中大布匹市場拆遷補償,別等了，康樂、鷺江今年無望舊改還得看海珠西、琶洲片區,今年海珠區舊改計劃，塵埃落定了。 之前，廣州市發改委公布了2022年城市更新重點及預備項目計劃，54個項目，總投資超過萬億元。其中，海珠區有11個舊改項目
今年海珠區舊改計劃，塵埃落定了。
之前，廣州市發改委公布了2022年城市更新重點及預備項目計劃，54個項目，總投資超過萬億元。其中，海珠區有11個舊改項目將會推進。
隨之，海珠區發改委也印發了2022年重點建設項目計劃，將有14個項目推進，比市級文件多出了3個項目。
舊改還得看海珠西、琶洲片區
|截至海珠區人民政府官網
仔細一看，中大布匹市場一帶的城中村改造基本“空缺了”，康樂村、鷺江村、五鳳村、紅衛村......之前幾條完成合作企業招商的舊村，都沒有在名單之中;北山村、侖頭村、龍潭村等進度略慢一些的舊村，更別談了。
舊改還得看海珠西、琶洲片區
沒有在重點項目名單中，意味著今年大概率推進無望，特別是中大紡織商圈周邊舊村。
透過兩份重點項目計劃，可以清楚看到，海珠區舊改向西、東兩端發展，即以石溪村、瀝_村、太古倉等為主的海珠西舊改片區，以琶醍創意園、赤沙村、TIT為主的琶洲舊改片區。
而背后能看到，決策層對于中大紡織商圈周邊舊村改造的“謹慎”態度。
畢竟，遷出再遷入過程中，花費的不僅是時間成本、資金成本，更多的是在紡織產業升級下，既要保留住原有的產業基礎、資源，還要實現物流、倉儲、營銷等全鏈條項的落地。
只能說，中大紡織商圈的舊村改造比較難。
01
今年投資超千億，海珠西、琶洲片區yyds
先來看下，海珠區發改委公布的今年重點舊改項目情況。
早前，廣州市發改委公布的重點計劃中，海珠區舊改項目共有11個，合計投資金額超過千億。其中，瀝_村舊改項目300億元，TIT升級改造項目投資額225億元，石溪村舊改投資約190億元，僅3個項目占比將近70%。
舊改還得看海珠西、琶洲片區
與之相比，區級重點城市更新項目計劃中，多了3個項目，包括前進路項目、廣百海港城，以及海珠區土地儲備開發項目。
海珠區發改委共推進14個城市更新項目，按分類來看，8個為續建類項目，1個為新開工項目，5個為前期項目。
舊改還得看海珠西、琶洲片區
按照建設階段劃分來看，“續建”意味著繼續推進，“前期”等同于廣州市發改委“重點預備項目”，時機成熟就可以進入拆遷、建設;新開工就無須過多解釋。
其中，涉及到舊村改造項目約有4個，包括新市頭、瀝_、石溪、赤沙。其實，這4條舊村，我們已經關注過很多次，這些舊村今年成為了重點項目進行推進。
新市頭舊村改造項目，2019年1月份完成合作企業招商工作，目前已經進入建設階段，項目案名為“方圓·濱江壹號”。2021年底，該舊改項目進行了誠意登記，大批房源已被鎖定。
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舊改還得看海珠西、琶洲片區
舊改工作“潛行”將近15年的瀝_村，去年5月份已經公開征集項目案名，年底傳出開展內部員工銷售;同時，一期項目16批地塊規劃獲得了批復，很快將成為海珠西“供貨主力”。
