一、望京 拆遷回購房 拆遷補(bǔ)償款,安置房公攤面積補(bǔ)償如何計(jì)算，安置房公攤面積怎么算

安置房公攤面積是多少

安置房公攤面積是多少？一提到買房，人們首先關(guān)注的問題就是小區(qū)公攤面積，對(duì)于中小戶型來說，還會(huì)在乎合同約定的“容積率”等待遇，而對(duì)于住房面積大戶型來說，對(duì)于物業(yè)管理水平，產(chǎn)權(quán)劃分上多多少少也會(huì)有點(diǎn)小問題。近年來，我國住宅用地逐漸緊缺，采用“限房?jī)r(jià)、控容積率”等措施，導(dǎo)致各區(qū)住宅用地都變得十分緊俏，購房者往往面臨購房難的情況。一方面是因?yàn)槲飿I(yè)收費(fèi)難收，其次是因?yàn)橄M(fèi)者買房也希望能夠擁有滿意的物業(yè)服務(wù)。政府不斷強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，采取物業(yè)管理費(fèi)的形式，“多”限制，“少”補(bǔ)償?shù)霓k法，已有一定的效果。

政府會(huì)考慮群眾對(duì)于物業(yè)的反映，考慮物業(yè)管理所能給群眾帶來的服務(wù)感受，反對(duì)“死漲價(jià)”。因此，正常情況下，購房者的購房費(fèi)用屬于省不了的，但購房者每次收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，一些開發(fā)商會(huì)將物業(yè)管理費(fèi)和房?jī)r(jià)合二為一，購房者在拿到房產(chǎn)證時(shí)，再按房?jī)r(jià)將物業(yè)費(fèi)加到房?jī)r(jià)中。對(duì)于一些使用期限較長的物業(yè)，甚至在房產(chǎn)證未下來之前，開發(fā)商就將物業(yè)費(fèi)全部計(jì)入房?jī)r(jià)中。不少購房者即使明確知道物業(yè)費(fèi)就是買房公攤面積，但還是多計(jì)物業(yè)費(fèi)，往往這就給購房者帶來了經(jīng)濟(jì)損失。正因?yàn)槿绱耍瑸榱吮苊赓彿空叱袚?dān)經(jīng)濟(jì)損失，物業(yè)公司才會(huì)設(shè)法給購房者提供所謂“包干”的服務(wù)，以提高物業(yè)管理費(fèi)，盡量降低購房者支付物業(yè)費(fèi)的負(fù)擔(dān)程度。

最有效的做法，就是以開發(fā)商的房?jī)r(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)，將物業(yè)費(fèi)和其它相關(guān)的費(fèi)用全部都予以收取，而對(duì)于一些物業(yè)公司因收取了開發(fā)商的物業(yè)費(fèi)，而可能導(dǎo)致公攤面積增加的情況，這就需要經(jīng)過買房者和開發(fā)商的商議了。二此前，有樓盤以報(bào)酬貼的方式，按一定折扣的價(jià)格將物業(yè)管理費(fèi)分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)中，并宣稱自己就是沒有折扣的物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)于政府的某些措施，一些購房者認(rèn)為其中暗含了歧視性，因此沒有采取購房前的口頭承諾。

但是，目前該樣的做法還是有損商家利益的。一方面，由于業(yè)主未能積極行使自己的權(quán)利，導(dǎo)致了許多物業(yè)公司沒有生存空間，最終價(jià)格持續(xù)上漲，利潤被擠走，這樣還不如直接收取物業(yè)費(fèi)，提高租金水平。另一方面，即使有設(shè)定折扣，也不一定真的能夠扣除掉自己承擔(dān)的公攤面積。

