一、房屋拆遷補(bǔ)償安置行政裁決,拆遷安置補(bǔ)償行政裁決案件的調(diào)解

根據(jù)行政訴訟法規(guī)定，法院審理行政案件不適用調(diào)解。其立法本意是，行政機(jī)關(guān)及其工作人員對于國家權(quán)力不能隨意處分。社會主義法制理念告訴我們，建立行政訴訟制度的直接目的是解決行政爭議。十幾年的行政審判經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)又告訴我們，解決行政爭議的最有效途徑之一是“調(diào)解”。筆者認(rèn)為，在拆遷安置補(bǔ)償裁決案件審理中，強(qiáng)化調(diào)解工作顯得更為重要。

1、拆遷安置補(bǔ)償裁決雖然體現(xiàn)的是國家意志，但確定的是民事雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。對于民事權(quán)利義務(wù)，當(dāng)事人在不違反法律規(guī)定的情況下是可以自由處分的。而這種處分對國家利益沒有絲毫影響。

2、從拆遷補(bǔ)償裁決案件的性質(zhì)看，適合于調(diào)解。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，"協(xié)商不成"是啟動行政裁決的前提，既然在行政程序中強(qiáng)調(diào)"協(xié)商"，那么司法程序中為何要排斥調(diào)解呢?近日，山東省高級人民法院起草的《法院行政訴訟調(diào)解暫行規(guī)定》(征求意見稿)明確將行政裁決案件列入可以進(jìn)行調(diào)解的范圍。

3、拆遷補(bǔ)償裁決案件如果簡單地以判決方式結(jié)案，當(dāng)事人不可能服判息訴，矛盾依然得不到解決，導(dǎo)致當(dāng)事人纏訴、上訪等情況的出現(xiàn)，還會影響拆遷活動的正常進(jìn)行。若以調(diào)解方式結(jié)案，則案結(jié)事了，既解決了原、被告之間的行政爭議，達(dá)到了行政機(jī)關(guān)行政管理的目的;又化解了原告與第三人之間的民事糾紛，滿足了行政相對人的合理要求，從而實(shí)現(xiàn)了法律效果與社會效果的統(tǒng)一。

一、如何判斷是行政復(fù)議還是行政訴訟？

行政復(fù)議有以下四個(gè)特點(diǎn)：（1）提出行政復(fù)議的人，必須是認(rèn)為行政機(jī)關(guān)行使職權(quán)的行為侵犯其合法權(quán)益的法人和其他組織。（2）當(dāng)事人提出行政復(fù)議，必須是在行政機(jī)關(guān)已經(jīng)做出行政決定之后，如果行政機(jī)關(guān)尚沒做出決定，則不存在復(fù)議問題。復(fù)議的任務(wù)是解決行政爭議，而不是解決民事或其他爭議。（3）當(dāng)事人對行政機(jī)關(guān)的行政決定不服，只能按法律規(guī)定，向有行政復(fù)議權(quán)的行政機(jī)關(guān)申請復(fù)議。（4）行政復(fù)議，以書面審查為主，以不調(diào)解為原則。行政復(fù)議的結(jié)論做出后，即具有法律效力。只要法律未規(guī)定復(fù)議決定為終局裁決的，當(dāng)事人對復(fù)議決定不服的，仍可以按行政訴訟法的規(guī)定，向人民法院提請?jiān)V訟。（5）行政復(fù)議的主體：作出行政行為的上一級行政單位行政復(fù)議的客體：認(rèn)為被侵犯其合法權(quán)益的法人和其他組織被申請人：作出行政行為的行政單位我國的行政訴訟具有如下特征：1．行政案件由人民法院受理和審理。2．人民法院審理的行政案件只限于就行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為的合法性發(fā)生的爭議。3．行政復(fù)議不是行政訴訟的前置階段或必經(jīng)程序。4．行政案件的審理方式原則上為開庭審理。在我國，行政訴訟案件的構(gòu)成應(yīng)當(dāng)具備以下五個(gè)要件：1．原告是認(rèn)為行政機(jī)關(guān)及法律、法規(guī)授權(quán)組織作出的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的公民、法人或者其他組織。行使行政職權(quán)的行政機(jī)關(guān)或者法律法規(guī)授權(quán)的組織不能充當(dāng)原告。2．被告是作出被原告認(rèn)為侵犯其合法權(quán)益的具體行政行為的行政機(jī)關(guān)及法律、法規(guī)授權(quán)組織。3．原告提起行政訴訟必須是針對法律、法規(guī)規(guī)定屬于法院受案范圍內(nèi)及屬于受訴法院管轄的行政爭議。4．原告必須在法定期限內(nèi)起訴。5．法律、法規(guī)規(guī)定起訴前必須經(jīng)過行政復(fù)議的，已進(jìn)行了行政復(fù)議；自行選擇行政復(fù)議的，復(fù)議機(jī)關(guān)已作出復(fù)議決定或者逾期未作出復(fù)議決定。

