一、安徽省地稅 拆遷補(bǔ)償,土地增值稅清算扣除原則及扣除范圍

土地增值稅清算扣除原則

      在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求:

      (1)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。

      (2)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。

      (3)納稅人的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

      (4)扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

      (5)對(duì)同一類(lèi)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

      (6)納稅人分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，各分期項(xiàng)目清算方式與扣除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。

      (7)納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費(fèi)、罰息以及與該類(lèi)款項(xiàng)相關(guān)的稅金和因逾期開(kāi)發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等罰沒(méi)性質(zhì)款項(xiàng)，不允許扣除。

      土地增值稅清算扣除范圍

      除以上原則外，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)符合下列規(guī)定:

      (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額:

      1以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價(jià)款。

      2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因接受投資入股而取得土地使用權(quán)的(投資時(shí)暫不征收土 地增值稅的)，其土地成本以投資方取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額進(jìn)行確認(rèn)。

      3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因接受投資入股而取得土地使用權(quán)的(投資時(shí)征收土地增值稅的)，其土地成本以投資方以土地使用權(quán)作價(jià)入股的金額進(jìn)行確認(rèn)。

      4納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準(zhǔn)予扣除。

      5對(duì)納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，準(zhǔn)予扣除。

      問(wèn)題1 取得土地使用權(quán)所支付的金額如何分?jǐn)?

      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在取得土地使用權(quán)時(shí)，申報(bào)建設(shè)規(guī)劃含地下建筑，且將地下建筑納入項(xiàng)目容積率的計(jì)算范疇，并列入產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售的，其地下建筑物可分?jǐn)傢?xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地成本。如交納土地出讓金的非人防地下車(chē)庫(kù)，在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用證中會(huì)標(biāo)明地下車(chē)庫(kù)的土地使用年限和起止日期，同時(shí)取得“車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售許可證”，在計(jì)算地下車(chē)庫(kù)土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)可分?jǐn)偼恋爻杀尽Ｆ渌患{入項(xiàng)目容積率計(jì)算范疇或不能提供與取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)有關(guān)聯(lián)證明的地下建筑物，不得進(jìn)行土地成本分?jǐn)偂?湖北)

      同一個(gè)清算項(xiàng)目，可以將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分?jǐn)傊劣?jì)入容積率部分的可售建筑面積中，對(duì)于不計(jì)容積率的地下車(chē)位、人防工程、架空層、轉(zhuǎn)換層等不計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。(廈門(mén))

      關(guān)于無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位分?jǐn)偼恋爻杀締?wèn)題，土地成本僅在可售面積中分?jǐn)偅瑹o(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)位不分?jǐn)偼恋爻杀尽?新疆)

      問(wèn)題2政府返還土地款是否沖減取得土地使用權(quán)所支付的成本?

      《關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告》(蘇地稅規(guī)〔2012〕1號(hào))規(guī)定:納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款，應(yīng)以納稅人實(shí)際支付土地出讓金(包括后期補(bǔ)繳的土地出讓金)，減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益后予以確認(rèn)。

      《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干具體問(wèn)題的公告(征求意見(jiàn)稿)》關(guān)于財(cái)政返還資金的處理問(wèn)題也有類(lèi)似規(guī)定:地方政府、財(cái)政部門(mén)以各種名義向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目返還土地出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、稅金等，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí)應(yīng)抵減相應(yīng)項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額。對(duì)不能區(qū)分科目的返還資金，抵減土地出讓金。

      《貴州省土地增值稅清算管理辦法》第四十七條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以各種名義取得的政府返還款(包括土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)、稅金等)，在確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額時(shí)應(yīng)當(dāng)?shù)譁p相應(yīng)的扣除項(xiàng)目金額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得不能區(qū)分扣除項(xiàng)目的政府返還款應(yīng)抵減“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。

      《安徽省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》第三十七條規(guī)定:取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。其中，取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款是指納稅人依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議以貨幣或者其他形式支付的款項(xiàng)。依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議，政府或有關(guān)單位、部門(mén)以扶持、獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關(guān)聯(lián)方的金額應(yīng)從取得土地使用權(quán)所支付的金額中剔除。

      安徽省地方稅務(wù)局解讀:該辦法依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條、第七條第一款規(guī)定制定。在土地出讓、轉(zhuǎn)讓中，土地的出讓、轉(zhuǎn)讓方，依照合同將土地出讓或轉(zhuǎn)讓給受讓方，并依照合同從受讓方取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益;土地的受讓方，依照合同受讓土地，并將各種形式經(jīng)濟(jì)利益按照合同的要求支付給出讓方或轉(zhuǎn)讓方。因此土地的出讓、轉(zhuǎn)讓和受讓以及相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益的流入、流出均應(yīng)從尊重合同當(dāng)事人真實(shí)意思表達(dá)。基于這一基本原則，第三十七條明確“依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議，政府或有關(guān)單位、部門(mén)以扶持、獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關(guān)聯(lián)方的金額應(yīng)從取得土地使用權(quán)所支付的金額中剔除”。