因此，購房者不能簡(jiǎn)單粗暴地認(rèn)為政府在以折扣的方式讓業(yè)主多出錢，就是對(duì)自己有利。其實(shí)是這樣的：“如果開發(fā)商獲得了全款，購房者通過做以犧牲房?jī)r(jià)將物業(yè)費(fèi)分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)中，那么，購房者在交稅的同時(shí)也享受到了受惠。而在一個(gè)不透明的地方，購房者最后反而承擔(dān)了與當(dāng)初房?jī)r(jià)不相等的費(fèi)用。”綜上所述，對(duì)于包括人們普遍關(guān)心的住房公攤面積的問題，政府目前似乎還沒有做出明確的規(guī)定。

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安置房的公攤面積多少才合理

安置房的公攤面積多少才合理？百合網(wǎng)法務(wù)專家，一級(jí)房產(chǎn)專家通過兩部份進(jìn)行計(jì)算。第一，看看每個(gè)大區(qū)的平均水平，第二，看看常住人口能不能夠買這個(gè)公攤面積。以石家莊市區(qū)為例子，石家莊市區(qū)2015年常住人口170000人，人均居住面積100平米，2014年常住人口139918人，人均居住面積161平米。根據(jù)2015年常住人口數(shù)據(jù)計(jì)算，2014年石家莊市區(qū)人均居住面積為161平米，再加上購買住房人均16．62％公攤面積的權(quán)重，從而造成了2015年石家莊公攤面積占全市面積的27．7％，這個(gè)數(shù)據(jù)驚人。另外，根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃協(xié)會(huì)發(fā)布的2014年gdp預(yù)估數(shù)據(jù)顯示，2014年石家莊市全市總gdp6030億元，人均gdp26．2萬元，公攤面積37．0平米，約占gdp10％的權(quán)重。

對(duì)于開發(fā)商而言，當(dāng)他的成本高于租金，開發(fā)商就會(huì)進(jìn)行宣傳，拉高公攤率，因?yàn)檫@樣會(huì)給開發(fā)商帶來更多銷售額，更多利潤。據(jù)了解，開發(fā)商在宣傳時(shí)公攤率普遍達(dá)到30％以上，這個(gè)數(shù)字比例，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)平均水平，這就是拉高公攤率。他們要說，公攤率高，所以這個(gè)樓盤子給人感覺是毛坯不好賣，同時(shí)也會(huì)造成最終的居住質(zhì)量下降。其實(shí)這并不是這個(gè)面積所對(duì)應(yīng)的權(quán)重而使開發(fā)商造成這樣的現(xiàn)象。

現(xiàn)在還是一個(gè)分商品房銷售的階段，還不是純商品房，開發(fā)商更多的也是把客戶當(dāng)做投資對(duì)象，客戶要的是它升值速度，人均70平米的住宅，開發(fā)商為了賺到更多的利潤，說白了就是賣的不是住宅，而是房子。在法律上，權(quán)重只有幾平米，開發(fā)商不敢打破這個(gè)面積的承諾，所以就造成了開發(fā)商宣傳不像現(xiàn)在宣傳的那么好，這就好比是廣告，不能號(hào)稱每天銷售額只要一萬元，這個(gè)很難達(dá)到，哪怕這一萬元只是一小部分，他也會(huì)喊，你看看每天銷售多少，銷售了多少，什么時(shí)候可以達(dá)到你的銷售額。但這也是跟很多買賣行為有關(guān)的，就是開發(fā)商的某個(gè)指標(biāo)到時(shí)候只達(dá)到一定的數(shù)字，這樣更給買房者造成一種泡沫化的感覺。所以大家在選擇房子的時(shí)候，公攤率只要合理就可以了，現(xiàn)在也有很多這種指標(biāo)不達(dá)標(biāo)的樓盤，其實(shí)只要你有足夠的耐心和決心就可以搞定這個(gè)問題，畢竟總有人要買房子，要不肯定搞定不了。

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拆遷安置房公攤面積標(biāo)準(zhǔn)