二、析拆遷安置補(bǔ)償裁決的審查

拆遷安置補(bǔ)償裁決是指拆遷行政管理部門依照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的授權(quán)，對拆遷人與被拆遷人之間發(fā)生的、與拆遷行政管理有關(guān)的安置補(bǔ)償糾紛進(jìn)行審查，并居中作出判斷的行政行為。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人對裁決不服可以向人民法院起訴。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋拆遷遍地開花，與此同時(shí)，大量的不服房屋拆遷安置補(bǔ)償裁決的訴訟案件涌入法院。我們在歸納總結(jié)審理這類案件中遇到的亟待解決問題的基礎(chǔ)上，提出了一些初步的解決思路。我們認(rèn)為，人民法院在審理拆遷安置補(bǔ)償裁決案件時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

一、關(guān)于當(dāng)事人資格的審查問題

房屋拆遷安置補(bǔ)償裁決(以下簡稱拆遷補(bǔ)償裁決)行政訴訟的主體包括原告、被告和第三人。由于房屋拆遷案件涉及的行政主體較多，如何確定當(dāng)事人訴訟主體資格，審判實(shí)際中存在較大爭議。

(一)關(guān)于原告。

拆遷安置補(bǔ)償裁決訴訟的原告是指認(rèn)為行政機(jī)關(guān)作出的房屋拆遷安置補(bǔ)償裁決侵犯其合法權(quán)益，而向人民法院提起訴訟的公民或組織。一般而言，具有拆遷補(bǔ)償裁決原告資格的是拆遷人和被拆遷人，但與拆遷有法律上的利害關(guān)系的人也可成為拆遷補(bǔ)償裁決訴訟的原告。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，拆遷人是指取得城市房屋拆遷許可證的單位，即取得許可證的國家機(jī)關(guān)、企業(yè)和公共公益事業(yè)單位。被拆遷人是被拆遷房屋的所有人。利害關(guān)系人則是除拆遷人與被拆遷人以外的，與拆遷補(bǔ)償裁決有法律上的利害關(guān)系的共有人、繼承人、承租人。對于承租人，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條已賦予了其作為拆遷補(bǔ)償裁決原告的主體地位。而共有人雖然不是房屋產(chǎn)權(quán)證上載明的房屋所有人，但他與產(chǎn)權(quán)人對拆遷房屋在民法上存在共有關(guān)系，不論是按份共有，還是共同共有，拆遷補(bǔ)償裁決都與其有直接的利害關(guān)系。繼承人是在被拆遷人死后繼承其產(chǎn)權(quán)的人，雖尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，但在法律上被拆遷人隨著死亡其原告主體資格已滅失，繼承人繼承了被拆遷人的產(chǎn)權(quán)，理所當(dāng)然地取得原告的主體地位。

