限期為20年，經(jīng)過平整土地后，在該地塊上建造了500余平方米的塑料加工廠用于回收塑料制品的生產(chǎn)加工。今年年初，因該地塊被劃入征地拆遷的范圍內(nèi)，但是因?yàn)檎魇辗浇o出的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低，李先生表示難以接受，所以對(duì)拆遷安置補(bǔ)償方案雙方一直沒有談攏。拆遷方看李先生如此強(qiáng)勢，后來當(dāng)?shù)胤课莺藢?shí)認(rèn)定小組將其廠房認(rèn)定為違法建筑，拆遷方通知李先生如還不同意將予以強(qiáng)拆并不給予任何補(bǔ)償。

和村委會(huì)租地建的廠房，拆遷怎么就成了違建呢？有很多人特別是廣大被拆遷人都會(huì)這么認(rèn)為：有村委會(huì)的租賃合同就萬事大吉了，有了合同就是合法的。但是殊不知，村委會(huì)并不是國家機(jī)關(guān)，它只是村民自治組織，并不能代替國家獨(dú)立行使職權(quán)。合同只是當(dāng)事人或當(dāng)事雙方之間設(shè)立、變更、終止民事關(guān)系的協(xié)議，也并不能代替行政機(jī)關(guān)的一些必要的審批手續(xù)。本案中租地合同只能說明李先生與村委會(huì)之間存在用地的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，僅此而已，這并不代表李先生的廠房設(shè)施建設(shè)的合法性。

我們首先來看一下什么是違法建筑。違法建筑一般是指違反《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定而建造的建筑物和其他設(shè)施物。也就是未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

我國法律明確規(guī)定，拆除違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。結(jié)合本案來看，陳某的行為很明顯未申請或申請未獲得批準(zhǔn)，并未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑物的情況。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第41條第1款規(guī)定在鄉(xiāng)村搞企業(yè)建設(shè)的應(yīng)當(dāng)申請辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。另外《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是2008年1月1日實(shí)施的，所以該案中李先生2013年在建廠房之前要依法向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證，不應(yīng)該未批先建。

三、鄉(xiāng)鎮(zhèn)批準(zhǔn)建的廠房是不是違建

法律分析：自建廠房是不是屬于違建,就看你有沒有土地使用權(quán),有沒通過主管部門的審批手續(xù),如果各種手續(xù)是齊全的,符合建廠要求,那自建肯定是合法的,不屬于違建。在獲得土地的使用權(quán)，改變土地性質(zhì)為建設(shè)用地以后，就可以按照審批進(jìn)行建設(shè)了。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第五十九條 　鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、農(nóng)村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)；建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

第六十條 　農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

按照前款規(guī)定興辦企業(yè)的建設(shè)用地，必須嚴(yán)格控制。省、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營規(guī)模，分別規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)。

四、農(nóng)村建設(shè)用地建廠房是違建嗎

法律分析：建設(shè)用地上建廠房是違法的。工業(yè)用地才可以建廠房。建造廠房的注意事項(xiàng)：向當(dāng)?shù)卣暾埩㈨?xiàng)，通過國土、環(huán)境影響評(píng)估、建設(shè)，由政府開展土地征收，辦理國有土地使用證，然后攤在地價(jià)里，有些是要企業(yè)自己做、環(huán)保，在地形測量的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃進(jìn)行項(xiàng)目用地的建設(shè)規(guī)劃，納入收儲(chǔ)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第六十條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

按照前款規(guī)定興辦企業(yè)的建設(shè)用地，必須嚴(yán)格控制。省、自治區(qū)、直轄市可以按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的不同行業(yè)和經(jīng)營規(guī)模，分別規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)。

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條 土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。

前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。

集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國務(wù)院制定。

五、村委會(huì)有權(quán)拆除違建嗎

法律分析：村委會(huì)是村民自治組織，是自我管理，自我服務(wù)的組織，在現(xiàn)有法律，村委會(huì)是沒有強(qiáng)制拆遷的權(quán)力，如果村委會(huì)要收回土地，按程序應(yīng)該先通過村委會(huì)討論，確定收回的方案和補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，然后提交村民代表大會(huì)或村民會(huì)議審議通過，方能實(shí)施。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 第六十五條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

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投稿：滕錦

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