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舊改還得看海珠西、琶洲片區
石溪村、赤沙村，操作企業為佳兆業、富力地產。盡管兩家企業都面臨著資金流動性緊張的問題，然而改造目前仍在繼續推進中，今年也定調:繼續推進。
去年12月份，石溪村透露項目在推進中，并力挺佳兆業;今年1月份，赤沙村已經在開展更新改造項目集體物業的托管、以及過渡期續租相關工作，舊改工作也在繼續。
除了4條舊村之外，另一個值得關注的無疑是:前進路項目，也就是云桂村舊城改造項目。春節前，我們收到爆料，項目拆遷辦準備開展入戶測量工作，并且操盤企業提高了補償金額。
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舊改還得看海珠西、琶洲片區
另一個“重磅”舊改項目無疑是海珠產城融合智能示范區，即合生-T.I.T數字智能生活示范區，項目于2020年3月份宣布開始動工，一年后項目規劃獲得批復。早前有消息稱，項目正在開展基坑勘測工作。
剩余的8個城市更新項目中，有3個集中在琶洲片區西部，3個位于海珠創新灣。
其中，琶洲片區3個項目為升級改造項目，在原有基礎上進行微改造、重建，幾乎不涉及到住宅類。
比如:珠江琶醍啤酒文化創意園區更新改造原有舊廠房為啤酒產業孵化基地，廣州廣業公司項目、珠影粵港澳大灣區電影港分別新建為高層辦公樓、電影特色文化產業綜合體。
海珠創新灣3個項目，同樣是升級改造類項目，太古倉復建區舊廠改造項目、廣百海港城、南天匯都是海珠區“十四五”規劃支柱產業重要項目，改造方向分別為會展文旅、智能建筑和現代商貿。
02
中大紡織商圈舊改比較難
盡管上面不少舊改項目是升級改造類，沒有“大拆大建”，但勝在會繼續推進，反觀中大紡織圈周邊舊村，就顯得有些“落寞”。
今年，中大紡織商圈一帶只有一個項目出現在名單中，即中國電器科學研究股份有限公司工作區改造項目。
資料顯示，上述項目又稱:國機集團廣州國際創新社區項目，位于新港西路204號，用地面積4.1萬平方米，規劃建筑面積14.51萬平方米，投資金額9億元。
中大紡織商圈，今年只有這個“獨苗”了。相信，市、區兩份文件已經很好解答了很多村民的疑惑:“康樂、鷺江還改不改造?”“康樂、鷺江舊改還會推進嗎”，今年大概率不會有動靜了。
上個月，樂居城更實踩中大紡織商圈周邊舊村也發現，一切都是老樣子。裝滿布料的電瓶車、小貨車在狹窄的道路上攢動，舊樓傳來紡織機器運作的嘰嘰喳喳聲，過道上擺滿了紡織用品。
舊改還得看海珠西、琶洲片區
但今年舊改不動，意味著未來也不會動嗎?其實未必，只能說，現階段周邊舊村改造條件，還不夠成熟，因為海珠區還處在經濟發展轉型期。
海珠紡織產業面臨著巨大的瓶頸，已經是老生常談的話題。
一方面是現在中大紡織商圈依然以勞動密集型為主，外來人口流失、用人成本上漲、技術工人缺失等問題有待破冰;
現在，正是中大紡織商圈各大“制衣村”招工旺季。廣州媒體近日報道稱，目前海珠區各個制衣廠需要招募大量技術工人，招工現場火爆。但訂單較往年有所減少，急單較多，招工效率普遍較低，缺工依然是困擾著企業主。
去年，我們也前往大塘村目睹了招工現場?；仡?大塘村:廣州塔下的“制衣帝國”瓦解?
