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住宅改非商鋪拆遷補償，住改非房屋補償辦法:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-11-27 13:15:12
作者：
圣運律師
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住宅改非商鋪拆遷補償,“住改非”的房屋，按照什么標準進行補償,房屋估價是征地拆遷補償中的重要一環(huán)，按照法律規(guī)定，正常情況下以房屋的用途為參考來補償是沒有問題的，但生活遠比法律規(guī)定來的復雜。當?shù)怯浻猛緸樽≌姆课莞淖魃逃茫绾窝a償就成了一個頗

住宅改非商鋪拆遷補償，住改非房屋補償辦法:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、住宅改非商鋪拆遷補償,“住改非”的房屋，按照什么標準進行補償

房屋估價是征地拆遷補償中的重要一環(huán)，按照法律規(guī)定，正常情況下以房屋的用途為參考來補償是沒有問題的，但生活遠比法律規(guī)定來的復雜。當?shù)怯浻猛緸樽≌姆课莞淖魃逃茫绾窝a償就成了一個頗有爭議的問題，問題的焦點在于對這類房屋究竟是按完全住宅用途評估還是按完全商業(yè)用途評估。

首先，我們來了解一下，什么叫“住改非”。“住改非”是在拆遷補償中對住宅改成非住宅的一種特定的稱謂，所謂住改非，又稱住改商，指的是原本用作住宅的房屋，由于其臨街或者具有其他地理位置上的優(yōu)勢，房屋使用人將其改變?yōu)闉樯啼佭M行經(jīng)營。拆遷時，被拆遷房屋房產證上標明的用途為住宅，但被征收人在經(jīng)營時依法取得了營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)、稅務登記證實并有納稅記錄，其住宅實際用途已經(jīng)發(fā)生改變。

我國法律對于“住改非”情況如何進行補償并沒有作出沒有明確規(guī)定，但在實踐中，一些地方性法律法規(guī)還是涉及此問題了，這些地方性法規(guī)雖然效力較低，但也可以為我們提供一些參考。現(xiàn)實中包括但不限于以下幾種處理方式：

(一)按照住宅房屋與商業(yè)用房的均價確定

按照住宅房屋與商業(yè)用房均價確定一般是指：拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營使用，只要在拆遷通告發(fā)布前，依法取得合法經(jīng)營手續(xù)、稅務登記證并有納稅記錄，且房屋所有權證書、合法經(jīng)營手續(xù)和稅務登記證注明的營業(yè)地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。

(二)按照商業(yè)用房確定

有些地方對于“住改非”的房屋補償優(yōu)惠比較徹底，即直接按照商業(yè)用房補償。當然了，按照商業(yè)用房補償是有具體要求的。例如，有些地方就規(guī)定：在拆遷公告公布前近二年以上在經(jīng)營的，能提供工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補償政策。

(三)參照商業(yè)用房估價，并且根據(jù)是否沿街標準有所不同

參照商業(yè)用房估價的前提一般相同，取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營、持續(xù)納稅一定時間。

對沿街的住改非房屋，其估價是根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業(yè)部分的拆遷補償價格。

對非沿街的住改非房屋，其實際營業(yè)部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業(yè)補助的方法確定，營業(yè)補助的標準根據(jù)不同經(jīng)營年限確定。

(四)一定時間之后的住改非完全按照住宅性質進行補償

某些地方規(guī)定，對住改非房屋的拆遷，根據(jù)其合法經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況對正在經(jīng)營的房屋給予適當補償，具體操作上則根據(jù)住改非的時間在住房評估價值的標準上上浮，但此前提必須是在某一時間點之前住改非。此時間點之后除臨道路第一層以外，其他的住改非房屋一律按照住房性質進行評估補償。

二、住改非房屋補償辦法

法律分析：“住改非”是在拆遷補償中對住宅改成非住宅的一種特定的稱謂，所謂住改非，又稱住改商，指的是原本用作住宅的房屋，由于其臨街或者具有其他地理位置上的優(yōu)勢，房屋使用人將其改變?yōu)闉樯啼佭M行經(jīng)營。拆遷時，被拆遷房屋房產證上標明的用途為住宅，但被征收人在經(jīng)營時依法取得了營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)、稅務登記證實并有納稅記錄，其住宅實際用途已經(jīng)發(fā)生改變

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十二條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

第二十三條對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三、非住宅拆遷補償標準

法律分析：1.非住宅房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

2.非住宅房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》第四十七條國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現(xiàn)狀調查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。

