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懷柔楊宋拆遷補償，關于小產權房的清理最新規定:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-12-04 20:59:03
作者：
圣運律師
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懷柔楊宋拆遷補償,小產權房清理整治方案14部委正制定,中國國土資源部執法監察局局長李建勤4日在北京公開表示，當前，對于各地發現的小產權房問題，將采取一案一處理的方式。對于全國小產權房的處理，要等到小產權房處理政策出臺后一并處理。目前國土部等

懷柔楊宋拆遷補償，關于小產權房的清理最新規定:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、懷柔楊宋拆遷補償,小產權房清理整治方案14部委正制定

中國國土資源部執法監察局局長李建勤4日在北京公開表示，當前，對于各地發現的小產權房問題，將采取一案一處理的方式。對于全國小產權房的處理，要等到小產權房處理政策出臺后一并處理。目前國土部等十四部委正在研究制定小產權房清理整治政策方案。

國土資源部4日公開掛牌督辦4起典型國土資源違法案件。其中兩起為農村集體土地建房案，即小產權房問題。其中，對北京懷柔區楊宋鎮出售集體土地建房一案。國土資源部官員表示，該部已經會同北京市國土管理局、懷柔區ZF進行調查，并提出四點處理意見。

一是對違法建設立即叫停，責令開發商停止對外銷售，并采取停電停水措施;二是對尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續建的房屋予以拆除，并拆除所有圈建的圍墻;對2007年12月30日以前銷售的已建成房屋，待全國小產權方處理政策出臺后一并處理;三是對已劃分地塊對外出租土地待建的，責令退還土地;四是分清責任，依法依規追究開發商、村干部等有關人員的責任。

國務院此前已做出部署，責成國土資源部、住房和城鄉建設部牽頭，成立專門領導小組以負責小產權房的摸底和清理工作。要求所有在建及在售小產權房必須全部停建和停售。并將以地方為主體組織摸底，對小產權房現狀進行普查，并且責成領導小組研究小產權房問題，以期能拿出相關處理意見和辦法。

李建勤表示，國務院對小產權房問題高度重視，國土資源部、住房和城鄉建設部等14個部委成立了相關領導小組，并召開了小產權房整治處理第一次領導小組會議，目前正在研究制定小產權房清理整治方案。

國土資源部部長徐紹史此前公開表示，今年國土資源部將要重點打好六場硬仗。要重點清理小產權房。

業內有人士猜測，目前全國小產權房面積可能高達60億平方米。

二、關于小產權房的清理最新規定

通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產，即是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。2011年11月，《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》政策發布，明確指出小產權房不得登記發證。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說鄉產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。

全國兩會期間，國土部部長徐紹史表示，今年開始試點的治理小產權房，將為下一步大規模的清理做準備。3月15日，記者從國土資源部相關人士處了解到，試點治理小產權房以及啟動全面清理工作都在加緊進行，政策大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的，以杜絕小產權房的繼續發展，再分情況治理已售的小產權房。

清理小產權房的政策由來已久，但一直以來執行力度并不大，從2011年以來，業內明顯感覺到政策越來越嚴厲。隨著土地的日益稀缺和政策逐漸嚴厲，小產權房開發商的日子越來越不好過了。地稀缺讓鄉鎮也越來越意識到土地的價值，隨著小產權房的地價越漲越高，加上建筑成本和人工成本都在漲價，而房價卻持續低迷，小產權房的利潤空間逐漸被攤薄，加上政策越來越嚴厲，甚至已經出現了小產權房開發商被送上法庭的事件，現在越來越多的開發商正在退出小產權房開發。

三、小產權房清理整治處罰方案有哪些

自然資源部下發了《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》，通知重申小產權房等不能通過登記將違法用地合法化。

通知強調，對亂占耕地建房、違反生態保護紅線管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。

自然資源部表示，2020年底基本完成宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作。就全國而言，宅基地數量大、情況復雜，一些地方還存在農村地籍調查基礎薄弱、登記資料管理不規范和信息化程度低等問題。

為確保2020年底完成宅基地和集體建設用地使用權確權登記，自然資源部要求，各地要按照不動產統一登記要求，對符合登記條件的辦理房地一體不動產登記。堅持不變不換原則，不動產統一登記制度實施前，各歷史階段頒發的宅基地和集體建設用地使用權證書繼續有效，對有房地一體不動產登記需求的，完成地上房屋補充調查后辦理登記。

自然資源部還要求，各地要加快地籍調查，全面查清宅基地和集體建設用地底數，對已調查登記、已調查未登記、應登記未登記、不能登記等情況要清晰掌握。

一、小產權房購買的風險

1、法律效力。

小產權房買賣合同的效力一般認定無效為原則，但也區分不同情況：

（1）對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

（2）對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

（3）對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

2、房產轉讓。

小產權房拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權。

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值也有一定影響。

3、政策風險。

購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。

4、監督缺位。

鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監督存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的沒有資質，房屋質量和房屋售后保修難以保證。