(二)關(guān)于被告。

拆遷安置補(bǔ)償裁決訴訟的被告是指實(shí)施的具體行政行為被公民或組織認(rèn)為侵犯其合法權(quán)益，而被訴至法院的行政主體。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。依據(jù)該條規(guī)定，拆遷安置補(bǔ)償裁決訴訟的被告應(yīng)當(dāng)是具有拆遷安置補(bǔ)償裁決權(quán)的行政機(jī)關(guān)，該行政機(jī)關(guān)只有房屋拆遷管理部門或者同級人民政府，而不是其下設(shè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)或拆遷辦。因此，具有拆遷補(bǔ)償裁決訴訟被告資格的只有兩類主體即房屋拆遷管理部門和同級人民政府。

(三)關(guān)于第三人。

拆遷安置補(bǔ)償裁決訴訟中的第三人是指與拆遷安置補(bǔ)償裁決有關(guān)的，與原告的訴訟權(quán)益相對抗的主體。根據(jù)行政訴訟法的規(guī)定，與拆遷補(bǔ)償裁決有利害關(guān)系的公民、法人或者組織，可以作為第三人申請參加訴訟，或由人民法院通知參加訴訟。被拆遷人就補(bǔ)償裁決提起行政訴訟，作出裁決的行政機(jī)關(guān)為被告，拆遷人為第三人;拆遷人就補(bǔ)償裁決提起行政訴訟，作出裁決的行政機(jī)關(guān)為被告，被拆遷人為第三人。原告未列第三人的，人民法院應(yīng)當(dāng)追加拆遷人或被拆遷人為第三人參加訴訟。如果第三人拒不參加訴訟，不影響人民法院繼續(xù)審理。

二、關(guān)于審查程度問題

由于房屋拆遷是一個(gè)聯(lián)系的、發(fā)展的過程，人民法院在審查拆遷補(bǔ)償裁決時(shí)，對拆遷補(bǔ)償裁決的審查程度有多寬?是否要對裁決之前的前置行為的合法性進(jìn)行審查?前置行為主要是指頒發(fā)拆遷許可證行為，甚至這之前的頒發(fā)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證等行為的合法性。我們認(rèn)為，人民法院審理行政案件是對被訴的具體行政行為的合法性進(jìn)行審查，審查的內(nèi)容包括行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為認(rèn)定事實(shí)的證據(jù)是否確鑿，適用法律、法規(guī)是否正確、是否違反法定程序，是否超越職權(quán)或?yàn)E用職權(quán)等情形而拆遷許可證是行政機(jī)關(guān)依據(jù)法定職權(quán)作出的具有法律效力的文書，在拆遷裁決案件中是作為一份證據(jù)來支持拆遷裁決的，因此，在未經(jīng)法定程序確認(rèn)其無效之前，該份證據(jù)為有效證據(jù)，法院應(yīng)采信，而無須審查，除非該許可證存在明顯的違法行為。因此，在審查拆遷裁決時(shí)，不應(yīng)擴(kuò)大審查范圍。但如果當(dāng)事人要求法院一并審查許可證的合法性時(shí)，法院應(yīng)告知其另行起訴;如果拆遷許可案件可能影響拆遷補(bǔ)償裁決案件的審理結(jié)果的，法院可中止拆遷補(bǔ)償裁決案件的審理;對已審結(jié)的拆遷補(bǔ)償裁決案件，如果拆遷許可證在此之后被撤消，可對該案啟動再審程序進(jìn)行救濟(jì)。當(dāng)事人就拆遷許可證、拆遷補(bǔ)償裁決同時(shí)提起訴訟的，人民法院可以合并審理，也可以分別審理。