多數(shù)被征地的農村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應當在申請征收土地時如實說明。

相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

四、住改非房屋補償賠償標準有什么

住改非房屋補償標準是：

1、按住改非房屋的實際用途進行補償；

2、住改非房屋用于經(jīng)營使用的，以房屋的實際經(jīng)營情況和商業(yè)用房的具體補償標準估價補償；

3、用于居住的房屋，按照房屋的面積結合當?shù)卣贫ǖ难a償標準計算補償。

一、北京市拆遷補償標準有哪些？

拆遷補償政策是各地由各市、地、縣政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定的，不能一概而論。國家規(guī)定的拆遷補償標準如下：1、房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，按平方米單價計算。2、周轉補償費，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房。4、由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

二、城鎮(zhèn)集體拆遷補償標準

城鎮(zhèn)拆遷補償標準分產權調換的補償標準和貨幣補償標準。1、產權調換的補償標準：按照被拆除房屋的建筑面積計算。即采取產權調換方式的補償標準是被拆除房屋的建筑面積。其中，償還面積與原面積相等的部分，按重置價格計算結構差價;償還面積超過原面積部分，按商品房價格結算;償還面積不足原面積部分，按重置價格結合成新度結算。2、貨幣補償標準：按照被拆除房屋的建筑面積的重置價格結合成新度計算。實行貨幣補償?shù)模瑧煞课菟诘胤康禺a管理部門或法定評估機構對被拆除房屋進行評估，以評估價格作為計算依據(jù)。

三、武漢市拆遷補償方案

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

五、住改非房屋補償賠償標準是什么

1、按照房屋的實際用途補償，也就是說能夠具體認定房屋確實是用于經(jīng)營使用的，按照商業(yè)用房的具體補償標準補償，房屋是住宅的就按照住宅的具體補償標準補償。

2、住宅房屋用于經(jīng)營使用的，根據(jù)住宅房屋的實際狀況和商業(yè)用房的具體補償標準估價補償。

3、其他地區(qū)政府按照其具體情況訂立的補償標準。

一、房子拆遷對方并沒有宅基地能夠獲得賠償么？

沒建房的宅基地賠償1、按照土地使用證記載的土地使用面積進行補償。2、按照地方政府批準的征地補償方案補償。3、拆遷主題不同，補償也有所不同，村里拆遷，各個地方不同，建議參看村里的文件，如是國家補償，也有相應補償標準，但補償對象應當是村集體，然后又村集體給你相應的補償。最新農民宅基地補償標準1、土地法修正草案明確單獨補償農村村民住宅。草案規(guī)定，征收農民集體所有土地補償安置的具體辦法，由國務院制定。依照國務院制定的具體辦法，省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補償安置的具體標準。現(xiàn)行第四十七條規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償;征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費;土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。上述三條規(guī)定在修正案草案中均作出修改。2、征地補償內容增加了對宅基地的補償和社會保障補償。修正案草案規(guī)定，征地補償包括土地補償，被征地農民的安置補助與社會保障費用，農民村民住宅補償，以及其他地上附著物補償和青苗補償。3、在住房保障方面。將對城市規(guī)劃區(qū)內的被征地農民提供該國有土地上的房屋，無法提供的按照市場價給予貨幣補償;城市規(guī)劃區(qū)外則安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本給予補償。

二、民辦幼兒園征收補償

征收民辦幼兒園，要補償因征收造成的停產停業(yè)損失、裝修費用、拆遷安置等費用。民辦幼兒園屬于經(jīng)營性用房，按照規(guī)定，征收經(jīng)營用房應當按照商業(yè)用房性質進行補償，商業(yè)用房的拆遷補償要高于普通的住宅用房。按照經(jīng)營用房補償?shù)那疤崾牵_辦幼兒園有合法的手續(xù)和證件，使用的房屋是合法的建筑。

三、公司拆遷停產停業(yè)補償標準

企業(yè)拆遷停產停業(yè)補償標準以被征收房屋的總體價值的—定比例計算。拆遷非住宅的房子而造成了停業(yè)的，屬于營業(yè)用房的，應該給予不多于拆遷補償款的百分之八的補償;如果是屬于非營業(yè)用房的，應該給予不多于拆遷補償款的百分之五的補償。除此比之外，還可以按照房屋的面積、企業(yè)的經(jīng)營收入和利潤等指標、營業(yè)的年限或者是由評估的機構進行評估。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例釋義》第二十三條，對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。