拆遷安置房公攤面積標(biāo)準(zhǔn)一般是多少？一般來說拆遷安置房的公攤面積是分?jǐn)偛疬w對(duì)應(yīng)的拆遷樓面地價(jià)以及拆遷時(shí)的已有物業(yè)收益進(jìn)行計(jì)算而得到的，主要包括：其他公攤面積及管理費(fèi)、亂停車、井底下抽水、弱電系統(tǒng)改造等。一般認(rèn)為公攤面積超過合理范圍的，按照合理的租金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金即可。但是，還有一點(diǎn)要重視，那就是大多數(shù)拆遷安置房安置區(qū)沒有足夠的土地供給，多數(shù)不具備商品房的建筑標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)然沒有商品房公攤面積的可比性。由于公攤面積不再是一種“隱形的權(quán)利”，但是確是一種考驗(yàn)，一定要將公攤面積考慮在內(nèi)。

否則當(dāng)拆遷安置房上漲價(jià)格后，原先購買安置房的購房者會(huì)沒有購房的可能，這時(shí)就要看安置房公攤面積是否超標(biāo)，同時(shí)還要審查當(dāng)時(shí)拆遷安置房的產(chǎn)權(quán)證書是否合法，去對(duì)比同個(gè)樓盤其他樓房的公攤面積，因?yàn)樵诳紤]合理性的情況下還要看是否超出合理的范圍。北京金貝殼置業(yè)有限公司北京市朝陽區(qū)南四環(huán)快樂家園北四環(huán)家園路沿線北京市朝陽區(qū)望京大街500號(hào)4號(hào)樓北京市海淀區(qū)密云農(nóng)業(yè)大學(xué)南側(cè)基地先看看合理不合理，再買不買。拆遷安置房很多自身沒有商品房的配套，我認(rèn)為遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及商品房，它的公攤面積還不如小商品房。小商品房有的地方100一平，有的才30左右。像南鑼鼓巷，家家戶戶都是電梯入戶，那就很合理了。

二、安置房公攤面積補(bǔ)償如何計(jì)算

法律分析：保障被征收人居住條件。對(duì)于公攤面積應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償!國家法律沒有詳細(xì)到公攤面積這種程度，但大家可以參照以下原則性的規(guī)定來具體判斷。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第三百七十八條 土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)時(shí)，該用益物權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已經(jīng)設(shè)立的地役權(quán)。

第三百七十九條 土地上已經(jīng)設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

第三百八十六條 擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但是法律另有規(guī)定的除外。

三、拆遷安置房公攤面積到底怎么算

首先我們要清楚房屋面積的類型主要可以分為三類，即房屋的建筑面積、房屋套內(nèi)面積以及公攤面積。房屋的公攤面積和房屋套內(nèi)面積共同構(gòu)成了建筑面積。

一般而言，總公攤系數(shù)是指一棟建筑的總公攤面積與總套內(nèi)建筑面積的比例。公攤系數(shù)需要注意的是它只針對(duì)單一建筑，不是所有建筑的公攤系數(shù)都一樣的，每棟建筑都有自己的公攤系數(shù)。根據(jù)“誰使用誰分?jǐn)偟脑瓌t”，對(duì)于同一棟、同一單元或同一層的不同戶型，其每戶的“公攤面積／套內(nèi)面積”可能不同，且同總分?jǐn)傁禂?shù)可能不同。

公攤系數(shù)是個(gè)因變量，來源于實(shí)際的公攤面積和套內(nèi)面積，不能簡(jiǎn)單地由公攤系數(shù)導(dǎo)出其應(yīng)有的公攤面積或套內(nèi)面積。

一、哪些地方又會(huì)被算作公攤呢

1、電梯井，尺寸是按照電梯選型來確定的，井壁上安裝電梯軌道和配重軌道，預(yù)留的門洞安裝電梯門；

2、管道井，走各種管道的空間，有垂直的，也有水平向的，有貫通的，也有分隔的；

3、樓梯間，容納樓梯的結(jié)構(gòu)，包圍樓梯的建筑部件（如墻或欄桿），同時(shí)它是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的建筑部分，聯(lián)系整個(gè)建筑的交通運(yùn)輸；