三、關(guān)于拆遷房屋性質(zhì)和面積的審查問題

(一)拆遷房屋的性質(zhì)認(rèn)定

被拆遷的房屋存在兩種性質(zhì)，一是住宅;二是非住宅(在此指營業(yè)用房)。人民法院一般根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證書上記載的用途確定其性質(zhì)。在現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常存在被拆遷人改變房屋用途的情況。如房屋權(quán)屬證登記的是住宅，但被拆遷人將住宅改變?yōu)闋I業(yè)用房。對這類房屋性質(zhì)如何認(rèn)定?由于不同的房屋用途所繳納的土地出讓金不同，建設(shè)部1993年的一個(gè)批復(fù)指出對私有房屋的使用性質(zhì)雖已變更，但沒有辦理房屋使用變更登記的，應(yīng)首先補(bǔ)辦房屋使用性質(zhì)變更登記手續(xù)，補(bǔ)交國家規(guī)定的有關(guān)稅費(fèi)后，拆遷人則根據(jù)房屋使用性質(zhì)變更情況與被拆遷人簽定拆遷房屋補(bǔ)償安置合同。我們認(rèn)為，人民法院在審查拆遷補(bǔ)償裁決案件，對于已變更房屋用途的房屋性質(zhì)的確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)充分尊重行政機(jī)關(guān)通過行政程序變更房屋使用性質(zhì)的事實(shí)，對于實(shí)際在經(jīng)營，取得合法的經(jīng)營手續(xù)，并已辦理房屋使用性質(zhì)變更手續(xù)的，應(yīng)根據(jù)變更登記記載的房屋用途來認(rèn)定房屋性質(zhì);對于已變更為非住宅用房或營業(yè)用房，且有合法經(jīng)營手續(xù)，但未辦理房屋使用性質(zhì)變更手續(xù)的，被拆遷人在拆遷人作出拆遷補(bǔ)償裁決之前，補(bǔ)辦了房屋使用性質(zhì)變更登記手續(xù)，并補(bǔ)交了相關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)以其實(shí)際使用狀況來判斷房屋性質(zhì)。對于已實(shí)際經(jīng)營并已辦理相關(guān)合法手續(xù)，由于當(dāng)?shù)貨]有實(shí)行房屋使用變更登記，所有權(quán)人無法變更登記的，應(yīng)以其實(shí)際使用狀況來判斷房屋性質(zhì)。

一、被拆遷房屋糾紛怎么解決

遇到房屋拆遷糾紛的處理，可以首先雙方協(xié)商認(rèn)定，無法達(dá)成一致意見的，可以申請仲裁裁決、或者起訴到法院判決處理，具體情況下對于房屋拆遷糾紛的認(rèn)定，一般爭議在拆遷的賠償款多少上。

1、行政裁決

拆遷人與被拆遷人，被拆遷人與房屋承租人達(dá)不到拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決申請可以由拆遷人、被拆遷人、被拆遷人房屋承租人任何一方提出，但必須是與某拆遷事項(xiàng)有直接厲害關(guān)系的公民法人或其他組織。當(dāng)事人委托他人申請裁決的，應(yīng)出具授權(quán)委托書。無行為能力人由其監(jiān)護(hù)人代位申請裁決的，應(yīng)出具法定監(jiān)護(hù)人的身份證明。裁決申請應(yīng)當(dāng)在拆遷期限內(nèi)提出。裁決申請書應(yīng)當(dāng)寫明以下內(nèi)容：

(1)房屋拆遷當(dāng)事人的姓名或名稱，住址

(2)申請裁決的事實(shí)和理由

(3)證據(jù)的來源，證人的姓名、住址

2、行政或司法強(qiáng)制

行政強(qiáng)制：被拆遷人或者房屋承租人在行政裁決書規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由拆遷管理部門提請公安部門強(qiáng)制拆遷。

司法強(qiáng)制：被拆遷人或者房屋承租人在裁決書規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆遷之前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。行政強(qiáng)制或司法強(qiáng)制只能選一種。

3、民事仲裁或民事訴訟

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在協(xié)議約定的搬遷內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院提起民事訴訟。訴訟期間，拆遷人可以向法院申請先予執(zhí)行。

