一、爭取拆遷補償?shù)男〖记?在拆遷過程中，有哪些和拆遷方談判的小技巧

其一，知己知彼，百戰(zhàn)不殆

這是拆遷協(xié)商談判前的準備工作。一方面，大家要注意搜集信息，了解當前拆遷補償?shù)臉藴屎退?，再結(jié)合自身情況確定自己的目標和底線。這主要是通過及時查閱相關(guān)公告、申請政府信息公開和適當了解周邊類似房地產(chǎn)的市場價格等行動來實現(xiàn)。另一方面，我們不僅要知己還要知彼，這樣才能在之后的談判時做到心中有數(shù)，游刃有余。所以，還要多收集一些拆遷方的信息，例如到底是誰要拆我們的房子？他們有沒有權(quán)限？又有著怎樣的背景？做好了這些充分的準備，就容易在之后的談判中做到不慌不忙、從容應(yīng)對了。

其二，少說多聽，不要輕易亮底

征收方第一次來上門談判，其實也是來摸你的底的，探探你的情況和心理預(yù)期。這時候千萬不要“太直”，把自己內(nèi)心的真實報價直接透露給對方。因為一旦對方知道了你的底線，主動權(quán)就在他手里了。正確的做法是：首先，不要輕易讓對方摸清你的底。一方面不要在征收方提出補償條件時明確表態(tài)接受或不接受，注意為日后的談判留出余地；另一方面不要直接說出自己的心理價位，這樣可能會沒有了爭取更高補償?shù)目臻g。其次，一定要善于傾聽，而且盡量不露痕跡的啟發(fā)對方多說，在他發(fā)表意見的過程中分析和判斷對方的底線，捕捉有用信息，及時做好錄音記錄，從而調(diào)整自己的應(yīng)對策略，掌握談判的主動權(quán)。

其三，跟有決定權(quán)的人談判

與對方談判有意義的前提是雙方對談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán)，也就是要確定和你談判的是能說了算的人。否則你可能費了大量的口舌和精力跟對方談了半天，最后他來了句：這個我說了也不算、這個超出我決定的權(quán)限了，必須回去請示領(lǐng)導，此時你就會很崩潰。所以，在談判之前，大家就要確認一下，跟自己談判的人是不是有決定權(quán)和執(zhí)行權(quán)，以免對方在關(guān)鍵時刻以沒有權(quán)限為借口來推脫，浪費您寶貴的維權(quán)時間。實踐中，一些被征收人會根據(jù)情況主動提出與項目動遷工作的負責人、領(lǐng)導來直接談，這是富有智慧的做法。

其四，合理報價，不漫天要價

給自己定一個心理預(yù)期價是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的。如果要求過高，脫離了實際，可能會導致直接談崩；要求過低，又擔心吃虧。所以報價不宜過高，也不宜過低，可以稍微高于自己的心理預(yù)期，但是也不要高到讓拆遷方覺得太離譜。給大家建議的參考標準是：首先，可以和周邊房地產(chǎn)市場價格對比，因為對被征收房屋價值的補償，一般不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，這是有充分的法律依據(jù)的；其次，要考慮自己之后的生活質(zhì)量和居住條件，以不降低且略有提升為標準。無論如何，指望著“拆遷暴富”都是不值得提倡的心態(tài)，也往往無法實現(xiàn)。

其五，找出征收方的違法點，以備靈活運用

征收方在拆遷整個過程中的違法點經(jīng)常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評估程序違法等。這時你指出它的違法點，往往可以提高談判的籌碼。因為拆遷方會懼怕一旦在某起涉及項目的行政訴訟中敗訴，整個拆遷項目的進度將會受到影響，他們就會遭受極大的損失。所以談判時抓住對方的破綻和弱點，對最終獲得一個滿意的談判結(jié)果也能起到重要作用。當然，這就需要被征收人對590號令及相關(guān)的規(guī)范性文件具有相當程度的基礎(chǔ)和了解了。兩眼一摸黑式的談判，信息和知識儲備都不對等，那么被征收人吃虧幾乎是難以扭轉(zhuǎn)的。

