一、辛集市征地拆遷補償辦法,河北辛集公售小產(chǎn)權房

在商品房價持續(xù)走高、經(jīng)濟適用房欲購無望的情況下，目前一些打著小產(chǎn)權、鄉(xiāng)產(chǎn)權旗號的項目在一些大城市中熱銷起來。小產(chǎn)權房最吸引購房人的是銷售價格低、環(huán)境好，雖然距離城區(qū)遠一點，但價格優(yōu)勢還是吸引不少人甘冒風險購買。

近日，本報不斷接到群眾來電反映稱，在河北省辛集市小產(chǎn)權房問題嚴重，為此本報記者一行前往了解。

8月16日，記者在河北辛集市發(fā)現(xiàn)諸多的違建小產(chǎn)權房，存在問題較嚴重的有事炮營村的太陽島小區(qū)和六郎營村的府東小區(qū)最為突出。當記者以購房者的身份來到府東小區(qū)，從售樓人員口中得知，該小區(qū)房價在每平方米3200元左右，買房者付清全款只有一個收據(jù)，其他購買房產(chǎn)的證明性文件要等到3期竣工以后才能在村里面集體辦理。來到太陽島小區(qū)，該小區(qū)售樓人員告訴記者，現(xiàn)在房子不是按面積來向外銷售，而是以每套37萬元的價格出售。

隨后記者來到該市國土資源局，亮明身份和來意后，該局辦公室主任找來相關領導，該局辦公室主任給記者的回答是，他們的手續(xù)都是按新民居給批的，沒有人舉報,我們局執(zhí)法隊也不知道。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。為何國土部堅決叫停的各類小產(chǎn)權房在辛集市大規(guī)模出現(xiàn)?

這些違建的小產(chǎn)權房相關手續(xù)的辦理，職能部門是依據(jù)什么法律法規(guī)審批的?如果沒有辦理合法手續(xù)又為什么能正常銷售?政府主管部門是否知道這一情況?失職或瀆職只有進一步調(diào)查才能了解!經(jīng)濟是衡量一個地方發(fā)展水平的重要標準，某些地方在追求經(jīng)濟發(fā)展的同時，不應忽視和諧社會的建設內(nèi)涵。只有主管部門能各盡其能，切實為百姓做些實事，才能做到真正意義上的為人民服務。我們呼吁有關部門進一步了解情況，嚴厲查處，切實保證人民群眾的利益。本報將繼續(xù)關注此事并跟蹤報道。

編者提示

購買小產(chǎn)權房的風險

1、小產(chǎn)權房只具備普通商品房的使用性質，不具備普通商品房的法律性質。所以購房者的購房合同在法律看，屬于無效合同。

2、如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人實際只擁有房屋的永久使用權，所以其拆遷補償要比普通商品房低很多。

3、由于小產(chǎn)權房沒有在房管部門備案，不在政府機構對商品房的統(tǒng)一管理范圍內(nèi)，這樣在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，無法有效維護權利。

4、開發(fā)資金和建筑質量一般是需要銀行和政府進行監(jiān)管的，而小產(chǎn)權房在這方面比較薄弱，幾乎沒有得力的監(jiān)管機構，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設。

5、房地產(chǎn)市場整頓風險。因為小產(chǎn)權房不屬于商品房，而農(nóng)村宅基地按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權，村民享有使用權、繼承權，但是不能轉賣。以新農(nóng)村名義建設的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前還沒有明確的處置和管理辦法。

二、杞縣小產(chǎn)權房怎么買

小產(chǎn)權房給很多無力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購買這類房屋得不到法律和政策上的保障，存在著較大的風險。購買小產(chǎn)權房會面臨以下風險：一、沒有房產(chǎn)證、產(chǎn)權證小產(chǎn)權房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同不能在房管局備案。因此，無法擁有房產(chǎn)證。辦理產(chǎn)權證，需要國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。而小產(chǎn)權房的開發(fā)者是不具備五證，因此小產(chǎn)權房購買者無法辦理產(chǎn)權證。二、無法進行銀行貸款和抵押貸款若需要購買小產(chǎn)權房，則是需要一次性交清放款的。不僅僅說是買房不能貸款，即便買完房，也不可拿房子做抵押到銀行進行貸款。三、小產(chǎn)權房交易難小產(chǎn)權房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產(chǎn)證而無法完成產(chǎn)權過戶，小產(chǎn)權房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。四、拆遷補償難，質量沒保證。 小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。“小產(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。 原國家土地管理局規(guī)劃司副司長鄭振源認為，未來對小產(chǎn)權房的主要處理，無非就是轉正和拆除兩種措施。較為關鍵的是，需要盡快統(tǒng)一有關方面對十八屆三中全會后關于“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”的認識，在此基礎上，再出臺更為具體的政策措施，這樣才能真正解決長期累積的小產(chǎn)權房問題。 未來可能采取的主要辦法，就是把部分符合一定條件的存量小產(chǎn)權房，通過補辦相關手續(xù)，繳納相應的稅費之后，納入廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房等保障房系列內(nèi)；而對一些嚴重違反城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，非法占用耕地和基本農(nóng)田的，建筑設計施工質量存在嚴重問題的“小產(chǎn)權房”，則采取改建或者拆除的強制辦法。