三、淺析拆遷安置補(bǔ)償裁決的審查

拆遷安置補(bǔ)償裁決是指拆遷行政管理部門依照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的授權(quán)，對拆遷人與被拆遷人之間發(fā)生的、與拆遷行政管理有關(guān)的安置補(bǔ)償糾紛進(jìn)行審查，并居中作出判斷的行政行為。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人對裁決不服可以向人民法院起訴。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋拆遷遍地開花，與此同時(shí)，大量的不服房屋拆遷安置補(bǔ)償裁決的訴訟案件涌入法院。我們在歸納總結(jié)審理這類案件中遇到的亟待解決問題的基礎(chǔ)上，提出了一些初步的解決思路。我們認(rèn)為，人民法院在審理拆遷安置補(bǔ)償裁決案件時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

一、關(guān)于當(dāng)事人資格的審查問題

房屋拆遷安置補(bǔ)償裁決(以下簡稱拆遷補(bǔ)償裁決)行政訴訟的主體包括原告、被告和第三人。由于房屋拆遷案件涉及的行政主體較多，如何確定當(dāng)事人訴訟主體資格，審判實(shí)際中存在較大爭議。

(一)關(guān)于原告。

拆遷安置補(bǔ)償裁決訴訟的原告是指認(rèn)為行政機(jī)關(guān)作出的房屋拆遷安置補(bǔ)償裁決侵犯其合法權(quán)益，而向人民法院提起訴訟的公民或組織。一般而言，具有拆遷補(bǔ)償裁決原告資格的是拆遷人和被拆遷人，但與拆遷有法律上的利害關(guān)系的人也可成為拆遷補(bǔ)償裁決訴訟的原告。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，拆遷人是指取得城市房屋拆遷許可證的單位，即取得許可證的國家機(jī)關(guān)、企業(yè)和公共公益事業(yè)單位。被拆遷人是被拆遷房屋的所有人。利害關(guān)系人則是除拆遷人與被拆遷人以外的，與拆遷補(bǔ)償裁決有法律上的利害關(guān)系的共有人、繼承人、承租人。對于承租人，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條已賦予了其作為拆遷補(bǔ)償裁決原告的主體地位。而共有人雖然不是房屋產(chǎn)權(quán)證上載明的房屋所有人，但他與產(chǎn)權(quán)人對拆遷房屋在民法上存在共有關(guān)系，不論是按份共有，還是共同共有，拆遷補(bǔ)償裁決都與其有直接的利害關(guān)系。繼承人是在被拆遷人死后繼承其產(chǎn)權(quán)的人，雖尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，但在法律上被拆遷人隨著死亡其原告主體資格已滅失，繼承人繼承了被拆遷人的產(chǎn)權(quán)，理所當(dāng)然地取得原告的主體地位。

(二)關(guān)于被告。

拆遷安置補(bǔ)償裁決訴訟的被告是指實(shí)施的具體行政行為被公民或組織認(rèn)為侵犯其合法權(quán)益，而被訴至法院的行政主體。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。依據(jù)該條規(guī)定，拆遷安置補(bǔ)償裁決訴訟的被告應(yīng)當(dāng)是具有拆遷安置補(bǔ)償裁決權(quán)的行政機(jī)關(guān)，該行政機(jī)關(guān)只有房屋拆遷管理部門或者同級人民政府，而不是其下設(shè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)或拆遷辦。因此，具有拆遷補(bǔ)償裁決訴訟被告資格的只有兩類主體即房屋拆遷管理部門和同級人民政府。

(三)關(guān)于第三人。

拆遷安置補(bǔ)償裁決訴訟中的第三人是指與拆遷安置補(bǔ)償裁決有關(guān)的，與原告的訴訟權(quán)益相對抗的主體。根據(jù)行政訴訟法的規(guī)定，與拆遷補(bǔ)償裁決有利害關(guān)系的公民、法人或者組織，可以作為第三人申請參加訴訟，或由人民法院通知參加訴訟。被拆遷人就補(bǔ)償裁決提起行政訴訟，作出裁決的行政機(jī)關(guān)為被告，拆遷人為第三人;拆遷人就補(bǔ)償裁決提起行政訴訟，作出裁決的行政機(jī)關(guān)為被告，被拆遷人為第三人。原告未列第三人的，人民法院應(yīng)當(dāng)追加拆遷人或被拆遷人為第三人參加訴訟。如果第三人拒不參加訴訟，不影響人民法院繼續(xù)審理。

