一、辛集農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償,河北辛集公售小產(chǎn)權(quán)房

在商品房?jī)r(jià)持續(xù)走高、經(jīng)濟(jì)適用房欲購(gòu)無(wú)望的情況下，目前一些打著小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)旗號(hào)的項(xiàng)目在一些大城市中熱銷起來(lái)。小產(chǎn)權(quán)房最吸引購(gòu)房人的是銷售價(jià)格低、環(huán)境好，雖然距離城區(qū)遠(yuǎn)一點(diǎn)，但價(jià)格優(yōu)勢(shì)還是吸引不少人甘冒風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買。

近日，本報(bào)不斷接到群眾來(lái)電反映稱，在河北省辛集市小產(chǎn)權(quán)房問題嚴(yán)重，為此本報(bào)記者一行前往了解。

8月16日，記者在河北辛集市發(fā)現(xiàn)諸多的違建小產(chǎn)權(quán)房，存在問題較嚴(yán)重的有事炮營(yíng)村的太陽(yáng)島小區(qū)和六郎營(yíng)村的府東小區(qū)最為突出。當(dāng)記者以購(gòu)房者的身份來(lái)到府東小區(qū)，從售樓人員口中得知，該小區(qū)房?jī)r(jià)在每平方米3200元左右，買房者付清全款只有一個(gè)收據(jù)，其他購(gòu)買房產(chǎn)的證明性文件要等到3期竣工以后才能在村里面集體辦理。來(lái)到太陽(yáng)島小區(qū)，該小區(qū)售樓人員告訴記者，現(xiàn)在房子不是按面積來(lái)向外銷售，而是以每套37萬(wàn)元的價(jià)格出售。

隨后記者來(lái)到該市國(guó)土資源局，亮明身份和來(lái)意后，該局辦公室主任找來(lái)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，該局辦公室主任給記者的回答是，他們的手續(xù)都是按新民居給批的，沒有人舉報(bào),我們局執(zhí)法隊(duì)也不知道。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。為何國(guó)土部堅(jiān)決叫停的各類小產(chǎn)權(quán)房在辛集市大規(guī)模出現(xiàn)?

這些違建的小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)手續(xù)的辦理，職能部門是依據(jù)什么法律法規(guī)審批的?如果沒有辦理合法手續(xù)又為什么能正常銷售?政府主管部門是否知道這一情況?失職或?yàn)^職只有進(jìn)一步調(diào)查才能了解!經(jīng)濟(jì)是衡量一個(gè)地方發(fā)展水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，某些地方在追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，不應(yīng)忽視和諧社會(huì)的建設(shè)內(nèi)涵。只有主管部門能各盡其能，切實(shí)為百姓做些實(shí)事，才能做到真正意義上的為人民服務(wù)。我們呼吁有關(guān)部門進(jìn)一步了解情況，嚴(yán)厲查處，切實(shí)保證人民群眾的利益。本報(bào)將繼續(xù)關(guān)注此事并跟蹤報(bào)道。

編者提示

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)

1、小產(chǎn)權(quán)房只具備普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以購(gòu)房者的購(gòu)房合同在法律看，屬于無(wú)效合同。

2、如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人實(shí)際只擁有房屋的永久使用權(quán)，所以其拆遷補(bǔ)償要比普通商品房低很多。

3、由于小產(chǎn)權(quán)房沒有在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)對(duì)商品房的統(tǒng)一管理范圍內(nèi)，這樣在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，無(wú)法有效維護(hù)權(quán)利。

4、開發(fā)資金和建筑質(zhì)量一般是需要銀行和政府進(jìn)行監(jiān)管的，而小產(chǎn)權(quán)房在這方面比較薄弱，幾乎沒有得力的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

5、房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房不屬于商品房，而農(nóng)村宅基地按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權(quán)，村民享有使用權(quán)、繼承權(quán)，但是不能轉(zhuǎn)賣。以新農(nóng)村名義建設(shè)的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前還沒有明確的處置和管理辦法。

