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金盞拆遷補償方法，村集體房屋土地拆遷評估由誰委托:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-12-07 11:23:08
作者：
圣運律師
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金盞拆遷補償方法,村集體房屋土地拆遷評估由誰委托,村集體房屋土地拆遷評估由被征收人協(xié)商選定評估機構(gòu)進行評估。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。這意味著在村集體房屋土地拆遷過程中，評估機構(gòu)的

金盞拆遷補償方法，村集體房屋土地拆遷評估由誰委托:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、金盞拆遷補償方法,村集體房屋土地拆遷評估由誰委托

村集體房屋土地拆遷評估由被征收人協(xié)商選定評估機構(gòu)進行評估。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。這意味著在村集體房屋土地拆遷過程中，評估機構(gòu)的委托權(quán)實際上在被征收人手中。被征收人應當通過協(xié)商來選定一個合適的評估機構(gòu)進行拆遷評估工作。

如果協(xié)商不成，還可以通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定評估機構(gòu)。這些方式都應當公開、公平、公正地進行，以確保評估結(jié)果的客觀性和公正性。

總的來說，村集體房屋土地拆遷評估的委托權(quán)在被征收人手中，他們有權(quán)通過協(xié)商或其他方式選定評估機構(gòu)進行評估。這一規(guī)定旨在保護被征收人的合法權(quán)益，確保拆遷評估的公正性和客觀性。

二、農(nóng)村集體房屋拆遷評估

（一）貨幣補償

貨幣補償金額包括被拆遷集體土地住宅房屋補償價和宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補償價，其計算方式如下：

1、被拆遷集體土地住宅房屋補償價＝被拆遷集體土地住宅房屋補償單價×被拆遷居住房屋建筑面積。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的，應區(qū)分房屋結(jié)構(gòu)、等級分別計算合并補償。

2、宅基地所有權(quán)區(qū)位補償價＝宅基地綜合補償單價×核定的宅基地土地補償面積。

未超過批準使用期限的臨時建設房屋，按照重置成新價和剩余使用期限予以補償，不給予宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補償價。

集體土地住宅房屋補償單價、宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補償單價由市國土房管局根據(jù)從化市國民經(jīng)濟發(fā)展水平、從化市國有土地所有權(quán)基準地價、房地產(chǎn)市場變化情況予以適當調(diào)整，經(jīng)市人民政府批準后定期公布。

（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換

被拆遷人的安置面積按照以下標準核定：被拆除房屋的批準建筑面積低于（25－30）平方米／人的，按人均（25－30）平方米核定；在（25～60）平方米／人之間的，按批準的建筑面積核定；超過60平方米／人的，按人均60平方米核定。

其中，2人以下（含2人）的戶，按2人核定；已婚并達到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處集體土地住宅房屋的，應合并計算房屋建筑面積。

（三）農(nóng)民自建

農(nóng)民自建應符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，并按相關(guān)規(guī)定進行建設。下面分兩種情況討論：

1、本村集體經(jīng)濟組織尚有宅基地

此時可以安排宅基地給被拆遷人自建住宅或由村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一建設住宅，其形式如下：

（1）如由被拆遷人自建，拆遷人對被拆遷人按照被拆遷集體土地住宅房屋補償價給予補償，對集體經(jīng)濟組織按照宅基地土地所有權(quán)區(qū)位補償價給予補償。

（2）如由村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一建設住宅，拆遷人按本規(guī)定第九條的有關(guān)規(guī)定給予村集體經(jīng)濟組織補償，由村集體經(jīng)濟組織將建成的安置房分配給被拆遷人。

2、本村集體經(jīng)濟組織尚有農(nóng)用地

這種情況下，可轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設用地供村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一建設安置住宅的，由拆遷人依法辦理集體土地征收、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設用地等手續(xù)和支付相關(guān)費用，對村集體經(jīng)濟組織按照被拆遷集體土地住宅房屋補償價給予補償。

一、如何把房產(chǎn)過戶給子女

（一）房屋買賣辦理過戶的主要費用有營業(yè)稅、個人所得稅和契稅三種。其中房產(chǎn)滿五年，營業(yè)稅是免征的，同時個稅也免征，只需要繳納契稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費，如果房產(chǎn)未滿五年，需要繳納營業(yè)稅和個稅，同時繳納契稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費。

（二）辦理贈與過戶，需要交納個人所得稅、契稅和公證費。贈與過戶是沒有營業(yè)稅的，因為贈與是被認為是無償受贈的行為，所以需要受贈人繳納個人所得稅，同時贈與過戶也需要繳納公證費。

（三）繼承過戶與買賣和贈與相比，稅費支出是較低的，因為繼承的房產(chǎn)沒有營業(yè)稅、個稅和契稅，只需要繳納公證費。繼承人憑遺囑辦理繼承權(quán)公證，憑繼承權(quán)公證書到房管管理部門辦理過戶更名就可以了。

二、農(nóng)村房屋過戶需要哪些手續(xù)

1、登記申請書；申請人的身份證明；

2、宅基地使用權(quán)證明或者集體擁有建設用地使用權(quán)證明；

3、其他必要材料；如果是申請村民住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應當提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。

溫馨提示：農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所擁有，因此購房者必須是該村民集體成員，城市居民不具備購買農(nóng)村房屋的主體資格。農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請宅基地。如果購房者不符合上述條件，以買賣形式變相的占有更多的宅基地，這樣的買賣得不到法律的支持和保護。

農(nóng)村買房子與購買城市商品房是完全不一樣的性質(zhì)，在城市購買商品房是可以不限區(qū)域限制的，而農(nóng)村房屋出售必須要本地戶口才可以購買。因為農(nóng)村房屋土地使用性質(zhì)為集體所有，業(yè)主沒有土地使用權(quán)，只有房屋居住權(quán)，過戶的性質(zhì)實際是將集體屬性的土地轉(zhuǎn)讓給另一個業(yè)主而已。

三、舊村改造是否屬于拆遷，村委會能否作為拆遷人?