二、關(guān)于審查程度問題

由于房屋拆遷是一個(gè)聯(lián)系的、發(fā)展的過程，人民法院在審查拆遷補(bǔ)償裁決時(shí)，對拆遷補(bǔ)償裁決的審查程度有多寬?是否要對裁決之前的前置行為的合法性進(jìn)行審查?前置行為主要是指頒發(fā)拆遷許可證行為，甚至這之前的頒發(fā)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證等行為的合法性。我們認(rèn)為，人民法院審理行政案件是對被訴的具體行政行為的合法性進(jìn)行審查，審查的內(nèi)容包括行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為認(rèn)定事實(shí)的證據(jù)是否確鑿，適用法律、法規(guī)是否正確、是否違反法定程序，是否超越職權(quán)或?yàn)E用職權(quán)等情形而拆遷許可證是行政機(jī)關(guān)依據(jù)法定職權(quán)作出的具有法律效力的文書，在拆遷裁決案件中是作為一份證據(jù)來支持拆遷裁決的，因此，在未經(jīng)法定程序確認(rèn)其無效之前，該份證據(jù)為有效證據(jù)，法院應(yīng)采信，而無須審查，除非該許可證存在明顯的違法行為。因此，在審查拆遷裁決時(shí)，不應(yīng)擴(kuò)大審查范圍。但如果當(dāng)事人要求法院一并審查許可證的合法性時(shí)，法院應(yīng)告知其另行起訴;如果拆遷許可案件可能影響拆遷補(bǔ)償裁決案件的審理結(jié)果的，法院可中止拆遷補(bǔ)償裁決案件的審理;對已審結(jié)的拆遷補(bǔ)償裁決案件，如果拆遷許可證在此之后被撤消，可對該案啟動再審程序進(jìn)行救濟(jì)。當(dāng)事人就拆遷許可證、拆遷補(bǔ)償裁決同時(shí)提起訴訟的，人民法院可以合并審理，也可以分別審理。

三、關(guān)于拆遷房屋性質(zhì)和面積的審查問題

(一)拆遷房屋的性質(zhì)認(rèn)定

被拆遷的房屋存在兩種性質(zhì)，一是住宅;二是非住宅(在此指營業(yè)用房)。人民法院一般根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證書上記載的用途確定其性質(zhì)。在現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)常存在被拆遷人改變房屋用途的情況。如房屋權(quán)屬證登記的是住宅，但被拆遷人將住宅改變?yōu)闋I業(yè)用房。對這類房屋性質(zhì)如何認(rèn)定?由于不同的房屋用途所繳納的土地出讓金不同，建設(shè)部1993年的一個(gè)批復(fù)指出對私有房屋的使用性質(zhì)雖已變更，但沒有辦理房屋使用變更登記的，應(yīng)首先補(bǔ)辦房屋使用性質(zhì)變更登記手續(xù)，補(bǔ)交國家規(guī)定的有關(guān)稅費(fèi)后，拆遷人則根據(jù)房屋使用性質(zhì)變更情況與被拆遷人簽定拆遷房屋補(bǔ)償安置合同。我們認(rèn)為，人民法院在審查拆遷補(bǔ)償裁決案件，對于已變更房屋用途的房屋性質(zhì)的確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)充分尊重行政機(jī)關(guān)通過行政程序變更房屋使用性質(zhì)的事實(shí)，對于實(shí)際在經(jīng)營，取得合法的經(jīng)營手續(xù)，并已辦理房屋使用性質(zhì)變更手續(xù)的，應(yīng)根據(jù)變更登記記載的房屋用途來認(rèn)定房屋性質(zhì);對于已變更為非住宅用房或營業(yè)用房，且有合法經(jīng)營手續(xù)，但未辦理房屋使用性質(zhì)變更手續(xù)的，被拆遷人在拆遷人作出拆遷補(bǔ)償裁決之前，補(bǔ)辦了房屋使用性質(zhì)變更登記手續(xù)，并補(bǔ)交了相關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)以其實(shí)際使用狀況來判斷房屋性質(zhì)。對于已實(shí)際經(jīng)營并已辦理相關(guān)合法手續(xù)，由于當(dāng)?shù)貨]有實(shí)行房屋使用變更登記，所有權(quán)人無法變更登記的，應(yīng)以其實(shí)際使用狀況來判斷房屋性質(zhì)。