二、杞縣小產(chǎn)權(quán)房怎么買

小產(chǎn)權(quán)房給很多無(wú)力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購(gòu)買這類房屋得不到法律和政策上的保障，存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房會(huì)面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：一、沒有房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證小產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同不能在房管局備案。因此，無(wú)法擁有房產(chǎn)證。辦理產(chǎn)權(quán)證，需要國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。而小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)者是不具備五證，因此小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。二、無(wú)法進(jìn)行銀行貸款和抵押貸款若需要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，則是需要一次性交清放款的。不僅僅說(shuō)是買房不能貸款，即便買完房，也不可拿房子做抵押到銀行進(jìn)行貸款。三、小產(chǎn)權(quán)房交易難小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產(chǎn)證而無(wú)法完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，小產(chǎn)權(quán)房屋購(gòu)買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達(dá)到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。四、拆遷補(bǔ)償難，質(zhì)量沒保證。 小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 原國(guó)家土地管理局規(guī)劃司副司長(zhǎng)鄭振源認(rèn)為，未來(lái)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的主要處理，無(wú)非就是轉(zhuǎn)正和拆除兩種措施。較為關(guān)鍵的是，需要盡快統(tǒng)一有關(guān)方面對(duì)十八屆三中全會(huì)后關(guān)于“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”的認(rèn)識(shí)，在此基礎(chǔ)上，再出臺(tái)更為具體的政策措施，這樣才能真正解決長(zhǎng)期累積的小產(chǎn)權(quán)房問題。 未來(lái)可能采取的主要辦法，就是把部分符合一定條件的存量小產(chǎn)權(quán)房，通過(guò)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，繳納相應(yīng)的稅費(fèi)之后，納入廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房等保障房系列內(nèi)；而對(duì)一些嚴(yán)重違反城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，非法占用耕地和基本農(nóng)田的，建筑設(shè)計(jì)施工質(zhì)量存在嚴(yán)重問題的“小產(chǎn)權(quán)房”，則采取改建或者拆除的強(qiáng)制辦法。

三、北京小產(chǎn)權(quán)房可以買嗎

一、北京小產(chǎn)權(quán)房最新政策

北京市民政局出臺(tái)了《北京市2017年街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）養(yǎng)老照料中心建設(shè)工作方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》），細(xì)化分工和時(shí)間表，并對(duì)建設(shè)流程予以規(guī)范。《方案》特別強(qiáng)調(diào)各區(qū)在確定2017年中心建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格審核和把關(guān)，特別是對(duì)無(wú)房產(chǎn)證和土地證的中心項(xiàng)目，應(yīng)征詢規(guī)劃、土地等相關(guān)部門意見，避免已納入國(guó)土部門重點(diǎn)督查范圍、近期規(guī)劃拆遷范圍的建設(shè)項(xiàng)目和小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為養(yǎng)老照料中心。

目前北京的養(yǎng)老照料中心主要是公建民營(yíng)、民建民營(yíng)兩種運(yùn)營(yíng)模式，基本都是50－100張床位左右的規(guī)模，使用面積基本都在幾萬(wàn)平方米，包括助浴、助餐、助潔等多種功能，輻射范圍涉及周邊多個(gè)社區(qū)、街道。隨著北京的土地資源愈發(fā)稀缺，符合養(yǎng)老照料中心建設(shè)、運(yùn)營(yíng)需求的房屋、土地獲取難度越來(lái)越大，因此，目前北京已建成的養(yǎng)老照料中心用地、用房主要為企業(yè)自有用地改擴(kuò)建或租賃，租賃前，養(yǎng)老照料中心的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)該明晰土地產(chǎn)權(quán)歸屬，但有時(shí)這一環(huán)節(jié)容易被忽視，存在讓小產(chǎn)權(quán)房鉆空子的風(fēng)險(xiǎn)。

二、北京小產(chǎn)權(quán)房可以買嗎

北京小產(chǎn)權(quán)房是可以買的，不建議購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房子。

1、小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證。沒有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，當(dāng)然購(gòu)房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個(gè)合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。這是小產(chǎn)權(quán)房最大最嚴(yán)重的問題。

2、小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法進(jìn)行銀行貸款和抵押貸款。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證，沒有經(jīng)過(guò)備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款；同樣未來(lái)也不能拿這個(gè)房子去銀行做抵押。

3、拆遷補(bǔ)償難，質(zhì)量沒保證。因不是房屋合法所有人，無(wú)法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷，購(gòu)房者將來(lái)遇到拆遷，將得到補(bǔ)償，你的孩子就不能成為拆二代。且小產(chǎn)權(quán)房屋違反國(guó)家政策被強(qiáng)拆后，購(gòu)房人很可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能索回房款的艱難局面。

三、北京小產(chǎn)權(quán)房注意事項(xiàng)

針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)來(lái)說(shuō)，發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)也可以叫做大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)也可以叫做小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。一般來(lái)說(shuō)，還可以按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，也就是不需要繳納相關(guān)的土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。北京小產(chǎn)權(quán)房需要注意什么內(nèi)容呢？還可以按照產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分相關(guān)的問題，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

