廠房拆遷補償訴訟停產停業,房屋征收對承租人的停產停業損失補償,房屋征收對承租人的停產停業損失補償，通常是根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規定來進行的。一、補償的對象《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，作出房屋征收決定的市
房屋征收對承租人的停產停業損失補償，通常是根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規定來進行的。
一、補償的對象
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括因征收房屋造成的停產停業損失的補償。這里的“被征收人”通常指的是房屋的所有權人。然而，在實際操作中，如果承租人因房屋征收而遭受停產停業損失，也應當得到相應的補償。
二、補償的依據和標準
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十三條規定，對因征收房屋造成停產停業損失的補償，應根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。這意味著補償的具體數額和方式可能會因地區和具體情況而有所不同。
三、補償的流程
在房屋征收過程中，承租人應向征收部門提供相關的停產停業損失證明，如財務報表、稅務證明等。征收部門將根據這些證明以及上述規定來評估承租人的停產停業損失，并據此給予補償。
總的來說，雖然《國有土地上房屋征收與補償條例》主要關注的是房屋所有權人的補償問題，但承租人在房屋征收過程中遭受的停產停業損失也應當得到合理的補償。具體的補償數額和方式應根據相關法規和當地政策來確定。
依據國有土地上房屋征收與補償條的規定，租賃的商鋪面臨拆遷的，停產會停業的損失應該由征收拆遷人對承租人進行補償。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第二十三條對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第二十四條市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
一、廠房拆遷停產停業損失應該怎么補償？
(1)預期利益損失，一年可產生的預期利潤是一百萬，拆遷造成經營中斷，造成三年的停產停業損失，這樣有可能要賠償三年的損失。
(2)違約的損失，企業和客戶簽訂了一百萬的合同，由于拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業的違約損失。
(3)財務成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務成本利息，現在由于經營斷了，財務成本是累計增加的，所以財務成本也要納入停產停業損失中。
標題
被征收房屋的承租人有權起訴要求停產停業損失、搬遷費、臨時安置補償費
案件信息
案號：（2021）鄂06行終48號
法院：湖北省襄陽市中級人民法院
裁判要旨
原告作為被征收房屋的合法承租人，也即用益物權人，是《最高人民法院關于審理行政協議案件若干問題的規定》第五條第（二）項規定的利害關系人，其認為某某鎮政府與第三人李某簽訂的《保神高速公路保康段房屋征收補償安置協議書》損害其合法權益，有權對某某鎮政府征收的案涉房屋的停產停業損失、搬遷及臨時安置補償費提起行政訴訟。
基本案情
第三人李某華在保康縣后坪鎮高碑村六組擁有合法房屋，建筑面積為561.08平方米。2010年10月2日，李某明與李某華簽訂了《房屋（魚池、雞場）租賃合同》一份。合同簽訂后，李某明對該房屋進行了綠化、魚塘、雞棚修建和廚房、餐廳裝修等，支出費用139731元。2010年11月26日，李某明在工商部門辦理了營業執照，開辦了保康縣后坪鎮高碑農家樂。2016年12月，因保康至神農架高速公路建設的需要，李某明租賃使用的案涉房屋被納入征收范圍。2018年4月1日,后坪鎮政府與第三人李某華簽訂了《保神高速公路保康段房屋征收補償安置協議書》，后坪鎮政府對被征收人李某華的房屋及其他建筑物等共計補償2598631元，并要求被征收人李某華于協議簽訂之日起15日內搬遷并拆除房屋及其附屬物。李某明配合后坪鎮政府征遷的要求，停止營業并進行了搬遷。2018年4月，案涉房屋被拆除。2019年8月15日，李某明訴李某華和后坪鎮政府租賃合同糾紛一案，保康縣人民法院作出（2019）鄂0626民初1541號民事判決，認為“根據李某明提供的證據來看，第三人后坪鎮政府征收李某華的房屋給其的補償費用中，并沒有停產、停業損失和搬遷費及臨時過渡安置費用”。李某明遂提起行政訴訟，請求判令后坪鎮政府支付相應的停產停業損失、搬遷及臨時安置補償費。
法院判決