一、房屋拆遷是屬于行政訴訟嗎

房屋拆遷是行政訴訟。如果被拆遷人對房屋拆遷補(bǔ)償產(chǎn)生糾紛的，可以向人民法院提起行政訴訟。這是在雙方產(chǎn)生糾紛之后經(jīng)溝通無效所采取的化解糾紛的有效途徑，也是一種維權(quán)的方式。拆遷人與被拆遷人或者是被拆遷人與房屋承租人之間不能達(dá)成拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的，通過當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門進(jìn)行裁決。

公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道作出行政行為之日起六個(gè)月內(nèi)提出。法律另有規(guī)定的除外。因不動產(chǎn)提起訴訟的案件自行政行為作出之日起超過二十年，其他案件自行政行為作出之日起超過五年提起訴訟的，人民法院不予受理。

四、房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議糾紛是屬于行政訴訟還是民事訴訟

法律分析：依據(jù)我國行政訴訟的規(guī)定，因拆遷補(bǔ)償問題產(chǎn)生糾紛的是屬于行政糾紛，應(yīng)該向人民法院提起行政訴訟，而不是提起民事訴訟。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

五、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是行政訴訟嗎

法律分析：是行政行為，如果對拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議由異議，其訴訟種類屬于行政訴訟。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國行政訴訟法》

第十二條

人民法院受理公民、法人或者其他組織提起的下列訴訟：

（一） 對行政拘留、暫扣或者吊銷許可證和執(zhí)照、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、沒收違法所得、沒收非法財(cái)物、罰款、警告等行政處罰不服的；

（二） 對限制人身自由或者對財(cái)產(chǎn)的查封、扣押、凍結(jié)等行政強(qiáng)制措施和行政強(qiáng)制執(zhí)行不服的；

（三） 申請行政許可，行政機(jī)關(guān)拒絕或者在法定期限內(nèi)不予答復(fù)，或者對行政機(jī)關(guān)作出的有關(guān)行政許可的其他決定不服的；

（四） 對行政機(jī)關(guān)作出的關(guān)于確認(rèn)土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的決定不服的；

（五） 對征收、征用決定及其補(bǔ)償決定不服的；

（六） 申請行政機(jī)關(guān)履行保護(hù)人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)益的法定職責(zé)，行政機(jī)關(guān)拒絕履行或者不予答復(fù)的；

（七） 認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其經(jīng)營自主權(quán)或者農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的；

（八） 認(rèn)為行政機(jī)關(guān)濫用行政權(quán)力排除或者限制競爭的；

（九） 認(rèn)為行政機(jī)關(guān)違法集資、攤派費(fèi)用或者違法要求履行其他義務(wù)的；

（十） 認(rèn)為行政機(jī)關(guān)沒有依法支付撫恤金、最低生活保障待遇或者社會保險(xiǎn)待遇的；

（十一） 認(rèn)為行政機(jī)關(guān)不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經(jīng)營協(xié)議、土地房屋征收補(bǔ)償協(xié)議等協(xié)議的；

（十二） 認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其他人身權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)益的。

除前款規(guī)定外，人民法院受理法律、法規(guī)規(guī)定可以提起訴訟的其他行政案件。

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文章來源參考：【頭條】房屋拆遷補(bǔ)償安置行政裁決，《拆遷補(bǔ)償安置方案》

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投稿：魯小浩

內(nèi)容審核：趙正群律師