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信陽商城縣拆遷補償，征收評估機構由誰確定:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-12-04 03:46:31
作者：
圣運律師
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信陽商城縣拆遷補償,典型案例：征收決定作出前就選定評估機構違法,典型案例：征收決定作出前就選定評估機構違法基本案情2012年12月8日,商城縣房屋征收部門發布《關于迎春臺棚戶區房屋征收評估機構選擇公告》，提供信陽市明宇房地產估價師事務所有限

信陽商城縣拆遷補償，征收評估機構由誰確定:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、信陽商城縣拆遷補償,典型案例：征收決定作出前就選定評估機構違法

典型案例：征收決定作出前就選定評估機構違法

基本案情

2012年12月8日,商城縣房屋征收部門發布《關于迎春臺棚戶區房屋征收評估機構選擇公告》，提供信陽市明宇房地產估價師事務所有限公司等作為具有資質的評估機構，由被征收人選擇。后因征收人與被征收人未能協商一致，商城縣房屋征收部門于12月11日發布《房屋征收評估機構抽簽公告》，并于12月14日組織被征收人和群眾代表抽簽，確定信陽市明宇房地產估價師事務所有限公司為該次房屋征收的價格評估機構。2012年12月24日，商城縣人民政府作出《關于迎春臺安置區改造建設房屋征收的決定》。

文某的房屋在征收范圍內。2013年5月10日，房地產價格評估機構出具了房屋初評報告。商城縣房屋征收部門與原告在征收補償方案確定的簽約期限內未能達成補償協議，縣政府于2013年7月15日依據房屋評估報告作出《商城縣人民政府房屋征收補償決定書》。文某不服該征收補償決定，向人民法院提起訴訟。

裁判結果

撤銷《商城縣人民政府房屋征收補償決定》。

法律分析

撤銷原因有二：一是評估機構選定程序違法；二是補償決定認定的被征收人依據不足，不動產權證登記的并非文某，但是補償決定卻系王某。關于評估機構的選定違反如下規定：《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《河南省實〈國有土地上房屋征收與補償條例〉的規定》第六條、以及《國有土地上房屋征收評估辦法》。

典型意義

審查補償決定要從程序合法性、實體合法性兩個角度審查，本案鮮明地從兩個方面指出補償決定存在的硬傷。

在程序合法性方面，依據有關規定突出強調了征收決定作出后才能正式確定評估機構的基本程序要求；

在實體合法性方面，強調補償決定認定的被征收人必須適格。

本案中，征收決定作出前已確定了評估機構，且補償決定核定的被征收人不是合法權屬登記人，故應當判決撤銷補償決定。

溫馨提示

補償決定系關系到被征收補償多少的重要決定，因此在對補償決定不滿時要積極提起法律程序，千萬不可錯過起訴期限，王律師遇到過很多咨詢的朋友，他們認為自己對補償決定不認可，不騰房就行了，一直拖著不復議也不起訴，結果被強拆了。問這種情況下如何維權，如果真到這樣了，王律師告訴大家維權就難了，除非在實施強拆時超范圍或者實施了其他違法行為，否則強拆就是合法的。補償決定確定的補償你不接受都不行了，所以送個大家一句話：法律不保護在權利上睡覺的人。

二、征收評估機構由誰確定

法律分析：房地產價格評估機構由被征收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》

第二條下列土地屬于全民所有即國家所有：

(一)城市市區的土地;

(二)農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地;

(三)國家依法征收的土地;

(四)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;

(五)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地;