舊村改造是否屬于拆遷，村委會能否作為拆遷人?按照房屋拆遷實行拆遷許可證制度。未取得房屋拆遷許可證的，不得實施拆遷。拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起三十日內(nèi)作出。省轄市、縣（市）人民政府才有權(quán)責成有關(guān)部門強制拆遷。這樣看來，村委會不能作為拆遷人。如果是城市房屋拆遷，那么適用于規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的拆遷，而村委會是集體土地的所有權(quán)人。如果按照征地程序，那么征收主體是國家，也不是村委會。政府這樣做的核心是回避行政行為。村民可以起訴決議。但在實踐案例當中，我們可以看到村委會打著舊村改造或者新農(nóng)村建設的旗號，在進行拆遷。政府這樣的做法實在“高明”：一來與被拆遷人發(fā)生關(guān)系的是民事主體(村委會)，不是行政主體，被拆遷人或被征收人想訴訟也只能進行民事訴訟，無法進行行政訴訟。以村委會名義拆，程序上基本是“談”，其中會動用各種手段，在此情形下，一般都會簽協(xié)議，這樣雙方的法律關(guān)系也發(fā)生了改變，被拆遷人難以用征收的法律關(guān)系來保護自己。北京農(nóng)村宅基地騰退拆遷分析：豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊村《宅基地騰退補償安置方案》；海淀唐家?guī)X《唐家?guī)X村宅基地騰退搬遷改造方案》朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)《金盞鄉(xiāng)村宅基地騰退搬遷改造方案》常用的手法是召開村民代表大會通過方案，廣大村民被代表。或者召開鄉(xiāng)人民代表大會通過方案。這樣以來，廣大人民可能就被代表了。至于騰退后的土地進入土地儲備中心，或者然后再做什么？就和村民無關(guān)了。那么這種強制騰退宅基地的行為合法嗎？第一，《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第三條拆遷人是指經(jīng)依法批準征用或者占用集體土地并取得房屋拆遷許可證的用地單位。第十二條在區(qū)、縣國土房管局公告的搬遷期限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人沒有達成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)一方或者雙方當事人申請，由區(qū)、縣國土房管局裁決。裁決規(guī)定的搬遷期限屆滿被拆遷人拒絕搬遷的，屬于征地拆遷宅基地上房屋的，由區(qū)、縣國土房管局申請人民法院強制執(zhí)行；屬于占地拆遷房屋的，由當事人依法向人民法院提起民事訴訟。可見，達不成一致的要么申請法院強制執(zhí)行，要么提起民事訴訟，并沒有明確賦予村委員會強制騰退的權(quán)利。第二，關(guān)于被代表能否作為強制拆遷的遮羞布？。網(wǎng)李律師認為，據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》規(guī)定，村民會議由村民委員會召集，有十分之一以上的村民提議，應當召集村民會議。同時該法律還規(guī)定，而涉及村民利益的事項，村民委員會必須提請村民會議討論決定。這些事項中，即包括“宅基地的使用方案”。北京宅基地騰退方案參考：豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)大紅門村城鄉(xiāng)一體化改造宅基地騰退補償安置辦法實施細則（于2010年7月25日，經(jīng)南苑鄉(xiāng)大紅門村第八屆村民代表大會第一次會議審議通過）

為落實北京市總體規(guī)劃，保證南苑鄉(xiāng)大紅門村城鄉(xiāng)一體化工作順利實施，按照《豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)大紅門村城鄉(xiāng)一體化改造宅基地騰退補償安置辦法》，制定本實施細則。

一、拆遷中房產(chǎn)糾紛怎么辦

(一)行政裁決

對拆遷人與被拆遷或者拆遷人，被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷安置協(xié)議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當事人可以按照《中華人民共和國征收拆遷補償條例》向有關(guān)部門申請裁決。《中華人民共和國征收拆遷補償條例》規(guī)定拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。實施裁決的房屋拆遷管理部門是縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決的內(nèi)容包括補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。裁決應當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。

(二)依法起訴

若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日60日內(nèi)向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復議，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門的上一級主管部門申請行政復議。當事人也可以在接到裁決書之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。

(三)強制拆遷

在城市房屋拆遷過程中，如被拆遷人或房屋承租人拒絕執(zhí)行房屋拆遷管理部門作出的裁決，《中華人民共和國征收拆遷補償條例》規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，可以依法實施強制拆遷。

四、集體土地上房屋征收評估辦法

法律分析：1.同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)共同承擔。

2.兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔的，應當共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)為牽頭單位;牽頭單位應當組織相關(guān)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準。

法律依據(jù)：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》第五條同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)共同承擔。兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔的，應當共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)為牽頭單位;牽頭單位應當組織相關(guān)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準。

五、集體土地上房屋征收評估辦法法律問題

法律分析:

1.同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)共同承擔。

法律依據(jù):

中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》第五條同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)共同承擔。兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔的，應當共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)為牽頭單位;牽頭單位應當組織相關(guān)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準。