四、北京小產(chǎn)權(quán)房最新政策2023

暫未公布2023北京小產(chǎn)權(quán)房的最新政策，需要根據(jù)當(dāng)年政策發(fā)布后進(jìn)行查詢。北京市以往的小產(chǎn)權(quán)房的政策內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：1、土地性質(zhì)：小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地或農(nóng)村集體用地，不屬于國(guó)有土地，因此其產(chǎn)權(quán)只有70年；2、房屋性質(zhì)：小產(chǎn)權(quán)房的房屋性質(zhì)為商品房，與公共租賃住房、限價(jià)房等不同。小產(chǎn)權(quán)房的建筑面積、戶型、裝修等因開發(fā)商和地段而異；3、用途限制：小產(chǎn)權(quán)房的用途限制較大，只能用于自住或出租，不得用于辦公、商業(yè)等其他用途；4、產(chǎn)權(quán)期限：小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)期限為70年，購(gòu)房者需要注意產(chǎn)權(quán)期限情況，并考慮未來(lái)可能出現(xiàn)的問題；5、限購(gòu)限售：小產(chǎn)權(quán)房的限購(gòu)限售政策與商品房相同，購(gòu)房者需要符合相應(yīng)條件才能購(gòu)買，如具備北京市戶籍、納稅等條件；6、立項(xiàng)條件：小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)需要符合相關(guān)的立項(xiàng)條件，開發(fā)商需要獲得相關(guān)部門的批準(zhǔn)和備案。對(duì)于購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的人來(lái)說(shuō)，以下幾點(diǎn)是需要注意的：1、購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)：小產(chǎn)權(quán)房存在法律法規(guī)上的不確定性，購(gòu)買前需要仔細(xì)了解相關(guān)政策和法規(guī)，避免出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；2、權(quán)利保護(hù)：購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房需要注意產(chǎn)權(quán)保護(hù)，避免出現(xiàn)權(quán)益受損的情況；3、立項(xiàng)情況：小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)需要符合相關(guān)的立項(xiàng)條件，購(gòu)房者需要了解相關(guān)情況，避免購(gòu)買無(wú)法立項(xiàng)的房屋；4、產(chǎn)權(quán)期限：小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)期限一般較短，購(gòu)房者需要了解產(chǎn)權(quán)期限情況，并考慮未來(lái)可能出現(xiàn)的問題；5、購(gòu)房合同：購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房需要簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房者需要認(rèn)真核對(duì)合同條款，避免因合同問題而引發(fā)糾紛。綜上所述，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房需要謹(jǐn)慎對(duì)待，并避免盲目跟風(fēng)。在購(gòu)買前，需要充分了解相關(guān)政策、法規(guī)和注意事項(xiàng)，保護(hù)自身權(quán)益，避免出現(xiàn)不必要的風(fēng)險(xiǎn)。【法律依據(jù)】：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

五、集體產(chǎn)權(quán)房是小產(chǎn)權(quán)嗎

集體產(chǎn)權(quán)也是小產(chǎn)權(quán)，它和大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別如下：

1、大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國(guó)有土地使用權(quán)證。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)時(shí)，無(wú)需繳納土地出讓金和收益收成。

2、小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán)，只包括房屋的使用權(quán)，它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。通俗地解釋，買的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再繳土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。

一、如何放心買集體產(chǎn)權(quán)房

集體房屋產(chǎn)權(quán)一般來(lái)說(shuō)不像房地產(chǎn)開發(fā)商銷售的房子那樣配有獨(dú)立的房產(chǎn)證，一般而言，集體房屋不能辦理房屋土地使用證，這類房屋的修剪不是由房產(chǎn)局登記的，而是由區(qū)政府直接批的。

同時(shí)，集體房屋是由集體組織享有產(chǎn)權(quán)的房屋，通常是不可以買賣的，只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

買集體房需要注意房屋是否存在質(zhì)量問題，是否是危樓。另外集體產(chǎn)權(quán)房也要寫清楚各方的權(quán)利義務(wù)，要分清各方承擔(dān)的責(zé)任，出現(xiàn)了問題的救濟(jì)途徑，這些都是在集體產(chǎn)權(quán)房中需要注意的問題，另外，也要看產(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)所有。

二、集體產(chǎn)權(quán)房能抵押貸款嗎

集體產(chǎn)權(quán)的房子不可以辦理抵押貸款的。

集體產(chǎn)權(quán)房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn)，不能上市交易。這類房屋的修建是由區(qū)政府直接審批，不到房管局登記，居住者沒有對(duì)房屋的完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，有的僅是農(nóng)村集體房產(chǎn)權(quán)，即業(yè)內(nèi)所稱的＂鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)＂，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并非字面意義上由某一級(jí)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)，而是在某些鄉(xiāng)村里，當(dāng)?shù)卣唇?jīng)國(guó)家許可，便將村里的土地交給開發(fā)商，并由其建設(shè)并公開出售的商品房。

建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定：＂房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)。＂也就是說(shuō)只有擁有個(gè)人房產(chǎn)證，才能證明房子是你的，而不只是擁有使用權(quán)。

而按照法律規(guī)定，集體性質(zhì)的土地使用權(quán)是不能在土地性質(zhì)未變更性質(zhì)之前進(jìn)行買賣的，相應(yīng)的在該土地上建造的房屋也無(wú)法進(jìn)行買賣或轉(zhuǎn)讓，因此也就無(wú)法取得房屋所有權(quán)證。

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投稿：薛澤芷

內(nèi)容審核：趙正群律師