(六)因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。

第四十八條征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。

征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。

征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。

三、你的征收評估報告征得合法嗎

經歷過征收拆遷的人都知道，征收拆遷中評估報告直接決定了最后的拆遷補償利益。

也就是征收評估報告內容里的評估價格越高，被征收拆遷人最后的拆遷補償款就會越高。

因為拆遷補償款是根據評估報告來計算的。

但是在現實的拆遷中，很多被拆遷人的補償利益過低主要是土地房屋的評估價過低。

評估價過低一方面是因為評估由拆遷方指定的評估機構進行評估。

另一方面是因為評估程序的不合法而導致在評估過程中出現“暗箱操作”的現象，進而導致評估價格偏低，然后拆遷補償利益也會過低。

拆遷方指定評估機構進行評估，很容易想象這里面的不公平存在。

也就是評估機構基本上就是聽命(拆遷方的命令)行事，這樣進行的評估很難去衡量公平了。

因為這樣的現象過于普遍，現在很多被拆遷人在此方面也提高了警惕。

所以在這方面也開始漸漸有了改觀。

而讓被拆遷人容易忽視的是評估程序上的不合法也會導致評估的不公正，進而影響拆遷補償利益。

那征收評估報告的不合法是以怎樣的形式呈現呢？下面由北京在明律師事務所紀召兵、肖衛紅律師以代理的勝訴案件現身說“法”，讓你看看為什么你的征收評估報告會不合法。

案情簡述

2015年5月14日，泉山區政府作出《房屋征收決定》，并予以公告。

8月25日作出《房屋征收補償決定書》，內容確定了征收范圍和征收房屋的評估機構公司。

根據《決定書》及公告，王某的房屋位于征收范圍內。

據此，并沒有什么問題。

問題出在接下來的過程中。

2015年7月11日評估機構根據征收補償方案確定的基準價格作出了初步的評估結果并公示，評估結果中列明了被征收人王某的補償價格。

但是，該評估結果卻并未經過王某本人的同意而自行進行的評估。

泉山區政府的官方說法是：被征收人王某在通知確定時間無正當理由拒絕評估機構入戶查勘進行評估工作，也沒有另行約定時間。

評估機構遂根據征收補償方案確定了初步的評估結果。

被征收人王某在規定期限內未提出異議。

言下之意：評估機構是乘王某不備之機進行了房屋評估，并據此得出了評估結果。

因此，王某認為征收補償標準不合理，一直沒有與征收實施單位達成征收補償協議。

2015年11月25日，王某委托北京在明律師事務所拆遷律師紀召兵、肖衛紅作為訴訟代理人，認為泉山區政府作出的《房屋征收補償決定書》所依據事實不符，征收補償安置條件顯失公平。

訴求：撤銷被告作出的《房屋征收補償決定書》。

庭審過程

該案的主要切入點在于評估機構在沒有經過原告(王某)的同意下，擅自進行評估認定不符合法律規定。

且紀召兵、肖衛紅律師在庭審上提供了相關的證據鏈條，其中有錄音及文字整理的證據證明出原告與被告就房屋評估已經另行約定了評估時間。

而在7月10日原告拒絕評估是因為原告帶其母親去醫院住院治病，并有醫院提供的入院材料。

也就是說，原告王某有合理的不能配合入戶的理由。

并且還有證據證明評估機構的評估價格與基準價相差近2001元每平米，直接導致原告王某的拆遷補償利益的巨大折損。

被告據此也提供了相關的反對證據，但卻系偽造。

勝訴結果

根據上述證據認定及庭審辯論，法院最終判決：撤銷被告徐州市泉山區政府作出的《房屋征收補償決定書》。

據此，紀召兵、肖衛紅律師維護了被拆遷人王某的利益。

律師點評

拆遷中的評估報告是決定拆遷補償的關鍵，也是拆遷方最想“動手腳”的地方。

越來越多的被拆遷戶也開始知道要自己去選定拆遷評估機構以確保評估的公正和公平。

但是評估程序有一整個流程，并不只是一個評估主體就能決定評估結果的。

上述案件所涉及到的一個程序就是評估的實地查勘記錄要由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

而在案件中評估機構在沒有經過被拆遷人王某的簽字和認可就進行初步估價和公式，很顯然的違反了法律規定，這也就直接牽涉到整個補償決定的不合法，進而侵犯被拆遷人的補償利益。

該案值得各被拆遷人借鑒的是：

評估報告不合法，不止于評估主體的偏行政化，更在于進行評估的過程中。

評估方的不合流程的評估方法是會直接導致評估報告的不合法。

四、沒有合法有效的評估報告,能否作出征收補償決定

依據我國相關法律的規定，沒有合法有效的評估報告，房屋征收部門是不能作出征收補償決定的，沒有合法的評估報告，不能確定房屋的價值，從而無法簽訂補償協議。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

一、房屋拆遷補償評估方式是怎樣

我國相關法律法規規定，房屋拆遷評估方法有：市場比較法、成本法、收益法、假設開發法和基準地價修正法。其中，后三者經拆遷雙方選擇后可以適用。

1、市場比較法

市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規定，采用市場比較法進行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應當與被拆遷房屋所在區位、用途、建筑結構相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數不超過30%.但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設施、公益事業房屋以及農房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。

2、成本法

成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

3、收益法

收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、假設開發法

假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

5、基準地價修正法

基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對象客觀價格。

五、拆遷當事人對評估結果有爭議的，應當如何處理?

拆遷當事人對評估結果有異議的，當事人可以在收到估價報告或分戶估價報告之日起5日內，向原估價機構申請復估，也可以另行委托估價機構重新估價。拆遷當事人對原估價機構的估價結果、復估結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，可以自收到估價報告、復估報告或重估報告之日起15日內，向上海市房地產估價師協會組織的房屋拆遷估價專家委員會申請鑒定。

一、房屋拆遷補償安置方式有哪些

房屋拆遷補償安置方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，還可以選擇貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

1、貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：

（1）市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

（2）商品房交易均價：是指同區域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

（3）重置價：是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。

2、產權置換分為兩種形式：

（1）異地安置：是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。

（2）回遷安置：是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。

二、房屋拆遷如何進行拆遷評估

對于最終的補償價格來講，評估的程序是否合法至關重要。在拆遷評估前，先由被拆遷人選定評估機構，再由拆遷部門與該評估機構簽訂委托合同。然后才會開始正式的拆遷評估工作。所以，拆遷評估的程序主要有：1、拆遷當事人向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料，協助估價機構進行實地查勘。2、受托估價機構和評估人員查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息。3、對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。4、實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、被拆遷人簽字認可。5、評估報告公示。評估機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示，并進行現場說明，聽取有關意見。公示期滿后，評估機構應當向拆遷部門提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。拆遷部門應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。6、復核、鑒定申請。拆遷當事人對估價結果有異議的，可以向原估價機構書面申請復核估價，如果對復核結果不服，還可以申請專家委員會的鑒定。