其六，房子不能輕易搬，簽訂協(xié)議要謹慎

房子和拆遷補償協(xié)議是和征收方談判時的兩個重要的砝碼。房子是要求補償?shù)闹匾獞{證和依據(jù)，一旦房子守不住被非法強拆，之后的維權(quán)和談判將變得困難重重。而補償協(xié)議一旦簽了，就意味著你接受了對方提出的條件，對方已沒有和你繼續(xù)談判的必要。由于協(xié)議具有法律效力，之后再想反悔也很難。所以大家一定要謹記，對待房子和補償協(xié)議這兩個對拆遷至關(guān)重要的問題，要慎之又慎，切不可聽信拆遷方的口頭承諾或誘騙，輕率的搬出房子、簽署協(xié)議。只要堅守住房子這個陣地，在對補償安置不滿時暫不簽字，你手中就還有談判的砝碼，就有機會在之后的維權(quán)中為自己爭取一個滿意的補償。

二、與拆遷方進行拆遷談判的技巧有哪些

三、在拆遷協(xié)商談判中，如何了解當?shù)夭疬w政策的細節(jié)？

法律分析：在拆遷協(xié)商談判中，了解當?shù)夭疬w政策的細節(jié)至關(guān)重要。一般來說，拆遷政策與不同地區(qū)、城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)等有關(guān)，因此需要考慮相應(yīng)的法律法規(guī)以及相應(yīng)部門的具體規(guī)定。此外，需要重視拆遷協(xié)商談判過程中披露的信息，并對產(chǎn)權(quán)、補償方式、安置等方面進行全面的分析和比較。

法律依據(jù)：

1.《中華人民共和國城市房屋拆遷條例》第十五條：當?shù)厝嗣裾畱?yīng)當按照規(guī)定向社會公布拆遷范圍、安置方式、補助標準和時間、責任分工等有關(guān)拆遷的政策和規(guī)定。

2.《中華人民共和國國有土地上房屋征收與補償條例》第十六條：征收單位應(yīng)當告知被征收人有關(guān)征收對象、土地用途、征收范圍、征收標準、支付方式、房屋拆遷等有關(guān)情況，讓被征收人充分了解征收情況。

3.《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第十一條：城市規(guī)劃應(yīng)當依據(jù)國家、省、自治區(qū)、直轄市規(guī)劃，貫徹可持續(xù)發(fā)展的原則，統(tǒng)籌城市和農(nóng)村土地利用，保障公共利益和民間利益，適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展需要和人民群眾的生產(chǎn)生活需要。

四、拆遷談判技巧二十條

拆遷談判技巧二十條如下：1、知己知彼，百戰(zhàn)不殆。這是拆遷協(xié)商談判前的準備工作；2、少說多聽，不要輕易亮底。征收方第一次來上門談判，其實也是來摸你的底的，探探你的情況和心理預(yù)期；3、跟有決定權(quán)的人談判。與對方談判有意義的前提是雙方對談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán)，也就是要確定和你談判的是能說了算的人；4、合理報價，不漫天要價。給自己定一個心理預(yù)期價是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的；5、找出征收方的違法點，以備靈活運用。征收方在拆遷整個過程中的違法點經(jīng)常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評估程序違法等；6、房子不能輕易搬，簽訂協(xié)議要謹慎。房子和拆遷補償協(xié)議是和征收方談判時的兩個重要的砝碼；7、適時提起法律程序阻滯違法拆遷進程。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要。

五、怎樣和拆遷辦的人談判

法律分析：談判對象要有選擇性：在涉及到提出拆遷補償要求的問題上，一般在進行第一輪報價前可以與一般的工作人員先行了解，通過實際沒有談判權(quán)限的工作人員反應(yīng)自己較高或者認為無法達到的報價，通過對其向上反饋結(jié)果的試探、從其字里行間獲取有用信息，了解對方的可承受價格與底線。其次，從談判技巧上講，我們也不主張在談判的一開始就與高層人員交談，這樣能保證我們較大的回旋余地，等到我們在項目調(diào)查和其他渠道中抓住對方的把柄和短處，足以撼動談判的地位時候找到高層人員，一錘定音。最后，多方的獲取信息也極為重要，一般高層的信號都會逐級通過工作人員釋放出來，及時的把握信息、判斷形勢，有利于我們最終獲得最理想的談判結(jié)果。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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文章來源參考：【頭條】爭取拆遷補償?shù)男〖记桑?

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投稿：施文

內(nèi)容審核：張小華律師