      (2)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。拆遷補(bǔ)償費(fèi)必須是真實(shí)發(fā)生和實(shí)際支出的，支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑據(jù)應(yīng)一一對(duì)應(yīng)。

      1納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房按視同銷(xiāo)售處理，并按照國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶(hù)支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

      2納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件第三條第(一)款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

      3貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

      (3)前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的，虛列的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)不予扣除。納稅人委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求。

      (4)建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)實(shí)際發(fā)生額應(yīng)當(dāng)與工程結(jié)(決)算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符，并已取得合法有效票據(jù)。

      1納稅人采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，應(yīng)準(zhǔn)確核算施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班使用費(fèi)等。

      2納稅人在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

      3納稅人應(yīng)確保所取得相關(guān)發(fā)票的真實(shí)性和所載金額的準(zhǔn)確性，以及所提供建筑安裝工程費(fèi)與其施工方登記的建安項(xiàng)目開(kāi)票信息保持一致。

      (5)納稅人銷(xiāo)售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計(jì)人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

      1納稅人銷(xiāo)售已裝修房屋，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》或補(bǔ)充合同中明確約定。沒(méi)有明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。上述裝修費(fèi)用不包括納稅人自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買(mǎi)的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品(如窗簾、裝飾畫(huà)等)所發(fā)生的支出。

      2納稅人銷(xiāo)售已裝修的房屋時(shí)，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動(dòng)，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶(hù)式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購(gòu)成本計(jì)入開(kāi)發(fā)成本予以扣除。

      3納稅人在清算單位以外單獨(dú)建造樣板房的、其建造費(fèi)用、裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，且《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》明確約定裝修價(jià)值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價(jià)款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

      (6)公共配套設(shè)施費(fèi)

      1公共配套設(shè)施包括納稅人開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造，不可銷(xiāo)售的公共設(shè)施。

      2建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認(rèn):

      A.政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有;

      B.經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有;

      C.商品房銷(xiāo)售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會(huì)。

      3建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

      納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供政府、公用事業(yè)單位書(shū)面接收文件。

      納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施應(yīng)由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時(shí)接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門(mén)出具書(shū)面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施，且說(shuō)明不接收或未及時(shí)接收具體原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，其成本、費(fèi)用予以扣除。

      4建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

      5納稅人預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不得扣除。納稅人分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項(xiàng)目可售建筑面積占項(xiàng)目總可售建筑面積的比例計(jì)算清算項(xiàng)目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但不得超過(guò)已實(shí)際發(fā)生的金額。

      6納稅人未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

      《安徽省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》第三十九條規(guī)定:

      納稅人開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊設(shè)施等，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，在提供政府、公用事業(yè)單位書(shū)面證明后，其成本、費(fèi)用可以扣除;建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

      符合下列情況之一的，可以確認(rèn)為建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有:

      (一)商品房銷(xiāo)售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，且房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿中對(duì)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載的。

      (二)商品房銷(xiāo)售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中未注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，但通過(guò)其他方式向物業(yè)買(mǎi)受人提供書(shū)面公示材料注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，且房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿中對(duì)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記截的。

      (三)商品房銷(xiāo)售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或通過(guò)其他方式向物業(yè)買(mǎi)受人提供書(shū)面公示材料注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，但因客觀原因房屋登記機(jī)構(gòu)未在房屋登記簿中對(duì)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)調(diào)查取證予以確認(rèn)。

      (四)法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)以及仲裁裁決書(shū)確定屬于全體業(yè)主共有的。

      (7)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

      1開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是納稅人直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。行政管理部門(mén)、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷(xiāo)售部門(mén)等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷(xiāo)售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門(mén)(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。2開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與納稅人的期間費(fèi)用應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費(fèi)用，全部作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。

      (8)《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)人扣除項(xiàng)目。

      (9)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營(yíng)改增前實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加+營(yíng)改增允許扣除的城建稅、教育費(fèi)附加。地方教育附加可否扣除?要看地方政策口徑，筆者的意見(jiàn)是:不讓扣就有點(diǎn)過(guò)分了。

      (10)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和，加計(jì)20%扣除。

      (11)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除。

      1財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。

      2凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照本款扣除。

      3納稅人既向融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用以上所述兩種辦法。

      4清算時(shí)已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

      5納稅人據(jù)實(shí)列支利息支出的，應(yīng)當(dāng)提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票。