二、買了小產權房怎么處理

1、如果已簽了合同但尚未取得產權證明，并且該房屋系在集體土地上建設，且購房者非當地居民，鑒于可能的政策風險和法律風險，可以請求解除合同并退回已支付的購房款；

2、對于已經購買了集體土地上建造的房屋并取得了當地鄉政府頒發的產權證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當地戶口的居民；

3、如果購買了當地居民的農民房或從他人手上購買了有產權證明的紅證房，房款已經支付且已經入住，但無法辦理過戶的，則要視具體情況而定；

4、如果是在建的集體建設用地上的商品住宅項目，在委托專業機構評估市場風險和法律風險之后，則應當按照現有的土地管理規范，完成土地征用手續，并按照商品住房項目的規定手續報批，采取可能的補救措施。

四、試點清理小產權房是怎樣的

一、小產權房清理整治意見

1、國務院正征求意見

小產權房有報道稱，國土部等十四個部委已經聯合成立小產權房整治處理領導小組，研究制定小產權房清理整治政策方案。李建勤證實，方案已經上報國務院，國務院正在向相關部門征求意見，但對方案公布時間表問題，李建勤只表示，或將會很快公布，但公布時間并未明確。記者了解到，就在兩周前，相關部門也已經結束了全國多地小產權房調研活動，這其中包括山東濟南、河南鄭州以及江蘇南京等小產權房違法現象嚴重的城市進行了調研并了解點上的情況，調研部門業已形成調研結果，將為小產權房的處理提供借鑒。

2、一刀切可能性不大

小產權房是拆是留

，在學界也有截然不同的觀點。27日，有參與小產權房課題研究的國土部人士預計，解決小產權房問題，采取“一刀切”的可能性不大。李建勤曾在2010年5月國土部舉行的發布會上表示，對于各地發現的小產權房問題，將采取“一案一處理”的方式。國土資源部部長徐紹史在是年“兩會”期間接受本報采訪時稱，小產權房摸底調查工作將在一年左右得出結果。此后，針對小產權房的不同情況將出臺清理政策。

二、試點清理小產權房

隨著國土資源部日前明確表示凡是小產權房不予確權登記，“不受法律保護”，并宣布將要對小產權房問題突出的城市開展試點清理。這個困擾中國房地產市場，困擾中國社會多年的問題，似乎看到了解決的希望—無論這種“解決”是否合理，是否符合民眾的利益，是否尊重民眾特別是農民的合法權利。2012年2月日，國土部召開發布會，公布2011年房地產用地管理調控等情況。國土部執法監察局巡視員王宗亞表示，2012年國土部將聯合相關部門，選擇“小產權房”問題相對突出的城市，開展

“小產權房的試點清理”試點城市名單和試點方案目前正在研究中。

目前，北京、上海作為兩個試點城市已獲批準先行試點。北京市國土局局長魏成林表示，目前國土部只批準了在集體土地上建設租賃房的辦法，還沒有批準試點方案。“國土部要求試點封閉運營，結果可控。我們目前正在制訂試點方案，完成以后要經過國土部的審批。”

三、小產權房如何形成

記者從國土部門了解到，小產權房形成，在一定程度上和我國施行的城鄉二元結構有關。具體而言，農民在宅基地上蓋房和在村集體土地蓋房居住并不違法。但城市居民通過購買的形式，獲得農村土地上的住房，就相當于侵占了農民的權利。隨著城市房價的畸形高漲，一些鄉鎮和開發商利用政策漏洞，違規建設和出售小產權房，不少城市人因其價格低廉，明知沒有產權保障，也毅然涉險買房。

五、國土資源部：今年全面清理小產權房

本報訊 (特派記者王衛國)全國政協委員、清華大學人文社會科學學院經濟研究所副所長蔡繼明在今年政協會議上提交提案，建議政府妥善解決大量存在的問題，對部分不影響規劃的小產權房補辦相關手續、補交相關費用之后給予正式產權。國土資源部部長徐紹史也在全國人大分組討論會上透露，今年將全面清理小產權房，大概一年左右會有調查結果，然后按照不同情況設定政策。蔡繼明認為，對于那些違法違規占用農地開發建設的小產權房項目要堅決地予以取締，但是對于那些在農村集體建設用地和上建設的小產權房，在政策上則要加以區分，要盡量利用經濟手段提出對策。從短期來看要承認事實。有些小產權房是村集體之間通過整合集體所有的建設用地和宅基地，這事實上是對集體土地有效入市流轉的一種嘗試。這類小產權房不僅解決了城市居民住房難的問題，也實現了農民增收，在一定程度上緩解了民生問題。蔡繼明建議，除非嚴重影響國家和城市的統一規劃，對于那些合理合規合法建設的小產權房，在補辦相關手續補交相關費用之后應當給予相應的正式產權，或者政府通過收購等方式將這些小產權房轉變為經濟適用房或回遷房。值得注意的是，在今年全國兩會上，國土資源部部長徐紹史分別到全國人大代表團、代表團駐地參加會議，對于小產權房問題，徐紹史表示，很快就會進行系統清理，即使今年新蓋的小產權房也在清理之列，大概一年左右會有調查結果，然后按照小產權房的不同情況設定政策。