舊改還得看海珠西、琶洲片區
另一方面是，近幾年，海珠努力進行紡織服裝行業和專業市場的優化升級，但仍未到成熟期，按照官方設定的目標就是“五化”，即數字化、規范化、高端化、品牌化、時尚化，顯然現狀距離目標只有一段距離。
城中村的房屋依然是當下紡織產業的主要“陣地”，未成熟就急于推進城中村全面改造，自然會適得其反。
舊改還得看海珠西、琶洲片區
|截至海珠區“十四五”規劃
從經濟發展、產業轉型的角度來說，舊村改造遲遲不來，海珠區是謹慎的，也是正確的。
進一步來看，琶洲片區成為城市更新項目重點計劃的集中地，亦容易理解。除了幾個城市更新項目外，今年，琶洲片區將有29個產業建設項目，基于以總部經濟為主，個別項目已經進入竣工階段。
而海珠西一帶，更多承擔的是文化傳承、品質消費的任務。
所以，海珠區未來置業方向在哪里已經顯而易見。
法律分析：依據標書，赤沙村東到科韻路，南到新滘大道北，西至華南地區快速通道，北至黃埔區涌。新項目總用地面積有集體用地69.38萬平方，將采用全方位更新改造方法，協作更新改造方式，更新改造擬項目投資額度88.一億元。
法律依據：《中華人民共和國城鄉規劃法》
第十四條 城市人民政府組織編制城市總體規劃。
直轄市的城市總體規劃由直轄市人民政府報國務院審批。省、自治區人民政府所在地的城市以及國務院確定的城市的總體規劃，由省、自治區人民政府審查同意后，報國務院審批。其他城市的總體規劃，由城市人民政府報省、自治區人民政府審批。
第十五條 縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮的總體規劃，報上一級人民政府審批。其他鎮的總體規劃由鎮人民政府組織編制，報上一級人民政府審批。
法律分析：
三年以內，改造項目已被納入廣州市城市更新工作三年實施計劃，目前改造項目處于公開招商階段。
法律依據：
《最新中華人民共和國拆遷法》
第二條 為了公共利益的需要，對國有土地上單位、個人的房屋實行征收以及對被征收房屋的所有權人(以下簡稱被征收人)給予補償的，適用本條例。
第三條 本條例所稱公共利益的需要，包括：(一)國防設施建設的需要;(二)國家重點扶持并納入規劃的能源、交通、水利等公共事業的需要;(三)國家重點扶持并納入規劃的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、文物保護、福利、市政公用等公共事業的需要;(四)為改善低收入住房困難家庭居住條件，由組織實施的廉租住房、經濟適用住房等建設的需要;(五)為改善城市居民居住條件，由組織實施的危舊房改造的需要;(六)國家機關辦公用房建設的需要;(七)法律、行政法規和規定的其他公共利益的需要。
法律分析：
三年以內，改造項目已被納入廣州市城市更新工作三年實施計劃，目前改造項目處于公開招商階段。
法律依據：
《最新中華人民共和國拆遷法》
第二條 為了公共利益的需要，對國有土地上單位、個人的房屋實行征收以及對被征收房屋的所有權人(以下簡稱被征收人)給予補償的，適用本條例。
第三條 本條例所稱公共利益的需要，包括：(一)國防設施建設的需要;(二)國家重點扶持并納入規劃的能源、交通、水利等公共事業的需要;(三)國家重點扶持并納入規劃的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、文物保護、福利、市政公用等公共事業的需要;(四)為改善低收入住房困難家庭居住條件，由組織實施的廉租住房、經濟適用住房等建設的需要;(五)為改善城市居民居住條件，由組織實施的危舊房改造的需要;(六)國家機關辦公用房建設的需要;(七)法律、行政法規和規定的其他公共利益的需要。
律師分析:
依據標書，赤沙村東到科韻路，南到新滘大道北，西至華南地區快速通道，北至黃埔區涌。新項目總用地面積有集體用地69.38萬平方，將采用全方位更新改造方法，協作更新改造方式，更新改造擬項目投資額度88.一億元。
【法律依據】:
《中華人民共和國城鄉規劃法》
第十四條 城市人民政府組織編制城市總體規劃。
直轄市的城市總體規劃由直轄市人民政府報國務院審批。省、自治區人民政府所在地的城市以及國務院確定的城市的總體規劃，由省、自治區人民政府審查同意后，報國務院審批。其他城市的總體規劃，由城市人民政府報省、自治區人民政府審批。
第十五條 縣人民政府組織編制縣人民政府所在地鎮的總體規劃，報上一級人民政府審批。其他鎮的總體規劃由鎮人民政府組織編制，報上一級人民政府審批。
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●廣州康樂鷺江改造補償預案
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投稿：華澤松
內容審核：王學棉律師