      6納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的財(cái)務(wù)咨詢(xún)費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。

      7納稅人向金融機(jī)構(gòu)借款，因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過(guò)貸款期限的利息、罰息等款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。

      友情提示

      其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，即管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用中除利息支出外的其他費(fèi)用，是應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和5%的比例計(jì)算扣除還是按比例與實(shí)際發(fā)生孰低原則扣除?關(guān)于這一問(wèn)題有以下兩種觀點(diǎn)。

      一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)實(shí)際發(fā)生原則，應(yīng)該是按孰低原則扣除，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除，指的是此項(xiàng)費(fèi)用的扣除是孰低原則，如果實(shí)際發(fā)生額低于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%，按實(shí)際發(fā)生額扣除;如果實(shí)際發(fā)生額高于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。

      另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，土地增值稅的計(jì)算有別于其他稅種，既然規(guī)定是計(jì)算扣除，也明確規(guī)定了計(jì)算的基數(shù).應(yīng)該就是按5%的比例計(jì)算，而不按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用來(lái)扣除。凡不能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫ⅲС龌虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的情況下，也無(wú)法據(jù)實(shí)扣除，只能按10%的比例計(jì)算扣除。

      上述關(guān)于“其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”扣除比例的爭(zhēng)議來(lái)自從不同角度的理解。其實(shí)上述兩種觀念的理解均不全面，均未深刻領(lǐng)會(huì)其中關(guān)鍵詞的含義。

      關(guān)鍵詞一:“計(jì)算扣除”。第二種觀點(diǎn)表達(dá)出了“計(jì)算扣除”的意思。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目歷時(shí)周期較長(zhǎng)，所發(fā)生的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用可能要跨多個(gè)年度且不為某一項(xiàng)目單獨(dú)發(fā)生，按照實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除勢(shì)必存在數(shù)據(jù)匯總期間的確認(rèn)和不同項(xiàng)目之間如何分?jǐn)偟膯?wèn)題。徒增征納雙方之間的矛盾紛爭(zhēng)，不利于實(shí)際操作執(zhí)行。而“計(jì)算扣除”可以解決這一問(wèn)題，只要按照既定比例和既定的計(jì)算公式計(jì)算即可，不必考慮實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用多寡，無(wú)論主管稅務(wù)機(jī)關(guān)還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，都簡(jiǎn)便易行。

      關(guān)鍵詞二:“之內(nèi)”。第一種觀點(diǎn)提到了“之內(nèi)”，第二種觀點(diǎn)忽視了“之內(nèi)”，“之內(nèi)”的漢語(yǔ)言意思為“在一定的數(shù)量、時(shí)間、處所、范圍的界限之內(nèi)”。既然規(guī)定5%或10%以?xún)?nèi)，就表示只要不超過(guò)5%或10%的比例都是可以的，至于具體比例該是多少，同樣有規(guī)定即“上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行”。例如，《四川省人民政府關(guān)于貫徹〈中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〉的補(bǔ)充規(guī)定》規(guī)定:其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第(一)(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的4%計(jì)算扣除。第二種觀點(diǎn)忽視“之內(nèi)”的提法，主要還是因?yàn)楹芏嗟胤綄?shí)施政策直接選取了比例上限5%或10%。

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二、土地增值稅清算條件有哪些

法律分析：納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的;2：整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;3：直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的(二) 同時(shí)，對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》

第一條 為了加強(qiáng)稅收征收管理，規(guī)范稅收征收和繳納行為，保障國(guó)家稅收收入，保護(hù)納稅人的合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，制定本法。

第二條 凡依法由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的各種稅收的征收管理，均適用本法。

第三條 稅收的開(kāi)征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行;法律授權(quán)國(guó)務(wù)院規(guī)定的，依照國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

任何機(jī)關(guān)、單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開(kāi)征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。　

第四條 法律、行政法規(guī)規(guī)定負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個(gè)人為納稅人。

法律、行政法規(guī)規(guī)定負(fù)有代扣代繳、代收代繳稅款義務(wù)的單位和個(gè)人為扣繳義務(wù)人。納稅人、扣繳義務(wù)人必須依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款。

三、土地增值稅清算是什么

法律分析：土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅，填寫(xiě)《土地增值稅清繳申報(bào)表》。并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)的資料，并辦理土地增值稅清繳手續(xù)，以及結(jié)清房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅。納稅人還應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》

第一條 為了加強(qiáng)稅收征收管理，規(guī)范稅收征收和繳納行為，保障國(guó)家稅收收入，保護(hù)納稅人的合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，制定本法。

第二條 凡依法由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的各種稅收的征收管理，均適用本法。

第三條 稅收的開(kāi)征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行;法律授權(quán)國(guó)務(wù)院規(guī)定的，依照國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