4、變電室，小區(qū)的電力系統(tǒng)中對(duì)電能的電壓和電流進(jìn)行變換、集中和分配的場(chǎng)所；

5、設(shè)備間，設(shè)備間是在每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)設(shè)置電信設(shè)備和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，以及建筑物配線設(shè)備，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理的場(chǎng)所；

6、公共門廳，進(jìn)入住宅后的一個(gè)較大公共空間，屬于室內(nèi)空間，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求設(shè)置；

7、過道，住宅套內(nèi)使用的水平交通空間；

8、值班警衛(wèi)室，設(shè)在小區(qū)大門口一側(cè)的門房，警衛(wèi)室外門口處還有升降欄桿；

9、共用墻體，住宅

主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ娴取?/p>

二、了解房屋的公攤面積時(shí)要注意什么

1、了解公攤系數(shù)

一般來說，不同建筑形態(tài)的公攤系數(shù)往往有著很大的差別，就比如7層以下住宅公攤系數(shù)為7％－12％，而7－11層住宅公攤系數(shù)為10％－16％，所以，大家在買房時(shí)，一定要了解自己的公攤系數(shù)，并以此來計(jì)算公攤面積是否合理。

2、索要公攤數(shù)據(jù)

購房者對(duì)樓盤享有知情權(quán)，自然有權(quán)索要公攤數(shù)據(jù)，所以，為了核算公攤面積是否合理，大家不妨向開發(fā)商索要公攤數(shù)據(jù)，包括但不限于套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等等，只有了解了這些數(shù)據(jù)，你才能更好地計(jì)算自己的公攤面積。

3、約定公攤面積

購房者與開發(fā)商口頭約定好公攤面積后，一定要寫入購房合同，包括但不限于公攤面積的大小、位置、單價(jià)等等，只有這樣，你才能避免未來開發(fā)商隨意加大公攤面積，以及肆意漲價(jià)。

4、查閱相關(guān)資料

有些不良開發(fā)商在進(jìn)行樓盤開發(fā)時(shí)，擅自改變了樓盤的規(guī)劃，結(jié)果導(dǎo)致購房者的公攤面積大大增加了，所以，大家在買房時(shí)有權(quán)自查或者聘請(qǐng)律師查詢所購房產(chǎn)的相關(guān)文件，包括但不限于最終設(shè)計(jì)圖紙、最終面積測(cè)量報(bào)告等等。

5、并非越小越好

雖然公攤面積會(huì)浪費(fèi)廣大購房者的血汗錢，但是公攤面積卻并非越小越好，舉例說明一下，就比如電梯間，如果電梯間公攤面積太小，那么多人出入時(shí)，就會(huì)顯得比較擁擠，居住體驗(yàn)性極差。所以，在買房時(shí)，不要刻意追求低公攤，只要公攤面積合適即可。

四、拆遷安置房公攤面積多少違法

法律分析：一、一般來說,普通的多層住宅樓在沒有地下設(shè)備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下,公攤的系數(shù)約在10%-15%;帶電梯的小高層的住宅,公攤的系數(shù)約在15%-20%;高層的住宅相對(duì)更高一些,約在20%-25%。超過這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就涉嫌違法了。二、安置房公攤面積包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等。為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間為：倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間;售房單位自營、自用的房屋.為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(其中包括物業(yè)管理)用房。需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。衍生問題：買安置房的風(fēng)險(xiǎn)有什么？1、政策因素。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。2、價(jià)格因素。目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長、變化大。特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。3、人的因素。共有人是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。

五、農(nóng)村拆遷安置房有沒有公攤面積

法律分析：農(nóng)村的房屋是沒有公攤面積。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

國務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

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文章來源參考：【頭條】，望京 拆遷回購房 拆遷補(bǔ)償款多少

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投稿：穆若安

內(nèi)容審核：馮興元教授