三、北京小產(chǎn)權房可以買嗎

一、北京小產(chǎn)權房最新政策

北京市民政局出臺了《北京市2017年街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）養(yǎng)老照料中心建設工作方案》（以下簡稱《方案》），細化分工和時間表，并對建設流程予以規(guī)范。《方案》特別強調(diào)各區(qū)在確定2017年中心建設項目時，應嚴格審核和把關，特別是對無房產(chǎn)證和土地證的中心項目，應征詢規(guī)劃、土地等相關部門意見，避免已納入國土部門重點督查范圍、近期規(guī)劃拆遷范圍的建設項目和小產(chǎn)權房轉為養(yǎng)老照料中心。

目前北京的養(yǎng)老照料中心主要是公建民營、民建民營兩種運營模式，基本都是50－100張床位左右的規(guī)模，使用面積基本都在幾萬平方米，包括助浴、助餐、助潔等多種功能，輻射范圍涉及周邊多個社區(qū)、街道。隨著北京的土地資源愈發(fā)稀缺，符合養(yǎng)老照料中心建設、運營需求的房屋、土地獲取難度越來越大，因此，目前北京已建成的養(yǎng)老照料中心用地、用房主要為企業(yè)自有用地改擴建或租賃，租賃前，養(yǎng)老照料中心的建設、運營單位應該明晰土地產(chǎn)權歸屬，但有時這一環(huán)節(jié)容易被忽視，存在讓小產(chǎn)權房鉆空子的風險。

二、北京小產(chǎn)權房可以買嗎

北京小產(chǎn)權房是可以買的，不建議購買小產(chǎn)權房子。

1、小產(chǎn)權房無法辦理房產(chǎn)證、產(chǎn)權證。沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。這是小產(chǎn)權房最大最嚴重的問題。

2、小產(chǎn)權房無法進行銀行貸款和抵押貸款。購買小產(chǎn)權房沒有房產(chǎn)證，沒有經(jīng)過備案，就不能去銀行做貸款，只能一次交清房款；同樣未來也不能拿這個房子去銀行做抵押。

3、拆遷補償難，質量沒保證。因不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，將得到補償，你的孩子就不能成為拆二代。且小產(chǎn)權房屋違反國家政策被強拆后，購房人很可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的艱難局面。

三、北京小產(chǎn)權房注意事項

針對發(fā)展商的產(chǎn)權來說，發(fā)展商的產(chǎn)權也可以叫做大產(chǎn)權，購房人的產(chǎn)權也可以叫做小產(chǎn)權，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權是由發(fā)展商一個產(chǎn)權分割來的。一般來說，還可以按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，也就是不需要繳納相關的土地出讓金的叫大產(chǎn)權，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權。北京小產(chǎn)權房需要注意什么內(nèi)容呢？還可以按照產(chǎn)權證的發(fā)證機關來區(qū)分相關的問題，國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權，國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權，鄉(xiāng)產(chǎn)權并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。