任何機(jī)關(guān)、單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開(kāi)征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。　

第四條 法律、行政法規(guī)規(guī)定負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個(gè)人為納稅人。

法律、行政法規(guī)規(guī)定負(fù)有代扣代繳、代收代繳稅款義務(wù)的單位和個(gè)人為扣繳義務(wù)人。納稅人、扣繳義務(wù)人必須依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款。

四、土地增值稅清算扣除項(xiàng)目有哪些

第一，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定：“計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目”：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。”第二，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條

（一）、

（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條

（一）、

（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

五、土地增值稅清算扣除項(xiàng)目包括什么

法律主觀：土地增值稅計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目有取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。土地增值稅納稅期限為房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)。一、土地增值稅計(jì)算增值額有哪些扣除項(xiàng)目土地增值稅計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目如下：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；2.開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；3.新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。二、土地增值稅納稅期限為多長(zhǎng)時(shí)間土地增值稅納稅期限為簽訂房地產(chǎn)合同之日起七日內(nèi)。土地增值稅納稅的納稅人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)合同簽訂之日起7天以?xún)?nèi)向房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)，并提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和其他有關(guān)資料，然后按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額和規(guī)定的期限繳納土地增值稅。三、我國(guó)的土地增值稅如何征收我國(guó)的土地增值稅按照取得的收入扣除規(guī)定的項(xiàng)目后的增值額進(jìn)行征收以及按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和相應(yīng)的稅率計(jì)算征收。土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第三條規(guī)定，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

法律客觀：一、房地產(chǎn)土地增值稅扣除項(xiàng)目有哪些？納稅人財(cái)務(wù)制度健全，能真實(shí)準(zhǔn)確核算收入和成本費(fèi)用的，按照《條例》和《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，確認(rèn)其扣除項(xiàng)目金額。（1）獲得土地使用權(quán)的數(shù)額。它包括納稅人為取得土地使用權(quán)支付的土地費(fèi)用和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定支付的有關(guān)費(fèi)用。（2）成本，開(kāi)發(fā)土地和新建筑及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、初始工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)和間接成本的發(fā)展。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際數(shù)額扣除。（3）開(kāi)發(fā)土地和新建住房及其附屬設(shè)施的費(fèi)用、利息支出的財(cái)務(wù)費(fèi)用，可以通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行評(píng)估，并提供金融機(jī)構(gòu)的證明，允許扣除，但不能超過(guò)商業(yè)銀行同期貸款計(jì)算出的最高貸款額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5％以?xún)?nèi)扣除。（4）與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅收。指營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)的印花稅。轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的教育費(fèi)的附加費(fèi)也可以從稅收中扣除。（5）增加扣除額。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可以扣除土地使用權(quán)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本支付的20％。二、房地產(chǎn)土地增值稅扣除項(xiàng)目能減免嗎？《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定：“有下列情形之一的，免征土地增值稅：1、納稅人建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額百分之二十的。2、因國(guó)家建設(shè)需要依法征收回的房地產(chǎn)。”（1）要注意開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，凡是從事工業(yè)、商業(yè)用房以及娛樂(lè)用房地產(chǎn)，如高爾夫球場(chǎng)、娛樂(lè)城、游樂(lè)中心等都不屬于免稅范圍；雖屬住宅但造價(jià)昂貴，裝修超豪華，占地很大，建筑面積大大超過(guò)正常水平的花園別墅、度假村、高級(jí)洋樓、高級(jí)公寓等，也不屬于免稅范圍。（2）要注意增值額是否低于扣除項(xiàng)目20％的，雖然是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開(kāi)發(fā)的，但取得的增值額（即毛利潤(rùn)）高于扣除項(xiàng)目（即成本）20％以上的，也不能予以免稅，而應(yīng)對(duì)其全部增值額按規(guī)定征稅。（3）對(duì)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，要注意對(duì)房地產(chǎn)的征用是否符合《土地管理法》和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》以及各地區(qū)制訂的具體拆遷規(guī)定和征用辦法。只有屬于政府行為（包括政府委托）的征用拆遷，被征用房地產(chǎn)補(bǔ)償收入才免征土地增值稅，而那些屬于商業(yè)性收購(gòu)和開(kāi)發(fā)的則不屬于土地增值稅的免稅范圍。土地增值稅是國(guó)家的政策是不能夠減免的，如果大家有不知道的，可以去先關(guān)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)工作人員，土地增值稅的管理細(xì)則都有所差異，具體的細(xì)則按照當(dāng)?shù)氐囊?guī)定執(zhí)行。

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投稿：孔凱

內(nèi)容審核：趙正群律師