一審法院認為：《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償，被征收房屋所有權人為被征收人。《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》規定，被征收人的姓名或者名稱、房屋性質、房屋用途和建筑面積等，以不動產登記機構頒發的房屋權屬證書的記載為準；因征收房屋造成停產停業，對被征收人給予停產停業損失補償，被征收房屋存在租賃關系，生產經營者不是被征收人的，依照其與被征收人的約定分配停產停業損失補償、室內裝飾裝修價值補償。依照上述規定，被告保康縣后坪鎮人民政府征收第三人李某華的房屋，第三人李某華為被征收人，應當由征收人保康縣后坪鎮人民政府與被征收人李某華按照相關規定公平補償。被征收人李某華的房屋在被征收時已出租給原告李某明經營農家樂，因房屋被征收造成李某明停產停業損失，應當由被征收人李某華得到補償后與承租人李某明協商分配停產停業損失等補償。因此，原告李某明直接要求征收人保康縣后坪鎮人民政府支付征收李某華國有土地上房屋的停產停業損失、搬遷費用及臨時安置補償費的請求，違反了上述規定，依法駁回起訴。
一審裁定如下：駁回原告的起訴。
二審法院認為：本案的爭議焦點為上訴人李某明是否有權對被上訴人后坪鎮政府征收的案涉房屋的停產停業損失、搬遷及臨時安置補償費提起行政訴訟。《最高人民法院關于審理行政協議案件若干問題的規定》第五條第（二）項規定：“下列與行政協議有利害關系的公民、法人或者其他組織提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理：（二）認為征收征用補償協議損害其合法權益的被征收征用土地、房屋等不動產的用益物權人、公房承租人。”《中華人民共和國行政訴訟法》第二十五條第一款規定：“行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關系的公民、法人或者其他組織，有權提起訴訟。”第四十九條規定：“提起訴訟應當符合下列條件：（一）原告是符合本法第二十五條規定的公民、法人或者其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請求和事實依據；（四）屬于人民法院的受案范圍和受訴人民法院管轄。”本案中，李某明作為被征收房屋的合法承租人，也即用益物權人，是《最高人民法院關于審理行政協議案件若干問題的規定》第五條第（二）項規定的利害關系人，其認為后坪鎮政府與第三人李某華簽訂的《保神高速公路保康段房屋征收補償安置協議書》損害其合法權益，并向原審法院提起本案行政訴訟，符合《中華人民共和國行政訴訟法》第四十九條規定的提起訴訟的條件，人民法院應當依法受理。
二審法院裁定如下：
一、撤銷湖北省保康縣人民法院（2020）鄂0626行初5號行政裁定；
二、指令湖北省保康縣人民法院繼續審理。
律師評析
孫承龍律師認為：出租人與承租人之間的租賃合同關系屬于民事法律關系，征收人與被征收人之間房屋征收行為屬于行政法律關系，法律關系所涉及的主體、權利義務、救濟途徑不同，容易發生混淆，當事人應視情況采取不同的訴訟手段。
作者簡介
孫承龍 律師
現執業于北京盈科（合肥）律師事務所，以提供嚴謹、專業、高效的法律服務為執業要求，主辦過眾多疑難復雜案件、取得了良好的法律效果，維護了當事人的合法權益。多次接受安徽電視臺、安徽商報等媒體采訪。
承租人停產停業補償的承擔主體是征收部門。國家土地的征用標準為被征收房屋價值的補償、因房屋造成搬遷、臨時安置費、因征收房屋造成的停產停業損失的補償。承租人因停產停業所遭受的損失應該由拆遷方承擔。【法律依據】《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。第三條房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
依據我國相關法律的規定，對經營性房屋進行拆遷時，房屋出租給承租人的，停業停業損失是給承租人的，并不是給房東。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
(一)被征收房屋價值的補償；
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
第二十三條對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
一、征收房屋價值的補償問題
對被征收房屋價值的補償，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。如果選擇貨幣補償，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
被征收房屋的價值，包括被征收房屋本身的價值、附屬物的價值以及國有土地使用權的價值。這里的房屋是指除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑物之外的合法房屋。附屬物是指與房屋主體建筑物有關的附屬建筑物或構筑物。國有土地使用權的價值是指國有土地權屬證書中批準被征收人使用的國有土地的使用權。此外被征收人對其房屋進行的裝飾裝修部分作為房屋的組成部分也應該給予補償。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條第一款規定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。該條進一步說明，對被征收房屋補償，不僅對房屋及附屬物應當予以補償，還應對國有土地使用權予以補償，因此在具體的操作過程中房屋征收部門就房屋的具體價值不能事先做出規定，而是應當規定具體的評估程序、方法等內容。
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