四、北京小產(chǎn)權房最新政策2023

暫未公布2023北京小產(chǎn)權房的最新政策，需要根據(jù)當年政策發(fā)布后進行查詢。北京市以往的小產(chǎn)權房的政策內(nèi)容主要包括以下幾個方面：1、土地性質：小產(chǎn)權房的土地性質為集體建設用地或農(nóng)村集體用地，不屬于國有土地，因此其產(chǎn)權只有70年；2、房屋性質：小產(chǎn)權房的房屋性質為商品房，與公共租賃住房、限價房等不同。小產(chǎn)權房的建筑面積、戶型、裝修等因開發(fā)商和地段而異；3、用途限制：小產(chǎn)權房的用途限制較大，只能用于自住或出租，不得用于辦公、商業(yè)等其他用途；4、產(chǎn)權期限：小產(chǎn)權房的產(chǎn)權期限為70年，購房者需要注意產(chǎn)權期限情況，并考慮未來可能出現(xiàn)的問題；5、限購限售：小產(chǎn)權房的限購限售政策與商品房相同，購房者需要符合相應條件才能購買，如具備北京市戶籍、納稅等條件；6、立項條件：小產(chǎn)權房的建設需要符合相關的立項條件，開發(fā)商需要獲得相關部門的批準和備案。對于購買小產(chǎn)權房的人來說，以下幾點是需要注意的：1、購房風險：小產(chǎn)權房存在法律法規(guī)上的不確定性，購買前需要仔細了解相關政策和法規(guī)，避免出現(xiàn)風險；2、權利保護：購買小產(chǎn)權房需要注意產(chǎn)權保護，避免出現(xiàn)權益受損的情況；3、立項情況：小產(chǎn)權房的建設需要符合相關的立項條件，購房者需要了解相關情況，避免購買無法立項的房屋；4、產(chǎn)權期限：小產(chǎn)權房的產(chǎn)權期限一般較短，購房者需要了解產(chǎn)權期限情況，并考慮未來可能出現(xiàn)的問題；5、購房合同：購買小產(chǎn)權房需要簽訂購房合同，購房者需要認真核對合同條款，避免因合同問題而引發(fā)糾紛。綜上所述，購買小產(chǎn)權房需要謹慎對待，并避免盲目跟風。在購買前，需要充分了解相關政策、法規(guī)和注意事項，保護自身權益，避免出現(xiàn)不必要的風險。【法律依據(jù)】：《中華人民共和國土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。

五、集體產(chǎn)權房是小產(chǎn)權嗎

集體產(chǎn)權也是小產(chǎn)權，它和大產(chǎn)權的區(qū)別如下：

1、大產(chǎn)權即完全產(chǎn)權，包括房產(chǎn)使用權證與國有土地使用權證。大產(chǎn)權的房屋在進入二級市場時，無需繳納土地出讓金和收益收成。

2、小產(chǎn)權即不完全產(chǎn)權，只包括房屋的使用權，它與大產(chǎn)權的本質區(qū)別在于土地使用權。通俗地解釋，買的房再轉讓時不用再繳土地出讓金的叫“大產(chǎn)權”，再轉讓時要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權”。

一、如何放心買集體產(chǎn)權房

集體房屋產(chǎn)權一般來說不像房地產(chǎn)開發(fā)商銷售的房子那樣配有獨立的房產(chǎn)證，一般而言，集體房屋不能辦理房屋土地使用證，這類房屋的修剪不是由房產(chǎn)局登記的，而是由區(qū)政府直接批的。

同時，集體房屋是由集體組織享有產(chǎn)權的房屋，通常是不可以買賣的，只能在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉。

買集體房需要注意房屋是否存在質量問題，是否是危樓。另外集體產(chǎn)權房也要寫清楚各方的權利義務，要分清各方承擔的責任，出現(xiàn)了問題的救濟途徑，這些都是在集體產(chǎn)權房中需要注意的問題，另外，也要看產(chǎn)權屬于誰所有。

二、集體產(chǎn)權房能抵押貸款嗎

集體產(chǎn)權的房子不可以辦理抵押貸款的。

集體產(chǎn)權房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn)，不能上市交易。這類房屋的修建是由區(qū)政府直接審批，不到房管局登記，居住者沒有對房屋的完全獨立產(chǎn)權，有的僅是農(nóng)村集體房產(chǎn)權，即業(yè)內(nèi)所稱的＂鄉(xiāng)產(chǎn)權＂，鄉(xiāng)產(chǎn)權并非字面意義上由某一級政府頒發(fā)的產(chǎn)權，而是在某些鄉(xiāng)村里，當?shù)卣唇?jīng)國家許可，便將村里的土地交給開發(fā)商，并由其建設并公開出售的商品房。

建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規(guī)定：＂房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。＂也就是說只有擁有個人房產(chǎn)證，才能證明房子是你的，而不只是擁有使用權。

而按照法律規(guī)定，集體性質的土地使用權是不能在土地性質未變更性質之前進行買賣的，相應的在該土地上建造的房屋也無法進行買賣或轉讓，因此也就無法取得房屋所有權證。

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文章來源參考：【頭條】辛集市征地拆遷補償辦法，辛集拆遷規(guī)劃

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投稿：衛(wèi)熙華

內(nèi)容審核：羅思章律師