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廣州拆遷小產權房補償，白云區小產權房拆除如何賠償？:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-12-16 23:55:17
作者：
圣運律師
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廣州拆遷小產權房補償,廣州小產權房被拆除怎么賠償,住宅房屋的貨幣補償價格包含兩部分內容，即房屋的重置成新價和區位補償價，區位補償價由被拆遷房屋的基準地價和基準房價構成，重置成新價是被拆遷房屋的重置價格和成新折扣的結合。計算公式為：房屋拆遷補

廣州拆遷小產權房補償，白云區小產權房拆除如何賠償？:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、廣州拆遷小產權房補償,廣州小產權房被拆除怎么賠償

住宅房屋的貨幣補償價格包含兩部分內容，即房屋的重置成新價和區位補償價，區位補償價由被拆遷房屋的基準地價和基準房價構成，重置成新價是被拆遷房屋的重置價格和成新折扣的結合。計算公式為：房屋拆遷補償價＝（基準地價×K＋基準房價）×被拆遷房屋建筑面積＋被拆遷房屋重置成新價。其中，K為容積率修正系數，按照《房屋拆遷容積率修正系數表》確定。房屋拆遷補償價計算公式中的住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍。現階段按《住宅房屋拆遷基準地價、基準房價和土地級別范圍》的規定確定。土地級別為七至十級的地區的基準房價，由區、縣人民政府在市國上房管局規定的幅度內確定。并報市國土房管局備案。（現以北京舉例）

例如：王先生在東直門北大街有一處占地面積20平方米、建筑面積為30平方米的私有房產，遇到拆遷，開發商準備在這一地區建一規劃容積率為3．2的高檔物業。那么，根據《北京市房屋拆遷評估規定（暫行）》的規定，該房產的基準地價在4400元—5400元／平方米之間，現評估價確定為5000元／平方米；現狀容積率為30／20＝1．5，規劃容積率為3．2，修正容積率為：1．005；基準房價為：1000元／平方米；重置成新價為21000元；那么，王先生可得拆遷補償款：（5000×1．005＋1000）×

30＋21000＝201750元。

一、拆遷補償方式

貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價，生成有據可循的多遠組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據：

市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償的法定依據，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

產權置換

產權置換也被稱作產權調換，根據評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估，之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。

產權置換分為兩種形式：

異地安置。異地安置是指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。

回遷安置。回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產權置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡。

兩者相結合的補償方式

顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產權置換。

由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產權置換解決的問題，所以就出現了貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。

二、小產權房購買風險

（一）法律效力

小產權房買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：

對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。

對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

（二）房產轉讓

小產權房拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。

（三）政策風險

購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。

（四）監管缺位

鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。

二、白云區小產權房拆除如何賠償？

一、白云區小產權房拆除如何賠償?

白云區小產權房拆除若是需要賠償，賠償的是產權所有人遭受的損失。

相關法律規定：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第三十條

市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十一條

采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

二、購買小產權房有哪些風險?

1、購買小產權房的風險包括小產權房無產權保障、小產權房沒有國家的產權證書等。

①小產權房無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續。

②購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。

③小產權房沒有國家的產權證書，只有鄉政府或村委會的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，缺少法律支持。

2、小產權房拆遷補償分類

①第一類小產權房：占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發的違法建筑。

②第二類小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。

③第三類小產權房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。小產權房拆遷補償范圍。

小產權房也是有可能會被拆遷的，不管拆遷的房屋的所有者是誰，拆遷方都需要采取合法的方式進行拆遷。這是由于如果采取暴力、威脅等的違法方式拆遷，極有可能會導致被拆遷方遭受損失，而一旦損失已經造成，那么對于拆遷方通常需要賠償被拆遷方遭受的損失。

三、小產權房拆了有沒有補償

法律分析：小產權房拆了是沒有補償的，因為小產權房是在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，因此即使被拆除了，國家也是不會給予賠償的。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第二十四條市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的,應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

四、小產權房拆除如何賠償

法律分析：

如果是違章建筑拆除的，一般沒有賠償。如果是集體用地的回遷房被拆除的，可以獲得賠償。賠償標準各地都不一致，你可以咨詢當地拆遷辦公室。

法律依據:

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

《中華人民共和國民法典》第二百四十三條為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

五、小產權房被拆除賠償標準是怎樣的

法律分析：分為兩種不同情況：

一、小產權房的性質是屬于履行了審批手續的房屋，但是集體經濟組織在安置本集體村民過程中擅自擴大了銷售對象。由于根據現行法律和政策，非本集體經濟組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設的房屋，因此買賣合同歸于無效。在此情況下，應首先認定所涉房屋的所有權是屬于農村集體經濟組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補償的利益，只能由所有權人即集體經濟組織及其成員享有。

二、小產權房是屬于違法建筑。對于這種情況，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第第二十四條　“市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。”的規定。若涉及賠償，但標準和持國有土地使用證住房會有很大的差別。國有使用證的取得費用中包含了土地出讓金,其中包含有征地補償費、安置補助費、地上附著物補償、國土收益等。在政府拆遷中會將這部門費用根據使用年限計算,而小產權房遇到補償時只會支付征地補償費和安置補償費,且這個費用很大一部分要歸集體經濟組織所有。而房產補償(也就是附著物補償)適用標準也不同于國有證住房。

法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二十四條　市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。